成都保利国际广场定位策划报告_上
保利地产STP战略分析报告解密市场细分带来的成功秘诀
保利地产STP战略分析报告解密市场细分带来的成功秘诀保利地产是中国房地产开发与经营的领军企业之一，在竞争激烈的房地产市场取得了卓越的成功。
本文将对保利地产的STP战略进行分析，并探讨其市场细分所带来的成功秘诀。
一、保利地产的STP战略1. 市场细分市场细分是保利地产STP战略的首要步骤。
通过分析和了解目标市场的需求、特点和偏好，保利地产将市场细分为不同的目标群体。
这种细分可以基于年龄、收入、家庭结构、职业等因素进行，以确保产品和服务的针对性和个性化。
2. 目标市场选择在市场细分的基础上，保利地产选择最具潜力和优势的目标市场进行开发。
通过评估各个市场细分的市场规模、增长趋势、竞争程度等因素，保利地产能够选择到最适合自身发展的目标市场。
3. 产品定位产品定位是保利地产STP战略的核心环节。
基于市场细分和目标市场选择，保利地产为不同的目标群体开发出具有差异化竞争优势的产品。
通过精准的定位策略，保利地产能够满足消费者的不同需求，提供符合其期望的房地产产品。
二、市场细分带来的成功秘诀1. 满足不同需求市场细分使保利地产能够更好地满足不同目标群体的需求。
不同的年龄段、收入水平和家庭结构的消费者有着不同的购房需求和偏好。
通过细分市场并为不同目标群体提供量身定制的产品，保利地产能够满足消费者多样化的需求，提高市场竞争力。
2. 资源优化市场细分使保利地产能够更好地分配资源和管理成本。
通过细分市场并了解不同目标群体的需求和偏好，保利地产能够提高资源配置的灵活性和效率。
同时，针对特定目标群体的营销活动可以更加精准地定位，降低成本并提高销售效果。
3. 品牌塑造市场细分使保利地产能够更好地塑造品牌形象和口碑。
通过为不同目标群体提供个性化的产品和服务，保利地产赢得了消费者的青睐和认可。
这种个性化的定位和专注帮助保利地产建立起了强大而独特的品牌形象，提高了品牌在市场中的认知度和美誉度。
4. 提供卓越体验市场细分使保利地产能够更好地提供卓越的购房体验。
保利地产STP战略分析报告提升品牌影响力的利器
保利地产STP战略分析报告提升品牌影响力的利器一、引言保利地产作为中国房地产行业的领军企业之一，一直以来都非常重视品牌影响力的提升。
为了更好地推动公司的发展，保利地产决定使用STP（分割、定位和定量）战略，以增强其品牌的市场影响力。
本战略分析报告将深入探讨STP战略的相关概念和方法，并分析其在保利地产品牌推广中的潜在效益。
二、分割（Segmentation）分割是将市场细分成若干个可管理的消费者群体，这些群体在需求、购买行为、价值观等方面具有相似性。
对于保利地产来说，它可以利用分割战略来更好地了解不同消费者群体的需求，以提供更具针对性的产品和服务。
1. 定义细分市场保利地产可以通过收集和分析大数据，确定市场中不同细分市场的特征。
例如，他们可以将需求相似的客户群体划分为家庭型、投资型以及退休型等细分市场。
2. 确定目标细分市场在了解各个细分市场后，保利地产需要选择一个或几个关键的细分市场作为目标市场。
该目标市场应该有足够的规模，并且有足够的潜在需求。
3. 制定营销策略针对目标细分市场，保利地产可以制定定制的营销策略。
这包括确定产品特点、定价策略、销售渠道和宣传推广等。
三、定位（Positioning）定位是确定和建立品牌在消费者心目中的地位和形象。
保利地产需要通过差异化和个性化的定位策略来使自己在众多竞争对手中脱颖而出。
以下是建议的定位策略。
1. 强调品质与信任保利地产可以强调其长期以来在房地产行业的优质产品和服务，以及买家对其的信任度。
通过建立品牌的可靠性和声誉，保利地产可以在竞争激烈的房地产市场中占据优势。
