如何二次启动楼盘
北京房地产二级开发项目流程梳理
北京房地产项目二级开发相关政府部门手续办理梳理探讨一个房地产开发公司在通过协议出让或者招拍挂以及其他方式正式取得国有土地使用权之后，即标志着其工作进入房地产开发二级市场，可以开始着手办理“五证两书”（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证、住宅质量保证书和住宅使用说明书）等具体业务。
一般情况下大概都需要在各相关政府部门办理如下各项具体手续。
一、建设用地规划许可证（北京市规划委员会）《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
没有此证的用地单位属非法用地，房地产公司的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
法律后果：按照有关规定，房地产公司即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
事项名称：建设用地规划许可证（城镇建筑工程）事项类型：行政许可许可依据：《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》及相关法律、法规、规章的规定和城乡规划的要求。
办理时限：7个工作日。
遇特殊情况经批准可延长10个工作日（不含文件制作、颁发时间)。
受理形式：书面申请申报主体确定：1.建设计划主管部门（批准、核准或备案）批复文件明确的建设主体单位。
2.国土主管部门确定国有土地使用权的建设主体单位。
3.规划主管部门依据城乡规划要求完善建设用地规划许可的建设主体单位。
4.法院裁决裁定文书确定的土地使用单位。
受理条件：申请核发《建设用地规划许可证（城镇建筑工程）》时，请提交以下材料：一、按照建设项目用地获取方式，提交以下相关文件：（一）划拨用地1.《建设项目选址意见书附件》（含附图）或《建设项目规划条件（授权供地）》（含附图）复印件。
二次设计阶段成本优化作业指引
4）面层防腐处理：钢构件需区分使用场所（室内外），分别采用不同的防腐处理：如室内楼梯扶手、楼梯间栏杆刷防锈漆＋调和漆即可；室外栏杆选择氟碳喷涂或镀锌＋静电喷涂。
5）提出优化建议是注意综合考虑楼盘档次，规范要求以及后期维护使用成本。
5）避免大面积西晒玻璃的使用，日落之前可获得较好的采光条件，但是进行空气调节的费用是很高的。
6）在考虑满足通风要求的条件下尽量减少开启扇数量，并注意防止空气渗漏以及紧急出口设置，平开窗可以较推拉窗获得高的通风能力，但是开启形式设计需要考虑风压作用。
7）加大版面设计，减少窗框和扇的材料面积，提高整窗的视野通透及性能。
6）常用栏杆百叶做成标注做法备选，减少重复优化工作。
6.支持性文件
无
7.相关记录
无
8）门窗五金件选择：根据门窗系统（木、铝、塑）、项目产品定位、建设期和使用期全寿命周期费用综合选择门窗五金件系统。避免功能不足或过剩。
5.2.金属构件
1）栏杆百叶等非承重构件，需控制断面尺寸不宜过大或过厚，满足强度和刚度即可（需注意节点构造设计）；
2）注意对栏杆百叶的间距控制（满足安全间距和遮挡要求）；
4.职责
4.1.成本管理中心
4.1.1.编制设计阶段成本优化计划并检查计划执行情况；
4.1.2.进行具体成本优化估算并根据结果提出优化建议。
5.工作程序
5.1.铝合金
1）根据当地气候条件、项目、产品定位和保温节能要求，选择相应的门窗系统（常见门窗系统按成本高低排序依次为木铝复合→铝合金窗→塑钢窗）。
2）根据建筑施工图进行门窗分格设计时，在满足采光通风要求前提下，避免门窗面积过大和窗型过多过小。
“”住宅小区二次装修申报要求
“”住宅小区二次装修申报要求住宅小区二次装修是指居民个人在住宅小区内对自己的住房进行的装修和改造。
为了维护住宅小区的整体形象及居民的安全和利益，对住宅小区二次装修提出了一系列的申报要求。
在进行住宅小区二次装修之前，居民需要提交申报材料，并按照相关规定进行审批。
以下是针对住宅小区二次装修的申报要求：1.编制装修设计方案：居民需委托有资质的装修公司或设计师编制装修设计方案，包括平面布置图、效果图、材料清单等。
