不动产物权的变更和合同效力的分析
民法典第215条合同效力与物权变动区分条文释义
民法典第215条合同效力与物权变动区分条文释义第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【条文主旨】本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。
【条文理解】市场流通领域中，民事法律行为是发生物权变动的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。
民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。
现实中，原因行为的效力和物权变动并不必然发生联系，如依法成立生效的合同，因出让方违约等原因不能继续履行，或者物权客体毁损灭失，也许不能发生物权变动的结果。
现实中，物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权，此时，如认定未能办理物权登记的买卖合同无效，则买受人不但不能取得物权，而且丧失了向出让方依约追究违约责任的权利，而出卖人因自身的违约行为，不仅可以不交付物权，而且可以无需承担违约责任，将从过错之中获得利益，显不正义。
有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身应当加以区分。
涉及契约问题属于合同法调整，而调整物之归属和物之利用的民事关系适用物权法，合同法的任务是促进交易、鼓励竞争；而物权法的目标是定分止争、物尽其用。
两者一动一静，在组织、发展经济的目标之中协调配合、各司其职，其效力认定规则当然互相不能替代。
本条的积极意义在于，在我国从计划经济向市场经济转型过程中，能够办理物权变动登记往往代表着国家对民事主体的交易行为的肯定，反之，即代表着否定，《物权法》确立的、物权编承继的，合同效力与物权登记的区分原则已经深入人心并在社会取得广泛共识，对于推进市场经济的持续繁荣有着深远影响。
除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。
准不动产物权变更未经登记不得对抗善意第三人的理解
准不动产物权变更未经登记不得对抗善意第三⼈的理解原告陈某向被告海纳公司购买奥迪轿车⼀辆，陈某受领该涉案车辆后与被告签订《汽车租赁合同》，约定陈某将该车辆租赁给被告⽤于营运，为管理⽅便，涉案车辆仍登记于被告名下不作变更。
后被告内部管理⼈员即案件中的第三⼈林某以其享有被告公司债权为由，将该车辆变更登记于⾃⼰名下⽤于抵债。
本案中，涉案车辆并未登记在陈某名下，陈某能否确认为车辆所有权⼈？陈某是否有权要求林某返还车辆？这就涉及到了对物权法第⼆⼗四条“船舶、航空器和机动车等物权的设⽴、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三⼈”条⽂的理解和适⽤。
1.“准不动产”含义。
动产与不动产，是法律上对物进⾏的最重要的分类。
⼀般认为，“不动产”是“动产”的对称，是指位置固定、不能移动或者⼀经移动会引起性质、形状、经济价值改变的物，如⼟地、房屋、林⽊等。
此外，对于⼀些在性质上虽然能够移动，属于动产，但因其价值较⾼在交易习惯上转让程序较为慎重，在法律上亦具有不动产的某些特征，在学理上称为“准不动产”，如船舶、车辆、航空器等。
2.准不动产物权登记效⼒。
在物权法颁布之前，我国关于准不动产物权变动的登记效⼒的规定，并不⼀致。
如《机动车登记办法》并未明确登记究竟为⽣效要件还是对抗要件，但从其规定和实务做法来看，似乎采取的是⽣效要件。
侵权责任法第五⼗条规定：“当事⼈之间已经以买卖等⽅式转让并交付机动车但未办理所有权转移登记，发⽣交通事故后属于该机动车⼀⽅责任的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。
不⾜部分，由受让⼈承担赔偿责任。
”由此⼜可以看出，机动车的所有权转移以交付为要件，登记并⾮⽣效要件。
物权法颁布以后，明确规定，船舶、航空器和机动车等物权的设⽴、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三⼈。
从⽽确⽴了准不动产物权变动采取登记对抗主义，从⽽统⼀了准不动产物权登记的效⼒。
3.“不得对抗”的含义。
物权均具有对世性，⽽在登记对抗主义效⼒下，⽆论标的物的占有是否发⽣移转，在未为登记前，当事⼈之间的物权变动仅在内部产⽣效⼒，⽽不能对抗善意的第三⼈的物权主张。
合同法与物权法关系
合同法与物权法关系合同法与物权法是中国法律体系中的两个重要法律分支，两者之间存在着密切的关系。
本文旨在分析合同法与物权法之间的关系，从法律规定、概念界定、适用范围和实践中的案例等方面进行探讨。
一、法律规定合同法和物权法都是我国法律体系中的基本法律之一，合同法主要规定了合同的成立、效力、修订和终止等事项，而物权法则以物为基础规范了人们对于物的占有、使用、收益和处分的权利和义务。
两者在法律立法层面上具有一定的内在联系。
二、概念界定合同法是指对合同关系进行规范的法律规定，是指私人之间的意思表示合意加上法律规定，以及产生、变更和终止过程中的相应法律规定。
物权法是指人们对于物的占有、使用、收益和处分的权利和义务，是私人之间的权利法律关系。
合同法注重规范合同缔约的过程和效力，物权法着重规范物的占有和使用。
三、适用范围合同法和物权法在适用范围上存在某种重叠，但也存在一定的差异。
合同法适用于合同缔约、履行等一系列与合同相关的法律关系。
而物权法适用于占有、使用、收益和处分与物相关的权利义务。
可以说，合同法与物权法在一定程度上互为前提和基础。
四、实践中的案例合同法与物权法在实践中通常是相互配合、相互补充的。
比如，在商品买卖合同中，买卖双方在合同缔约过程中通过订立合同达成一致，确定物权关系，同时双方依据合同法规定的关于商品交付、质量保证等条款确定各自权利义务。
又比如，在不动产买卖合同中，双方通过合同约定将不动产的所有权由卖方转让给买方，在合同成立之后，买方即成为不动产的合法所有人，享有相应的物权。