2. 建立情感联系在品牌定位中，保利地产可以注重与消费者情感的连接。
他们可以通过与消费者分享故事、展示社会责任和参与环保活动等方式，使消费者与品牌产生共鸣，增强品牌的影响力。
四、定量（Quantification）定量是衡量市场分割和定位策略效果的过程。
保利地产需要设定一些关键性的指标，并进行定期追踪和评估。
保利营销策划
保利营销策划1. 引言保利集团是中国领先的房地产开发商和运营商之一，致力于提供高品质的住宅、商业和文化娱乐产业。
为了推动公司的发展，保利集团需要一个有效的营销策划来提升品牌知名度、增加销售额，并与潜在客户建立良好的关系。
本文将介绍保利营销策划的目标、策略和执行计划。
2. 目标保利集团的营销策划目标如下：•提升品牌知名度：通过有效的营销活动，让更多的人了解保利集团的品牌，并树立其在房地产行业的领导地位。
•增加销售额：通过有针对性的市场推广和销售策略，增加保利集团的销售额。
•建立良好的客户关系：与潜在客户建立紧密联系，提供个性化的服务，并通过良好的口碑吸引更多的客户。
3. 策略为了实现上述目标，保利集团将采取以下策略：3.1 品牌推广保利集团将通过以下方式提升品牌知名度：•制作精美的宣传册和宣传片，向潜在客户展示保利集团的优势和特点。
•在电视、报纸和杂志上发布广告，覆盖更广泛的受众群体。
•参加房地产相关展览和活动，展示保利集团的项目和创新成果。
3.2 市场调研保利集团将进行市场调研，以了解目标客户的需求和偏好。
通过市场调研，保利集团可以更好地制定销售策略和产品定价。
3.3 个性化的销售策略保利集团将根据客户的需求和偏好，制定个性化的销售策略。
例如，针对投资客户，可以提供更具吸引力的投资回报计划；针对自住购房者，可以提供更多的购房优惠和配套服务。
3.4 社交媒体营销保利集团将加强在社交媒体平台上的宣传和营销活动。
通过在微博、微信等平台上发布有趣和有价值的内容，吸引更多的粉丝和关注者，并与他们建立互动和联系。
4. 执行计划为了实现上述的营销策略，保利集团将制定以下的执行计划：4.1 宣传资料制作与发布保利集团将制作精美的宣传册和宣传片，展示公司的项目和服务优势。
宣传资料将通过公司网站、社交媒体和线下渠道进行发布。
4.2 媒体广告投放保利集团将在主流电视台、报纸和杂志上发布广告，以扩大品牌知名度和影响力。
imc国际广场概述
IMC缤纷商业体概述IMC国际广场携手国际创意团队，打造6层缤纷商业体，层层有个性，层层有潮牌，汇集了一站式美食娱乐、时尚潮流、休闲。
商业体中还将打造全城首个彩色BOX、4大艺术中庭、3大艺术广场的打造将潮生活体验推向了至高点。
IMC国际广场由四川华银达实业投资建设。
是一座集精品写字楼、缤纷商业体、地铁精装公寓为一体的潮流综合体。
以当代最新的潮流品位与艺术形态，扼守国际城南CBD核心，328米地标旁，比邻环球中心，两大城南地标中央，潮流第一盘。
与地铁1号线世纪城站点仅3百米，西部唯一地下环形车道，与IMC地下停车场无缝对接；出门即可享受环球中心、伊藤、银湖公园、新世纪公园、月牙湖湿地公园等高端生活配套。
四川华银达实业有限公司成立于2002年，主要经营：房地产开发、物业管理；建辅材料销售；高低压开关柜箱、欧式箱变等电力产品生产、销售、安装；餐饮、酒店、旅游地产的开发与经营等。
公司累计开发超过50万平方米，持有并运营2座酒店，一个规划1200亩，已开发800亩的玫瑰园旅游地产项目，公司现有总计70万平方米的3个城市综合体正在开发。
公司现有职工500多人，其中拥有专业技术管理人员100多人。
华银达成立以来，先后成功开发了福泽苑、福泽花苑、福泽美庐，华银美景、嘉美地等项目,累计开发超过50万平方米。
