江苏淮安名人湾清盘方案1348415638

名人湾清盘方案一、市场概况（一）市场环境近几个月，金融政策的持续收紧，让房价下跌的声音越发高涨，目前的主流声音是“若现有政策再继续半年，房地产行业成长速度将会降落，房价也将随之下调，楼市泡沫将被挤出。

”这样的声音导致了目前大量消费者持观望态度。

（二）淮安市场下半年成交概况1、成交数量分析从成交套数和成交面积的情况看，从5月到9月基本处于平稳状态，除七月份销售量略有提升外，其他几个月差距不大，说明最近几月淮安市场需求相对稳定，但从七八九三个月的走势看，销量有下降趋势。

另外从成交套数和成交面积来看，目前市场上平均销售面积为107平米，这也表明，目前市场上的主要需求产品为中等三房。

2、成交价格分析从5月到9月的价格走势图可以看出，成交价格在一路平缓下降，平缓表明了消费者与开发商之间的博弈非常激烈，略有下降也表明了各地产商对市场的让步，在年关将至的年底，各开发商纷纷采用各种促销手段来吸引消费者关注。

（三）典型项目分析■香格里拉◆发展商：淮安今创智思房地产开发有限公司◆占地面积：35.9万平方米◆总建筑面积：93.2万平方米◆周边配套：钵池山公园、水渡口商业区◆物业配套：会所、幼儿园、购物超市◆物业类型：多层、小高层、高层◆容积率：2.6◆绿化率：33%◆在售主力户型：86㎡、93—110㎡、123㎡、130—200㎡目前香格里拉主要推出三期名园82-120平米多层和93—110㎡小高层，其月均销售量约为50套左右，其销售均价为5300元/平米，单套总价为40万—65万。

左岸王府◆发展商：江苏万佳昕置业有限公司◆占地面积：101073.4平方米◆总建筑面积：17万平方米◆周边配套：东方母爱公园、长征小学◆物业类型：多层、别墅◆容积率：1.5◆绿地率：35%◆在推主力户型：78——140㎡、108㎡、124㎡◆在售均价：均价5100元/平左右左岸王府首批推出9栋多层、3栋花园洋房，于去年9月底开盘发售12、15#多层和11#的花园洋房，多层以三室两厅的房源为主，从前期的销售情况看，其销售房源主要以120平米以下的房源为主，而140平米的大户型销售缓慢，总结：从这两个项目的销售情况我们可以看出，目前市场上对60万以下的住房承受力较强，而60万以上的价格消费者承受力相对较弱。

（四）市场分析总结1、金融政策持续收紧，降价呼声越来越高，消费者观望情绪越来越浓。

2、淮安的量价明显呈下降趋势，尤其是金九，市场并未有好的起色。

3、目前市场需求主力为中等三方为主，面积在100—120平米之间。

4、市场主力消费群的承受能力基本在60万以内，高于60万的房源的销售基本较缓。

二、名人湾销售分析（一）七月—十月销售分析 1、七月—九月成交情况 月份 成交面积成交套数 其中小高层成交均价 多层成交均价小高层 多层7月 964.79㎡ 15套 8套 7套 4565元/㎡ 5227元/㎡ 8月 1515.12㎡ 21套 10套 11套 4631元/㎡ 4634元/㎡ 9月 3801.56㎡36套28套8套4466元/㎡4575元/㎡（1）从上表中可以看出，七、八、九三个月名人湾的销售量在整个市场逐步下滑的趋势下稳步上升，表明名人湾七、八、九三个月所采取的一些列活动和促销措施得到了市场的积极回应。

（2）从小高层和多层的销售情况看，小高层产品由于销售价格较低，更受消费者亲睐。

2、七月—十月成交户型分析从最近三个多月的成交户型看，主要销售以130㎡—140㎡的户型为主，140㎡和165㎡的户型销售比较缓慢。

3、成交客户的区域来源本案成交主力客户群主要以清河区和淮阴区为主，因此未来清盘的主要推广方向将仍为清河区和淮阴区。

4、成交客户付款方式分析超过60%的客户选择首付30%的按揭贷款付款方式，而一次性付款和首付60%按揭贷款的比例分别为19%和17%，表明还是有一定比例的一次性付款的客户存在，因此，在银行放款难度较大的形势下，未来我们可以考虑将一次性付款的优惠比例放大，刺激更多的人选择一次性付款。

5、七月—十月未成交客户情况（1）受媒体降价声的影响及周边市场环境影响，例如：茂华国际汇、恒大名都、中天·优诗美地等出现大幅度优惠措施，更多的客户持观望态度。

（2）连续多次优惠策略调整，致使客户对本项目房价信心度不足，致使部分客户流失。

（3）由于银行贷款额度收紧，客户担心银行放款，唯恐不能及时交付使用。

（4）部分客户资金短期内不能到位，如拆迁款没下发等，导致客户选择等待。

（5）近期来访客户有效客户较少，大多需求100平方以下，总价40-50万左右的房源。

（6）周边及淮安地区多家房地产企业进入九月后都以价格战进入市场，其中：香缇豪庭3588元/㎡起，鼎力·香榭丽花苑3958元/㎡起，海润枫景3999元/㎡，天元·阳光苑3808元/㎡起，融侨华府4300元/㎡起，爱琴海一口价4100元/㎡（不分楼层），进入九月后的淮安地区的价格，让客户看到淮安市场的降价希望，客户心理预期较高，观望态度较重。

