对《物权法》车位权属规则的检视与完善
完善《物权法》解决停车位权属问题
、
开 发商 必 须 建 立足 够 数量
筑 ”等 基本 思想 。 ＝ 停 车 位 权 属 主要 采 用 法定 原 则 ，约 定 原 则 只 能 作 为区 分 所 有 权 人 的
使 用需 要 。 现 代社 会 的城 市 人 生 活 ，几乎
区 分 所 建 筑 物 可 有 可 无 的 配 套 设
分 所 有权 人 能够 证 明停 车 位 权属 归 自己单独 所 有 ，或 者 开发 商 能够 证
明 自 己 享 有 停 车 位 的 所 有 权 ， 则 可
库的 制 度设 计而 言 ，有一 些 问题 还 应 当进 一步 明确和 补 充 ，否 则将 出
一
物 的 统一 性 和 区分 所 有权 人 的合 法
权 益 的 统 一 性 出 发 ， 以 限 制 ， 准 予 不
刻 也离 不开 汽车 ， 因此 ， 开发 城市
在 区分 所 有建 筑 物 内 ，几法 律 规 定 必 须建 设 的停 车 位 ，其 性 质是 区分 所 有建 筑 物的 共 用部 分 ，应 该
层 面 得 以 真 正 提 升 和 落 实 ，但 就 车
来 客的停 车 位 。
我 国 立 法 和 司 法 对 区 分 所 有 建
另一方面 ，在 市场 经济 条件 下 ，
当 事 人 应 当 有 约 定 的 自 由 。 如 果 区
筑物 的 依法 管 理 ，应 该 充分 借 鉴 国 外的 立法 经验 ， 体现 出 “ 车位 不是 停
商必 须建 设适 当的停 车 位 。 如 ， 例 根
归属 于 全 体 区分 所 有 权 人 所 共 有 ， 这 一 点必 须 在法 律 层面 上 予以 规 定 落 实 ，而 不 是 由 当事双 方 共 同 “ 约 定” 。因为 ，在 目前 的 条件 下 ，区分
论小区车位、车库权属规则的完善
的限制 ， 体现 了法 律 对 市场 的干 预 。“ 先 满 足业 首
主 的需要 ” 首先 ” 是优 先 ， 的“ 不 而是 不 区分 条 件地 优先 满 足业 主的需 要 。为 了满足业 主 的需要 ， 开发
和迷茫 。同时 ， 相关 法律 条 文 的立 法 理 由不 能 自圆
程之地下车库 ；３ 地面车库 ；４ 地面车位 ；５ 建 （） （） （） 筑 物首 层架 空层 车位 、 车库 。
关 于不 同种 类 的 车 位 、 车库 权 利 的归 属 ， 目前 的法律依 据 是 《 权 法 》 ７ 物 第 ４条 的 规 定 ， 内 容 其
位、 车库 高价 出售 给小 区外 的人停 放 的现象 而做 出
车位 、 车库 指 占据 一 定 物 理 空 间 ， 来 停 放 车 用
辆 的场所 。所 谓 车位 ， 是指 住宅 小 区 内设 置在 地 上 或地 下 的 以停 放 机 动 车辆 为 目的 的属 于 开 放 式 空 间 的场所 ； 所谓 车库 ， 隶属 于整 个小 区 ， 指 具有 独立 的空 间 、 以存放 车辆 为 目的的附 属设 施 。车库 具有
有 。 ”
其说 ， 甚至存 在 矛盾 。因此 ， 关于 小 区车位 、 库 的 车
归 属 问题仍 然存 在诸 多争 论 ， 有必 要予 以探 讨并 加 以完善 。
二 、 区车 位 、 库 的分 类及 物 权 法的 相 关 规 小 车
定
１车位 、 库应 当首先 满 足业 主 的需 要 ． 车 根据《 物权 法 》 ７ 第 ４条第 １款 的规定 ， 规定 用 于停放 汽 车 的 车 位 、 库 应 当首 先 满 足 业 主 的 需 车 要 。这 一规 定 ， 主要是 针对 现实 中有 的开发 商将 车
论物权法中车库的归属及相关法律问题
论物权法中车库的归属及相关法律问题一、本文概述本文旨在深入探讨物权法中车库归属及其相关法律问题。