其中福泽美庐（第V大道）是成功开发的商业地产，是华阳地区目前最繁华商业区，被誉为华阳的“春熙路”，项目多次获得各级党委、政府及有关主管部门的表彰，成为双流华阳地区的示范、模范街道，成为莅临华阳考察城市建设的各级领导必定参观的项目。
四川华银达实业有限公司现有3个城市综合体总计70万平方米正在开发，其中美行中心总建筑面积5万平方米，规划为高星级酒店，5A级写字楼和商业配套；公司于2013年引进美国希尔顿酒店，2014年10月将正式对外营业；位于高新区核心商务区的10多万平方的美程国际广场项目，规划为5星级酒店、5A级写字楼和时尚购物中心，项目正处于前期方案阶段，将于2014年下半年面世；位于青白江北部商业中心的天府欧城大型城市综合体，建筑面积50万平方米，规划包括商业步行街、大型购物中心，高档住宅、酒店式公寓和5星级酒店，已于2013年成功引入万达影院、希尔顿酒店、永辉超市三大主力店。
保利国际广场项目施工策划书
中国建筑第五工程局第三建设有限公司·国际广场项目保利保利·项目施工策划书CSCEC5B3/CS—BL—02发放编号：发布日期：年月日执行日期：年月日附录Ａ项目施工策划书审批表工程名称保利·国际广场报审时间现上报工程项目施工策划书，请予以审批。
类别编制人册数页数项目施工策划书唐白奎编制单位:项目总工程师：申报负责人：本项目施工策划书已编制完毕，并经项目部会审通过，请审批。
项目经理（签名）：年月日二级机构审核意见：审核人签名：审核日期：年月日（公章）公司相关部门会审意见：会审人签名：会审日期：年月日（公章）公司总工程师（副总工程师）审批意见：审定结论：审批人签名：审批日期：年月日（公章）附录Ａ项目施工策划书审批表（续）序号部门/单位名称修改意见或建议签名123456附录B报审所需文件重要内容说明表工程名称保利国际广场报送时间现将本项目施工策划报送所需文件重要内容说明如下：施工合同合同工期待定，工日期2011年8月1日施工图纸业主已提供未审核的施工图纸图纸会审设计交底尚未进行地质勘察报告场地内未发现影响场地稳定性的不良地质作用现场水文气象资料场内土方含水率高采用的主要技术标准《施工规范大全》《施工手册》《建筑工程施工质量验收统一标准》等采用的主要标准图集《中南标》等建设单位的相关要求监理单位的相关要求当地建设行政主管部门的强制性要求附近建筑物情况附近为天心嘉园一期居民小区，3栋别墅子在3#塔吊旋转半径内，一定程度上影响塔吊正常运行。
地下管线情况场地内存在老箱涵，基坑边有国防光缆填报人员联系电话填报单位（公章）注：本表由编制单位填写，如填写空间不够，可另行附页。
第一部分工程概况一、工程建设概况保利·国际广场工程位于长沙市城区的天心区，西临湘江，与橘子洲仅有半水之隔。
周边交通便利发达，四周均与城市道路邻接。
北起南港路，南至南湖路，东抵书院路，西滨湘江大道，并有即将建设的规划路金盛路南北向穿越基地，将用地分为住宅区及公建区。
01模板-项目定位策划报告
818 1333 1992 1207 --
739 1247 1982 1182 --
90% 93.5% 99% 98% --
74 134 13 （2013为顺销期） 12 （2013为顺销期） 7月开盘认购800余套
XX区
本案
斋堂镇
TIPS: 文字描述地段区位、本案与主环线的距离、城市属性说明；此处用区域地图，标明主环线和主干道位 北 置关系。
Page 6
2.项目交通 报告逻辑框架
项目交通特征分析
交通路线由阜石路、莲石路行至六环后向北行驶至京拉路出口，向西驶入G109国道，由G109 国道顺行至斋堂东口右转，进入斋堂镇； G109国道是斋堂镇与北京市内连接的唯一道路； 公共交通：仅892路可连通市内苹果园地铁站；另外有m09线路为当地公交，行程8公里。
4.
