物业设备、设施维护与维修管理(44页)
物业设备、设施的维护与维修管理(共48张PPT)
按速度分有：高速电梯〔2M/S以上〕 快速电梯〔1．5M/S以上〕
低速电梯〔1.0M/S以上，多层住宅客梯〕 按电机拖动方式分为：交流双速电梯
直流快速电梯 交流调速电梯。
按控制方式可分为：信号控制电梯 集选控制电梯
微机程序控制电梯
简单手柄控制电梯。
〔2〕扶梯
自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。
用：
❖ 〔一〕是充分发挥房屋住用功能的保障
❖ 〔二〕是延长设备设施使用寿命，保障设备平安运行、 发挥设备设施价值的保证
❖ 〔三〕利于推动房屋建筑设备设施的现代化
❖ 〔四〕利于强化物业管理企业的根底建设
❖ 二、【物业设备管理的内容】
❖ 〔一〕物业设备的根底管理
❖ 1．资料档案管理
❖ 物业设备根底资料：设备原始资料
4、建立平安责任制度
〔四〕物业设备的维修管理 1．日常保养
内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等 2．定期检查 包括日常检查与定期检查 3．方案修理 设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化 设备磨损大致三阶段：
〔1〕初期磨损阶段 磨损速度快，持续时间短
〔2〕正常磨损阶段
〔3〕剧烈磨损阶段
设备故障的发生也有其一定的规律性。一般分为
包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备〔如烟感、温感、光感探测器〕、消防报警系统、防火卷帘、防火门
优选方案。其数学表达式为： 、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。
全新房屋建筑的装修型购置；
设备寿命周期费用 = CF + CV i(1+i)n/[(1+I)n-1]
房屋及设备设施管理
授课内容
物业管理工程维修制度
物业管理工程维修制度一、总则1. 本制度是为了规范物业管理区域内的工程维修工作，确保业主和使用人的合法权益，提升物业服务质量，依据相关法律法规而制定。
2. 物业管理单位应建立健全工程维修管理制度，配备专业的维修人员和必需的工具设备，保证维修工作的及时性和有效性。
二、维修范围1. 日常维护：包括小区内公共区域的日常清洁、照明设施、绿化养护等常规检查与小修小补。
2. 定期巡检：对电梯、消防、供水排水系统等重要设施进行定期的检查与保养。
3. 应急抢修：针对突发性的设施故障或损坏，如水管爆裂、电路短路等，需立即组织力量进行抢修。
4. 大型修缮：涉及结构安全、系统升级等大型工程，需提前规划并报相关部门审批。
三、维修流程1. 报修：业主发现公共区域设施设备损坏或故障时，应及时向物业服务中心报修。
2. 受理：物业服务中心接到报修后，应在规定时间内做出响应，并根据情况安排维修工作。
3. 施工：维修人员按照维修计划和操作规程进行作业，确保维修质量。
4. 验收：维修完成后，由物业服务中心组织相关人员进行验收，并做好记录。
四、责任划分1. 物业管理单位负责公共区域的工程维修工作，并对维修质量负责。
2. 业主或使用人应对个人财产内的维修负责，如需物业协助，可协商解决。
3. 对于因维修不及时或不当造成的损失，物业管理单位应承担相应责任。
五、费用管理1. 日常维护和定期巡检的费用应计入物业管理费中。
2. 应急抢修和大型修缮的费用，根据实际情况和相关法规，由业主大会决定或按比例分摊。
3. 维修费用的使用应公开透明，接受业主监督。
六、监督管理1. 物业服务中心应定期向业主公布维修工作的进展和结果。
2. 业主有权对维修工作提出意见和建议，物业应认真听取并及时改进。
3. 对于违反维修制度的行为，应依法依规进行处理。
七、附则1. 本制度自发布之日起实施，由物业管理单位负责解释。
2. 本制度如有变更，需经业主大会讨论通过后实施。
物业工程维修设备保养制度
物业工程维修设备保养制度一、制度目的本制度旨在规范物业工程维修设备的保养工作流程，确保设备运行安全、稳定，提高设备使用效率，减少设备故障率，延长设备使用寿命，为业主提供更加优质、高效的物业服务。
二、适用范围本制度适用于所有物业管理区域内的工程维修设备，包括但不限于电梯、消防设施、供水排水系统、供电系统、暖通空调系统、安防监控系统等。
三、保养原则1. 预防为主：定期进行设备的检查和维护，预防故障的发生。
2. 定期保养：根据设备的使用情况和厂家建议，制定合理的保养周期。
3. 专业维护：由专业的技术人员负责设备的保养和维修工作。
4. 记录归档：保养过程中的所有操作和结果应详细记录，并妥善保存。
四、保养内容1. 日常保养：包括设备的清洁、润滑、紧固等工作。
2. 定期检查：对设备的关键部件进行定期的检查和测试。
3. 故障处理：发现设备异常或故障时，应立即采取措施进行处理。
4. 配件更换：根据设备磨损情况及时更换易损件和耗材。
五、保养流程1. 制定保养计划：根据设备特点和使用情况，制定详细的保养计划。
2. 执行保养任务：按照计划执行日常保养和定期保养工作。
