如何理解物权公示与不动产登记
公示公信原则
物权法草案第四条规定：“物权应当公示。
记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。
法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定。
” 所谓“物权公示”，就是公示物的权利状态，即物现归何人所有，物上设有何种权种负担，是否发生权利变动等。
“公示"是物权变动的要件，动产以交付为公示方式，不动产以登记为公示方式。
比如：甲为乙在自己的房产上设定抵押权，并约定乙的抵押权优先于以后设定的抵押权,但没有进行登记；后甲又以该房产与丙设定抵押权，并进行了登记.后来,甲不能清偿乙、丙的债务,乙、丙都要行使抵押权，但甲的这套房屋不足以清偿乙、丙的债务，乙、丙就因谁优先行使抵押权的问题诉诸法院。
案件经过一审、二审和再审，拖了2年多的时间才得以解决。
如果有了物权法草案关于担保物权的规定,这个问题很容易得到解决。
物权法草案第二百二十二条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一)抵押权已登记，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿;（二)抵押权未登记的,按照债权比例清偿；(三)抵押权有的已登记，有的未登记的，已登记的先于未登记的受偿"。
依据这条确立的公示公信原则，这个问题就迎刃而解了。
抵押权属于不动产物权是必须进行登记才有效的，因此，只能是丙先行使抵押权。
乙的优先权最后不能实现，并不是因为你们这个约定本身没有发生效力，而是因为物权法当中规定,登记的优先于未登记的。
所谓物权变动的“公信”原则，是指物权变动经过公示的,即使标的物的出让人事实上无权处分，但善意受让人基于对公示的信赖，仍能取得物权的一种原则。
物权法的公示公信原则及对日常生活的意义来源: 作者：日期：10—05—07将于2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》是维护社会主义基本经济制度,维护广大人民群众切身利益，规范社会主义市场经济秩序和财产关系的民事基本法律，而《物权法》所确立的物权的公示公信原则，是物权法的基本原则之一.物权的公示原则是指物的权利人通过某种手段向特定或不特定人公开显示其权利的法律事实，物权的公示表现为登记和占有两种表征。
《物权法解释一》不动产物权登记是如何规定的
《物权法解释⼀》不动产物权登记是如何规定的对于《物权法解释⼀》不动产物权登记的内容，最近很多⼈很困惑，⼀直在咨询⼩编，今天店铺⼩编针对该问题，梳理了以下内容，希望可以帮您答疑解惑。
《物权法解释⼀》不动产物权登记是如何规定的《民法典》⾃2021年1⽉1⽇起施⾏。
《婚姻法》、《继承法》、《民法通则》、《收养法》、《担保法》、《合同法》、《物权法》、《侵权责任法》、《民法总则》同时废⽌。
《最⾼⼈民法院关于适⽤<中华⼈民共和国物权法>若⼲问题的解释(⼀)》(以下简称《解释》)的出台，进⼀步明确了不动产物权归属的定分⽌争规则，完善了作为物权法重要内容的不动产登记法律制度体系。
⼀、不动产物权的登记意义《物权法》第⼗四条规定，不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，⾃记载于不动产登记簿时发⽣效⼒。
第⼗六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿是不动产登记制度的核⼼内容。
不动产登记簿是登记机关依申请制作并备存，⽤以记载不动产的⾃然状况、权利状况及其他事项的簿册。
其法律意义主要体现三个⽅⾯：第⼀，不动产登记簿是不动产物权的认可和彰显依据。
登记是国家公权⼒对私权利的认可⾏为，是对财产取得和变动的确认。
登记簿是登记⾏为完成的体现。
作为社会财富的重要形态，不动产通常承载着⼈们的财富价值。
如果没有记载在国家保管的登记簿上，也就意味着财产没有获得国家的充分认可，也就难以获得法律的保护;第⼆，不动产登记簿具有权利真实的推定效⼒。
不动产登记簿是不动产权利的外在表征，体现着⼀定的法律事实和法律⾏为。
不动产物权经过登记记载于不动产登记簿之后，即可推定记载的归属和内容与真实的物权归属和内容相⼀致。
在诉讼中，当事⼈既可以⽤不动产登记簿为证据来证明⾃⼰的诉讼请求，亦可以以此来反驳对⽅的诉讼请求。
⼈民法院在认定案件事实时，应当⾸先将不动产登记簿当作真实来对待;第三，不动产登记簿的公⽰、公信意义。
不动产登记暂行条例第二十七条的内容、主旨及释义
不动产登记暂行条例第二十七条的内容、主旨及释义一、条文内容：权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。
二、主旨：本条是关于登记资料查询的规定。
三、条文释义：本条是关于登记资料公开查询的规定。