5.
TIPS:
为了熟悉市场供需、市场的产品特征和走势、价格水平以及发展趋势。
市场预判
价值梳理
- 12 -
1.政策分析 报告逻辑框架 当前政策环境说明及预判
温家宝2月20日主持召开国务院常务会议，发布“新国五条”调控政策，3月1日，“新国五条”细则正式出台， 对稳定房价、抑制投机投资性购房提出新规定：
北
中国邮政储蓄 斋堂中学 北京农商银 银行斋堂支行 行斋堂支行 斋堂镇卫生中心 斋堂镇政府 门头沟区斋堂地 税所办税服务厅 斋堂中心小学 斋堂农贸市场 北京市公安局门头 沟分局斋堂派出所 门头沟区斋堂地税所 斋堂文化公园
地块临近斋堂镇中心区域，政府办公楼较为集中； 当地主要生活配套集中在周边； 周边教育、医疗、消费购物水平基本均为满足当地村民 生活为标准；
3
报告逻辑框架
保利国际中心物业管理方案某0323
保利国际中⼼物业管理⽅案某0323保利国际中⼼物业服务⽅案POLY INTERNATIONAL PLAZAPROPERTY SERVICES PROGRAM保利（）物业管理保利国际⼴场物业服务中⼼POLY WUHAN PROPERTY MANAGEMENT CO LTDPoly International Plaza Property Services Centre⽬录第⼀章对项⽬的认识、管理服务整体设想及⽬标 -------------------------- 4第⼀节项⽬概况--------------------------------------------------------------------- 4第⼆节服务⽅案设计---------------------------------------------------------------- 10第三节管理⽬标----------------------------------------------------- 错误!未定义书签。
第⼆章组织架构、⼈员配备、培训与管理 ----------------- 错误!未定义书签。
第⼀节组织及⼈员架构 ----------------------------------------------- 错误!未定义书签。
第⼆节⼈员配备-------------------------------------------------------------------- 30第三节培训管理-------------------------------------------------------------------- 31第四节企业⽂化与职业规划 ---------------------------------------------------------- 44第三章前期介⼊服务、承接查验--------------------------------------- 47第⼀节前期物业管理服务介⼊ -------------------------------------------------------- 47第⼆节组建物业管理团队 ------------------------------------------------------------ 50第三节物业接管验收---------------------------------------------------------------- 50第四节业主⼊伙服务---------------------------------------------------------------- 51第五节装修管理⽅案---------------------------------------------------------------- 54第四章服务质量标准及措施------------------------------------------- 56第⼀节管理服务标准与承诺 ---------------------------------------------------------- 56第⼆节⼯程管理-------------------------------------------------------------------- 58第三节安全及车辆管理 -------------------------------------------------------------- 77第四节环境管理-------------------------------------------------------------------- 