设计方案应符合住宅小区的整体风貌和风格，不得影响他人的正常生活和居住环境。
3.缴纳装修押金：居民在提交装修申报材料时，需按照相关规定缴纳一定金额的装修押金。
该押金将作为居民恢复原状的保证金，确保居民在装修完成后及时清理工地、恢复公共区域的秩序与环境。
4.严禁违规施工：居民在装修期间应严格按照装修设计方案进行施工，不得擅自改变布局、扩大工程范围和违规施工。
采取防尘、防噪音措施，保证装修过程对周边居民的影响最小化。
5.进行验收和公示：完成装修后，居民需通知物业管理处或相关部门进行验收。
验收合格后，居民需按照规定公示一定时间，接受邻居们的监督和意见。
6.履行清理责任：装修完成后，居民需及时清理工地，将垃圾和建筑废料妥善处理。
如发现擅自倾倒垃圾或破坏公共设施，将承担相应的违规处罚和清理费用。
住宅小区二次装修申报要求的目的在于规范居民的装修行为，保护住宅小区内居民的合法权益，维护小区的整体环境和秩序。
居民应积极配合并遵守相关规定，做到文明装修、社区和谐。
同时，物业管理处或相关部门也应加强对装修的监督和管理，及时处理违规行为，确保住宅小区的质量和品质。
某超高层项目土方二次开挖专项施工方案
某超高层项目土方二次开挖专项施工方案一、工程概况超高层项目位于市中心，总建筑面积约50万平方米，地上地下共计120层，总高度为600米。
土方二次开挖是项目的关键工程之一，施工过程需严格按照设计要求和监理的指导进行。
二、施工准备1.准备工期计划：根据工程进度，制定详细的施工工期计划，并提前组织人员和设备，确保施工按时开始。
2.安全措施：采取必要的安全措施，明确施工区域，设置临时隔离墙和警示标志，确保施工安全。
3.设备准备：准备挖掘机、装载机、推土机等必要设备，并对设备进行检修和保养，确保其正常运行。
4.材料准备：根据开挖深度和土质条件，采购足够的支撑材料、排水设备和防护材料等。
三、施工方法1.断面开挖：采用逐层分段开挖的方法，按照设计要求，分层进行开挖。
2.支撑与固化：针对不同土质条件，采取相应的支护措施，如钢支撑、锚杆支护、混凝土护壁等进行土方固化。
3.排水处理：根据地下水位和土质条件，采取相应的排水措施，保证开挖区域及时排水，防止积水导致施工困难。
4.废土处理：开挖过程中产生的废土按照环保要求进行分类、包装和处理，确保环境卫生。
5.安全检查：对施工现场进行定期安全检查，排除各类安全隐患，确保施工人员的安全。
四、施工组织1.组织架构：根据施工规模和工作特点，成立专项施工组织机构，明确岗位职责和权责关系。
2.施工人员：配备具有相关岗位资质和一定施工经验的工程技术人员和作业人员，进行现场施工。
3.施工标准：严格按照设计要求和规范进行施工，确保土方开挖质量符合要求。
五、施工安全控制1.安全教育：对施工人员进行岗位安全教育和操作技能培训，确保施工人员具备安全意识和操作技能。
2.安全设施：设置施工现场的安全警示标志、警示牌等，确保施工区域的安全。
3.施工操作：施工过程中，严禁使用不合格设备和工具，保障施工人员的人身安全。
4.紧急预案：制定应急预案，做好突发事件的处理准备，保障施工安全。
六、质量与验收1.工程质量：施工过程中，严格按照设计要求和规范进行施工，确保土方开挖质量符合要求。
房地产二级开发流程(超详细)
第十六页，共93页。
修建性详细规划方案
基本流程及所需时间
注：市、区规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。
勘察设计招投
标审查
规划意见书
1个工作日
技术图纸
向市（区）规
划委申报
其它资料
1个工作日
综合处受理
3至15个工作日 建管处审查
1至2个工作日 副处长审查
1个工作日
制约节点
➢ 安全监督备案
➢ 质量监督注册
➢ 施工合同及监理合同
➢ 相关费用的缴纳
第三十七页，共93页。
质量监督注册
基本流程及所需时间
注：建委质量监督站审查注册时间为5个工作日。
施工图纸审 查通知书
1个工作日
中标通知 书及合同
北京市、区建委
1至3个工作日
质量监督站
1个工作日
备案通知
