论我国不动产物权登记之效力-2019年文档
试论不动产物权登记的法律效力
中图分类号 ：Ｄ９ ３ ２． ２
文献标识码 ：Ａ
文章编号 ：１Ｏ ．１４（０ ２ ０ ．０ ４０ Ｇ ９１ １ ２ ０ ）．２０ ３ ３
Ｏｎｔ ｅＬ ｇ ｌ ｈ ｅ ａ ｖ￣ ，ｔ ｆ ｇｓｒ ｔｏ ｆ ａ Ｒｉｈ ｓｔ Ｒｅ ｌ ｔ ｔ ｕ ｙｏ Ｒｅ ｉｔａｉ ｎｏ Ｒｅ ｌ ｇ ｔ ｏ ａ Ｅｓａｅ
ｒ ｓ ｉｎｏ ｍ ｒ ａｅｄ ｈ ｏ ｖｒ ｓ ｅ ｏ ｄ ｉｎｆｒ ｐｏ ｉｏ ｏ ｔｅ ｉ ｅｓｎ ｔ ｇｏ ｎ ｎｉｎ． ｅ 岫ｔ ｆ ｏｔ ｇ ｇ ｈ ｗｅｅ ｉ ｔ ｎ ｉｏ ｏ ｏ ｐ ｓ ｎｔ ｈ ｔ ｒ ｐ ｒ ｗｉ ｏ ｄｉｔ ｔ ｓ ０ ｇ ｈ ｃ ｔ ｉ ｔ ｈ ｄ ｏ ｈ ｅ ｏ
作者葡卉 ：胡爱军，男 １ ５年出生－安般 芜湖县人 Ｌ ９ ６
芜湖县人民检察院刮拴察长 安嫩 大学法学簏埙士研究生．
不动产物权登记 是不动产物权公示 的共同方法 是指 由主管机关 依法就 不动产 的物 权状况在 登记簿上 予以记
载
１ ．不动产所有权登记是不动产所有权的成立要件 不动产所有权 的成立以不动产所有权登记 为标志 ． 不 动产所有权登记是对不 动产所有 权的法 律认 可， 是不动产
有ｊ 击律之前是没有所有权概念的 所有权 的本质 应是对
件主义 ， 而对 另外 —些物权 的变动 又采用登记对抗要件主
证 。 当事人不经登记取得不动产所 有权证书，即不具有 。
其一，是成立 要件 主义。 依此立法饲 ， 物权变动以登 记为其成立生 效的要件 即物权变动未予登 记的 ， 不能发
生物权 变动的法律效果 。
其二，是对抗 要件 主义 此种立法饲主张 ， 依法登记
具有社会公信力， 但并非物权变动的要件。 物权变动仅依 当事人 的意思表示即生效 力 ， 但在未依ｊ登 记前， 击 物权变 动不具有社会公信力， 不得对抗善意第三人， 不知情的第 三人可以未登 记为由否定 物权 变动的ｊ律效果 。 击 其三是折衷主义 主张 既采用登记成立要件 主义， 又
论不动产物权登记制度
论文摘要不动产是人类生存的基础与前提，大多具有不可再生性和唯一性，因此其无论是对国家、社会或公民都有重大意义，所以不动产立法历来是各国民法的重点。
不动产立法在我国即将制订的物权法中占有重要位置。
而不动产登记制度必将是不动产立法中的核心问题之一。
本文拟结合司法实践和物权法理论。
对我国不动产登记制度的缺陷和立法完善略陈薄见。
目前世界各国有三种不同的不动产物权公示制度：一是契据登记制度，法国、日本、意大利、比利时、西班牙、美国多数州均采此制；二是权利登记制度，德国外，瑞士、荷兰、奥地利均采此制。
三是托伦斯登记制度，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国加利福尼亚州、伊利诺州及马萨诸塞州等英语国家均采此制。
故实我们有对不动产物权登记制度加以研究的必要性，论文分三部分，第一部分是对不动产物权登记的含义的了解；第二部分是不动产登记的目标及性质的刨析，这里又分别详细的介绍了不动产登记的目标和登记的性质；第三部分对我国不动产权利登记的制度问题与解决方案的研究。
对我国现有的不动产登记制度存在问题一一的列出，并针对这些制度的不健全的问题作了分别的分析及对这些问题的解决方法作了个人的见解，第三部分共有五个问题的阐述：一是登记机关不统一问题的解决；二是登记中公权国力干预私权利问题的解决；三是不动产登记效力问题；四是不动产登记权利范围的问题；五是即将形成物权的债权或请求权的保护问题。
基于本文上述，确立登记行为私法、建立统一、独立、以服务于交易安全为任务的登记机关、登记赔偿制度、异议登记制度等。
《合同法》颁布之后，物权立法正式提到日程。
因我国长期将不动产物权登记视为行政管理之手段，有关不动产权利登记制度的规定较为混乱，故实有加以研究的必要。