不动产登记资料的公开查询，是指为方便单位和个人查询不动产权利状况，保障不动产权利人的合法权益，实行的不动产登记资料可以公开查询的措施。
这里的不动产登记资料是指不动产登记机构在登记过程中形成和收集的一系列文字和图件等资料，包括不动产登记结果资料和原始登记资料。
本条分为两个层面的内容，一是权利人、利害关系人的查询，二是公务查询。
一、《条例》的规定《条例》中虽然对不动产登记信息的查询利用进行了明确的规定，但对不动产登记结果资料和原始登记资料并未作出区分，都采取了有限制的公开查询模式，是对《物权法》规定的沿袭。
本条第一款规定了权利人、利害关系人有权依法对不动产登记资料查询和复制，赋予了权利人、利害关系人依法查询、复制不动产登记资料的权利，明确了不动产登记机构应当在符合法定条件的情况下向权利人、利害关系人提供登记资料的义务，是对《物权法》的贯彻。
这里的:“权利人”是指在不动产登记簿上记载的不动产物权人，而不.包括债权人，如虏屋的租赁权人就不属于这里的权利人的范畴。
我国法律对“利害关系人”的概念并没有明确的规定，理论界和实践中对此概念的界定也不尽相同。
我们认为，对“利害关系人”实质内容的界定不属于登记机构的职责范围，不动产登记机构没有权力也没有能力对究竟是否属于利害关系人进行判断，登记机构只需在形式上审查查询申请人是否是利害关系人即可，即申请人只要能#提供与不动产登记事项有利害关系的说明材料，登记机构就可以认为申请人属于利害关系人。
如房屋继承人、受赠人和受遗赠人、仲裁事项、诉讼案件的当事人都可以对登记资料进行查询、复制。
民法中的物权与不动产登记纠纷
民法中的物权与不动产登记纠纷一、引言民法是我国法律体系中的一部重要法典，涉及到各种民事关系的调整。
其中，物权制度和不动产登记是民法中的两个重要方面。
然而，在实践中，这两者之间却经常会出现纠纷。
本文将就民法中的物权与不动产登记纠纷展开探讨。
二、物权的含义与特点物权是指个人或组织对特定的物体享有支配、占有和使用的权利。
在物权制度中，物权主体可以对物体进行占有、使用和处分，而且其他人不得干涉。
物权的特点主要有以下几点：1. 绝对性：物权是绝对的权利，物权主体可以自由支配自己的财产，而无需受到他人的干涉。
2. 直接性：物权的行使是直接针对物体的，物权主体可以直接行使对物体的占有和使用权利。
3. 独占性：在物权制度中，物权主体对特定物体享有排他性的支配权，其他人不能干涉。
三、不动产登记的含义与作用不动产登记是指将不动产的权利状况和其他相关事项信息登记于特定机构的行为。
不动产登记的主要目的是保护不动产权利人的合法权益，确保权利的真实性和确定性。
不动产登记的主要作用如下：1. 核准权利：通过不动产登记，可以确保不动产权利人的权利合法有效，减少对不动产的争议和纠纷。
2. 公示作用：不动产登记公示了不动产的权利状况，可以提供给第三人查询，减少对不动产的误判和误信。
3. 保护作用：通过不动产登记，可以保护不动产权利人的利益，避免不动产被他人非法侵占或处分的情况。
四、物权与不动产登记的关系与纠纷物权与不动产登记之间存在着密切的关系，但在实践中，也经常会发生一些纠纷。
主要有以下几种情况：1. 登记与物权不符：不动产登记是保护物权的一种手段，但存在登记与物权不符的情况。
例如，A购买了一处房产并办理了登记手续，但后来B出示了与A相同的房产证明，引发了物权纠纷。
2. 登记不及物权存在：有时候，不动产的物权已经确立，但却没有进行相应的登记手续。
例如，A将自己的房产转让给了B，但B没有及时进行登记，导致在房产交易过程中产生了纠纷。
浅析物权的公示方法及违反物权公示方法的后果
浅析物权的公示方法及违反物权公示方法的后果作者：刘濛濛来源：《商品与质量·消费视点》2013年第11期摘要：物权公示规则是物权变动的程序规则。
国务院有关部门依据《物权法》陆续出台了一些有关物权公示的配套规则，对贯彻实施物权法和实现物权法宗旨目的具有重要意义。
上述规则本身尚存在若干不足，也没有实现物权法统一公示规则的初衷，应有进一步修改完善的余地，为最终实现统一的公示制度奠定基础。
关键词：物权；公示规则；完善一、物权公示制度概述所谓公示原则，是指物权的设立、变动必须依据法定的公示方法在一定范围内予以公开，使第三人能够及时了解物权的变动情况。
一方面，公示是将物权设立和变动的事实对外公开，物权的绝对对世效力不仅要求对物权种类进行界定，同时也要求物权的具体种类具有可识别性。
另一方面，公示不一定是向全社会公开，而应当是向一定范围的人公开，能够使他人知道。
物权的设立、移转必须公开、透明，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和秩序，这就需要建立公示原则，将物权设立、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况。
我国《物权法》第6 条在法律上第一次确认了物权法的公示原则，并建立了法定的物权公示制度，为统一登记立法确立了立法框架和立法基础。
