论《物权法》 上的不动产物权登记制度
论《物权法》①上的不动产物权登记制度
论文提要：
物债二分财产权体系下的物权法，根据物权客体的性质不同，可以分为不动产物权法和动产物权法，不动产物权登记制度是不动产物权法的核心内容之一。2007年《中华人民共和国物权法》的颁布实施，结束了我国不动产物权登记制度没有统一法律规定的零散状态②，确立了不动产物权的统一登记制度。本文将对《物权法》确立的不动产物权统一登记制度做一分析梳理。全文共8937字。
以下正文：
一、《物权法》上不动产物权登记制度之确立
（一）不动产物权和动产物权的区分——不动产物权登记制度的源起
1、债权物权的区分。债权和物权的区分是大陆法系尤其是德国民法体系财产权体系的基本区分。决定这一基本区分的基本要素大致包括如下几个方面：请求权和支配权的区分；相对权和绝对权的区分；债权行为和物权行为的区分；客体的区分。笔者认为，请求权和支配权的区分可以理解为是从权利内容上的区分，相对权和绝对权的区分可以理解为
① 此处是《中华人民共和国物权法》的简称，本文下同。
② 《物权法》颁布之前，《城市房地产管理办法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋权属登记管理办法》等法律法规对不动产登记都有所规定。 是权利效力上的区分，债权行为和物权行为的区分则是在债法和物法分立的背景之下从权利变动角度所做的区分，而客体的区分则是区分不同权利的通用标准，任何一个私权都存在客体上的独特性，否则无以成为一种独立的权利。随着社会发展、权利体系的不断膨胀，虽然债权和物权的区分并不像请求权和支配权的区分以及相对权和绝对权的区分那样周延，从而无法涵盖整个财产权利体系，但是债权和物权的区分实际上已经成为了民法学的一种基本的思维模式和分析工具，以至于一旦出现一个新的财产权时，诸如‚这个权利究竟是债权还是物权‛等的问题总是会萦绕在我们脑际并使我们为之争论不休。因此我们应当从债权物权区分说的基本要素来理解二者，避免一种抽象而僵硬的理解。
正是债权物权的这种明确的区分，导致了适用于二者的规则的不同，比如债权法中有契约自由原则，而物权法中则有物权法定原则；物权法中有一物一权原则和公示公信原则，债权法却没有等。这里与本文密切相关的就是公示公信原则，动产物权变动的交付制度以及不动产物权登记制度就是这一原则的体现。本文主要论述的是后者。
2、不动产和动产的区分。不动产和动产是物的最基本的分类，其重要意义之一在于在不动产和动产上可以成立不同的物权。从某种意义上说，整个物权法就可以分为不动产物权法和动产物权法。不动产和动产‚在满足实际生活需求之功能上所存在的本质差异，对理解物权法来说，具有关键性意义‛①。具体说来，不动产如土地、房屋等是每个人生存和生活之基础，构成人们的基本生活资料，‚对于人类之个体与整体均是生存基础意义上的‘财产’基础‛；而动产对人们来说，其‚功能是相当不同的，以至于几乎无法对其予以概括的评价‛，‚制定一个对所有这些财产来说大致差不多的技术性规则，且主要是有关所有权保护及其转让的规定，这对立法者来说就已经足够了‛。正是因为不动产对于人们生活的基础意义，与动产不同，立法者对不动产另眼看待，因而‚不动产的‘市场流通性’较弱，若真的发生其所有权之变更，法律会以特殊的形式要求，来警示当事人这个行为给他所带来的意义‛②。
从以上分析看出，正是由于不动产的这种功能上的本质差异，法律会以特殊的要求来对待不动产，不动产物权的登记制度就是这种‚特殊的要求‛之一。当然，随着社会的发展，不动产和动产的区分在某些方面出现了鲍尔/施蒂尔纳所说的那种‚土地所有权（不动产物权）的动产化‛的现象，以及某些动产也具有了类似不动产的功能，因此在某些特定动产上成立的物权也出现了登记制度，这在本文后面的论述中将有所涉及。
