房地产估价案例与分析模拟52
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析本案例是关于一栋位于纽约市中心的高级公寓的房地产估价案例与分析。
该公寓位于市中心繁华的金融区，地理位置优越，周边配套设施齐全，交通便利。
公寓建筑面积为150平方米，共有三个卧室和两个浴室。
公寓位于高层，拥有绝佳的城市景观，阳光充足。
首先，根据市场价值和类似房产的交易价，我们可以得出这栋公寓的市场参考价值为每平方米1.5万美元，即总价值为225万美元。
然而，此参考价值并不能直接用于确定最终估价。
接下来，我们将对该公寓进行更详尽的分析。
1. 地理位置和社区环境：该公寓位于纽约市中心的金融区，周边环境优美，配套设施完善。
附近有许多高档商场、餐厅和娱乐场所。
此外，该区域也是金融业务中心，吸引了大量的金融从业人员居住。
这些因素使得该公寓的地理位置非常有吸引力，有助于其增值。
2. 建筑质量：该公寓位于一栋豪华高层大楼内，楼宇结构牢固，采用高品质材料建造，并配备了先进的安全系统。
公寓本身的装修也经过精心设计，体现了现代生活的舒适和奢华。
3. 室内布局与空间利用：该公寓的三个卧室提供了足够的私人空间，适合大家庭居住。
此外，公寓还配备了现代化的厨房和设施齐全的浴室。
公寓的客厅和餐厅空间十分宽敞，可以满足居民的日常生活需要。
4. 视觉效果与景观：公寓位于高层，拥有绝佳的城市景观。
从窗户可以欣赏到纽约市中心的壮丽景色，并享受到阳光的照射。
这也是该公寓的一大卖点，使其更具吸引力。
综上所述，根据地理位置、社区环境、建筑质量、室内布局与空间利用以及视觉效果与景观等因素的综合分析，该公寓的实际估价应该在市场参考价值的基础上有所提高。
最终的估价可能会在250万美元左右，但具体的价格需要根据市场需求和卖方与买方之间的谈判情况来确定。
这样的估价将有利于卖方获取更好的回报，同时也能吸引潜在买家，并在市场上保持竞争力。
在对该纽约市中心高级公寓进行更加详细的估价分析前，值得注意的是，房地产估价是一个复杂且受多种因素影响的过程。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
房地产估价师案例与分析真题模拟
房地产估价师案例与分析真题模拟房地产估价师案例与分析真题模拟我们只有每天不断地学习锻炼，才能渐渐掌握立定跳远的动作要领，渐渐的接近那根优秀线，最终超越那根优秀线。
只有付诸行动，才算是真正懂得了每天都进步一点的道理。
今天店铺为大家搜索整理了房地产估价师案例与分析真题模拟，希望能够帮助到大家。
一、问答题(一)某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场公寓和写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1-3层整体设计为商场;塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。
大厦总面积为83594.27m2。
大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。
请问：1、2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?为什么?2、写出估价技术路线。
(二)某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。
房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同：成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。
请你分析说明房地产估价师这样做的理由。
(三)某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。
2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。
拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。
为此，银行要求估价公司赔偿该l00万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?二、单项选择题(一)某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。
房地产估价案例与分析模拟51
[模拟] 房地产估价案例与分析模拟51问答题某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对二层进行估价，二层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。
该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。
现已被司法机关扣押。
【问题】第1题：该房屋是否可以使用最高最佳使用原则进行估价?为什么?参考答案：正确答案：该房屋可以使用最高最佳使用原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。
详细解答：第2题：写出估价技术路线。
参考答案：正确答案：(1)市场法技术路线：搜集实例；选取可比实例；建立价格可比基础进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正，求出比准价格。
(2)收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当的报酬率；选用适宜的计算公式求出收益价格。
详细解答：第3题：王某欲购买一处位于城市郊区的写字楼，该写字楼的建筑面积为5万平方米，有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务，周围交通便利，环境良好，在判断此处写字楼是属于甲级写字楼还是5A写字楼时，应考虑的因素都包括哪些?参考答案：正确答案：判断写字楼的档次应考虑的因素有：写字楼所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼内空间布置、为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、承租人类型。
详细解答：第4题：甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50％分成到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。
项目的总建筑面积为10000m <sup>2</sup> ，售价3000元／m <sup>2</sup> ，销售税费为售价的7％。
房地产评估法律案例(3篇)
