北京房地产考察分析报告.pptx
北京市房地产市场分析报告
目的在于研究北京房地产市场的发展现状以及发展趋势，结合多方面的数据，采用专业的分析手段对北京房地产市场的价格、供求、优劣以及前景进行研究，从而让北京市房地产市场业态更加透明 ,广大民众能够更加了解这个大市场。
房地产业做为国民经济中的支柱性产业，其每一个变化都能触动多方面的变化，通过研究北京市房地产业的发展，能使我们对全国的地产信息有个初步的认识。
本文彩用了大量的数据对房地产市场所存在的问题做比较分析、定性以及定量的研究，并结合相关的实例做多方面的分析，最后得出结论。
研究北京市房地产业的发展历程以及目前整体的市场状况、影响价格的三个主要方面(产品的价值、成本、供需)对北京市房地产进行价格分析，其中主要从地理方位角度分析了北京四大板块的价值所在以及不同的亮点。
在此基础上，根据北京现在的情况以及各方面的条件等对北京市房地产业发展做 SWOT 分析，包括软硬件、 2022 年奥运会所带来的商机与挑战等等。
随着市场经济的逐步发展，房地产市场也逐步成熟起来，从投资领域到消费结构都发生了根本性的变化，投资资金来源多元化，个人购房比重越来越大，房地产一级市场和二级市场也发展起来，城镇住房体制改革也逐步深化。
房地产业务涉及到房地产产业链中所有的环节：市场研究、产品定位、土地获得、规划及设计、融资、市场营销、销售、物业管理。
除了这些以项目开辟为中心的业务管理，还包括不少的管理职能。
通常，一个房地产开辟项目是一个复杂的系统工程，从工程立项到概预算的编制、招投标的管理以及施工、监理等涉及面极广，参预单位和人员多，因此，房地产业是公认上下产业链长，数据量大，投资周期长，不确定性和投资风险高的行业。
2022 到 2022 年房地产投资呈平稳增长态势， 2022 到 2022 年房地产投资猛增，随后进入逐步平稳的增长态势。
随着市场经济的逐步发展，房地产市场也逐步成熟起来，从投资领域到消费结构都发生了根本性的变化，投资资金来源多元化，个人购房比重越来越大，房地产一级市场和二级市场也发展起来，城镇住房体制改革也逐步深化。
房地产市场调查分析报告.pptx
作用
是项目策划者了解市场，挖掘卖点、形成创意的必要前提；
是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销 等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终
房地产项目规划
（二）房地产市场调查的主要内容
环境调查
Байду номын сангаас
需求调查
供给调查
营销环境调查
政治、经济、 人口、文化 1.宏观环境 调查层面 2.区域环境 调查层面 3.微观环境 调查层面
1.市场需求 容量调查 2.消费者调 查 3.消费者行 为调查
1.房地产市 场供给总体 调查 2.竞争楼盘 调查 3.竞争对手 调查
1.房地产广告 环境调查 2.房地产营销 中介机构调查 3.房地产营销 媒体调查
房地产项目规划
房地产市场调查
（三） 房地产市场调查程序
3.3.1 准备阶段 1.确定调查目标 2.建立调查组织 3.初步情况分析
如：万科·四季花城广告 “金银湖畔，万科在造一座城”。 简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向： 品牌：万科 规模：造城 环境：金银湖畔
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
房地产市场调查
房地产市场调查
（一）房地产市场调查的内涵 1.房地产市场调查的含义
