第10章房地产开发投资项目案例分析
2024年房地产估价师职业资格全国统一考试大纲—终稿(2021版)-房地产估价基础与实务要点提炼
（大纲2021）《房地产估价基础与实务》科目《房地产估价基础与实务》科目题型《房地产估价基础与实务》科目卷面满分 100 分，题型包含不定项选择题、综合分析题、计算题、问答题、指错题五种。
1. 不定项选择题（每题的多个备选答案中有 1 个或 1 个以上正确答案）；2. 综合分析题（每大题由若干个小题组成，其中的小题既有单选题，也有多选题）；3. 计算题（根据所给的材料内容，分步列出算式、计算过程）；4. 问答题（根据所给的材料内容，简明扼要回答相应问题）；5. 指错题（指出所给的估价报告中存在的错误）。
第一编房地产估价专业基础第一章房屋建筑知识相关考试要求1. 熟悉建筑分类；2. 熟悉建筑识图基础；3. 掌握房屋构造组成；4. 掌握房屋结构类型；11. 熟悉建筑材料；12. 熟悉建筑装饰装修的含义；13. 了解建筑装饰装修的风格和流派；14. 熟悉室外装饰装修；15. 熟悉室内装饰装修；16. 熟悉装饰装修防火设计技术；17. 掌握房屋面积种类；18. 掌握房地产图； 19. 掌握房屋面积测算。
第二章房地产开发经营过程考试要求 1. 熟悉房地产开发的基本概念；2. 熟悉房地产开发的一般程序；4. 熟悉投资机会选择；5. 熟悉投资决策分析；6. 掌握获取土地；8. 熟悉确定规划设计方案并获得规划许可；9. 熟悉工程建设招标；10. 熟悉开工申请与审批；12. 掌握质量管理； 13. 掌握进度管理； 14. 掌握成本管理；15. 熟悉合同管理；16. 熟悉安全管理；17. 熟悉竣工验收；22. 熟悉物业管理的内容；23. 熟悉收益性物业的运营费用与财务报告。
第三章房地产市场调查与分析考试要求 2. 熟悉房地产市场的含义；4. 熟悉房地产市场的要素；5. 掌握房地产市场的特点；6. 掌握房地产市场的分类；7. 熟悉房地产市场的结构；8. 掌握房地产市场的供给指标；9. 掌握房地产市场的需求指标；10. 掌握房地产市场的交易指标； 11. 熟悉房地产市场的监测与预警指标；13. 掌握市场调查的步骤；14. 熟悉对市场调查的分析与评估；15. 熟悉房地产市场分析的概念与作用；16. 掌握房地产市场分析的内容；17. 熟悉市场分析的手段与方法；18. 熟悉房地产市场分析报告。
会计学原理与实务-周慧滨-习题答案
会计学原理与实务习题参考答案第一章练习题一、单项选择题1．C 2.C 3.B 4.D 5.B 6.D 7.C 8.C 9.B 10.A 11.C 12.A二、多项选择题1.ABCE2.AD3.BCD4.AD5.BCD6.AC7.BD8.ABE9.ABCD 10.ABCD 11.ABCE 12.ABD 13.BCD 14.BCD 15.BCE 16.ABCDE17.ABCDE 18.AB三、判断题1.2.6.9.10.13.15.17.×, 其余正确四、分析题1.项目会计要素项目会计要素房屋及建筑物资产从银行借入的款项负债工作机器及设备资产应付给某公司的材料款负债运输汽车资产欠交的税金负债库存生产用钢材资产销货的款项收入库存燃料资产投资者投入的资本所有者权益未完工产品资产预收的押金负债库存完工产品资产欠付的利润负债存放在银行的款项资产支付的销售费用费用由出纳入员保管的款项资产销售产品的成本费用应收某公司的货款资产支付的办公费费用暂付职工的差旅费资产2.