①【德】鲍尔/施蒂尔纳著，张双根译：《德国物权法》（上册），法律出版社2004年版，第18页。
②【德】鲍尔/施蒂尔纳著，张双根译：《德国物权法》（上册），法律出版社2004年版，第18页。
（二）《物权法》上不动产物权登记制度之确立
我国自清末改制以来，即直接或间接地继受德国法，立法和法学理论上均承认债权物权以及不动产动产的区分等这些物权法的基本理论。此次《物权法》的颁布实施，确立了不动产物权的统一登记制度。
1、不动产物权登记制度之理论基础。众所周知，大陆法系内部的法国法系和德国法系，虽然都不通程度的受到罗马法的影响，但由于民族文化、法学方法等方面的不同，发展出了十分不同的现代私法体系规则，堪称大陆法系的两大标志性‚典型‛。正是在这两种标志性体系里面，不动产物权登记制度的理论基础发生了根本性的差异。孙宪忠先生将它们称为形式主义登记（登记公示主义）和实质主义登记（登记要件主义）①。在前者，登记对于不动产物权的变更并没有终局的效力，只起到一个确认或证明的作用，真正决定不动产物权变更的是当事人的真实的意思表示；在后者，登记对于不动产物权的变更有终局的效力，不动产物权的变更除了需要当事人的真实的意思表示外，还需要登记，不经登记，不动产物权的变更不得生效。这就引发了一个问题，当事人的意思表示和登记是什么关系？为什么同样的法律效果（不动产物权的变更）会有如此截然相反的规则？这是两大标志
① 孙宪忠：《论不动产物权登记》，载《中国法学》1996年第5期。 性体系不同基本理论导致的结果。
法国法没有区分债权和物权，其合同理论也只是停留在债的框架之内，因而也没有关于债权行为和物权行为的区分，其物权变动的双方法律行为以双方当事人意思表示一致为唯一的生效要件，这个双方法律行为就是指的债法上的合同，而物权变动正是这个合同的当然结果，这个合同的无效必然会导致物权变动的无效，登记只有证明或确认物权变动的效力。不同于法国法，德国法区分了债权和物权，在契约（合同）理论、意思表示理论基础之上，发展了法律行为理论，脱离了合同—债的模式，从而创设了物权行为理论，根据意思表示的不同，区分了债权行为和物权行为，物权变动并非债权行为的当然结果，而是物权行为的结果，债权行为是作为物权行为的原因行为而存在的，并且二者的效力是互不影响的。在物权行为和登记的关系上，物权合意与形式（登记）是互为表里的关系，物权合意是通过登记来表达的，二者在理论上可以清晰的区分，但不能相互分离而存在。正因为不动产物权登记实质是物权契约的表现形式，不动产物权变动才以登记为法律行为生效的时间标志，登记才具有最终的法律效力。
2、《物权法》的规定。《物权法》明确了动产和不动产的划分（第二条），这两种不同的客体对应着动产物权和不动产物权，物权变动规则上的不同是这两类物权的主要差别之一。《物权法》第六条、第九条和第十条①一般性的确立了不动产物权的统一登记制度。而对于前述不动产物权登记之理论基础却不甚明了，只是在第十五条规定：‚当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。‛权威著作②将其解释为‚合同效力与物权效力区分‛的原则，并解读到：‚以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。…。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。‛很显然，这个权威解读对于‚是否承认物权行为‛这一问题采取了回避态度，但却承认一定程度上的区分原则，即导致物权变动的债权合同的效力和登记效力区分的原则。有学者在分析第十五条后，得出结论认为：‚《物权法》颁布以后的有关作品显示，《物权法》舍弃了这个理论（指物权行为理论——笔者注）‛③。