（7）物业公司管理不佳，影响部分客户购房意愿及车位的销售。

6、销售分析总结（1）多层销售进度和165平米大户型销售进度较缓慢，这将作为未来重点考虑对象之一。

（2）我们清盘的主力推广区域仍将一清河区和淮阴区为主，其他区域为辅。

（3）采用一定的措施增加一次性付款的成交量。

（4）目前各楼盘的大力度促销，让消费者更加冷静。

（二）剩余房源分析1、剩余房源情况小高层房源情况楼号剩余总套数其中165㎡134/135㎡42号楼8 8 043号楼27 9 1844号楼30 7 23合计65 24 41比例37% 63%多层房源情况楼号剩余总套数其中140㎡137㎡135㎡61号楼36 8 18 1062号楼19 5 10 463号楼22 10 7 5合计77 23 35 19比例30% 45% 25% （1）截止2011年10月21日，剩余总房源数量为142套，其中多层为77套，小高层为65套，多层剩余量略高于小高层剩余量。

（2）具有销售抗性的165平米房源所占比例不大，总量为24套，占剩余总房源量的17%。

（3）小高层和多层的剩余房源中主要以135—140平米的房源为主，这部分房源将作为清盘的主力。

2、房源分部情况42号楼销控表1101 1102 1103 11041001 1002 1003 1004 165.73㎡901 902 903 904 165.73㎡801 802 803 804 165.73㎡701 702 703 704 165.73㎡601 602 603 604 165.73㎡501 502 503 504401 402 403 404 165.73㎡301 302 303 304 165.73㎡201 202 203 204 165.73㎡101 102 103 10443楼住宅销控表101 102 103 104 134㎡105 106201 202 203 204 205 206 165㎡301 302 303 304 305 306401 402 403 404 405 406 165㎡501 502 503 504 505 506 165㎡601 134㎡602 134㎡603 134㎡604 605 606 165㎡701 134㎡702 703 704 705 706 165㎡801 134㎡802 134㎡803 804 134㎡805 134㎡806 165㎡901 902 134㎡903 134㎡904 134㎡905 906 165㎡1001 134㎡1002 134㎡1003 134㎡1004 134㎡1005 134㎡1006 165㎡1101 1102 134㎡1103 1104 1105 1106 165㎡44楼住宅销控表101 135㎡102 135㎡103 135㎡104 135㎡105 106 166㎡201 202 203 204 205 206 166㎡301 135㎡302 303 304 305 306401 135㎡402 403 404 135㎡405 135㎡406 166㎡501 135㎡502 503 504 135㎡505 506 166㎡601 602 135㎡603 604 135㎡605 606701 135㎡702 135㎡703 704 135㎡705 706 166㎡801 135㎡802 135㎡803 135㎡804 135㎡805 806901 135㎡902 903 904 135㎡905 906 166㎡1001 1002 135㎡1003 1004 135㎡1005 1006 166㎡1101 1102 1103 1104 1105 110662号楼销控表601 140㎡602 137㎡603 604 135㎡605 137㎡606501 140㎡502 137㎡503 504 505 506401 140㎡402 403 404 135㎡405 137㎡406 137㎡301 140㎡302 137㎡303 304 135㎡305 306 137㎡201 140㎡202 203 204 135㎡205 206 137㎡101 102 103 104 105 137㎡106 137㎡63号楼销控表601 140㎡ 602 137㎡ 603 135㎡ 604 135㎡ 605 606 140㎡ 501 140㎡ 502 137㎡ 503 504 135㎡ 505 137㎡ 506 140㎡ 401 140㎡ 402 137㎡ 403 404 135㎡ 405 406 140㎡ 301302 137㎡303 304 135㎡ 305 306 140㎡ 201 140㎡ 202203 204 205 206 101 140㎡ 102 137㎡103104105137㎡106140㎡3、剩余总价值分析多层套数住宅面积（㎡）住宅总价（元）车库面积（㎡）车库总价（元）61号楼364948.2323109270743.4111510062号楼192617.61222129241762550063号楼233178.814673319433.01649515合计7810744.63500038811593.411929530小高层套数住宅面积（㎡）住宅总价（元）车库面积（㎡）车库总价（元）42号楼81316.85546390110.0316504543号楼273901.1918805547389.9758495544号楼304260.320111334359.84759150合计659478.2944463271859.841509150多层小高层总均价478548224802大定未签约金额（扣除已付）15388631剩余房源总价值（底价）截止到2011年10月20日多层、小高层在售房源（除大定）剩余房源均价(含双供+131）大定未签约车位（含大定）（48000元/个）个数总价1044992000联排别墅（含大定）套数总价（元）1套（57#105）1700000商铺（均价6000元/㎡）面积（㎡）总价（元）702.644215998剩余总价值151494084签约未回款25111623借欠款2180000从上表得出：剩余多层均价：4653.85元/㎡，小高层均价：4691.06元/㎡。