第1篇一、案例背景某市某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）于2010年取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
经过两年多的建设，住宅小区于2012年竣工验收并交付使用。
开发商与业主签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价格为每平方米8000元。
在签订合同前，开发商委托某房地产评估机构（以下简称“评估机构”）对该地块进行了评估，评估结果为每平方米6000元。
二、案件起因2013年，业主李先生（以下简称“业主”）发现房屋的实际价格与合同约定价格相差较大，怀疑开发商存在欺诈行为。
于是，业主向某市某区人民法院提起诉讼，要求开发商退还差额部分并承担违约责任。
在诉讼过程中，业主对评估机构的评估结果提出质疑，认为评估结果与实际情况不符。
三、法院审理1. 法院受理某区人民法院受理了本案，并依法组成合议庭进行审理。
2. 调查取证（1）法院依法委托某市另一家具有资质的房地产评估机构对同一地块进行重新评估。
（2）法院调查了评估机构的资质、评估人员的资格以及评估方法。
（3）法院调查了开发商与评估机构之间的合作关系。
3. 评估机构重新评估根据法院委托，新评估机构对同一地块进行了评估，评估结果为每平方米7000元。
4. 法院判决（1）法院认为，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
（2）法院认为，评估机构的资质、评估人员的资格符合法律规定，评估方法合理，评估结果具有参考价值。
（3）法院认为，新评估机构重新评估的结果与原评估结果相差不大，足以证明原评估结果存在偏差。
（4）法院判决：开发商退还业主差额部分，并承担违约责任。
四、案例分析1. 评估机构的法律责任本案中，评估机构在评估过程中存在一定的偏差，导致评估结果与实际情况不符。
根据《中华人民共和国房地产评估法》的规定，评估机构应当承担相应的法律责任。
在本案中，评估机构被法院判决承担一定的责任，体现了法律的严肃性和权威性。
2. 开发商的法律责任开发商在签订《商品房买卖合同》前，委托评估机构对地块进行评估，但评估结果与实际情况存在较大偏差。
房地产评估案例分析
房地产评估案例分析1. 简介本文档旨在通过一个房地产评估案例分析，对房地产行业中的评估方法和过程进行探讨和分析。
房地产评估是确定房地产价值的过程，涉及到估值师对房地产进行详细的调查、分析和判断。
通过本文档，读者将了解到房地产评估的流程，了解估值师如何对房地产进行评估，以及评估结果的利用和价值。
2. 案例背景位于某城市CBD核心地段的一处商业地产项目，原先是一栋老旧的办公大楼，由于地段优势，房地产开发商计划将其改建为一座高档商业综合体，包括商铺、写字楼和酒店等。
3. 案例分析3.1. 数据收集在进行房地产评估之前，估值师需要收集大量的数据，包括但不限于以下内容：•地块信息：面积、使用权情况等。
•建筑物信息：建筑物结构、面积、年限等。
•市场信息：类似项目的销售价格、租金水平等。
•城市规划信息：是否有相关城市规划对项目价值产生影响。
3.2. 市场分析基于收集到的市场信息，估值师会进行市场分析，主要包括以下内容：•市场需求：对商业综合体的需求进行分析，评估租赁和销售的潜力。
•竞争分析：分析周边同类型项目的价格、租金、入住率等情况，以及可能带来的竞争压力。
•市场趋势：分析市场发展趋势，了解市场的供需情况，预测未来的价格和租金水平。
3.3. 评估方法根据收集到的数据和市场分析的结果，估值师会选择适合的评估方法，常见的评估方法包括：•直接比较法：通过和类似项目的销售价格和租金进行比较，确定房地产的市场价值。
•收益法：基于项目的租金和预期的未来收益，计算项目的现值。
•成本法：根据项目的重建成本和折旧等因素，计算项目的市场价值。
3.4. 评估结果根据所选择的评估方法，估值师将得出一个评估结果。
评估结果通常包括房地产的市场价值、租金水平、销售价格、投资回报率等指标。
在本案例中，估值师会给出改建商业综合体后的预估价值。
3.5. 结果利用评估结果将会被用于以下方面：•决策支持：评估结果可以为房地产开发商的投资决策提供参考，帮助决策者更好地了解项目的价值和潜力。
房地产估价案例与分析试题
房地产估价案例与分析试题案例：某城市一栋房屋位于繁华商业区，面积约为100平方米，建于2005年，拥有产权证。
房屋共有3间卧室、1间客厅、1间厨房和2间卫生间。
该房屋周边交通便利，附近有多个公交车站和地铁站。
周边设施完善，步行可到达多家超市、商场和餐馆。
该房屋所在的小区内设有24小时保安和物业管理。
试题：1. 根据以上情况，请给出该房屋的市场价格估价。
2. 请列举影响该房屋价格的主要因素，并对其进行分析。
3. 如果该房屋在拍卖市场上出售，你会如何制定出价策略？4. 如果有一家公司希望将该房屋租赁，你会如何确定租金价格？5. 针对以上情况，请从投资角度对该房屋进行评估，并给出你的建议。
答案：1. 根据以上情况，请给出该房屋的市场价格估价。
根据该房屋所在的繁华商业区、交通便利、周边设施完善等因素，可以初步估计该房屋的市场价格在500万元左右。
2. 请列举影响该房屋价格的主要因素，并对其进行分析。
影响该房屋价格的主要因素包括：地理位置、房屋面积、房屋结构和装修、楼层高度、年代和所在小区等。
地理位置：该房屋位于繁华商业区，交通便利，周边设施完善，这将对房屋价格有较大的提高作用。
房屋面积：100平方米的房屋相较于较小面积的房屋，更受市场欢迎，因为它能提供更宽敞舒适的居住空间。
房屋结构和装修：该房屋内部设计合理，拥有3间卧室、1间客厅、1间厨房和2间卫生间，室内装修较为精致。
好的房屋结构和装修会影响房屋价格，使其更具吸引力。
楼层高度：高楼层通常比低楼层更有市场竞争力，因为高楼层可以带来更好的视野和更少的噪音干扰。
年代和所在小区：建于2005年的房屋，已经有一定的使用年限，相较于新建房屋，其市场价格可能会较低。
然而，该房屋位于设有24小时保安和物业管理的小区内，这将为居民提供更安全和方便的居住环境，有利于提高房屋的价格。
3. 如果该房屋在拍卖市场上出售，你会如何制定出价策略？在制定出价策略时，需要综合考虑以下因素：- 了解市场行情：通过调研周边房屋的成交价和出租价，了解市场价格的大致范围。
房地产估价实际案例
房地产估价实际案例在房地产交易中，估价是至关重要的环节，它直接关系到买卖双方的利益。
本文将通过实际案例，探讨房地产估价的实践过程和方法。
以下是两个房地产估价的实际案例：案例一：某小区住宅估价某市A小区是该市的核心商业区，同时也是该市最繁华的居住区之一。
该小区内建有多座高层住宅楼，住户众多。
某公司计划购买该小区一栋住宅楼，因此需要对该楼进行估价。