一、不动产物权登记的含义登记，也称不动产物权登记，指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门薄册上的事实或行为。
广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。
论不动产登记的效力
论不动产登记的效力摘要：不动产登记效力是指“不动产登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用” ，学界存在登记要件说和登记对抗说的模式之争。
从某种程度上说，不动产登记的效力，物权制度核心问题之一，本文对不动产登记效力的主要体现进行分析。
关键词：不动产登记效力一、物权变动效力物权变动，即物权的设立、变更、转让和消灭，需要特定的方式予以公示方能产生法律效力。
动产一般采占有交付手段作为公示方式，不动产一般采用登记公示方式。
我国《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，显然明确了不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，即不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当依法进行登记，未经依法登记的不能产生法律效力。
不动产登记生效，以德国、瑞士为代表。
不动产物权的变动，必须进行登记，非经依法登记，则不发生不动产物权变动的效果。
但对于物权登记原因关系的不同理解，又有不同的做法。
德国是将物权行为的独立和无因性作为制度基础，因此物权变动与原因行为（即债权行为）可以完全分离，以“登记同意”替代“物权合意”的原因行为，登记行为一旦完成，即不再受原因行为的影响。
瑞士则采用“债权形式主义”模式，不承认物权行为的抽象原则。
登记仅是不动产物权变动的必要法定手续而非单独的物权合意。
一旦不动产物权变动的原因关系无效或被撤销，经登记的不动产物权也相应无效或被撤销。
我国的立法取向究竟为德国法上的登记生效主义还是瑞士法上的登记生效主义，《物权法》也未予以明确，这给实践操作带来了诸多的困惑。
1999年最高院的《合同法司法解释（一）》在第9条中规定，“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”，首次由立法将物权变动和合同行为进行了区分。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第8条规定，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”。
论不动产物权登记的效力
不 动 产 物 权 登 ｉ Ｎ 度 ，在 比较 法 上 分 为形 式 主 义 登 记 制 ， Ｅ 和 实 质 主 义登 记 制 。形 式 主 义 登 记 制 ， 登 记 为物 权 变 动 之 即以
的权 利 与 权 利 人 实 际权 利 都 应 该 是 一 致 的 。这 是 因为 ， 第 三 对
力。登记物权推 定正确 的效 力也 有例 外的情况， 法理不及 于对登记物权有过错 的权利人 ， 依 以及 恶意第三
关键词 ： 不动 产物 权 ； 记 ； 力 登 效
中 图分 类 号 ： ２ ． 文 献标 识 码 ： 文 章 编 号 ：０ ５ ５ １ （ ０ ２ — １ ７ ０ Ｄ９ ０４ Ａ １ ０ — ３ ２ １ ２ ０ — １ ２ ０） ７
就 是为了保 护善意第三人，才将不 动产 登记簿记载之权利 视
为真实， 并赋予其社会之公信力。
五 、 示 效 力 警 不 动 产 登 记 的主 要 任 务 之 一 是 反 映不 动产 物 权 的详 细法 律
信 息， 并在法律许 可的范 围内将 其提供给社会 ， 为不 动产市场 交易服务 。登记提供给社会 的法律信息为全 面的信息， 当然可