这些案例表明在实践中，合同法与物权法之间是相互关联、互相渗透的。
五、结论合同法与物权法是中国法律体系中两个基本法律分支，两者之间既有联系又有差异。
合同法关注合同缔约过程和效力，物权法则着重于规范人们对于物的占有和使用。
在实践中，合同法与物权法常常相互补充，形成相对完整的法律体系。
通过合同法与物权法的配合，能够更好地维护当事人的合法权益，促进社会经济的发展。
对《中华人民共和国物权法》第十五条的释义
对《中华人民共和国物权法》第十五条的释义第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【释义】本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。
本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。
以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。
民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。
不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。
这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。
有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。
除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。
合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。
登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。
登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。
例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。
违约的合同当事人一方应该承担违约责任。
依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。
区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同。
有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。
不动产物权的变动与对抗要件
第 2 单元基于法律行为的物权变动——有权处分考点 10 ：不动产物权的变动要件与对抗要件（★★★） (P50)1. 登记生效（ 1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
（ 2016年案例分析题）【相关链接】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
（ 2 ）登记权利人VS真实权利人①不动产登记簿上记载的权利人及其所享有的权利被推定为真实。
② 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
（ 3 ）不动产权属证书VS不动产登记簿不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
2. 登记对抗（ 1 ）土地承包经营权土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。
（ 2 ）地役权地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
基于法律行为——有权处分情境下物权变动要件与对抗要件综述考点 11 ：首次登记、变更登记、转移登记和注销登记（★）（ P50 ）（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的（ 2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的变更登记适用于不涉及不动产权利转移的情形（ 3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的（ 4）同一权利人分割或者合并不动产的（5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的（6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的（ 7）地役权的利用目的、方法等发生变化的（ 8）共有性质发生变更的当事人可以申请不动产转移登记的主要情形有：（ 1）买卖、互换、赠与不动产的（ 2）以不动产作价出资（入股）的（3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发转移登记适用于不动产权利转移（权利人发生变化）的情形生转移的（ 4）不动产分割、合并导致权利发生转移的（ 5）继承、受遗赠导致权利发生转移的（ 6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的（ 8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的（ 9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的属于注销登记的情形主要包括：（ 1）不动产灭失的注销登记不动产权利消灭时，需要办理注销登记（ 2）权利人放弃不动产权利的（ 3）不动产被依法没收、征收或者收回的（4）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的【例题· 单选题】甲公司与乙银行签订 300 万元的借款合同，以甲公司的房屋提供债权额为300 万元的抵押担保，并已办理登记。