广义上，房地产市场调查是指为了解和预测房 地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握 市场现状及其发展趋势，同时为制定科学决策提供 可靠依据的一项市场调查活动。
北京市房地产市场分析报告
北京市房地产市场分析报告1北京总体市场分析1.1市场供应>截至2002年，北京住宅建设的总供应量为2.2亿平方米，其中有15%位于市区,65%位于城区和近郊区，20%位于远郊区，如下表所示。
表1:2002>截至2003年，北京住宅建设的总存量达到2.4亿平方米。
图1:北京住宅市场供应走势图（单位：百万平方米）>北京住宅历年供应的详细情况可参见表2和表2o（表格中的“城区”主要是指三环到五环之间的区域）。
需要指出的是，北京市政府在过去几年内一直在加大郊区基础建设的力度，尤其是郊区公共交通网络和高速公路的建设，这些工作都增强了无论是开发商还是买家对郊区住宅的信心。
表2:表3:>预计2004年至少还有规划的近3,000万平方米要投放市场。
1.2市场需求>目前北京住宅拥有率为55%∙60%,而北京的家庭户数为405万户。
›2003年的北京普通住宅市场总体趋势呈现为：低端市场需求放大、中端市场需求萎缩、高档市场略有上升。
>购房者低龄化趋势明显，30岁以下群体在2003年购买商品房的需求旺盛。
>购房者群体偏向低收入化。
年收入在5万以下的家庭比例有所上升，而年收入在10一20万的家庭比例下降最为明显。
>外来群体购买力强劲。
以温州投资客为代表的外来购房群体对高端商品房市场拉升强劲。
>中高学历群体成为购房主力。
近7成以上的潜在购房群体拥有专科或以上学历，购房群体越来越呈现理性的消费趋势。
>二次置业者比例持续攀升。
1.3市场吸纳图2:北京住宅销售情况>>上图中的住宅包括别赞、公寓、商品住宅和经济适用房。
其中高品质公寓的平均销售率较普通中低售价住宅项目为低；地理位置不够理想的住宅项目的平均销售率较低，即使其售价不高。
另外，北京居民收入的增加也造成了商品房销售率的增加。
›北京住宅平均销售率的增加也是北京中低价位住宅比例增加的结果，同时销售率的增加也与发展商逐渐重视消费者需求有关。
最新北京房地产市场调研报告44p
六、土地市场情况（一）
08年前半年土地供应量大；1月成交量出现井喷，且价格保持高 位；2—4月成交冷淡
北京08年上半年土地供应出现“井喷”之势：
整个二季度将有约49块土地供应，土地面积达到了566公顷左右，加之一季度已成交的500多公顷，这意 味着如果二季度的土地供应计划如期兑现，2008年上半年北京市土地供应将突破千万公顷，超过2007年 全年的898公顷。 ——北京市土地整理储备中心
2007-2008年各月住宅销售套数 单位：套
从套数看，1-8月，全市销售住宅 37917套，其中，8月当月住宅销售 套数降至近两年来最低，仅为3371套， 是上年同月12864套的26.2%。
四、房地产市场销售情况（续）
北京房地产成交量8月份再创今年新低。据北京市房地产交易管理网数显示，8月份北京期 房住宅签约套数、面积分别下降了17.7%、28.9%；现房则下降了48%，成交面积下降了 51.4%。 8月份，全市网上签约的期房住宅为4059套，签约面积423364㎡；同期，全市网上签约的 现房住宅为679套，签约面积101945㎡。环比7月份的成交量，期房住宅签约套数下降了 17.7%，签约面积下降了28.9%，现房住宅套数下降了48%，成交面积下降了51.4%，下降 幅度都很大。 同比来看住宅套数及成交面积下降幅度更大。数据显示，同比去年8月，期房住宅签约套 数下降了61.3%，签约面积下降了69.9%，现房住宅套数下降了81%，成交面积下降了 81%。