中南公司资产和权益项目增减变动情况表2007年2月业务资产负债所有者权益序号增加额减少额增加额减少额增加额减少额1 30000 300002 60000 600003 7000 70004 45000 450005 150000 1500006 90000 900007 45000 450008 59000 79000 200009 2000 200010 128000 12800011 66000 6600012 140000 14000013 32000 3200014 50000 5000015 24000 2400016 40000 4000017 10000 1000018 40000 20000 6000019 25000 2500020 36000 36000合计774000 589000 280000 335000 250000 10000负债净增减额：-55000 所有者权益净增减额：240000 资产净增减额：185000权益净增减额：1850002月末，总资产=9000000+185000=9185000元，总权益=（3000000+6000000）+（-55000+240000）=9185000元，资产与权益相等。
客户关系管理第十章 综合案例分析(3)
二、Ｃ公司的业务描述
（一）C公司业务描述 （二）Nexsphere 信息终端的特性 （三）Nexsphere信息终端潜在的市场 （四）C公司的客户群体
（一）C公司业务描述
Ｃ公司转变成为Nexsphere 系统的运营商，它 的业务也就相应地变成销售Nexsphere 的信息 终端，为需要数据服务的用户提供数据通信服 务，并向他们收取服务费用。
四、Ｃ公司实施CRM的有利因素
（一）CRM实施获得了领导层的支持 （二）实施CRM可进行革命性的变革 （三）降低了CRM实施的难度
五、Ｃ公司实施CRM的难点
（一）C公司原有的管理信息化基础薄弱 （二）人员素质可能影响CRM的推行 （三）实施CRM的资金不多
第二节 C公司的CRM方案
1.最终用户。他们在自己的设备或系统上安装了 Nexsphere信息终端并使用它们，为它们支付租用费， 但却可能并不了解信息终端的技术性能，他们仅仅是 使用而已，缺乏技术维护能力；
2. 工程承包商。他们清楚地了解信息终端的性能，承 担了向工程发包方推荐使用信息终端的角色，并且日 后，他们往往还承担了提供相应技术服务的责任，他 们实际上无形中同时承担了为Ｃ公司开拓市场的责任。
一、CRM方案的实施
（三）围绕着与客户初次发生接触的营业部，设计了 客户的基本信息数据表的结构，这张数据表主要是 用来记录诸如客户名称、客户地址、联系人、联系 方式等静态客户信息。此外，经过讨论，项目小组 还确定了另外两张数据表的结构，它们分别是客户 合同数据表以及客户订单数据表，这两张数据表主 要是用来记录客户消费情况等动态信息的。
Ｃ公司在与Nexus 公司长达３年的合作期间，不断推进Nexsphere 在中国的市场之路，在国家无线电管理委员会的支持下，Ｃ公司顺 利地使Nexsphere 通过了技术试运行阶段、商业论证阶段，整个 系统现在已经进入了商业试运行阶段。
房地产案例
案情介绍： 2000年5月，王某的丈夫赵某去世，留下房屋 一幢，100平米，房屋产权证登记的所有人是赵某。同年7 月，赵某生前好友刘某找到王某，向其出示了原建房协议 等证据材料，该建房协议书明确写明赵某所留房屋系赵某 和刘某二人合资兴建，并约定二人各有一半产权。刘某据 此要求确认自己对房屋的部分产权，王某不承认合资建房 的事实，要求按产权证办事，由她一方继承全部房产。双 方争执不下，发生纠纷。王某遂到法院起诉，要求法院依 法处理。 王某与刘某发生争议以后，刘某未经王某同意于 2000年9 月与张某达成协议，将其所有的份额以10万元出卖，并得 到了全部价款，准备待法院判决后即向张某交付房屋。法 院在调解过程中，将有关情况告诉了王某，而王某仍坚持 按产权证继承全部房屋，不承认刘某与张某的买卖关系。 同时申明，因为是其丈夫建造了这幢房屋，居住此屋可以 寄托对死者的思念，所以即使法院最终判决刘某有部分产 权，她也要把那份房产买回自用。
房地产法 第二章 房地产权属法律制度 10
【总结】 在商品房买卖活动中，经常会发生本案中这种情形 ，即双方在实际履行中就合同约定内容发生变更，主要 是在办证环节，有的开发商对此并不在意，认为早一天 晚一天没有关系，但实际上其中隐藏着可能导致违约的 情形，应当加以注意，及时办理相关登记手续。