84第五节客户服务-------------------------------------------------------------------- 88第五章管理服务重点、难点及其措施----------------------------------- 92第⼀节⽇常服务期的管理重点、难点和要点 -------------------------------------------- 92第⼆节装修期的服务重点、难点和要点 ------------------------------------------------ 92第三节项⽬遗留问题处理的重点、难点和要点 ------------------------------------------ 94第六章突发事件应急处理预案----------------------------------------- 94第⼀节突发事件预案管理 ------------------------------------------------------------ 94第⼆节突发事件应急预案 ------------------------------------------------------------ 97第七章管理规章制度------------------------------------------------ 101第⼀节部管理制度----------------------------------------------------------------- 101第⼆节公共管理制度--------------------------------------------------------------- 105第⼋章档案资料管理------------------------------------------------ 106第⼀节档案资料管理⽅案 ----------------------------------------------------------- 106第⼆节档案资料的分类 ------------------------------------------------------------- 108第九章物业服务费⽤测算-------------------------------------------- 112第⼀章对项⽬的认识、管理服务整体设想及⽬标第⼀节项⽬概况保利国际⼴场项⽬位于市东湖⾼新区关⼭⼤道332号（新⽵路与关⼭⼤道交汇处），交通便利。
保利地产STP战略分析报告洞悉市场细分的核心成功要素
保利地产STP战略分析报告洞悉市场细分的核心成功要素保利地产STP战略分析报告洞悉市场细分的核心成功要素一、引言保利地产是中国最著名的房地产开发商之一，多年来一直致力于提供高质量的住宅和商业房地产项目。
为了在竞争激烈的房地产市场占据优势，保利地产采用了STP（Segmentation, Targeting, Positioning）战略。
本报告通过对保利地产的STP战略进行全面分析，旨在洞悉市场细分的核心成功要素。
二、市场细分市场细分是区分市场中具有不同特点和需求的群体的过程。
保利地产通过深入研究市场，将广大消费者划分为不同的市场细分群体，以更好地满足他们的需求。
1. 地理细分保利地产首先将市场按照地理位置进行细分，以便更好地了解不同地区的消费者需求。
他们对城市和区域的发展趋势、购房意愿、价格敏感度等进行了详细分析，为每个细分市场制定了相应的营销策略。
2. 人口统计学细分基于人口统计学数据，保利地产将整个市场进一步细分为各个年龄段、性别、家庭结构等特征的消费群体。
通过了解不同群体的偏好和需求，保利地产能够为他们提供更准确、个性化的产品和服务。
3. 质量细分保利地产根据消费者对房地产质量的不同追求，将市场细分为不同的层次，如经济适用房、中档住宅和高端豪宅等。
通过满足不同消费者的购房需求，保利地产拓宽了市场份额，并提高了品牌知名度。
三、目标市场选择目标市场选择是在市场细分的基础上确定重点关注的市场群体。
保利地产通过对细分市场的综合评估和研究，选择了适合自己发展的目标市场。
1. 经济实力较强的中产阶级保利地产将中产阶级作为主要目标市场，这一群体具有相对较高的购房能力和购买力。
通过提供高品质的住宅和商业项目，保利地产成功吸引了中产阶级消费者，稳固了市场地位。
2. 投资客户除中产阶级外，保利地产还将投资客户列为目标市场之一。
他们通过投资房地产来增加财富，看重房产的升值潜力。
保利地产通过推出具有良好投资回报的项目，吸引了大量的投资客户。