竣工面积降幅缩小。部分项目赶在奥运会前竣工，竣工面积降幅缩小。1-8月，全市 商品房竣工面积为1158.4万平方米，比上年同期下降1.7%，降幅比上半年缩小13个 百分点。其中，住宅竣工面积637万平方米，下降26.2%，降幅缩小6个百分点。
北京市房地产市场分析报告
北京市房地产市场分析报告一、市场概况北京市房地产市场作为中国最重要的房地产市场之一，一直备受关注。
本报告将对北京市房地产市场的整体情况进行详细分析，包括市场规模、供需状况、价格走势等方面。
1. 市场规模根据最新数据，北京市房地产市场规模庞大。
截至目前，北京市总计拥有住宅、商业、办公等各类房产约XX万套，总建筑面积达到XX平方公里。
这一规模在全国范围内居于领先地位，反映了北京市作为中国首都的特殊地位和发展潜力。
2. 供需状况（1）供应方面：近年来，北京市政府加大了土地供应力度，通过多种途径增加了住宅、商业等各类房产的供应量。
同时，随着城市建设的不断推进，新建房产项目也不断涌现，为市场供给提供了更多选择。
（2）需求方面：北京市作为中国经济中心和文化中心，吸引了大量人才涌入。
这些人才对住房需求旺盛，加上北京市的人口基数庞大，导致了市场需求持续旺盛。
此外，购房需求的多元化也推动了市场的发展，例如改善型需求、投资型需求等。
3. 价格走势（1）住宅价格：近年来，北京市住宅价格呈现出波动上升的趋势。
市场供需矛盾导致了住宅价格的上涨，尤其是核心区域的房价更是居高不下。
然而，政府出台了一系列调控政策，如限购、限贷等，对市场进行了有效的调控，使得住宅价格的上涨势头得到了一定的遏制。
（2）商业、办公价格：商业、办公地产市场价格相对稳定，受到市场需求和地段影响较大。
核心商业区和办公区的房价相对较高，而远离市中心的区域价格相对较低。
二、市场影响因素1. 政策因素政府的调控政策对北京市房地产市场产生了重要影响。
政府通过调控政策来控制市场供需关系，维护市场稳定。
限购、限贷政策有效遏制了投机炒房行为，稳定了市场价格。
此外，政府还加大了土地供应力度，通过土地拍卖等方式增加了市场供给。
2. 经济因素北京市作为中国的经济中心，经济发展水平对房地产市场有着重要影响。
经济发展带动了人口流动和就业机会增加，进而推动了房地产市场的需求。
同时，北京市的经济繁荣也吸引了大量投资者，进一步推动了房地产市场的发展。
《北京商业地产调研》课件
良好的营商环境
详细描述
商业街区提供了良好的营商环境，包括便捷的交通、完善 的配套设施、高效的行政服务等，吸引了众多创业者和小 微企业入驻。
CHAPTER 06
结论与建议
研究结论
北京商业地产市场供需关系基本平衡 ，但部分区域存在供过于求的情况。
投资者对商业地产的需求更加多元化 ，除了传统的零售和餐饮业态，还关 注文化、科技等新兴业态。
总结词
大型购物中心的投资回报率较高，但风险也相应较大。
详细描述
大型购物中心的投资回报率通常较高，但需要较大的资金投入和较长的投资回 报周期。投资者需要充分考虑项目的风险因素，如市场竞争、消费者需求变化 等，并制定合理的投资策略。
办公楼宇
总结词
办公楼宇是商业地产的重要组成部分，为企业提供了优质的办公环境和发展空间。
投资与开发策略
投资风险评估
01
02
03
04
政策风险
评估政策变化对商业地产投资 的影响，如城市规划调整、土
地政策等。
市场风险
分析市场需求、竞争态势，预 测未来市场趋势，评估投资回
报率。
财务风险
评估投资项目的财务状况，包 括资金筹措、成本收益分析等