房地产法
房地产法
第一章 房司
江苏南通市裴某向发展商购买商品房一套，双方在合同中约定：“业主 不得擅自封闭阳台”、“业主在结清房款、签订物业管理合同、交纳相关费 用后，方能领取房屋钥匙”。同年11月，裴某领取房屋钥匙时与物业公司签 订《物业管理公约》及《补充协议》，约定：“本小区统一不得封闭阳台、 改变外立面”。裴某入住后，发现房屋挑檐过窄，雨天容易积水，同时由于 紧邻马路，噪声大、灰尘多，裴某在南侧阳台上加装了无色、无边框、平推 开合式的玻璃窗。物业公司劝阻无效，向法院起诉，要求裴某将阳台恢复原 状、确认《补充协议》中不得封闭阳台的约定合法有效。 南通市两级法院的判决结果是：一、物业公司与裴某签订的《补充协议 》中不得封闭阳台的条款无效；二、驳回物业公司要求裴某将南侧阳台恢复 原状的诉讼请求。 法院认为，物业公司通过其单方提供、为重复使用而预先拟定的《补充 协议》，提出“不得封闭阳台”的条款，该条款未与裴某等业主协商，亦非 遵从业主大会的决定或业主委员会的授权，属于格式条款。裴某通过订立合 同、支付价款、办理产权登记等取得房屋建筑物区分所有权。涉案阳台作为 附属于房屋主体的特定部分，其以上下楼板和金属护栏等固定物与建筑物其 他部分相隔离，并与房屋主体紧密相连，不属于建筑物中的共有部分，在构 造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，裴某依法享有专有所 有权。《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台，排除了裴某的主要权利，根 据合同法第40条规定，应属无效。
《建设法规》案例分析题答案
1．“污水处理建设工程合同”无效。
本案中，A公司为一级资质，具备承接该污水工程的资质，但由于B公司为国有公司，该项目为环境保护项目，其所用资金900万元为国有资金。B公司在发包该工程时，未经过招投标程序，私下将工程发包给A公司，违反了《中华人民共和国招标投标法》第三条的强制性规定，根据最高人民法院的司法解释的规定，A公司与B公司所签合同因内容违法而无效。
三、1．根据《城市房地产转让管理规定》规定，房地产转让应当按照下列程序办理：
（1）房地产转让当事人签订书面转让合同。
（2）应于签订合同30日内到法定房产交易所提出登记申请。
（3）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。
（4）房产交易主管部门核发过户单。
在本案中，刘军与李全签有书面转让合同，并且在30日内到该市房产交易所办理了交易，缴纳了有关税费，而且房产交易主管部门核发了过户单。
法律上的这些规定，目的是为了保护当事人的合法权益。由于房地产抵押后并不能转移占有，这种权利只有经过权属登记，房地产产权登记机关通过登记后，在原房屋所有权证上做他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押人颁发房屋他项权证，才能使这一权利得到有效的保护。
本案中，张某与刘某的抵押虽有合同，但未经登记。因此，张某不能把刘某的房子卖掉，这时刘某依然是该房屋的合法权利人，并非谁持有房屋所有权证就是谁行使权利。
目录toco13hzuhyperlinkltoc344131605答案pagereftoc344131605h1hyperlinkltoc344131606第一章建设法律法规概述pagereftoc344131606h1hyperlinkltoc344131607第二章建设工程合同pagereftoc344131607h5hyperlinkltoc344131608第三章案例分析参考答案pagereftoc344131608h2hyperlinkltoc344131609第四章案例分析参考答案pagereftoc344131609h2hyperlinkltoc344131610第五章案例分析参考答案pagereftoc344131610h3hyperlinkltoc344131611第六章案例分析参考答案pagereftoc344131611h4hyperlinkltoc344131612第七章案例分析参考答案pagereftoc344131612h5hyperlinkltoc344131613第八章案例分析参考答案pagereftoc344131613h10hyperlinkltoc344131614第九章案例分析参考答案pagereftoc344131614h13hyperlinkltoc344131615第十章案例分析参考答案pagereftoc344131615h18hyperlinkltoc344131616第十一章案例分析参考答案pagereftoc344131616h18hyperlinkltoc344131617第十二章案例分析参考答案pagereftoc344131617h23hyperlinkltoc344131618第十三章案例分析参考答案pagereftoc344131618h24
第十章投资性房地产
下列因素不包括：
（1）将不同地理位置 的房地产进行组合所 产生的附加值；
（2）投资性房地产与 其他资产之间的协同 作用；
（3）只针对目前企业 的法定权利或法定约 束；
（4）针对目前企业的 税收利益或税收负担。
不应重复计算作为单独资产或 负债确认的资产或负债：
（1）电梯或空调；
（2）办公室和家具以其出租；
直接人工和其他资源。
自营建造
账户设置：“工程物资”和“在建工程”
例：某企业自行建造厂房一幢用于出租，购入工程 用的物资200000元，支付的增值税额为34000元， 实际领用工程物资（含税）210600元，剩余的转 为企业存货；另还领用生产用原材料一批，实际成 本30000元，应转出的增值税为5100元；还领用 本企业生产的水泥一批，实际成本80000元，计税 价格100000元，增值税率17%；应支付工程人员 工资50000元，应计提福利费6000元；应由工程 负担的借款利息3000元，支付其他费用300元；工 程完工交付使用。
会计分录如下：
借：投资性房地产
8876000
贷：实收资本（股本） 6000000
资本公积——股本溢价 2876000
第三节 投资性房地产的后续计量
成本模式
外购或自建资产达到可使用状态时
按月计提折旧或进行摊销 借：投资性房地产
取得租金收入 减值时 借：其他业务成本
贷：银行存款 在建工程
贷：投资性房地产累计折旧（累计摊销）
借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
借：银行存款 贷：其他业务收入
示例：2007年2月，甲公司某投资性房地 产计提的折旧金额为20000元，另一投资 性房地产摊销金额为1000元。
2023年专升本考试大纲 房地产开发与经营
房地产开发与管理专业综合课考试大纲I.考试性质与试题命制的原则一、考试性质《房地产开发与经营》是普通高等学校房地产开发与管理专业普通专升本专业综合课考试科目，是本专业的基础理论课程，主要内容包括房地产开发、经营的基本概念与内容，详细分析了房地产开发用地的获取、方案设计、可研编制、项目融资、报建、项目管理等房地产开发的全过程，房地产开发经营战略、市场营销以及物业管理的基本内容。
该课程的考试目的是：准确、简明地考核考生对《房地产开发与经营》的基本知识、基础理论、基本规律、分析方法的理解水平和掌握程度，要求学生具有综合运用所学知识分析和解决实际问题的能力。
二、试题命制的原则1、根据《房地产开发与经营》的基本教学要求，考试命题具有一定的覆盖面且重点突出，侧重考核考生对本学科的基础理论、基本知识和基本技能的掌握程度，以及运用所学知识解决实际问题的能力。
2、作为一项选拔性考试，房地产开发与管理专业普通专升本《房地产开发与经营》考试试题在设计上具有必要的区分度和合理的难度系数。