能 既包 括 对 利 害关 系 人 有 利 的 内容 ，也 可 能 包 括 对 其 不 利 的
更与废止的作用 。登记 的对抗第三人 的效力是登记 的消极作
用 ， 登 记 对 物 权 变 动 的决 定 效 力 是 它 的 积极 作 用 ， 且 这 是 而 而 实 质 之 主 义登 记 制 度 的 最 重 要 的 作 用 。公 示 在 此 虽 然 只是 一
个形式要件， 但它却对 当事人 的实体权 利有决定效力 。《 国 德 民法典》 ８ ３ 、 ８ ５条规定， 动产 物权 的设立 、 第 ７条 第 ７ 不 变更与
不动产登记制度及其法律效力分析
不动产登记制度及其法律效力分析一、引言不动产登记制度是指通过登记的方式，记录和确认不动产权益的一种法律制度。
它在保护公民和法人的不动产权益、促进不动产交易的顺利进行等方面具有重要作用。
本文将从不动产登记制度的法律效力角度进行分析，并结合相关案例进行探讨。
二、不动产登记的法律效力不动产登记具有法律效力，主要体现在以下几个方面：1. 不动产权属的确认不动产登记是确认不动产权属的主要方式之一。
根据我国法律规定，不动产登记是不动产权利的确权工具，登记簿册上的记载具有证明作用。
当不动产登记机构依法登记后，即可确认不动产的权属归属，为权利人提供法律保护。
案例：甲与乙在购房合同中约定，甲以一定价格将房屋转让给乙，并约定双方应共同办理不动产登记手续。
乙按约定支付了全部购房款项，但甲未履行办理登记的义务。
后来，甲将该房屋转让给了丙，并办理了不动产登记手续。
乙发现后向法院提起诉讼，要求确认其对该房屋的权属。
法院判决认定乙享有该房屋的所有权，因为乙在购房合同中已支付全部购房款项，并履行了办理登记的义务。
2. 不动产权益的保护不动产登记制度能够保护不动产权益的真实性和合法性。
登记机构在办理登记时，会对不动产权益的真实性进行审查，并确保登记的合法性。
一旦登记完成，权利人的权益将得到法律保护。
案例：甲与乙共同购买了一处房产，并按照各自出资比例约定共有产权。
甲在未经乙同意的情况下，将其份额转让给丙，并办理了不动产登记手续。
乙发现后向法院提起诉讼，要求确认其对该房产的权益。
法院判决认定乙享有该房产的共有权，因为甲未经乙同意将其份额转让给丙，且未经乙同意办理登记。
3. 不动产交易的保障不动产登记制度对于不动产交易的顺利进行起到了重要作用。
在不动产交易过程中，登记机构会对交易的真实性和合法性进行审核，确保交易的合法性和权益的保护。
登记完成后，不动产的权属变更得到确认，为交易双方提供法律保障。
案例：甲与乙签订了一份房屋买卖合同，约定甲将房屋转让给乙。
论不动产物权登记行为的性质及效力
不动产物权登记，即经权利人申请国家专职部门将申请人的不动产物权变动情况记载于国家不动产物权登记簿，使社会公众得知其权利状态的行为。
不动产物权登记是国家强化对不动产的管理，确认不动产诉讼归属重要的根据。
不动产物权登记具有维护交易安全和秩序、保障第三人利益的重要作用。
2007年10月1日，我国正式实施的《物权法》将不动产物权登记制度作为物权法中的重要制度进行规定，彰显其举足轻重的作用。
正如梁慧星教授所说：“无论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。
”然而，我国的新《物权法》中，虽然提出了“国家对不动产实行统一登记制度”的理念，但对登记行为的性质并未作出科学界定，登记行为的效力等问题规定得也比较含糊，故法学界对以上问题仍然存在相当争议。
笔者现就我国不动产物权登记的性质和效力,提出个人浅见。
一、我国不动产物权登记的性质不动产物权登记的性质,是指不动产物权登记法律行为的属性。
概括起来，目前大概有以下几种学说：第一，公法行为说。
所谓公法行为是指具有公法效力、能够产生公法效果的行为,如立法行为、行政法律行为、司法行为。