。
运营风险
考虑商业地产的运营管理，包 括招商、租赁、物业管理等环
商业街区
总结词
商业街区是商业地产的重要组成部分， 具有独特的商业氛围和文化价值。
VS
详细描述
商业街区通常位于城市中心或旅游景区， 拥有丰富的商业资源和人流量。商业街区 的建筑风格和文化氛围吸引了大量消费者 ，为商家提供了独特的商业机会。投资者 可以通过投资商业街区获得稳定的租金收 入和长期的投资回报。
北京房地产考察分析报告
型商场40000平米、高级公寓27000平米， 附属用房和停车场38200平米 项目简介：北京来福士中心是继上海来福士广场之后， 凯德置地在中国自主开发、管理和持有的 又一座“来福士”品牌系列建筑。2009 年6月5日来福士中心购物广场正式营业， 凭借其极佳的区位价值，直接提升了京城 东北部市民的生活工作品质。
私人酒店户型
公寓篇之世茂工三
厨房
阳台
S-Suites 私人产权酒店，主力户型60-140平米，在纯五星级酒店的基础上进行升级， 特设阳台和厨房区域。 简言之，“工三”的私人产权酒店，即私有产权的豪华酒店，又是居家型的酒店。
公寓篇之世茂工三
酒店装修
全套五星级酒店顶级品牌家私，装修风格完全按照世茂旗下五星级酒店标准进行。
从NAGA上院的吴三桂外宅，康有为女儿的罗家大院，再到NAGA上 院的“门厅”，“老北京”、“皇城豪宅”的文化概念会让富豪崩溃。
感想篇
2.北京人很胆大
皇城脚下卖楼花，一是北京的房子易遭抢，二是北京地产人够胆大。 工三的“临时销售中心”耗资约1000万，即使是个“临建”，但该
要建时必须建。 卡发卡公社对外宣称的5.48米层高，样板房的展示至少有6米，房子
销售物料
公寓篇之卡夫卡公社
销售物料设计结合产品前卫、创新的公寓特征，同时符合城市白领简 洁、干练、个性的置业及性格特点。
豪宅篇
NAGA上院
开发商:御嘉置地有限公司 物业地址：东城区东直门内大街9号 物业类型：大户型板楼 主力户型：300平米、600平米、1200平米平层
项目特色：撷取“四合院”的建筑特点，东西北 向的居住与商业建筑形成围合空间
北京房地产市场调查报告
aaa篇1近年来，房山区房地产业飞速发展，伴随着品牌房企的纷纷入驻，逐步迈向高度发展期。
不同品牌房企的进驻，带来了不同类型和风格的住宅产品，不但活跃了市场、丰富了产品线，也使得项目品质不断得到提升。
而且，随着房山CSD中央休闲购物区规划的落地以及相关配套设施的不断完善，其房地产市场也将迈向另一个台阶。
此外，燕房线的开工，房山线北延等交通的利好，也将是吸引置业者的又一砝码。
大房山板块规划的优势虽然过去房山的基础设施相对落后，但通过近几年的快速发展，现在和周边区县相比一点也不落后。
此外，虽然规划较晚，但强在起点高，为避免出现“睡城”现象，房山的规划，不仅注重房地产，更注重产业结构的整体发展。
整体定位是宜居、宜业、休闲。
1、房山致力于打造“两轴、三带、五园区”发展格局。
按照建设“三个北京”的要求，房山区确定了“坚持科学发展，坚定不移地走新型城市化道路，加快城市化、工业化、现代化进程，建设产业友好、生态宜居新房山”的新思路和构建“两轴、三带、五园区”的区域发展新格局。
2、房山中央休闲购物区(CSD)拥有广阔的发展空间CSD核心区以永定河水岸经济带建设为依托，以华北最大的Outlets为经济引擎，以户外体育产业、金融、会展、休闲服务为可持续发展的经济动力，以特色旅游产业为休闲服务主体，以酒店餐饮娱乐为配套服务，旨在将房山打造成为面向京津冀地区的现代化商业城际中心。