3. 记录保养情况：详细记录保养过程和结果，包括保养时间、保养内容、使用的材料和配件等。
4. 保养效果评估：定期对保养效果进行评估，以优化保养计划。
六、责任与监督1. 物业管理部门负责制定和修订设备保养制度。
2. 工程维修部门负责执行设备的保养工作。
3. 质量监督部门负责对设备保养的质量进行监督检查。
4. 业主委员会有权对设备保养工作进行监督和提出建议。
七、违规处理对于未按规定执行保养工作，导致设备损坏或影响正常使用的，将根据情节轻重进行相应的处理，严重者将追究相关责任人的责任。
物业工程设备保养制度
物业工程设备保养制度一、总则1. 本制度依据国家相关标准和行业最佳实践，结合本物业的实际情况制定。
2. 物业工程设备的保养工作应遵循“预防为主，定期检查，及时维修”的原则，确保设备处于良好的工作状态。
3. 所有设备保养工作必须由专业维保人员执行，非专业人员不得擅自操作。
二、设备分类与保养周期1. 设备按照其重要性和使用频率分为A、、C三类。
- A类：电梯、供暖系统、消防系统等生命安全相关的设备，保养周期为每月一次。
- 类：给排水系统、照明系统等日常生活设施，保养周期为每季度一次。
- C类：园林绿化设备、休闲设施等非核心设备，保养周期为半年一次。
2. 特殊设备应根据制造商的推荐和实际使用情况确定保养周期。
三、保养内容与标准1. 每次保养应包括对设备的清洁、润滑、紧固等工作。
2. 对于A类设备，还应进行性能测试和故障诊断，确保其可靠性。
3. 保养完成后，应填写保养记录表，详细记录保养内容、时间及维保人员的签字确认。
4. 保养标准应符合国家相关规定和制造商的要求，确保设备的正常运行和使用寿命。
四、应急处理与故障修复1. 对于突发的设备故障，应立即启动应急预案，由专业维修团队进行抢修。
2. 故障修复后，应对相关设备进行全面检查，防止类似问题再次发生。
3. 对于频繁出现故障的设备，应分析原因并制定改进措施。
五、培训与考核1. 定期对维保人员进行专业技能培训，提高其业务水平和应急处理能力。
2. 通过考核评估维保人员的工作表现，确保保养工作的质量和效率。
六、监督与管理1. 建立完善的监督管理机制，确保设备保养工作的规范性和有效性。
2. 对违反保养制度的行为，应进行纠正并视情节轻重采取相应的处罚措施。
物业工程设备运行维修工作方案
物业工程设备运行维修工作方案物业工程设备是指在物业管理中需要用到的各种机器设备，如电梯、水泵、空调、供暖设备等。
这些设备的正常运行和维护对于物业管理的高效运营至关重要。
因此，建立一套科学合理的工作方案，确保设备的正常运行和及时维修至关重要。
一、设备运行方案1.设备日常巡检：定期对设备进行巡检，如检查电梯的运行是否平稳、水泵的水流是否正常、空调制冷效果是否良好等。
巡检的频率可根据设备的重要性和使用频率来确定，一般为每天或每周一次。
2.设备性能监测：利用现代技术手段，对设备的运行状态进行实时监测，如安装传感器、监测仪表等设备。
通过监测数据的收集和分析，及时发现设备故障，预防事故的发生。
3.设备保养维护：定期对设备进行保养和维护，如定期更换设备的滤网、润滑油、清洁设备等。
保养维护的频率可根据设备的厂家要求和实际使用情况来确定，一般为每月或每季度一次。
4.应急预案：制定设备故障和突发情况的应急预案，明确责任分工和处置流程。
应急预案包括故障状况的快速排除、备用设备的启用、人员安全疏散等方面的考虑。
二、设备维修方案1.设备故障排查：一旦设备出现故障，要及时进行排查，并找出故障的原因。
可以通过检查设备电路、传感器、控制器等相关部件的工作状态来确定故障点。
2.设备维修计划：根据设备故障的性质和紧急程度，制定相应的维修计划。
对于一些轻微的故障，可以选择在非高峰期进行维修；对于一些重大故障，应立即采取措施，确保设备的安全运行。
3.维修人员培训：确保维修人员具备相关的技术知识和操作技能。
定期组织培训，提升维修人员的维修水平和业务素质，提高设备维修效率。
4.设备维修记录：对每次维修进行详细记录，包括故障原因、维修过程、使用的材料和工具等。
通过维修记录的积累和分析，可以及时发现设备故障的规律性和相似性，为今后维修提供参考。
5.备用件管理：建立设备备件的库存管理制度，确保备件的及时供应和使用。
定期检查备件的存放情况，做到备件的及时更新和合理使用，避免因备件不足而延误维修工作。
物业管理设备设施维护类理考试题及答案
物业管理设备设施维护类理考试题及答案一单选题★1．对物业设备进行管理、操作、保养、维护，保证设备正常运行的总负责人是D。
A．维修人员、B．各专业技术主管、C．领班、D．工程部经理2．消防水箱宜与生活、生产水箱合用，以防止水质变坏。
水箱内应贮存C的室内消防用水量。
A．5min、B．8min、C．10min、D．15min3．居住小区是指含有教育、医疗、文体、商业服务及其它公共建筑的城镇居民住宅建筑区，一般居住小区占地面积为10～20万m2，居住C户。
A．300～800、B．1000～2000、C．2000～3000、D．3000～4000 4．建筑中一般采用单出口消火栓，高层建筑中应采用的消火栓口径为D。