Ⅱ.考试形式及试卷结构1、考试形式为闭卷、笔试，考试时间为150分钟，试卷满分为200分。
2、试卷能力层次结构的分数比例为：识记占30%，理解占40%，应用占30%。
3、试卷的难度结构：试题难易度分为易、较易、较难、难四个等级，其分数比例为：易约占20%，较易约占30%，较难约占30%，难约占20%。
4、试卷的题型结构：名词解释（20%）、填空题（10%）、简答题（30%）、论述题（20%）、分析题（10%）、计算题（10%）六种题型。
(各种题型的具体样式参见题型示例)Ⅲ.考核内容和要求下面分章节列出《房地产开发与经营》的考核内容及要求，其考试目标要求分为识记、理解、应用三类：识记是要求记住有关基本知识；理解是要求能够领会知识要点，掌握其内在联系；应用是指能够运用有关知识分析和解决实际问题。
第1章绪论1.1 房地产开发与经营的基本含义及其特点（识记）1.2 房地产开发与经营的形式、内容与程序（识记）1.3 房地产开发与经营学科的建设（识记）第2章房地产开发与经营的理论、策略和决策2.1 房地产开发与经营理论概述（识记）2.2 房地产开发与经营策略分析（理解）2.3 房地产开发与经营决策（理解）第3章房地产企业3.1 房地产企业概述（识记）3.2 房地产企业的设立条件与资质等级管理（识记）3.3 房地产从业人员的职业资格（识记）3.4 房地产企业的组织结构（识记）3.5 房地产企业的计划管理与战略管理（理解）3.6 房地产行业自律管理（识记）第4章房地产项目及项目定位4.1 土地储备和一级开发项目（识记）4.2 房地产综合开发项目（理解）4.3 房地产转让项目（识记）4.4 房地产项目定位（理解）4.5 房地产项目定位案例分析（应用）第5章房地产项目用地的获取5.1 划拨土地使用权的获取（识记）5.2 出让土地使用权的获取（识记）5.3 协议出让土地使用权的获取（识记）5.4 招标拍卖挂牌出让土地使用权的获取（理解）5.5 土地使用权的转让（识记）第6章房地产市场调研6.1 房地产市场调研概述（识记）6.2 房地产市场调研的操作流程（理解）6.3 房地产市场调研数据的分析方法（应用）6.4 房地产市场调研报告（理解）6.5 房地产市场调研案例（应用）第7章房地产开发项目可行性研究7.1 房地产开发项目可行性研究概述（识记）7.2 房地产开发项目的财务状况分析（应用）7.3 房地产开发项目的风险承受能力分析（理解）7.4 房地产开发项目的国民经济评价（识记）7.5 房地产开发项目的环境影响评价（识记）7.6 房地产开发项目可行性研究案例（应用）第8章房地产融资8.1 房地产融资概论（识记）8.2 房地产融资的资金来源（理解）8.3 房地产融资的主要方式（理解）8.4 房地产融资的成本管理（识记）8.5 房地产融资的风险管理（识记）第9章房地产开发项目管理9.1 房地产开发项目管理概述（识记）9.2 房地产开发项目质量管理（理解）9.3 房地产开发项目进度管理（理解）9.4 房地产开发项目成本管理（理解）9.5 房地产开发项目其他管理（识记）9.6 房地产开发项目管理案例分析（应用）第10章房地产市场营销10.1 房地产市场营销概述（识记）10.2 房地产市场营销策略（理解）10.3 房地产市场营销运作（理解）10.4 房地产市场营销策划案例（应用）第11章房地产交易11.1 房地产交易概述（识记）11.2 国有土地使用权交易（识记）11.3 房地产买卖（理解）11.4 房地产租赁（理解）11.5 房地产抵押（理解）11.6 房地产交易案例（应用）第12章物业管理12.1 物业管理概述（识记）12.2 物业管理的内容和程序（识记）12.3 不同类型房地产的物业管理（识记）12.4 物业管理标准与管理常见问题（识记）12.5 物业管理案例（应用）Ⅳ.参考书目1、吕萍.房地产开发与经营(第五版). 北京：中国人民大学出版社，2021年。
10章博弈论