① 《物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十条：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”
②参见王胜明主编：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年3月版，第34－37页。
③ 刘心稳教授于07年春季学期的物权法课程讲义。 实际上，在《物权法》颁布之前，关于区分原则的含义，我国学者间是有很大争议的。区分原则又叫分离原则，和抽象原则、形式主义原则、无因性原则一起是德国民法物权体系中最基本的原则①，德国通说指债权行为和物权行为（负担行为和处分行为）的区分并使物权行为具有独立性的原则。② 然而，我国学者却对区分原则却有两种不同的见解：第一种观点认为，所谓区分原则，即在发生物权变动时，物权变动的原因和物权变动的结果作为两个法律事实，他们的成立生效依据不同的法律事实的原则，其基本意义在于A、物权变动的基础关系，即其原因行为的成立必须按照该行为成立的自身要件予以判断，不能以物权变动是否成就为判断的标准；B、关于物权的变动，必须以动产的交付与不动产物权登记为必要条件，而不能认为基础关系或原因关系的成立生效就必然发生物权变动的结果。 第二种观点认为，所谓区分原则即指债权行为和物权行为的区分，采与德国相同之见解。③
以上两种观点的主要分歧在于前一种观点只明确了作为物权变动的原因是债权行为，对物权变动的结果是什么性质的行为态度不明，而后一种观点则明确区分了债权行为和物权行为，物权变动即是物权行为的结果。从《物权法》的规定来看，其显然更接近第一种观点。笔者在这里无意争论
①田士永、王萍：《物权行为理论研讨会综述》，载《中国法学》1998年第4期。
②田士永《物权行为理论研究》中国政法大学出版社2002年版，第313页以下。
③田士永《物权行为理论研究》中国政法大学出版社2002年版，第308—312页。 是否应该采纳区分原则，这也不是本文的主旨，但是根据第十五条的规定，至少可以得出如下结论：（1）合同的效力与物权变动的效果应当分开对待，合同有效不能直接导致物权变动，物权是否变动，以是否登记为依据；（2）合同有效且登记完毕，发生物权变动效果；（3）合同有效但未登记，不发生物权变动效果；（4）登记有终局的效力，即使合同无效或可撤销，但已经登记的，在登记未更正前，按照登记发生效力。
二、《物权法》上不动产物权登记之种类及要件
在学理上，根据不同的标准，可以将不动产登记区分为不同的类型。如实体权利登记和程序权利登记（顺位登记），所有权登记（总登记、初始登记、第一次登记）和他项权利登记（包括创设、移转、变更、废止物权登记），本登记（终局登记）和预登记，初始登记（所有权登记、总登记、第一次登记）、变更登记（包括创设、移转物权登记）、更正登记和涂销登记，权利登记和表彰登记，设权登记和宣示登记，等等。①
试论我国不动产登记制度的完善
问题探讨
试论我国不动产登记制度的完善
周琳 沈阳师范大学法学院１ １ ００３４
我国已经进入市场经济国家的行列，不动产是公民生活中的重 要组成部分，如何更好的保护不动产的交易，维护不动产交易的正
常秩序，具有非常重要的意义。实施不久的《物权法》规定了物权 变动公示公信的基本原则，也对不动产登记制度作了较为详细的规
定．较之以往是一长足的进步。但我国不动产登记制度仍有很多缺 陷，本文试以提出并提出建议和意见。
一、不动产登记制度概述 （一）不动产登记制度的概念界定
１．不动产的界定
不动产是与动产相对的一个重要的物权法概念。传统民法采用 物理判断标准——以物能否移动和移动后是否改变其性质、损害其
价值，作为对动产和不动产区分的标准，即动产是能够自行移动或
用外力移动而不改变其性质和价值的有体物；而不动产是不能自行移