A．30mm、B．40mm、C．50mm、D．65mm5．高压汞灯中的高压主要是形容B。
Ａ．高电压、Ｂ．高气压、Ｃ．发光效率高、Ｄ．启动频率高6．电梯的定义是用电力拖动的轿厢运行于铅垂的或倾斜不大于B的两列刚性导轨之间运送乘客或货物的固定设备。
A．10°、B．15°、Ｃ．20°、Ｄ．15°7．防雷接闪器的规格可用滚球法进行确定，那么第一类防雷建筑物所需的接闪器规格的滚球半径是A。
A．30m、B．45m、Ｃ．60m、Ｄ．100m★8．安全性最高的识别技术是A。
A．生物识别系统、B．智能卡、C．磁卡、D．IC卡9．建筑智能化主要由三大系统组成，分别是A。
A．通信网络系统、办公自动化系统和建筑设备自动化系统B．通信网络系统、消防自动化系统和建筑设备自动化系统C．保安自动化系统、消防自动化系统和办公自动化系统D．保安自动化系统、办公自动化系统、通信网络系统10．从技术角度看智能建筑系统集成的内容是指A。
A．功能集成和界面集成、B．网络集成和数据库的集成、C．功能集成和网络集成、D．界面集成和数据库的集成11．目前室内给水系统中广泛采用C水表。
A.流量式、B.体积式、C.流速式、D.比重式12．在建筑内部排水管道系统中,起到将管道内散发的有毒有害气体排放到屋顶上方的大气中去的作用的是A系统。
楼宇设施维护管理制度
楼宇设施维护管理制度一、总则为了确保楼宇设施的安全运行，提高设施的使用寿命，保障建筑环境的舒适度和安全性，特制定本管理制度。
本管理制度适用于所有楼宇设施的维护管理工作，并为所有管理人员和运维人员遵守执行。
二、管理责任1. 楼宇物业公司负责楼宇设施的维护和管理工作，按照相关法律法规和技术标准进行操作。
2. 楼宇设施运维部门负责具体的设施维护工作，制定维护计划和维护方案。
3. 楼宇管理人员负责监督和检查设施维护工作的质量和进度，及时发现和解决问题。
三、设施维护内容1. 楼宇设施包括建筑结构、电气设备、水暖设备、通风系统、消防设备等，均需进行定期维护和检查。
2. 每种设施都有相应的维护周期和方法，必须按照规定进行维护，确保设施的正常运行。
3. 对于设施的维护记录必须详实完整，包括维护时间、维护内容、维护人员等信息。
四、维护计划制定1. 楼宇设施维护计划由设施运维部门负责制定，每年一次。
2. 维护计划要根据各种设施的特点和使用情况制定，确保维护周期合理。
3. 维护计划必须经过楼宇管理人员的审核批准后方可执行。
五、维护执行1. 按照维护计划，设施运维部门组织专业人员进行设施维护工作。
2. 维护人员要严格按照维护流程和操作规范进行操作，确保维护工作的质量和效果。
3. 维护过程中要注意安全，严格遵守操作规程，使用防护设备，确保人员和设施的安全。
六、维护记录和报告1. 维护人员要对维护过程中的每一步操作进行记录，包括工作内容、时间和人员等信息。
2. 维护完成后，维护人员要撰写维护报告，详细描述维护过程和维护结果，提出维护建议。
3. 维护报告必须及时提交给楼宇管理人员，作为今后维护和管理的依据。
七、维护质量监督1. 楼宇管理人员要定期对设施维护工作进行检查和评估，确保维护质量。
2. 对维护不到位或出现问题的设施，要及时督促和整改，确保设施安全运行。
3. 对于设施维护质量良好的人员可给予表彰和奖励，激励其继续努力。
物业设备设施维修保养管理制度模版
物业设备设施维修保养管理制度模版一、目的为了保障物业设备设施的正常运行，延长使用寿命，提高管理效率，制定本制度。
二、适用范围本制度适用于物业管理部门对所属物业设备设施的维修保养管理。
三、责任及权限1.物业管理部门负责对物业设备设施的维修保养工作进行计划、组织、监督和检查。
2.物业管理部门需要购买维修保养所需的设备、工具和材料时，需经过合理审批程序。
3.物业管理部门可以委托外部专业公司进行设备设施的维修保养工作。
4.物业管理部门负责对设备设施的维修保养工作进行记录和归档。
四、维修保养计划1.物业管理部门根据设备设施的使用情况和维修保养手册，制定年度维修保养计划。
2.维修保养计划包括对各项设备设施的维护时间、维护内容、维护方式和责任人的安排，需在每年年初制定。
3.物业管理部门应及时向有关部门通报维修保养计划，并保持良好沟通，确保计划的顺利执行。
五、维修保养过程1.维修保养工作由专职人员或委托的外部公司进行。
专职人员需要定期对设备设施进行巡检，发现问题及时报告并进行维修或保养。
2.维修保养过程中，应严格遵守安全操作规程，使用合适的工具和材料，保证设备设施的安全性和使用寿命。
3.维修保养过程中，应及时进行维修记录和整理，并将结果及时通知相关部门和责任人。
六、维修保养记录1.物业管理部门需建立完善的维修保养记录系统，对每一项设备设施的维修保养工作进行记录和归档。
2.维修保养记录包括维修保养的时间、内容、人员、材料、费用等信息，以备日后查阅和参考。
3.物业管理部门应定期对维修保养记录进行整理和汇总，以便及时发现设备设施的问题和改进管理。
七、维修保养评估1.物业管理部门应定期对维修保养工作进行评估和总结，分析设备设施的维修保养情况和存在的问题。
2.维修保养评估包括维修保养的质量、效率、费用等方面的评估和改进计划的制定。