公法行为说认为我国的不动产物权登记行为实质上属于公法范畴内的一种具体行政行为，即不动产物权登记在我国是不动产管理部门依其职权所实施的行政行为。
其理由是：（1）不动产物权登记的管理机构基本都是享有国家公权力的行政管理部门。
（2）登记不是基于申请人自愿选择，更多是直接来源于国家法律或行政法规的强制性要求。
（3）我国现行的不动产物权登记法律规范大多由行政法规和规章组成，带有浓厚的行政色彩。
第二，私法行为说。
私法行为,是指具有私法性质和效力,产生私法效果的行为,如民事法律行为、商法行为等。
该说认为登记是一种私法行为，登记的发生及私法效果的产生主要依赖于申请人的意思表示，登记机构作为行政机关无权裁决当事人之间的民事权利义务纠纷。
另外，就世界范围而言，诸多因登记而产生的诉讼多为民事诉讼，登记机关因登记错误所承担的责任也是民事责任；登记行为的特殊性仅仅在于国家行政机关为承担公共职能参与了这一私法行为。
论不动产物权登记_论文
论不动产物权登记论文摘要不动产物权登记制度是我国正在制定的物权法所要发建立的最重要的制度。
本文从不动产物权的概念和特征，在历史沿革、理论基础、功能与效力以及我国登记法律的完善方面进行了论述。
在不动产物权登记制度历史沿革中，从我国自周朝开始形成的土地管理制度到我国的改革开放以后，不动产物权登记制度的逐渐恢复，论述了我国不动产物权登记制度逐步改革，不断自我完善的过程。
在不动产物权登记制度的理论基础中，本文从德国著名法学家萨维尼提出的著名的物权行为理论及以德国民法典为例，论述了不动产物登记实质上是物权契约的表现形式，体现了当事人的意思自治及国家对这种私法行为的干预，在不动产物权登记的功能与效力一节中，本文列举了孙宪忠先生和王利明先生的不同观点，阐明本文作者赞用的观点，即王利明先生的观点，王利明先生认为：孙宪忠先生所谓的“效力”是不动产物权登记的“功能”。
不动产物权登记另有其效力——大陆法系国家有两种不同的观点，登记要件说和登记对抗说。
重点介绍了公示效力，公示的内容，并在文中列举了我国过去一向采纳的登记要件说和我国《合同法》采纳的登记对抗说。
本文在我国不动产物权登记制度有待完善一节中，阐述了我国现有登记制度存在的问题，对我国目前登记机关的分散状态，概括由一级登记机关进行登记的不同观点。
最后阐明作者意见。
一、不动产物权登记的要领和特征不动产物权登记是指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记薄的事实①。
由此定义可以看出，不动产物权登记具有如下法律特征：1、登记必须经权利人申请。
此处的权利人可为不动产所有权人，使用经营权人，抵押权人等。
也就是说能够行使全部或部分物权的人。
权利人物权登记的申请，从基本种意义上说也就是一种物权处分行为。
不动产登记是否必须由权利人申请这个问题？由于我国目前尚无统一的登记法典而在理论与实践上有些模糊。
2、登记的范围是不动产。
不动产指土地及其它定著物②。
不动产登记的法律效力
不动产登记的法律效力不动产登记是指将不动产的权属关系、权利限制情况以及其他相关事项登记在不动产登记簿上的行为。
在现代社会中，不动产登记具有重要的法律效力，本文将对不动产登记的法律效力进行探讨。
一、不动产登记的法律基础和意义不动产登记的法律基础主要来自法律规定和法律制度。
在我国，不动产登记的法律基础主要包括《不动产登记暂行条例》、《物权法》等法律法规的规定。
而不动产登记的意义主要有以下几点：1.维护权利人的合法权益：不动产登记可以确保权利人的权益得到法律保护，避免他人对不动产的侵犯。
通过登记可以明确不动产的权属关系，从而规范不动产的交易和使用。
2.促进经济发展：不动产登记可以提高不动产市场的透明度和流动性，有利于促进房地产市场的健康发展。
同时，不动产登记也为金融机构提供了评估不动产价值和风险管理的依据，有利于金融市场的稳定。
3.加强国家治理能力：不动产登记可以为国家提供重要的土地管理和土地资源调控的依据，有利于加强国家治理能力和公共管理水平。