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中信广场依托自身的高品质的地标性写字楼和大量配套，成 为公寓的溢价的强有力支撑，二手房价格于明显高于区域同 类项目。
区域内同类写字楼价格对比
160 155 150 145 140 135 130 155 150 150 140
场
场
广
大
广
信
化
际
中
石
国
中
泰
租金（元/月·平米）
写字楼
25000 20000 15000 10000 5000 0
A座
B座 36.7万
220米
60米
1700平米
2660平米
B座，220米超高层，规划为公 寓产品，底部连接规划中的集 中商业 A座，336米超高层，规划 为地标性写字楼 C座，60米板楼设计，规划为 公寓产品，共分三个单元
B座
A座 C座
2.项目核心价值：
大源商务区核心——高新区绝版地段
大型综合体——引领城市价值
物业类型
3栋写字楼 商业(购物中心+ 商业街) 2座酒店 住宅(高档公寓) 其他（公园、展 览中心等）
规模
30 20 9 20
占比
30% 20% 9% 20%
写字楼
集中商业 住宅区
酒店
21 21% 遗憾：写字楼、酒店档次高，但建筑地标形象较弱 总计 100 100% 酒店、写字楼档次较高，综合体打造全面，实现了区域地标形象。但三栋写字楼 分散了核心建筑地标的主体形象，很快被周边高楼取代
写字楼
体育中心
16万平米超大规模的水世界商城
酒店大堂
以高档写字楼和超五星级酒店建立项目高端形象，各物 业依托酒店服务形成体系，体育、展示中心汇聚人气形 成区域性昭示地标
项目指标：
总规模约100万平米；R=3.5。
规划宗旨
营造多功能为一体的复合性城市 空间。基地由南至北划分成三个区 域南部为办公区；北部为住宅区； 零售店、酒店在中部
基于前期沟通，本次 报告重点解决的问题
3、项目启动区定位及其规划建议
4、项目启动区营销策略总纲 5、项目启动区营销执行策略、价格策略及产品价值提炼 6、项目启动区入市营销执行、阶段推广与销售管理
7、项目后续开发定位、规划建议及其相关营销执行
8、……
Question1：公寓产品定位方向
项目16.5万体量的公寓指标，打造成怎样的产品，商务公 寓、酒店式公寓或精装公寓？
路
8号
厦
2. 案例借鉴②——区域地标：北京华贸中心
紧邻CBD核心地段，超大规模建筑集群构筑“城中城”
北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东900米处，是东长安街上继国贸中心和东方广场之后，具有地标性质的百 万平米超大规模建筑集群。 定位：构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体 物业组合为：5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心 租售情况：写字楼出租，出租率100%，精装公寓销售。 价格：写字楼280元/月〃平米，精装公寓35500元/平米（二手房）。 与周边价格比较：区域内同等甲级写字楼租金均价240元/月〃平米，一手精装公寓均价3.5万/平米
区域内同类公寓价格对比
20000 18238 16824
中
林
和
15946
场
厦
苑
中 雅 金 海 花 园
广
不足：功能缺失，综合体协同效应未能发挥
信 中
大
1.缺少酒店提供的服务配套，使得公寓档次难以进一步拔升 2.商业体量较小，人流汇聚不明显，使得地标形象仅仅局限在建筑形态上
公寓
商业
均价（元/平米）
远
东
荟
1. 写字楼为酒店提供目标客户。 字 字楼 2、高形象可为综合体其他物业增值 2. 写字楼、酒店为住宅提供潜在客户 楼 辅写 1、与主写字楼形成多元产品线，依附主写字楼形象实 3.写字楼、酒店、住宅为商业提供内部人流
字楼
1、享受综合体完善配套，有利于吸引高端企业入驻
服务资源共享——
1.酒店为住宅客户提供嫁接服务 住宅 1、为写字楼高端商务客户提供居住配套 2.酒店配套为写字楼客户提供嫁接服务
现更高价值 2、满足不同客户群的商务需求，影响更广泛客户群 3、与主楼形成强大的办公集群，建立广泛商务影响力
2、依托综合体人流实现更广泛的客户群覆盖
3座高达百米以上的超5A级智能写字楼， 写字楼部分地上建筑面积约23万平方米； 引进超豪华酒店里兹〃卡尔顿和国际五 星级酒店万豪； 公寓区占地6.17公顷，总建筑面积20万 平米； 国际商业区总体规划面积20万平米，拥 有专卖店、专业店、大型超市、零售、多 厅电影院、大规模餐饮区、咖啡厅、金融 区等多种功能规划。多处商业设施有机分 布于百万平米建筑集群里 占地约15公顷的华贸中心运动主题公园， 以网球运动为主题 电力科技展示中心是国家级电力科普教 育基地。