动，也不能用外力移动，否则就会改变其性质或减损其价值的有体 物。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干
问题的意见（试行）第ｌ８６条规定：“土地、附着于土地的建筑物及其
他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产”。我国《担保法》第
９２条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着
物”。梁慧星教授认为“不动产，指依自然性质或者法律的规定不
可移动的物，包括土地，土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成 物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物”。综上可
见，法律对不动产的定义是一致的，只是随着社会的发展，不动产
的定义越来越宽泛，其已不仅仅包括土地、建筑物，而且还包括土 地建筑物上人为的自然附着物及其他收益。
２．不动产登记 不动产物权登记是指经权利人申请，由国家专职部门将申请人
的不动产物权变动事项记载于国家不动产物权登记簿的事实。其在
法律上可以理解为：经申请人的申请对不动产的所有权进行登记，或
者是对不动产在交易过程中的变动进行登记。广义上的不动产登记
浅谈不动产物权登记制度
2010年第
5期
(总第
80期)黑龙江省政法管理干部学院学报
JournalofHeilongjiangAdministrativeCadreInstituteofPoliticsAndLawNo.5
2010
(
SumNo.80)
浅谈不动产物权登记制度
戴国勇
(
佳木斯大学人文学院,黑龙江佳木斯154007)
摘要
:不动产登记制度是物权法的重要内容。此次物权法确立了登记要件主义原则为不动产物权设立、变
更、转让和消灭的效力
,并且为了有效地完善不动产物权制度
,相应的规定和创设了一些新的配套登记制度
,这在
一定程度上完善了我国不动产物权登记制度
,但在理论和现实中仍有一些不足之处尚需完善。
关键词
:不动产
;不动产登记
;不动产登记机关
中图分类号
:DF5 文献标志码
:A 文章编号
:1008-7966(
2010)
05-0101-03
收稿日期
:2010-02-11
基金项目佳木斯大学人文社科项目(
W—)
作者简介戴国勇
(5),男
,黑龙江佳木斯人
,讲师。 一、不动产登记制度的内涵及功能
不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、转
移在专门的登记机关依照法定的程序进行登记。从登记的
内容上看
,主要包括物权的取得和物权的变更两部分。
(一)物权设立的公示功能
除了极少数法定物权以外
,物权的产生都以公示为条
件
,公示方法一旦不存在
,则物权制度也不存在
,即使当事
人之间存在协议
,该协议也只能在当事人之间生效
,不能对
抗第三人。物权的产生与设立的公示是不可分离的
,设立
公示是物权产生的重要条件
,只有建立完备的公示制度
,才
能使当事人明确哪一些物权已经设立。如果当事人通过合
同约定设立某种物权
,但尚未进行登记
,也没有完成公示的
要求
,人们便可以相信此种物权并没有产生。设立的登记
不仅可以彰示物权的产生
,而且有助于解决物权的冲突
,这
就是说在同一物之上存在两个以上的物权时
,应当以登记
的时间的先后来确定应当确认和保护哪一项物权。在债权
与物权的划分上
,很明显登记制度表明的是物权关系
不动产登记管理办法
1
不动产登记管理办法
不动产登记为《物权法》中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。下文是不动产登记管理办法，欢迎阅读!