通过登记，国家可以更好地掌握土地利用情况，科学规划和合理利用土地资源。
二、不动产登记的法律效力主要表现在以下几个方面：1.相对效力：不动产登记的法律效力是相对的，即对登记机关、权利人和第三人之间产生法律约束力。
登记机关负责依法审核、登记不动产权属关系，并办理权利变动登记手续。
一旦登记完成，对权利人和第三人具有相对的法律效力。
2.公示效力：不动产登记的法律效力还表现在公示方面。
登记事项在不动产登记簿上公示后，对不特定人具有公示效力。
任何人通过查询不动产登记簿可以了解不动产的权属关系和其他相关事项，从而保护自己的合法权益。
3.排他效力：不动产登记的法律效力在一定程度上可以排除权利人之外的其他主体对不动产的主张。
即通过登记可以证明权利人对不动产的权属关系和其他权利的合法性，有效地防止他人对不动产的侵犯和权利的纠纷。
4.抵押权效力：不动产登记对抵押权的设立和变动具有特殊的法律效力。
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论我国不动产物权登记之效力Review on the register efficiency of the property right of real estateCivil and Commercial Law School Zhu Huimin：The real estate register system is the essential part of the Property Law. It is of great significance to social economy. Different countries varies from the register efficiency of the real property which based on different theories. The article aims to analyze two main register efficiency types in the world and discussed the register efficiency of real property in china.一. 不动产物权登记效力概述不动产，是相对动产而言，“依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物”。
[1] 不动产往往具有本身价值巨大、一经移动就会破坏其价值等区别于动产的特点，势必要求其上的权利状态通过公示使其物权的变动可以从外部查知的方式表现出来，以此平衡权利人与第三人之利益。
不动产物权登记的效力，是指“登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用。
” [2] 也就是关于登记的法律效果。
就不动产物权登记所产生的效力，主要有以法国和日本为代表的登记对抗效力，以德国、瑞士、我国台湾为代表的登记生效效力不动产物权登记的效力是以公示公信原则为核心。
通过公示，使其不动产物权具有公信力。
公信力包含两个内容：其一，记载于不动产登记簿的人推定为该不动产的权利，除非有相反证明。
又称为“权利的正确性推定效力”。
其二，凡善意信赖公示的表象二为一定的行为，在法律上应当受到保护，保护的方式就是承认此行为所产生的物权变动的效力。
又称为“善意保护效力”。
二. 不动产物权登记效力的两种主要模式（一）登记对抗主义下的不动产物权登记效力登记对抗主义，指的是不动产物权的变动，依当事人间的合意即产生法律效力，但是非经登记，不能对抗第三人的体例。
此立法体例以法国和日本为代表。
“登记对抗主义是所有权观念化的体现，即所有权是一种纯粹观念性的东西，只要有单纯的、诺成性的合意就足以使其发生移转。
”[3] 以法国为代表的登记对抗主义在财产权上并不严格区分物权和债权，遵循意思主义，当事人通过真实的意思表示变动物权，而登记才可对抗第三人是法律在当事人与第三人利益间选择的结果。