为了准确评估该住宅楼的价值，经过综合考虑，评估师采用了多种估价方法，包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是最常用的估价方法之一，该方法通过比较该小区相似住宅楼的市场价格来确定目标楼的估值。
通过对该小区周边类似楼盘的市场价格进行调研，评估师发现该小区的均价为每平方米1万元人民币。
基于此数据，再结合目标楼的面积和建筑质量，评估师将该楼的估值确定为1800万元。
除了市场比较法，评估师还采用了收益法来进行估价。
通过该楼每月的租金和租期，评估师计算出了该楼每年的净收入，并根据市场上的投资回报率计算出该楼的投资价值。
经过计算，评估师得出了该楼的投资价值为2000万元。
最后，评估师还考虑了该楼的建筑成本，并进行适当的折减，以得出该楼的成本法估价。
经过反复计算和比较，评估师最后确定了该楼的成本法估价为2100万元。
综合考虑市场比较法、收益法和成本法的估价结果，评估师得出结论，该小区住宅楼的估价范围为1800万元至2100万元。
这个范围将为购买方和卖方提供了一个明确的参考，有助于双方进行价格协商。
案例二：某商业地产估价某市B地区是这个城市的商业中心，吸引了众多商业企业争相入驻。
某公司计划投资一处商业地产项目，但需要对该项目进行准确的估价。
为了进行商业地产的估价，评估师首先考察了该地区商业地产的市场行情。
通过调研，评估师发现，该地区商业地产的市场租金为每月每平方米500元人民币。
根据目标项目的面积，评估师计算出该项目的租金收益为每年300万元。
除了租金收益，评估师还考虑了该项目的潜在增值空间。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
[模拟] 房地产估价案例与分析模拟52问答题某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。
根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。
委托方提供的实际成本价格为1800元／m <sup>2</sup> ，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。
估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元／m <sup>2</sup> 。
【问题】第1题：估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?参考答案：正确答案：错误有：①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。
②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。
③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
详细解答：第2题：在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格?参考答案：正确答案：重置价格还应减去折旧。
或：(1)可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。
(2)可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。
(3)可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
详细解答：甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。
估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主禾配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。
根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
【问题】第3题：针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?参考答案：正确答案：在估价程序上应特殊注意： (1)被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作并在报管中做出相应说明。
(2)估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。
(3)公示期满后估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人并由委托人向被拆迁人转交分户报告。
详细解答：第4题：装修补偿应如何确定?参考答案：正确答案：被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成的，可以通过委托评估机构确定。
详细解答：第5题：对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?参考答案：正确答案：拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响。
详细解答：赵某于2012年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。
该别墅于2013年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。
2013年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2013年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2013年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：1．赵某与开发商于2012年6月签订的商品房买卖合同原件；2．赵某的购房发票；3．商品房预售许可证复印件；4．其他有关房地产市场资料。
【问题】第6题：上述资料用于抵押估价是否齐全?参考答案：正确答案：上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。
详细解答：第7题：估价人员可否承诺按170万元进行估价?参考答案：正确答案：房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。
这是房地产估价报告的客观性原则和估价师职业道德要求所决定的。
详细解答：第8题：可否按2013年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?参考答案：正确答案：不能按2013年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。