不动产登记管理办法全文 第一章 总 则
第一条 为规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度，方便人民群众办理不动产登记，保护权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)，制定本实施细则。
第二条 不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。
房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。
第三条 不动产登记机构依照《条例》第七条第二款的规定，协商办理或者接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、面积、用途、权利类型等登记结果告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。
第四条 国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，由国土资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。 2
国务院批准的项目用海、用岛的登记，由国土资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。
中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，依照国土资源部《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定办理。
第二章 不动产登记簿
第五条 《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。
没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。
《物权法》关于不动产统一登记的制度设计
２０１２年３月 第２３卷第２期 陇东学院学报
Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｌｏｎｇｄｏｎｇ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ Ｍａｌ＂２０１２
Ｖ０１．２３ Ｎｏ．２
《物权法》关于不动产统一登记的制度设计
李正春 ，张世福２
（１．中共定西市委党校，甘肃定西７４３０００；２．政协定西市委员会，甘肃定西７４３０００）
摘要：由于我国现行不动产登记制度存在的缺陷，制约了不动产物权正常秩序的形成和发展，鉴此
建立不动产统一登记制度是解决目前不动产登记中存在的种种缺陷，充分实现登记作为不动产物权公示
功能的现实选择。《物权法》在制定中始终把建立不动产统一登记制度作为不动产登记制度的设计主线，
在此基础上设计了我国未来不动产统一登记的制度。
关键词：物权法；不动产；统一登记；制度设计
中图分类号：Ｄ９２３．２ 文献标识码：Ａ 文章编号：１６７４—１７３０（２０１２）０２－００３３－０３
收稿日期：２０１１ ７一Ｄ４
作者简介：李正春（１９７３一），男，甘肃定西人，副教授，主要从事法学研究。
由于任何当事人设立、移转物权，都会涉及第
三人的禾啦盔，因此，物丰又的设立、移转必 ｉ公开、透
明，以 ｌＪ于保护第三：人的币归盏，维护交易的安全和 秽 序。为 ｉ成这一目的，现代民法建立了公示带Ⅱ
度，将物权设立、移转、变更、消灭的事实通过一定
的公示力 去向社会公开，从而使第三人知道物权 变动的隋况【】ｊ，这是实现对物权保护的基本手段。
不动产登记制度是不动产物权变动的法定公示
弓；段，是彩 多 葑去￣４ｔ－殍 认和保护的 百提，物
朽 中的所有权带 度、用益物权带 度和担保物权
制度，都与不动产登ｔ己相关联。没有健全的不动 产登记制度，就没有完善的物权法律制度。《物
权法》出台前，我国的不动产登记制度中存在的
问题和缺陷，影ＩＩ向了对不动产物权的 ｃ５ 护，－ｔ：Ｅ