《物权法》对动产物权效力的规定
《物权法》对动产物权效⼒的规定物权对于我们⽇常⽣活息息相关，密不可分。
那么《物权法》⼜是对物权的直接规定，下⾯我们来看⼀看《物权法》对动产物权效⼒的规定都有哪些呢？《物权法》对动产物权效⼒的规定1、交付⽣效。
第⼆⼗三条规定：“动产物权的设⽴和转让，⾃交付时发⽣效⼒，但法律另有规定的除外。
”这个规定强调⼀个重要原则，即动产物权在没有交付之前，其物权权利属于原权利⼈，只有交付后才发⽣法律效⼒。
由于动产的活动性特点，其灭损的风险⼤于不动产，所以在未实际交付之前，即使有了动产的买卖或其他转让协议，其物权风险在交付之前由原权利⼈承担，⾃交付之时起，风险由新权利⼈承担。
第⼆⼗六条规定，“动产物权设⽴和转让前，第三⼈依法占有该动产的，负有交付义务的⼈可以通过转让请求第三⼈返还原物的权利代替交付。
”这⼀规定的同样是强调动产物权⾃交付⽣效。
只是因第三⼈依法占有，权利⼈有权要求第三⼈代替交付，⽽第三⼈实际代替交付时，动产物权的设⽴和转让才发⽣效⼒。
2、⾃法律⾏为⽣效时发⽣效⼒。
第⼆⼗五条规定：“动产物权设⽴和转让前，权利⼈已经依法占有该动产的，物权⾃法律⾏为⽣效时发⽣效⼒。
”这⼀条规定与⼆⼗三条是相辅相承的。
因为第⼆⼗三条规定的是“⾃交付时⽣效”，但动产物权设⽴和转让之前，权利⼈已经依法占有动产物权时，应该将交付时间确定在权利⼈实际占有之时。
即⽣效时间以“法律⾏为⽣效时”为准。
如甲买⼄的汽车，在双⽅签订合同之前甲要求先试⽤汽车三天，三天后甲交付汽车款并办理了产权变更登记。
数⽇之后，交警向⼄下达⼀个交通违章罚款通知，违章的情形是甲试⽤汽车的第⼆天在⼀路⼝处超速⾏驶，被监控录像录制下来。
⼄要求甲承担责任，甲不同意承担责任。
甲认为：此时汽车买卖⾏为没有发⽣。
⼄认为⾃该汽车被甲实际占有时已经发⽣物权变更。
依照汽车物权登记登记⽣效的规定，甲的抗辩有⼀定道理。
但⼄认为“⾃甲实际占有之时物权已经发⽣变更，应该由甲承担责任。
”依照本条规定，甲应该承担责任。
物权法解释：不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定
物权法解释：第九条【不动产物权登记⽣效以及所有权可不登记的规定】 第九条 不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒；未经登记，不发⽣效⼒，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的⾃然资源，所有权可以不登记。
【解释】本条是关于不动产物权登记⽣效以及依法属于国家所有的⾃然资源，所有权可以不登记的规定。
本法第⼀章规定了物权公⽰的基本原则，不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
本条的规定，是对不动产公⽰原则的具体体现。
不动产，即⼟地以及房屋、林⽊等⼟地附着物，对整个社会都具有重⼤的政治意义、经济意义。
不动产的物权，在各国都是物权法最重要的内容。
不动产物权的重要意义和作⽤，⼜与不动产登记制度有着紧密的联系。
本条规定，除法律另有规定外，不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒；未经登记，不发⽣效⼒。
这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公⽰⼿段，是不动产物权设⽴、变更、转让和消灭的⽣效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。
关于不动产物权登记对不动产物权变动的效⼒，国外基本有两种⽴法体例：⼀种是登记⽣效主义；另⼀种是登记对抗主义。
所谓登记⽣效主义，即登记决定不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭是否⽣效，亦即不动产物权的各项变动都必须登记，不登记者不⽣效。
这种体例为德国、我国台湾地区等所采纳，如德国民法典规定，为转让⼀项⼟地的所有权，为在⼟地上设⽴⼀项物权以及转让该项物权或者在该物权上设⽴其他权利，如法律没有另⾏规定时，必须有权利⼈和因该权利变更⽽涉及的其他⼈的合意，以及权利变更在不动产登记簿上的登记。
我国台湾地区“民法”规定，不动产物权，依法律⾏为⽽取得、设定、丧失即变更者，⾮经登记，不⽣效⼒。
瑞⼠民法典规定，取得⼟地所有权，须在不动产登记簿登记。
我国⼟地管理法、担保法等法律以及⼈民法院的司法解释也是采⽤这种体例。
按照这种体例，不动产物权的各种变动不仅需要当事⼈的法律⾏为，也需要登记，法律⾏为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效⼒。
【经典案例】运用请求权基础的理论对一起房屋权属纠纷的分析
运用请求权基础的理论对一起房屋权属纠纷的分析======================================================================原告：于XX，男，１９６７年８月３０日出生，汉族，住沈阳市东陵区。
被告：张XX，男，１９５７年９月１９日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
第三人：付XX，女，１９５７年３月２５日出生，汉族，住址同上。
【案情】张XX与付XX原系夫妻关系，于１９９２年协议离婚，但仍同居生活。
坐落于沈阳市沈河区太清宫街（建筑面积５０．５０平方米）房屋系付XX于２００２年２月回迁所得。
２００２年９月付XX与于XX签订了房屋转让合同，转让价为１４．５万元。
付XX委托房屋买卖中介人唐宏出售该房，付XX收到５万元后，唐宏为于XX办理了更名过户手续。
现该房由张XX居住。
于XX为要求腾房于２００２年１０月起诉至沈河法院。
另查，唐宏与于XX 确系夫妻关系。
二人于１９９５年５月２４日登记结婚。