房山区土地交易成交趋缓房山近年来成为北京供地大户，各大房企也积极拿地，仅2013年就出让了规划体量超过300万平方米的经营性用地，土地出让规模位居北京各行政区之首。
而随着2014年上半年商品住宅成交量大幅下滑，房山、大兴等新城区域率先进入降价通道，导致开发商区域拿地更为谨慎。
从目前市场趋势看，土地市场仍将低位运行，但由于新政出台，市场环境、政策环境都出现转机，预计年底抄底的企业或将有所增加。
本季度截止11月30日，房山区仍无成交地块。
房山区新房市场潜力依旧在房山各大区域中，最具有知名度的当属长阳板块了，在相关部门提出南城房山打造CSD中央购物区的商业设想后，长阳便备受外界及开发商的关注，随着相关配套设施的逐步完善以及相关规划的不断落实，该板块未来的发展潜力还是相当值得期待的;而良乡作为房山老城区，依托良乡大学城，其辐射范围内超市、商场、餐饮、娱乐、医疗等方面的配套设施较为完善，而且地铁房山线始发站位于良乡，这在便利交通的同时，也能带动周边房产项目的开发，吸引人群居住;此外，窦店区域力将打造成以高端制造业基地为核心的新产业集群和生态型宜居城市，相比较长阳、良乡地块，窦店板块将以其超高性价比优势占据一席之地。
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惠州事业四部A组扛鼎力作
1
市项场目分析享
—— 公寓·豪宅·写字楼
2
考察总结
——开拓·学习·进步
提案体系
>> 第一部分：项目分享
公寓篇 住宅篇 写字楼篇
公寓篇
什样才叫牛？
世茂工三
卡夫卡公社
公寓篇之世茂工三
北京项目以“环”算，从内环至外环，地段价值天壤之别，内环项目多争抢。 以价格做参考，二环至三环项目均价30000元/平米，五环至六环12000元/平米。
豪宅篇
豪宅，总是要加点文化底蕴，特别是北京味的！
这座青砖绿瓦、雕梁画栋的院落，前身为吴三桂外宅，屋主几经更迭，后来成为康 有为的女儿康同璧和女婿罗昌的罗家大院，现在则已经成为Naga上院的门厅。 这座院落的精髓，中西合璧的皇城豪宅，传承着“老北京”的风情。
建筑细部
豪宅篇
户型展示
豪宅篇
豪宅，总是要玩点品味的！
公寓大堂效果
样板房效果
样板房效果
样板房效果
公寓篇之世茂工三
➢全副钢结构的旗舰式 “临时销售中心”，建 筑面积约3000平米； ➢内部设施：感应式电 梯、酒店入户大堂交楼 标准、两套样板房交楼 标准，休闲酒吧、空中 花园。 ➢费用预估，该销售中 心耗资约1000万。
销售中心
公寓篇之世茂工三
外部包装
私人酒店户型
公寓篇之世茂工三
厨房
阳台
S-Suites 私人产权酒店，主力户型60-140平米，在纯五星级酒店的基础上进行升级， 特设阳台和厨房区域。 简言之，“工三”的私人产权酒店，即私有产权的豪华酒店，又是居家型的酒店。
公寓篇之世茂工三
酒店装修
全套五星级酒店顶级品牌家私，装修风格完全按照世茂旗下五星级酒店标准进行。
以区位价值作为主推形象，“三里屯”汇集了来自世界各地的最新时尚和生活方式，以先进的 商业设施、全球高端时尚品牌、快速金融反应系统、浓厚的人居氛围作为推广核心。
公寓篇之卡夫卡公社
项目情况
开发商:北京亚宝世纪置业有限公司 物业地址：朝阳区朝阳北路 容积率：3.0 占地面积:16283平方米 总建筑面积:31038平方米 物管公司 : 戴德梁行管理顾问 项目特色：5.48米loft公寓 建筑类别：板楼、高层 环线位置： 五至六环，2010年通车的地铁6 号线黄渠站西南角 销售均价：18000元/平米
公寓篇之世茂工三
写字楼： 2.6万平米 高级商业：6.6万平米， 开发商持有其中5万平米 私人酒店：4.3万平米
私人产权酒店 高级商业
公寓篇之世茂工三