锘Ⅱ约了统一、规范的登＿｝己制度的建－ｏｒ。《物权法》 的出台， 俄国长期以来比较 昆舌Ｌ的不动产登ｔ己
不动产物权登记制度研究
２０１４年７月下半月刊
不动产物权登记制度研究
张楠
（湖南农业大学湖南长沙４１ ００００）
［摘要】在我国物权立法的过程中，不动产立法属于重点所在，在物权法制度中，不动产物权登记制度更是发挥着极其重要的作用。 由于规范不动产登记不具备专门的法律，造成各自为政的局面。同时，在各种登记规则中，还有不明确、不协调，以及重复和矛
盾现象，这样导致诸多缺陷存在于我国不动产登记制度中。而对不动产登记制度进行建立健全，有利于推动物权法律制度的完
善。 【关键词】不动产物权登记制度研究策略
［中图分类号】Ｄ９【文献标识码】Ｃ［文章编号】１００２—２５６２（２０１４）一１４－２４５—１
根据一个国家或地区存在的实体法，建立相应的制度，
在法律的范围内，依据合同行为，调控不动产物权变动，就是 这里指的不动产物权变动制度。它也是物权法的核心所在，解 决这一问题是我国制定物权法的关键环节，本文研究探讨不动
产物权登记制度的相关问题，进而把自己的观点和建议提出
来，以期为我国不动产登记制度的完善作出自己的贡献。 １不动产物权登记制度的概念和意义
不动产物权登记制度的实质就是在登记薄上，记载设立的 不动产物权和移转等情况，便于权利人和利害关系人进行查 询。 物权公示和登记的目的就是使登记资料满足与这个物权存
在关系的所有人的要求。在登记制度上，所说的土地登记或是
不动产登记，都是指总体登记房地产和附着物制度。没有必要 对不动产物权和不动产进行区分，而且物权实施对世效力和公
示原则是通过不动产登记来完成的，目前不动产登记制度被绝 大多数国家和地区建立起来，不断对不动产登记制度进行建立
健全有利于推动物权法律制度的完善。
２我国不动产物权登记制度的主要缺陷 由于计划经济体制在我国奉行的时间较长，造成了商品经
济发展的延缓，使民事立法出现了相对的落后局面。虽然《物 权法》出台，但专门的不动产登记法还没有被制定出来。《物
权法》规定不动产变动，注重实体，不动产登记内容中涉及实 体性和程序性，但程序性涉及的更多，较高的技术性和琐碎性
不动产的四种登记制度与动产交付方式
不动产的四种登记制度与动产交付方式
一、不动产的四种登记制度
1. 初始登记：又称首次登记，是指在不动产物权第一次产生时进行的登记。主要包括：不动产的建造、购买、受赠等情形。此时，权利人在法律上取得了该不动产的所有权，有权对该不动产进行处分。
2. 转移登记：又称过户登记，是指在不动产物权发生转移时进行的登记。主要包括：买卖、赠与、继承等情形。此时，原权利人的所有权消灭，新权利人取得该不动产的所有权。
3. 变更登记：是指在不动产物权的内容发生变化时进行的登记。主要包括：权利人姓名或名称的变化、地址的变化、面积的变化等。此时，权利人的所有权并没有发生变化，只是权利的内容发生了变化。
4. 注销登记：是指在不动产物权消灭时进行的登记。主要包括：不动产的拆除、毁损、灭失等情形。此时，权利人在法律上失去了该不动产的所有权，该不动产成为无主财产。
以上四种登记制度涵盖了不动产物权的产生、转移、变更和消灭的全过程，是保障不动产物权的重要手段。
二、动产交付方式
1. 直接交付：又称现实交付，是指将动产的占有直接移转给受让人，使受让人取得对动产的直接占有。这是最常见的交付方式，适用于一般的动产买卖。
2. 指示交付：又称返还请求权让与，是指动产由第三人占有时，出让人将其对第三人的返还请求权让与受让人，以代现实交付。这种交付方式适用于动产出卖人将标的物交付给承运人以运交给买受人、出租人将租赁物交付给承租人使用等情形。 3. 简易交付：又称无形交付，是指受让人已经占有动产，如受让人已经通过寄托、租赁等方式实际占有了动产，则出让人无须再进行现实交付，只需要与受让人达成让与合意即可。这种交付方式适用于动产的租赁、借用等情形。
4. 占有改定：又称间接占有，是指出让人和受让人通过约定，使受让人取得对动产的间接占有，以代现实交付。这种交付方式适用于动产的保管、仓储等情形。
以上四种交付方式都是动产物权转移的重要手段，根据不同情况选择合适的交付方式可以保障动产物权的顺利转移。
论我国不动产登记制度之完善