第三十八页，共93页。
环资处受理
3至5个工作日
节能中心审核
5至7个工作日 第三方审核
3至5个工作日
其它处室意见
3至5个工作日
环资处批办
向市发改委申报
第五页，共93页。
节能审批
主要审查内容:
➢ 项目用能总量及能源结构是否合理
➢ 实施项目是否符合国家、地方和行业节能设
计规范及标准
➢ 项目没有采用明令禁止或淘汰的落后工艺和
设备 ➢ 国家规定的其他条件和标准
基本节点图
Ø 此节点为北京市普通商品房二级开发之节点，土地取得方式是通过公开招标、拍卖、挂牌方式取得 Ø 经济适用房、两限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之项目可参照此节点
Ø 此节点未含大、小市政的节点内容
置业顾问工作职责范文（二篇）
置业顾问工作职责范文一、市场调研与客户沟通1. 深入研究所在地区的房地产市场，了解当地的市场动态，掌握房价走势、政策变化等信息。
2. 主动接触潜在客户，通过电话、邮件等方式与客户进行有效沟通，了解客户的需求和预算。
3. 建立良好的与开发商、房地产中介以及其他相关机构的合作关系，获取最新的项目信息，为客户提供准确的房产咨询服务。
二、房产项目推广与销售1. 负责推广房产项目，通过各种渠道，如互联网、广告、展会等，提高项目的知名度和认可度。
2. 协助客户进行现场参观和看房，介绍项目的优势和特点，解答客户的疑问。
3. 根据客户需求，向客户提供合适的房产选择方案，并进行销售谈判和签约工作。
4. 跟进客户的购房进程，提供相关的售后服务，解决客户在购房过程中的问题和困难。
三、协助客户办理相关手续1. 协助客户办理房产过户手续、贷款申请等相关事项，提供专业的指导和建议。
2. 跟进房产项目的施工进度和交房时间，及时通知客户做好相关准备工作。
3. 定期与客户进行沟通，了解客户的购房需求和意见，为客户提供针对性的建议和服务。
四、与团队合作，共同完成销售目标1. 积极参与团队内部的销售培训和讨论，提高销售技巧和知识。
2. 与团队成员协作，共同制定销售目标和销售计划，共同努力实现销售目标。
3. 配合团队的工作安排，如参加团队会议、汇报工作进展等。
五、个人能力提升与维护公司形象1. 不断学习和提升自身的销售技巧和专业知识，增强自信和销售能力。
2. 与客户保持良好的沟通和关系，维护公司的口碑和形象。
3. 定期向公司汇报工作进展、客户反馈等情况，为公司提供有价值的信息和建议。
六、市场竞争和数据分析1. 分析竞争对手的房产销售策略和市场定位，制定合理的应对措施。
2. 收集和整理市场数据，对项目销售情况进行分析和总结，提供市场情报和决策依据。
七、其他相关职责1. 配合公司其他部门的工作需求和安排。
2. 完成领导交办的其他工作任务。
安装工程二次进场施工方案
安装工程二次进场施工方案一、施工前准备1. 工程概况本次施工项目为某X公司生产车间设备安装工程，总面积为3000平方米，涉及设备包括车床、铣床、磨床、数控机床等。
本次施工的主要任务是对已完成的土建工程进行二次进场设备安装施工。
本次施工计划总工期为30天。
2. 施工单位本工程由XX装置有限公司承担，公司具有独立法人资格，具备相关设备安装的执业资质和施工资质。
3. 施工人员本次施工需要的主要人员包括项目经理、安装工程师、施工队长、电气工、机械工等。
所有人员均须持有相关的职业资格证书和劳动合同。
4. 施工机具为了保证施工的顺利进行，必须对所需的施工机具进行清单列出，并确保所有机具完好。
同时，要对机具进行定期维护和保养，以确保机具的正常使用。
5. 安全防护本次施工要求严格遵守安全生产法规，全面落实安全生产责任制。
对施工现场进行全面检查，消除安全隐患。
同时，配备必要的安全防护用品，提供必要的安全培训，确保施工人员的生命安全。
6. 材料准备施工前要对所需的安装材料进行清单列出，并确保所有材料的数量和质量符合要求。
7. 周边环境在施工前要对周边环境进行全面评估，确保施工现场周边环境的安全和稳定。
8. 土建工程验收对已完成的土建工程进行验收，确保土建工程符合设备安装要求。