3.物业管理部门应根据评估结果，及时调整维修保养计划，提高维修保养工作的质量和效率。
八、责任追究对于严重违反本制度的责任人员，物业管理部门有权采取相应的纪律处分措施，并追究其法律责任。
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物业设备设施配套的完善性、合理性与先进性 为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基 础与条件。
物业设备设施管理是物业管理的重中之重。
物业设备设施一般简称物业设备。
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二．【物业设备的构成】
（一）给排水系统
物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、 排水、去污等工程设施的总称。它包括：
1.供水设备、设施
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2．设备运行的管理制度 内容：设备的安全操作规程； 设备的巡视工作制度； 岗位责任制度； 值班与交班制度； 记录与报表制度； 报告制度和服务规范等。
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（三）物业设备的安全管理 主要涉及四方面工作： 1．维修操作人员安全作业的培训与教育
培训内容：安全作业训练 安全意识教育 安全作业管理
2．业主和使用人的安全教育和宣传 3．建立设备的安全管理措施
包括：对特殊、具危险性设备加保护装置 定期进行设备的安全检查和性能测试 制定设备的安全管理制度
4、建立安全责任制度
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（四）物业设备的维修管理 1．日常保养
内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等 2．定期检查 包括日常检查与定期检查 3．计划修理 设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化 设备磨损大致三阶段：
包括广播设备、电信通讯设备、电视系统设备、共用天线 及电视监控设备和电脑设备等。还包括楼宇自动化、通讯自动 化、办公自动化、保安自动化、消防自动化、管理自动化等。
3．房屋运输设备
即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。
（1）电梯
一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。
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按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。
包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。
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（四） 电气工程设备系统
该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。
1．供电及照明设备
包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、 计量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控 制开关、照明设施等。
2．电器服务设备设施（弱电设备）
物业设备设施的维护与维修管理
授课内容
一、物业设备设施概述 二、物业设备设施日常管理 三、物业设备管理部门设置和管理制度
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第一节 物业设备设施概述
一. 【物业设备设施的涵义】 物业设备设施是指附属于房屋建筑的各类设
备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机 组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基 础和必要条件。
两种方式：针式、栅式
一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。
避雷针形式：单支、双支、多支保护。
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第二节 物业设备设施日常管理
一、【物业设备设施管理的作用】 物业设备设施管理是指按照科学的管理方法、程序、
技术要求，对各种物业设备设施的日常运行和维修进行 管理。其作用： （一）是充分发挥房屋住用功能的保障 （二）是延长设备设施使用寿命，保障设备安全运行、发 挥设备设施价值的保证 （三）利于推动房屋建筑设备设施的现代化 （四）利于强化物业管理企业的基础建设