物权法有关物权公示的制度，是我国有关登记的法律法规与规章制定的准则和依据。
物权法颁布之后还需要就有关登记制度进一步予以配套和完善，为此，国务院有关部门依据《物权法》的相关规定，陆续出台了一些有关物权公示的配套规则，主要包括国土资源部颁布的《土地登记办法》（2007年11月28日）、建设部颁布的《房屋登记办法》（ 2008 年1 月22日）、国家工商行政管理总局颁布的《动产抵押登记办法》（ 2007年10 月17 日）、中国人民银行颁布的《应收账款质押登记办法》（ 2007年9月26日）、国家工商总局颁布的《工商行政管理机关股权出质登记办法》（ 2008年9月4 日）。
我国不动产登记制度
我国不动产登记制度我国的不动产登记制度一、不动产登记的含义与理论意义(一)不动产登记的概念关于不动产登记制度的概念，不同学者有不同的观点。
王利明教授的观点是：不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。
孙宪忠教授的观点是：不动产登记是指经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记薄的事实。
梁慧星教授的观点则是：不动产登记是指土地及其定着物之所有权和其他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上。
综上所述，所谓不动产登记是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。
不动产登记事实上包括两层含义：一是登记与否的事实状态，二是登记的过程或程序。
（二）不动产登记的理论意义不动产物权登记的意义，就是完成物权公示原则的要求，通过登记为不动产物权交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。
1、不动产登记为不动产物权变动提供法律基础不动产物权登记，在物权法上的本质，一方面是对于当事人之间不动产物权变动的法律承认，赋予不动产物权变动充分的法律效力；另一方面由于物权具有强烈的排他性，也是给与第三人足够的警示，为第三人提供安全告诫。
2、不动产登记具有国家公信力国家出面承担登记责任，就国家行为的严肃性为保障，使得不动产登记具有取得社会一体信服的法律效力。
而国家公信力是不动产登记“权利正确性推定效力”的根据；同时，善意第三人根据不动产登记薄取得登记的权利，即使与实际权利状态不符，其权利也应受到保护。
3、国家进行的不动产登记具有统一性，是不动产物权统一的法律基础通过不动产登记，国家为不动产物权提供了一个在整个法律实施范围内有效的法律基础。
从市场经济的发展和人民群众的生活需要来看，国家为不动产所提供的统一效力意义巨大。
二、不动产物权变动模式物权变动分为因法律行为引起的物权变动和因非法律行为引起的物权变动。
不动产登记原理与实务读书札记
《不动产登记原理与实务》读书札记一、不动产登记的基本原理不动产登记，是指将不动产的权利状况按照法定的程序和规则，记录在专门的登记簿上，并对社会公众进行公示的行为。
这个过程不仅仅是信息的简单记录，更关乎权属的确认、交易的安全和市场的稳定。
其基本原理涵盖了以下几个方面：权利确认原理：不动产登记的核心在于确认不动产的权利归属。
明确权利人的身份及其所拥有的权利类型（如所有权、抵押权等），为交易提供明确的权属依据。
公示公信原理：登记的核心在于公示，即让社会公众了解不动产的权利状况。
一旦登记完成，公众便可通过查询登记簿了解不动产的权利归属和状况，进而进行交易决策。
登记所产生的公信力，保证了交易的可靠性和安全性。
法定性原则：不动产登记是法律行为，必须遵循法律的规定。
包括登记的程序、内容、形式等都必须严格按照法律规定进行，不得随意更改或违反。
统一性原理：不动产登记在全国范围内实行统一的制度、标准和程序。
这保证了登记信息的可比性和互通性，为不动产的全国范围流通和交易提供了基础。
保护当事人合法权益原理：通过登记，保护权利人的合法权益，避免权属纠纷和欺诈行为的发生。
也为当事人提供了查询和纠正错误信息的途径，保障了其合法权益。
在现代社会，随着市场经济的发展和法治建设的推进，不动产登记的重要性日益凸显。
其基本原理不仅为实务操作提供了理论指导，也为解决不动产纠纷、维护市场秩序提供了法律依据。
1. 不动产登记的定义与概念在我们的日常生活和经济社会活动中，不动产登记是一项重要且基础的制度。
是指土地及其定着物，包括房屋、建筑物等无法移动或移动后会失去原有价值和使用价值的财产。
而不动产登记，则是指权利人依照法定程序将不动产的权利状态及相关事项记载于不动产登记簿的行为。
这一过程不仅是对物权关系的确认和保护，也是对不动产交易市场的规范和管理。
对不动产登记原理和实务的深入理解和学习显得尤为关键。
不动产登记的概念涉及到多方面的内容，它包括了对不动产的权属登记，即确定不动产的权利归属。
物权法名词解释