２ ０ ｏ ９．８（上：） Ｌｅｇａｌ ｓｙｓｔｅｍ Ａｎｄ Ｓｏｅｉｏｔｙ ｛Ｉ；Ｉ占缸金
论我国不动产登记制度之完善
郑峰
摘要不动产是人民赖以生存、国家经济发展的重要基础，因此不动产登记制度也成为法律界关注的焦点。作者通过《物 权法》出台前后我国不动产登记制度的比较，提出完善我国不动产登记制度的相关见解。 关键词物权法不动产登记制度不动产登记 中图分类号：Ｄ９２３．２ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００９—０５９２（２００９）０８—０７０．０２
不动产是人民赖以生存、国家经济赖以发展的重要基础，不
动产登记制度因此也成为各国法律关注的重点。由于任何当事
人设立、移转物权，都会涉及第三人的利益，因此，物权的设立、移
转必须公开、透明，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和
秩序。为达成这一目的，现代民法建立了公示制度，将物权设立、
移转、变更、消灭的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使
第三人知道物权变动的情况。在公示方法中，最重要的是不动产
的登记制度，可以说，完备的登记制度不仅是财产交易有序化的
条件，而且也是物权制度赖以生存的基础。。
《物权法》出台之前，我国的不动产登记制度缺乏统一的规
定，关于不动产登记的规定较为混乱，散见于各地方性法规和若
干部门规章中。《物权法》出台后，不动产登记也只是具备了原则
方向，离建立完善的不动产登记制度还较为遥远。
一、我国不动产登记制度的不足
（一）不动产登记机关分散且不统一
我国目前并没有一部全国统一的不动产登记法，《１勿权法》对
登记制度只进行原则规定，配套规章相对简单粗糙，缺乏可操作
性 没有统一的不动产登记法，造成我国目前不动产登记机关呈
分散状态。根据我国现行的相关规定，不动产的登记部门主要包
括以下部门：土地管理部门、房产管理部门、村业管理部门、运输
工具登记管理部门、工商行政管理部门和公证部门等。 （二）登记收费标准缺乏统一标准
当前，各地登记部门对相同的不动产登记及查询的收费不尽
论我国不动产登记制度
论我国不动产登记制度
我国不动产登记制度是一项十分重要的制度，它对于保障国家的土地和不动产的权属权利、完善市场经济体系、加强社会管理等方面都起到了至关重要的作用。本文将从定义、意义、现状、案例分别进行探讨。
一、不动产登记的定义及意义
不动产登记是指国家在特定机构对不动产进行记录注册，记载其权益状况、使用状况、限制状况、状况变动等情况的程序。它在土地及其使用、房地产、财产保护、司法审判、金融信贷等方面都具有重要的作用。
首先，不动产登记可以保障国家的土地和不动产的权属权利。只有进行了登记，才能确立权属关系和界定边界，从而维护了不动产所有权的合法性和权属归属的明确性。此外，不动产登记还可以有效地防止土地纠纷、房屋买卖纠纷等问题的发生，具有重大的法律意义。
其次，不动产登记可以完善市场经济体系。当前，我国的经济已进入快速发展时期，不动产登记制度的建设显得更加重要。通过制度化的国家机构，规范土地、房产等不动产交易的流程，使不动产通产流通更加自由、保值增值更加稳定，从而促进了市场经济稳定崛起及健康和持续发展。
再者，不动产登记可以加强社会管理。在大规模的城市化过程中，不动产作为市民的生命财产安全和生活资本，为政府尤其重要。利用不动产登记制度可以有效的规范社会资源配置，保障公共安全以及民生福利等方面的需求。同时，也有利于社会信用体系建设。让不动产相关企业和个人都遵守规则创造良好的商业环境，有助于社会管理体系的建设。
二、我国不动产登记制度的现状
我国现行的不动产登记制度是由土地登记机构负责实施的。最新的《物权法》已于2007年后开始实施，授权了土地登记机构全面开展不动产登记和备案工作。但是其仍有一些问题，例如登记的基础还不够扎实，所涉及的登记资料不够全面。此外，不动产登记在批准的速度和业务量上也存在问题。最近，为了加快进程，国务院印发了《加快推进不动产登记全覆盖工作实施方案》。方案提出，到2020年，将全面实现不动产登记全覆盖，推进不动产登记基本设施、信息系统建设与升级。