法院经审理认为于XX 已取得诉争房屋的所有权证，拥有对该房的占有、使用、收益和处分的权利，张XX占有该房没有法律依据，故对于XX要求其腾房的请求予以支持。
判决被告将该房腾出。
张XX不服，提起上诉。
二审法院驳回上诉，维持原判。
第三人付XX以原告未交付全部购房款为由、张XX以买卖合同无效为由提出申诉。
（注：该案经沈阳市中级人民法院审判委员会２００６年８月３日决定再审）【不同观点】一种观点认为：于XX已取得诉争房屋的所有权证，拥有对该房的占有、使用、收益和处分的权利，张XX占有该房没有法律依据，故对于XX要求腾房的请求予以支持。
张XX以争议房屋为夫妻共同财产，一方未经对方书面同意擅自出卖为由，要求确认合同无效的主张，依据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第８９条的规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。
在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
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不动产物权的变更和合同效力的分析
介绍：在教学过程中，很多学员对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭和合同的效力总是分不清楚，特写此文，希冀帮助分析。
物权法第9条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
”本条是关于物权变动的小李效力规定。
物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。
”本条是物权法关于物权变动和合同效力之间的关系。
该两条规范包含如下含义：
一、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应当根据合同法的规定进行判断：（1）根据合同法的相关规定，如果合同符合生效要件，则应当认定合同关系成立且生效。
生效的合同对双方均有约束力，违约者就要承担相应的违约责任。
（2）是否进行物权变动登记及登记是否符合法律规定都不影响合同的效力，即除法律另有规定或者合同另有约定外，物权登记不是订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效要件，除法律另有规定或者合同另有约定外。
是否进行物权变动登记不影响有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同的效力。
二、不动产物权的变动必须以登记为必要要件，未经登记不发生物权变动的效力。
不能认为当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同已经生效就当然地发生不动产物权变动的效果。
：根据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，法律另有规定的除外。
即变动登记是不动产物权发生变动的必要要件。
虽然产生不动产物权变动结果的原因行为即产生不动产物权变动的合同已经生效，如果没有进行不动产物权变动登记，则物权不发生变动效力。
三、不动产物权变动与否与合同是否生效之间没有关系，两者互不影响。
不动产物权变动的原因与不动产物权变动的结果是两个相互独立的法律事实。
换句话说，不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实，他们的生效要件应该根据不同的法律规定来认定。
【考点】商品房买卖是典型的不动产物权交易行为。
在商品房买卖法律关系中，商品房买卖合同是商品房所有权发生转移的原因，房屋产权过户登记既是商品房买卖合同被履行的体现，更是房屋所有权变动的结果。
这两种不同的权利变动是在不同的法律基础上进行的。
依据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示，在双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示一致时，合同就产生约束力，即产生债权法上的约束力。
但这种权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力。
若要产生房屋所有权变动的法律效力，必须在房屋登记部门办理相关产权变更登记，将房屋产权过户到买受人名下，此时方产生物权变动的效力，且具有排他的效力。
所以，如果双方当事人只是签订了商品房买卖合同，而未办理产权过户登记手续，在法律上只发生债权效力，不发生物权效力。
如果一方违约，守约方可以要求违约方承担继续履行或者其他违约责任，但不能主张物权。
如果违约方又将此房转让与善意第三人，守约方不能以其商品房买卖合同订立在先或者先占商品房为由向善意第三人主张权利。
【例题】潘女士看中了一套商品房。
于是就和房地产开发公司签了购房合同，先交了50%的购房款8万，约定余款两个月内交清。
谁知西门先生也看中了这套房，他并不知潘女士购房的情况，公司开价18万，他就交了现金。
公司喜不自胜，很快就给西门先生办好了房产证。
潘女士得知后，非常气愤，将公司告上了法院。
【评析】依据上述《物权法》的分析，西门和房地产公司办了房产过户，依据物权法第9条，物权发生了变更，西门先生取得该套房屋的所有权。
但是依据第15条，潘女士购买房屋的购买合同有效。
同时依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。
(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
”——根据这些规定，潘女士可以请求解除合同、返还已付购房款8万元及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍(8万元)的赔偿责任。