二、主要施工内容1. 设备搬运在本次施工中，首先需要对各种设备进行搬运和安装。
根据设备安装图纸和相关规范要求，结合现场实际情况，对设备的搬运和安装进行合理规划，并配备必要的起重机械和搬运工具，确保设备的安全搬运和安装。
2. 电气连接在设备安装完成后，需要对设备进行电气连接。
根据设备的电气图纸和相关规范要求，结合现场实际情况，对设备的电气连接进行合理规划，并对电气线路进行严格检查和测试，确保设备的电气连接稳定可靠。
3. 机械调试在设备的搬运和电气连接完成后，需要对设备进行机械调试。
结合设备调试手册和相关规范要求，对设备进行逐项检查和调试，确保设备的各项功能正常运行。
房屋重新报批手续流程
房屋重新报批手续流程
房屋重新报批手续流程如下：
1.提交申请：首先，房屋所有者需要向当地的房地产管理部门或相关机构提交重新报批的申请。
申请中需要包括房屋的基本信息、重新报批的原因、改造或翻新的具体计划等内容。
2.审查申请材料：房地产管理部门会对提交的申请材料进行审查，确保申请符合相关政策和规定。
如果申请材料不齐全或不符合要求，可能需要补充或修改。
3.现场勘查：在审查申请材料后，房地产管理部门可能会安排工作人员进行现场勘查，以核实房屋的实际状况和改造或翻新的具体计划。
4.审批决定：根据审查结果和现场勘查的情况，房地产管理部门会作出是否批准重新报批的决定。
如果批准，会发放相关的批准文件或证书。
5.执行改造或翻新计划：在获得批准后，房屋所有者可以按照改造或翻新的具体计划进行施工。
在施工过程中，可能需要遵守相关的建筑规范和安全要求。
6.完工验收：施工完成后，房地产管理部门可能会进行完工验收，以确保改造或翻新的质量符合相关标准和要求。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
楼盘如何启动“二次销售”
所谓“二次销售”并非是指一个项目的二期楼盘的销售，而是指：因为开发商资金问题、工程技术问题，施工单位资金或人力问题，或者因为销售不畅或客户纠纷等问题，曾经停止施工建设和销售的楼盘，在一定时期后，进行恢复施工建设，同时再次启动销售的行为。
这其中，很多项目因为停止建设和销售的时间较长，往往被称为“烂尾楼”。
二次销售的楼盘，虽然存在严重的历史问题，存在不好的口碑和市场形象，但其实往往蕴涵着很大商机。
首先，烂尾楼一般基础工程已经做好，各项手续也基本完备，在市场也有一定的知名度（好坏暂且不论！），因此，只要资金到位，把它重新包装起来，施工赶上来，销售一般也可以同步展开。
但是，二次启动销售，因为面临着改变楼盘形象，重树客户信心等问题，其营销策划的难度，往往超过新建和新开盘的楼盘，需要做的工作量，也远远大于新楼盘。
当面广州中诚广场，北京的玫瑰园、银都中心等一个个烂尾楼项目的盘活，充分说明，非处女项目二次启动销售，是完全可以成功的，策划得当、执行有力的销售，可以使乌鸡变凤凰的。
一个二次启动楼盘能否翻身，需要三个条件：
一是该项目基本市场条件：即当地市场是否处于复苏或上升状态——试想,如果一个地方市场本身处于下行状态，人们新楼盘都不一定去购买，谁会选择去买一个曾经停滞、二次启动的楼盘？
二是资金及财务状况：一个项目要二次启动，开发商首先要有启动资金——因为一般情况下，停滞的楼盘多数欠款较多，无论是施工单位还是各种建材供应商们，都需要看到开发商的定金，才会启动二次施工，或者供应建材；
三是操盘营销公司的水准：其中最关键的因素是营销公司如何策划系列广告推广活动，重塑楼盘形象，坚定客户信心，以及如何处理以前客户的纠纷等等。
启动二次销售的关键工作：
首先，最重要的是要根据区域特点重新准确定位，通过系列广告推广活动，宣传开发商的资金实力，重塑楼盘形象。
其次，必须稳健的价格策略，最基本当然就是坚持低开高走，使业主得到价格上涨的回报。
再次，要有切实保障的施工计划和交房日期。
在这方面的任何延误，将使楼盘形象重塑的营销活动毁于一旦。
若有施工进程的再次停顿或欠薪、欠款传闻，市场传言会将项目彻底杀死！
最后，增强客户信心的营销策略。
包括老客户信心重建计划，业主联谊活动，形象工程，增值回报等等。
对于二次启动销售的项目，可谓“信心比金”！。