物权法期末复习一、名词解释物权法定：是指物权种类和内容法定化，亦即物权的种类及各种物权的内容均有法律加以规定，当事人不得任意创设物权类型或自定物权内容。
公示原则：是指对信赖物权公示的交易主体加以保护，即只要采取了法定的公示方式，具备公示外观，即使该公示所表现的物权状态并非物权的真实状态，善意受让人基于对公示的信赖，仍可取得物权。
预告登记：是指为保全关于不动产物权变动的请求权（即不动产物权的取得权）而将此项权利予以登记。
附合：是指不同所有人的物密切结合成为社会观念上的一物，从而引起相关物的所有权发生变动的法律事实。
包括动产附合于不动产，动产附合于动产两种情形。
建筑物区分所有权：是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
相邻关系：是指相邻不动产的所有人及使用人，在行使对不动产的权利时，相互之间应当给与必要的便利或接受必要的限制而产生的权利义务关系。
按份共有：两个及两个以上的主体按各自的份额对同一物享有所有权的共有形态。
建设用地使用权：是指在国家所有的土地上设置或者保有建筑物、构筑物及其附属设施而使用其土地的权利。
地上权：指在他人土地上有建筑物或其他工作物，或竹木为目的而使用土地的权利。
最高额抵押权：是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
浮动抵押：是指抵押人以其所有的全部财产包括现有的以及将有的财产（限定动产）为标的而设立的抵押权。
共同抵押权（总括抵押权、聚合抵押权）：是指为担保同一个债权而在数项不动产、动产或权利上设定的抵押权。
质权：是指债务人或第三人将特定的财产交由债权人占有，或者以财产权利为标的，作为债权的担保，在债务人不履行债务时，或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权以该财产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利。
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如何理解物权公示与不动产登记？
《物权法》第6条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，即物权公示原则。
对于不动产物权而言，公示方式就是不动产登记。
所谓不动产登记公示，指的是借助于国家登记这种方式，将不动产权利纳入不动产登记簿，从而使得相关利害人知悉这些权利的存在，并使得这些权利获得法律的承认和保护的法律制度。
《物权法》等法律对于不同的不动产权利是否必须进行登记的要求是不同的。
不动产登记制度介入《物权法》的基本环节是“物权变动”制度，也就是“物权的设立、转移、变更和消灭”的环节。
此中，原来未存在的物权会产生出来，已经存在的物权会转让、变更以至于消灭。
市场体制下的物权变动，不但使得当事人的权利和义务关系发生重大变化，而且也可能使得第三人的权利受到很大的影响。
这就是《物权法》必须予以关注解决的交易安全问题。
对此，《物权法》根据交易的三种情形，建立了三种不同的规则。
其一，一些经常要发生交易的权利，而且权利变动有可能对第三人发挥排斥性作用的，法律要求这些权利的变动必须进行登记。
如《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发挥效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
比如：—个通过购买取得房屋所有权的行为，只能在登记时生效：如果登记了，房屋就归属于买受人；如果没有登记，房屋所有权还应该归属于出卖人。
其二，一些不常进行交易、甚至基本上不参与交易的物权，法律就没有对它们提出必须登记的要求。
如《物权法》第127条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立；第158条规定，地役权自地役权合同生效时设立。
当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
这也就是说，在登记之前这些权利变动是可以生效的，只有登记之后，才能够发挥对抗第三人的效果。
其三，依据政府的行政行为发生的物权变动、依据人民法院等司法机关的司法行为发生的物权变动，这些物权变动的生效是在行政行为和司法行为发挥效力的时候，而不是在当事人将其不动产纳入登记的时候。
但是，如果权利人因为这种方式取得了物权，他们在进一步处分其权利的时候，必须要根据《物权法》第31条规定，先将其不动产物权纳入不动产登记。
综上所述，不动产登记并不是在任何情况下都发挥决定物权变动生效的作用。
“不动产物权不登记则不生效”这个规则，只是适用于不动产物权变动中的部分情形，而不适用于不
动产物权变动的全部情形。
但是，我们应该知道，即使是那些在纳入登记之前就已经生效的物权取得，不动产登记对他们发挥的作用也是非常积极的。
（作者单位：广东省国土资源厅不动产登记局）。