因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。
详细解答：单项选择题甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m <sup>2</sup> 的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表。
第9题：如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是( )。
A.耕地占用税B.征地管理费C.耕地开垦费D.新增建设用地有偿使用费参考答案：D解析：征收集体土地的相关税费有新菜地开发建设基金、耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费和政府规定的其他有关费用。
第10题：如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为( )。
A.22．22％B.33．61％C.36．55％D.37．80％参考答案：C解析：店面应分摊的土地价值=200－800×90％×1000÷10000=128(万元)，仓库应分摊的土地价值=200－500×85％×2000÷10000=115(万元)，住宅应分，摊的土地价值=195－650×90％×1500÷10000=107．25(万元)，总地价=128+115+107．25=350．25(万元)，店面应分摊的土地份额=128／350．25=36．55％。
第11题：如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是( )。
A.店面内的装修装饰补偿金额由房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定B.因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价C.评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定D.甲公司可自行委托估价机构评估店面价值参考答案：D解析：被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定：协商不成的，可以通过委托评估确定(《城市房屋拆迁估价指导意见》)。
“被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额由房屋拆迁公司和甲公司协商解决或者通过委托评估确定”的说法是错误的。
因为，房屋拆迁公司不等于拆迁人。
拆迁估价一般应当采用市场比较法。
不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。
拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。
拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。
委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。
指错题第12题：××商务楼估价报告报告封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 估价结果报告一、委托方××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。
二、估价方××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。
三、估价对象××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××商贸有限公司所有。
××××商贸公司于2006年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即2006年4月1日至2046年3月31日)，土地用途为商业。
××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m <sup>2</sup> ，总用地面积2560m <sup>2</sup> 。
自筹资金开发建设，于2008年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
估价对象其他内容描述(略)。
四、估价目的评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。
五、估价时间 2010年4月1日。
六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据(略) 八、估价方法根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
九、估价结果估价对象在2010年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元／m <sup>2</sup> (大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。
十、估价人员(略) 十一、估价作业日期2010年3月10日—2010年3月20日。
十二、估价报告应用的有效期(略) 估价技术报告一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一)收益法估价测算过程 1．估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m <sup>2</sup> ，其中：一至六层建筑面积各1000m <sup>2</sup> ，七层建筑面积410m <sup>2</sup> ，八层建筑面积201m <sup>2</sup> 。
一至二层、三至六层、七至八层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0．80、1：0．75、1：0．70。
估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：一层100元，二层80元，三层70元，四层60元，五层40元，六层30元，七至八层20元。
另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：一至三层10％，四至六层15％，七至八层20％。
根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下。
(1)一层年有效毛收入：A=1000×100×0．8×12=96．00(万元)。
(2)二层年有效毛收入：B=1000×80×0．8×12×90％=69．12(万元)。