通过登记进行公示的客体是债权契约，而非权利之公告。
在登记对抗主义体例下，物权的变动通过当事人之间的意思表示即可完成，只是未经登记，其权利不具有对抗善意第三人之效力。
换言之，权利人的权利有瑕疵——本是具有支配性、排他性的物权，因为未登记的事实，而导致在面对善意第三人时失去了排他的效力。
但这并不意味着物权由此转变为相对权，除却善意第三人，权利人的权利依旧可以对抗不特定的第三人。
其目的是为保护善意第三人的期待利益。
如果第三人明知或者应当知道时，则权利人的权利依旧可以对抗第三人，此时没有保护第三人利益之必要。
简言之，以法国为代表的登记对抗主义是以意思主义为原则，以对抗要件为例外。
从财产权划分上看，法国不严格区分物权和债权体系，物权体系与债权体系往往适用一套交易规则；从登记客体上看，仅是公告债权契约，并非权利的公告；从登记效力上看，登记后的权利权能完整，而未登记的权利不能对抗善意第三人。
登记对抗主义体例承认没有对抗力的物权。
（二）登记生效主义下的不动产物权登记效力登记生效主义，指不动产物权的变动除了当事人间的合意外，还要进行登记。
非经登记，不仅不能对抗第三人，而且在当事人间也不发生效力。
此体例以德国、瑞士为代表。
以德国民法体系为研究对象，德国财产法理论体系是建立在区分物权和债权的基础上形成的民法财产二分体系，并严格区分物权行为和债权行为，在物权行为理论的基础上创设物权形式主义的物权变动模式。
物权行为，是以物权合意为要件的一种单独类型的法律行为。
在含有给与要素的物权行为，是否以原因存在为要件，又可以分为有因的物权行为和无因的物权行为。
有因和无因的区别在于物权行为效力是否已债权行为生效为基础，前者要求债权行为生效的基础上再为之物权变动的意思表示，而后者物权行为独立于债权行为，不因债权行为是否有瑕疵而效力受损。
德国采纳的是无因的物权行为，其不动产物权变动的结构为“债权行为+物权行为+登记申请+登记同意+登记记载”。
物权行为仅以物权变动的意思表示为成立要件，是申请不动产五物权登记的前置要件――物权合意；而瑞士则是采取有因的物权行为，其不动产物权变动的结构为“债权行为+登记申请+登记记载”，其中登记申请是物权行为，受债权行为效力的影响。
[4] 在简述了登记生效主义的核心――物权行为理论，为后面探讨我国不动产物权登记制度的选择与构建提供了理论基础。
三. 我国不动产物权登记的效力（一）我国目前不动产物权的登记效力1. 以登记生效主义为主的不动产物权登记效力根据我国《物权法》第9 条第1 款之规定以及第14 条之规定，我国不动产物权的登记效力以登记生效主义为主，以登记对抗主义为辅。
本文不对部分不动产物权原始取得无需登记的情形展开讨论。
对比德国的登记生效主义是建立在物权和债权的区分基础上的财产法二分体系，我国对于物和债的关系，也能从立法中找到依据，即我国《物权法》第15 条规定的物权区分原则。
可见，我国吸取了德国民法典的物权行为理论，区分债权行为与物权行为，以此为基础。
物权变动发生效力需要具备以下两个要件：⑴ 当事人之间达成债权合意；⑵登记。
其中债权合意包含了物权合意，我国没有独立的物权行为。
[5] 可见登记是不动产物权变动的生效要件。
在此，不动产物权登记具有以下几个效力：物权变动的根据效力、物权公示效力、权利正确性推定效力、善意保护效力、警示效力与监管效力。
[6]2. 采登记对抗主义的几种不动产物权⑴土地承包经营权。
土地承包经营权采登记对抗主义，对此有的学者列出以下几点理由：首先，我国农村地区基本上属于熟人社会，人们大多无需通过公示方式即可得知土地上的权利状态，这就减少了以登记作为物权公之必要；其次，农村地区尚无完善的土地登记制度，制度缺乏物质基础，难以实施；再次，如果以登记为生效要件，导致程序复杂化，家中农民负担。
[7]⑵地役权。