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（二） 燃气系统 包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。
（三） 空调、通风系统 1．供暖设备
有热水供暖和蒸气供暖之分 包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送 管道等），散热部分（如散热器、暖风机、辐射板等）， 及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、 去污器等。 2．供冷设备 包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却 塔、回水泵及输送冷水的管网等。 3．室内通风设备
包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马 桶，面盆等不同种类。
4．热水供应设备
包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、 冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。
5．消防设备
包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系 统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、 消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防 火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明业设备管理的内容】
（一）物业设备的基础管理
1．资料档案管理
物业设备基础资料：设备原始资料
设备维修资料
设备管理资料
物业设备基础资料管理工作任务：
设备技术档案的保管
为设备运行、维护、管理提供信息依据
2．标准化管理
两类标准：
技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准）
管理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标 准）
功用：提供共同行为准则和标准
提供基本依据与手段
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3. 规章制度建设 三类： 技术操作规程（设备安全操作规程、保养维修规程） 管理工作制度（运行管理制度、安全管理制度、检修制度、值
班工作制度等） 责任制度（岗位责任制度、纪录与报告制度、安全制度、交接
班制度等） 4．教育培训（对内、对业主住用户）
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（二）物业设备的运行管理 特点与要求：日常性、安全性、广泛性
1．设备运行的劳动组织 任务：合理分工与协作，配置人力； 合理确定劳动组织形式（根据设备操作技术要
求与岗位设置要求） 具体工作内容： （1）定员（定工作岗位人数）
方法：按设备定员，按岗位定员，按比例定员 （2） 分组 强电组、弱电阻、水暖组、空调组 （3）轮班组织 基本形式：单班制、多班制
按速度分有：高速电梯（2M/S以上）
快速电梯（1．5M/S以上）
低速电梯（1.0M/S以上，多层住宅客梯）
按电机拖动方式分为：交流双速电梯
直流快速电梯
交流调速电梯。
按控制方式可分为：信号控制电梯
集选控制电梯
微机程序控制电梯
简单手柄控制电梯。
（2）扶梯
自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。
4．防雷及接地装置
按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、 水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方 面。
2.排水设备、设施
包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、 提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。
根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为： 生活污水管道、生产废水管道、 雨水管道 。
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3．房屋卫生设备
（1）初期磨损阶段 磨损速度快，持续时间短
（2）正常磨损阶段 （3）剧烈磨损阶段
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设备故障的发生也有其一定的规律性。一般分为