浅析我国《物权法》之物权登记规则
◆法学研究 ｛Ｉ｝Ｉ占缸金
２０１３・１（下）
浅析我国《物权法》之物权登记规则
李蕾
摘要物权是一种对世权，因此物权的变动需要通过一定的方式加以公示来让社会知晓，从而让不特定的第三人承担不 侵害的义务。登记则是不动产物权变动的最主要的公示方法，而一些特殊动产的权利变动也需要经过公示才具有对抗效 力，可见，登记对确定权利的归属、维护交易安全具有重要意义。本文通过对Ⅸ物权法》中涉及登记的条文按照物的种类和 登记的效力进行梳理，进一步指出目前我国登记制度中存在的问题，并尝试提出完善的建议。 关键词物权公示登记生效登记对抗 作者简介：李蕾，北京市西城区人民法院。 中图分类号：Ｄ９２３ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００９．０５９２（２０１３）０１．０２２．０２
一、登记制度存在的必要性
众所周知，物权作为对世权的属性决定了其给不特定的任何
人没定了一种不作为义务，物权的变动不单单影响到权利人个
人，对于权利人之外的第三者来说，也能引起权利义务变动的后
果，物权人只有通过某种公示将权利变动的事实告知社会公众，
使社会公众得以知晓物权变动情况，才能使权利变动发生效力。
同时，物权也是一种排他性财产权， 一物之上不能有两个或两
个以上互不相容的物权，倘若第三人无法了解物权变动情况，则
很容易导致自己遭受损害。因此，为了维护不特定的第三人的利
益和交易的安全，世界各国的物权立法都普遍确立了物权公示原
则。
在现代各国法上，不动产物权的公示方法为登记，动产物权
的公示方法为交付。我国《物权法》第六条也对不动产物权变动
的登记原则、动产物权变动的交付原则进行了规定。可见，登记
制度是公式原则的必然要求，也是实现明确物的归属，维护社会
主义市场经济秩序立法目的的必然要求。
二、登记效力立法模式
物权登记产生怎样的效力直接来源于各国法律的规定，但是
各国在登记对物权变动的效力这一核心制度设计方面却有所不
同。纵观各国，登记效力模式包括登记生效主义和登记对抗主义
关于不动产物权登记的性质
｛Ｉ｝ｌＪ占轧金 ２０１３・３（下） ◆理论新探
关于不动产物权登记的性质
王鹏
摘要 自２００７年《物权法 颁布实施至今巳过去５个年头，保护私有财产，维护个人合法权益的现代权属思想在我国有 了较大的发展。但是由于我国物权保护的起步较晚，立法技术尚不成熟，建立一套完整的物权立法体系尤其是现实交易操 作中的规范性法规极为重要。本丈将就不动产物权登记性质这一基本的理论问题进行讨论，以期完善物权登记制度，规范
交易程序，确保所有人权益。 关键词不动产物权登记公法私法 作者简介：王鹏，郑州大学法学院法学专业。 中图分类号：Ｄ９２３．２ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００９－０５９２（２０１３）０３－２８５－０２
物权者是直接支配特定物，而享受其利益的权利。故而为满 足权利人对标的物的直接支配，物权的存在及其变动须有一定的 公示方法以为表现，使人均得自外部认识其存在及内容，否则在
交易旺盛，物权变动频繁的今日，实无以保障交易安全更兼顾其 迅速之促进，故民法遂以“公示原则”为物权变动的两大根本原则 之一。物权的公示方式，在世界各国均为一致，不动产物权的公
示方式，为不动产登记。 不动产因其本身属于稀缺性资源，且具有较高的使用和交换 价值（如土地），所以不动产物权之变动对于个人（赖以生存）和国 家（维系统治）均具有重大意义。为此，有必要对不动产物权的公
’ 示方式——登记，做出明确，细致的规定 本文所要讨论的是关
于不动产物权登记行为的性质。 关于不动产物权登记行为的性质，目前理论界有四种学说。
一为公法行为说，该说认为登记属于一种公法上的行政行为，不 动产登记中主要的行为主体是国家有关部门，即国家公权力介入
了登记，正是因为公权力的介入才赋予了不动产登记以强大的公 示效力；其次，不动产登记在利益平衡上是为了调整国家和整个 社会的物权秩序，以保障交易安全；并且，不动产登记不仅产生公 示物权的私法效果，而且国家能够更主动有效地管理和调控不动 产这一重要的社会资源，带有显著地行政行为色彩。一为证明行