Question2：公寓产品打造建议
基于产品定位下，分物业规模，配套、打造标准等 如何确定？
本次报告大纲：
前提：综合体物业关联性研究
通过案例的方式呈现综合体物业间的相互关联及其产生的优势、综合体 的最终理想模式
专题一：公寓产品定位方向探求
通过成都市场分析、竞争机会分析得出本项目公寓产品的定位
专题二：公寓产品打造建议
第五大道：闻名遐迩的第五大道可算得上是流行时 尚的同义词，世界当红商品，特色的橱窗设计，著 名的大都会博物馆都在这条街上，成为全世界最聚 魅力的街区。
开发过程—— 洛克菲勒中心开发过程就是综合体功能不断完善的过程
建设初期——缺失 缺乏两个最基本的功能：居住和旅馆难以形成良好 的功能协调，显得萧条。 后期成型——完善 后来洛克菲勒中心认识到功能的不协调造成了市场 的不景气和使用的不方便，后来继续建造了住宅和 大量的公寓，并且在洛克菲勒外围建造了拥有 2153间客房大额希尔顿旅馆。功能不协调的局面 大大改观，并给中心带来了活力。
地下空间：洛克菲勒中心前 的下沉式广场与中心其他建 筑的地下商场、剧场及第五 大道相连通。如此的设计制 造了人行流动的空间，让一 天超过25万的人潮在此穿梭 无虞。 下沉广场：广场虽然规模较 小，但使用效率却很高，在 夏季是露天咖啡吧、酒吧， 冬天则是倍受欢迎的滑冰场， 环绕广场的地下层里均设高 级餐馆，就餐的游人可透过 落地大玻璃窗看到广场上进 行的各种活动。
RCA大楼：作为洛 克菲勒中心的主体， 登上最高层的瞭望 厅可以纵览整个纽 约城； 整个中心有 30多位艺术家创作 的100多件优美的 艺术作品，成为美 国最有名、最壮美 的公众艺术品展示 场所；在65层上有 一个名为“彩虹屋” 的餐厅，可以在享 受美食的同时欣赏 夜景。娱乐中心的 市无线电音乐厅， 拥有世界最大的室 内电影剧院，有世 界一流的艺术家登 台表演。
1928
1930
1933 希尔顿旅馆
1935
方案演变过程 洛克菲勒中心
案例启示一
综合体物业依托相互关联性可以克服单一物业的不足，而 实现1+1>3的综合高价值与高形象
产品类型 客户资源共享 —— 写 主写 综合体效应 单体物业劣势 1、商务氛围单一，选址要求高 2、高形象价值被周边物业利用 1、高形象、高价值实现困难 2、缺少比照标准
整组建筑群的布局：该中心还有商业建筑、办公楼、旅馆、 公寓大楼以及剧场和电影院等娱乐设施，地下步行系统把 零售设施、地铁车站以及各种不同用途的建筑物连成一体， 整组建筑群布局紧凑，建筑密集有序。
51街
商务形象深入人心—— 洛克菲勒中心一直被视为美国现代商业文明的象征， 许多全球性公司像美国在线时代华纳、GE、ＮＢＣ新 闻网、以及全世界最大的新闻中心——美联社等都在 这里设总部，银行、金融机构林立。
类比高端综合体公寓打造模式，得出本项目公寓产品的最终打造建议
第一部分. 综合体研究
——综合体各物业关联研究
①综合体发展模式研究
②商务综合体案例借鉴 ③综合体物业关联研究
1.综合体发展模式研究
世联对世界不同等级城市成功综合体项目进行了广泛而深入 的研究，并总结出综合体发展的5种模式。本项目从定位、 规划等角度来看，属于写字楼核心驱动模式
洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的商贸金 融中心———曼哈顿岛中部，占地8.9公顷， 共有建筑19座，总建筑面积74万平方米，容 积率达18。每天在这里上班的总人数达 65000人，空间构图生动，环境外部富于变 化，中心布局上同时满足了城市景观和人们 进行商业、文化娱乐活动的需要。
在纽约，从什么时候开始意味 着进入圣诞节？ 回答是：每年11月30日晚，从 洛克菲勒中心进行圣诞树点灯 仪式以后开始。 从1931年开始，洛克菲勒中心 就成为纽约圣诞节欢乐的中心
就像—— 淮海路之于上海； 第五大道之于纽约； 就像——
六本木之于东京；
太古城之于香港……
”
3.项目的理想——立体城市：
梯度城市
折线城市
建造成都CBD的立体城市， 以建筑创造特色空间
叠加城市
世联对本项目工作任务的认识
1、项目整体概念规划设计方案研究 2、项目产品定位研究 3、项目产品设计方案研究
大 厦
第 50街 六 RCA大楼 大 49街 道西蒙和 广场
舒斯特 大厦
REO
无线电 音乐厅
美联社 国际大厦 大 楼洛
10号
克 法国馆 菲 下沉 勒 广场 步行街 英国馆 广 场 时代生 道 活大厦