开发商：世茂集团 项目地址：北京朝阳区工体北门对面（东北二环至三环） 销售热线：85 8888 88 总建筑面积：21.2万平米其中地上面积为13.5万平方米，地下面积为7.7万 平方米 容积率：4.59 物业类型：综合体（私人产权酒店504套、商业、写字楼13套） 物业公司：北京中原华夏物业管理有限公司 物业管理费：私人产权酒店6元/平米/月、写字楼24元/平米/月 酒店管理公司：雅思酒店管理公司 酒店装修标准：精装修，配送家电、电器、液晶电视等，五星级酒店服务 主力户型：60-140平米 公寓均价：39000元/平米 主推广语：城市中间，不慌特忙
占地面积：14,685平方米 总建筑面积:143865平米，其中写字楼38665平米、大
型商场40000平米、福士中心是继上海来福士广场之后， 凯德置地在中国自主开发、管理和持有的 又一座“来福士”品牌系列建筑。2009 年6月5日来福士中心购物广场正式营业， 凭借其极佳的区位价值，直接提升了京城 东北部市民的生活工作品质。
销售物料
公寓篇之卡夫卡公社
销售物料设计结合产品前卫、创新的公寓特征，同时符合城市白领简 洁、干练、个性的置业及性格特点。
豪宅篇
NAGA上院
开发商:御嘉置地有限公司 物业地址：东城区东直门内大街9号 物业类型：大户型板楼 主力户型：300平米、600平米、1200平米平层
项目特色：撷取“四合院”的建筑特点，东西北 向的居住与商业建筑形成围合空间
外部包装
公寓篇之卡夫卡公社
现场包装前卫、个性潮流，销售中心形象展示较完善。 工程处于地基阶段，项目身处五至六环，仍然是以卖楼花为主。
销售中心
公寓篇之卡夫卡公社
对外推广5.48米层高，样板房高度接近6米。
户型特征
公寓篇之卡夫卡公社
面积： 31平米--47平米 户型亮点： 5.48米层高； 买一层送一层； 户型可组合 ；
交通位置： 二环以内 地铁2号线 地铁13号线
历史价格： 2009年03月- 至今 均价48000.00元/㎡ 2008年01月- 2009年03月 均价45000.00元/㎡ 2007年11月 - 2008年01月 均价40000.00元/㎡ 2006年01月 - 2006年08月 均价30000.00元/㎡
写字楼篇
年初的戏流言：央视真有钱，人家元宵烧烟花，它烧大楼！
写字楼篇
9月份最新统计，全国500强企业，有98家在北京。 国企、央企、港资、外企北京的写字楼和综合体是一场视觉盛宴！
莱福士中心
写字楼篇
公寓
公寓
写字楼
实景图
商业
写字楼篇
莱福士中心
地理位置：北京东直门立交桥西南角、东二环核心商 圈地带
写字楼篇
外立面装修
外立面时尚、 个性，造型丰 富、层次感强。
写字楼篇
写字楼部分
写字楼大堂、电梯间、洗手间、走廊等公共空间均采用豪华石材整幅打造，空间塑造内敛、奢华。 细节打造精致、入微，办公空间内部无梁无柱、可任意组合，高级交楼标准，纯5A级写字楼标准。
商业部分
写字楼篇
依靠凯德丰富商业资 源，引进国际顶级商 业品牌，采用大量钢 结构及石材用于细部 打造。
世茂工三
公寓篇之世茂工三
➢ 世茂集团斥资30亿打造的集国际品牌商业、S-Suites私人产权酒店、5A级 写字楼于一体的高端城市综合体项目。
➢ 工人体育馆和三里屯之间的城市综合体，即为“工三”。以“工三区”的概念 进行推广传播，志在打造项目成为区域最高端综合体，即等同于华贸，代言了 一个区域。
➢ 60-140㎡私人酒店，销售均价39000元/平米，4月份在美国纽约和洛杉矶咨 询并开展认筹，最终认购400多套单位，华裔投资者占50%，销售火爆！6 月份写字楼推出，神秘买家整套购买，创造神奇！