寡头厂商之间的博弈： 博弈论初步 •博弈论的基本概念及其分类； •完全信息静态博弈 •完全信息的动态博弈；
•不完全信息的静态博弈
思考：子博弈精练纳什均衡的特点是什么？
•参与人在前一个阶段的选择将决 定随后的子博弈的结构。
•子博弈精练纳什均衡：若A开发，B
不开发；若A不开发，B开发；若A 先开发，B的子博弈已就被排除了， B只能选择不开发。
思考：为什么序列博弈中，厂商 成功的关键是先行者优势？ •在房地产开发的案例中纳什均衡是： 若A开发，B不开发；若A不开发，B 开发；
博弈的分类1 ——合作博弈与非合作博弈
如果各博弈方能达成某种有约束力的契约或默契， 以选择共同的策略，此种博弈就是合作博弈。 反之，就属于非合作博弈。 企业之间的联合定价就属于合作博弈，而经常挑起 价格战的企业采用的便主要是非合作博弈。 在合作博弈中往往包含着非合作博弈，如石油输出 国组织是合作博弈的产物，但其中为了各自利益的 超产和争吵又属于非合作博弈。
在智猪博弈中，先剔除小猪的严格 劣战略“按按纽”，在这一选择后的新 博弈中，小猪只有“等待”一个战略， 而大猪有两个战略可供选择。再剔除新 博弈中大猪的严格劣战略“等待”，从 而达到重复剔除的占优战略均衡： 小猪等待，大猪按按纽。
严格劣战略是指无论其他参与者采取什么 战略，该战略是对自己严格不利的战略。
实行承诺后的阻止市场进入博弈
垄断者
商战 默许 900，300
潜 在 进入 进 不进入 入 者
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10．1租售房地产开发项目案例分析
小区住宅以六层条式为主，适当点缀点式住宅，条式住宅 布局采用周边式布置，三两栋为一组，组合成若干个半公共 空间，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小区的管理。依 据小区道路的分隔与围全，小区分为4个组团，即南部的两 个居住组团，北部的公建组团和学院路东的组团。以南部两 个居住组团形成小区的基本居住单元。小区的主要入口有3 个，分别面向建设路、东风路和学院路。在学院路的主要入 口处设置新置新村标志，增强小区的识别性。同时，小区的 平面布局综合考虑了日照、通风、防灾、消防等要求，日照 间距为1：1.2。
10．1租售房地产开发项目案例分析
10.1.5规划与住宅布局 由于本地块的地形现状和特点，规划设计将小区中心设置
在地块的几何中心部位，以中心绿地和居委会、文化活动站 等设施组成，并采用空间划分和限定的手法，组织好由公共 空间、半公共空间到私密空间的相互联系和组合。其他建筑 布置紧紧围绕小区中心，以点式和条式住宅相互结合、协调 搭配、错落有致的方法，丰富居住小区的环境和平面布局， 使小区面貌更显得新颖别致、灵活多样。小区公共建筑设施 沿周边布置，既丰富了城市道路和沿街景观，又给小区的建 设开发创造了有利条件。
10．1租售房地产开发项目案例分析
10.1.4规划选址 ××北小区位于××市区东北部，南临东风路，
西面与乡政府和乡医院相临，北靠建设路，中部偏 东有学院路自南向北纵向穿越，将小区分为两部分。 区内临建设路处现在建设路小学、水文队、银行等 单位，其余均为菜田。该地块南北长300米，东西宽 约180米，呈矩形状，0.3米，地势较为平 坦。
10．1租售房地产开发项目案例分析
从全市商品房市场看，1998年全市商品房竣工面 积19.24万平方米，实际销售14.66万平方米，预售 1.89万平方米，空置4.97万平方米，实际销售总金 额达到9 831万元，总体情况比较理想。随着国家扩 大内需、鼓励消费、减免和降低房地产开发各项收 费等各项配套政策的逐步出台与完善，经济形势将 得到回升，人们消费预期也将得到提升，因此，商 品房和商业办公用房销售前景良好。