对于我国《物权法》对地役权采纳登记对抗主义，持赞成意见的学者认为“地役权主要发生在两个权利人之间，一般不涉及第三人，在发生第三人侵害土地权利的情况下，主要是对土地使用权的侵害，不涉及地役权的侵害，即使不登记，也不影响当事人的权属”[8] 反对的学者则认为“一个不具有对抗效力的地役权，和因地役权合同所生的债权无实质差别”，[9] 不利于对地役权人予以保护。
⑶宅基地使用权。
对于宅基地使用权的变动要件，我国物权法未做具体规定，只是说明其属于“法律另有规定”的范畴。
根据我国土地管理法第62 条第3 款之规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44 条的规定办理审批手续。
”以及我国《物权法》第155 条之规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
”笔者认为，宅基地使用权的设立采取的是登记生效效力，而宅基地使用权的转让或消灭则采取的是登记对抗效力。
首先，农村村民的宅基地使用权只有经政府审核和批准才可取得，对于政府的审核和批准行为属于行政许可行为，而登记行为本身也具有行政行为的性质，严格的审批程序目的就在于对宅基地使用权进行管理，因此需要对宅基地使用权进行登记以方便管理，即笔者认为登记行为应以包含在政府的审核和批准程序之中了。
其次，《物权法》155 条后半段中对于宅基地使用权的转让或消灭，只是强调应当办理变更登记或者注销登记，并未做出若不登记则不发生物权变动效力的严格规定，推测宅基地使用权的变动若不登记原则上不具有对抗力。
（二）我国不动产物权登记制度的完善1. 我国不动产物权登记效力之缺陷我国不动产物权登记制度采纳了登记对抗主义和登记生效主义两种立法体例。
但是这两种立法体例所依据的基本原理具有很大差别。
前者不严格区分债权行为和物权行为，在意思主义的基础上确立登记对抗要件。
后者是建立在以财产权物、债二分化的前提下，在创立了物权行为理论的基础上采用物权形式主义。
而我国在财产权的划分上吸收了德国的财产权二分法，承认物权行为理论的同时也引进了登记对抗主义的立法体例，极易造成混乱。
具体有以下几点考虑：⑴对于不同的不动产物权变动的登记效力采取区别对待，即部分采用登记生效主义，部分采用登记对抗主义，对于权利人来说并不公平。
最明显之处便在于同是用益物权的建设用地使用权和土地承包经营权，前者非经登记不能生效，而后者非经登记不具对抗力。
⑵登记对抗主义立法体例与登记生效主义立法体例存在内在冲突。
我国在承认物权行为理论的基础上，又认为债权行为的有效即可变动物权，容易导致民法体系的混乱。
如我国《担保法》第41 条之规定显然是将登记作为抵押合同的生效要件，债权合意与物权合意想融合，债权行为与物权行为混为一谈，与《物权法》第9、15 条规定相背。
2. 我国不动产物权登记效力模式进一步的完善由于登记对抗主义模式与登记生效主义模式在逻辑上存在着本质上的差别，会导致我国民法体系的混乱，我国既已严格区分物权和债权，那么对于不动产物权便应统一采用登记生效主义模式予以贯彻。
既便于国家对不动产进行有效管理、税收，也利于维系不动产交易安全，使登记更具公信力。
对于我国未来不动产物权登记制度之构建，具体为以下几点建议：第一，在承认物权行为理论的基础上，对于物权行为之效力是否因债权行为有瑕疵而受影响做出统一的规定，而非是散见于各个法律之中，规定不一，对因非法律行为引起的物权变动作出例外规定。
以及对于物权行为的构成本身究竟是由物权变动的合意与登记或交付相结合构成还是物权变动的合意本身即构成物权行为，登记或交付仅是物权行为外的以外的法律事实，进行细分。
第二，统一不动产物权登记法。
如我国《担保法》第41 条规定：“……，抵押合同自抵押登记之日起生效。
”而城市房地产管理法第31 条则规定：“房地产抵押合同自抵押抵押登记之日起生效。
”以及《物权法》第15条之规定：“……；未办理物权登记的，不影响合同效力。