米，其中，一期工程建设面积3.4万平方米已经竣工 发售。××北小区项目属二期工程，建筑面积12.3 万平方米，拟建6层条式楼多栋，建筑面积3.1万平 方米，占地5 683平方米；少量营业用房，建筑面积 1 320平方米，占地726平方米；楼群中部布置3栋26 层点式楼，建筑面积9.1万平方米，占地3 850平方 米。
10．1租售房地产开发项目案例分析
10.1.2建设指导思想 根据建设部有关城市建设的法规及××市总体规
划，小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、 优美的居住环境，并按照“统一规划、分期实施、 配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济 效益和社会效益。
10．1租售房地产开发项目案例分析
10.1.3建设内容和规模 ××小区占地8.78公顷，总建设面积15.7万平方
10．1租售房地产开发项目案例分析
10.1.7方案设想 ××北小区住宅方案设计主要考虑了“功能”、“舒适”、
“美观”、“采光”、“通风”及“结构上的安全经济”等 因素，在经济适用方面上功夫，以满足不同家庭户型结构的 需要。方案设计的原则是： 1．坚持“住得好、分得开、放得下、买得起”的设计原则； 2．坚持“节地、节能、节材”的设计原则：尽量采取小面宽、 大进深等有效手法；在节能方面主要在墙体厚度和材料上、 门窗尺寸选型、屋顶保温等采取一些行之有效的措施。
第10章 房地产开发投资项目案例分析
❖ 租售房地产开发项目案例分析 ❖ 房地产投资项目可行性研究案例
10．1租售房地产开发项目案例分析
10.1.1市场分析和需求预测 ××市地处华北平原，是中南某省重要的
工业城市之一，市区人口约60万人，面积187 平公里。
10．1租售房地产开发项目案例分析
××市1949年市区面积仅3.4平方公里，人口约3.6万人。各类 房屋总建筑面积72万平方米，常住市区的4 800户贫苦市民，人 均居住面积不足2.5平方米，房屋年久失修，破烂不堪，其中草 灰棚房就有9 700余间人口，除此之外无房可住的不计其数。 ××市人民在解放前百余年间，尝尽了洪水、战祸之苦。建国后 在党和政府的领导下，城市建设规模得到了前所未有的发展， 1998年人口达到了529万人，其中非农业人口达到105万人，各类 房屋建筑面积增加了14倍。党的十一届三中全会以来，城区住宅 大幅度增长，10多年来，住宅建设投资平均每年以18%的速度增 长，人均居住面积有了明显的增加，一大批破旧、低矮棚户房得 到了改造，广大城镇居民的居住条件和居住环境得到了明显的改 善。然而由于经济条件、住房体制、人口增长等多方面因素制约， 加上住宅建设历史欠账太多，××市的住房供求矛盾依然十分突 出，现有住房中还有不少危、漏房屋亟待改造。
10．1租售房地产开发项目案例分析
据1997年调查资料显示，项目附近的事业单位和 企业缺房户约有千余房，虽然有些企业先后集资建 了一些住房，但远远满足不了该区职工家庭的需求。 随着该市住房制度改革的深入，房改政策已深入人 心，各企事业单位房改力度的加强，以及全省城镇 停止住房实物分配的实施，必然会带动房地产市场 的兴旺。
10．1租售房地产开发项目案例分析
根据《××市统计年鉴》（1998）显示，缺房户 数8 000户，其中人均居住面积在4平方米以下的住 房困难户3 000户，随着城市人口的增长，今后每年 还将新增一定数量的住房困难户，因此，距党中央 提出的到2000年城镇居民每户拥有一套经济实用住 房、从而使城镇居民达到小康居住水平的要求差距 还很大。
10．1租售房地产开发项目案例分析
10.1.6小区绿化 为了创造一个接近自然、环境优美的居住环境，
小区绿地按照集中、分散结合布置、除小区小心绿 地外，在零星地块见缝插绿地进行建设，利用道路 与景观调节小区气候，方便居民，美化环境，使人 们步入小区后，有一种步移景移、赏心悦目的美好 心情。植物栽培以常绿植物为主，配以四季花卉、 水池、亭子、花架、坐凳等园林小品，形成景色宜 人、生机盎然的园林景观。