物权法是调整物的归属和利用的法律关系，直接关系到社会经济秩序和人民群众的切身利益。
随着城市化进程的加速和汽车工业的发展，车库作为现代社会不可或缺的基础设施，其归属及其相关法律问题日益凸显。
本文将从物权法的角度出发，分析车库的归属权、使用权、处分权等核心问题，并探讨相关的法律争议和解决方案。
本文将阐述车库归属权的基本概念，包括车库的所有权、使用权、收益权和处分权等。
在此基础上，本文将分析车库归属权的法律特征和权属争议，探讨车库归属权的归属原则和归属方式。
本文将探讨车库归属权的行使和限制问题。
在车库归属权的行使过程中，车库所有者、使用者和管理者等各方利益的平衡问题不容忽视。
本文将从物权法的角度出发，分析车库归属权行使中的权利义务关系、限制条件和限制方式等。
本文将关注车库归属权纠纷的解决途径。
在实际生活中，车库归属权纠纷屡见不鲜，如何有效解决这些纠纷，维护各方合法权益，是物权法面临的重要课题。
本文将结合相关案例，探讨车库归属权纠纷的解决途径和解决方案。
通过本文的探讨，旨在深化对物权法中车库归属及其相关法律问题的理解，为相关立法和司法实践提供有益的参考。
也希望引起社会各界对车库归属权问题的关注，共同推动相关法律的完善和发展。
二、车库归属的法律规定在物权法领域，车库的归属问题涉及到法律对于不动产所有权的界定以及共有关系的处理。
我国《物权法》对于车库的归属问题作出了较为明确的规定。
根据《物权法》的相关规定，建筑区划内的车库首先应当满足业主的需要。
这意味着，在规划与设计阶段，车库的建设应当以满足业主停放车辆的需求为前提。
在销售或者附赠车库时，也应当优先考虑业主的需求。
对于车库的产权归属，《物权法》规定，住宅小区内的车库，如果其建设成本已经分摊到业主的购房款中，则车库应当视为业主的共有部分，由业主共同享有所有权。
如果车库的建设成本没有分摊到业主的购房款中，而是由开发商独立承担，则车库的所有权应当属于开发商。
浅析《物权法》对小区车位、车库的规定
引言 ： 建筑物区分所有权是《 物权注 的重要内容 ， 我国的《 物 位， 属于业主共有” 。目前《 物权法》 的该条规定仅是一种原则性的 权法》 制定颁布的时间不长， 对于建葫物 区分所有权的规定不够细 规定对 于实践中解决车位 、 车库纠纷存在一些问题。具体而言． 有 致导致了现实侵害 ， 使一些问题急待解决。 特别是对于建筑物及其 如下 门 个方面： 附属｛ 钷 晏 专有与共有的界限界定并不明确，导致萑Ｅ实ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ活中发 第一 ， 在没有约定或约定不明的 况下， 『 车 立或车 当归谁
法学论 坛
Ｃ Ａ ＭｌＧ Ｃ ｌＡ Ｈ Ｒ Ｎ ＨＮ
浅析《 物权法》 对小区车位 、 车库的规定
张 瑛 慧
（ 郑州大学法学院 ０ 级法律硕士 （ 日制专业 学位 ）河 南 郑州 ４ ００ ） ９ 全 ， ５ ０ １ 中图分类号 ： ２ ． Ｄ９ ３ ２文献标识码 ： Ａ
摘 要： 本文采用理论研 究结合各 国立法例对 比的方法， 在研 讨各 国立法 实践和各 国学者理论 学说 的基础上 ， 过对我 国《 通 物权法》 理性 思 考， 法理上详细分析 ， 出了《 在 提 物权法》 关于小区车位 车库规 定的一些 不足 ， 如对 占用业主道路建造 的车库 所有 权归属规定不 明确 ， 车 上 例 对 库、 车住约定 归属规定的漏洞等 问题 ， 并提 出一些建议 。 关键字： 建筑物 区分所以权； 物权 法； 利归属 ； 权 车住； 车库
生相关法律纠纷时 ， 并无法律依据可循。 本文正是基于对各国法律 所有。没有约定是指开发商与业主在纠纷发生前并未对车位车库 相关立法例借鉴 ， 考 在遵循 勿 权法辫 立法精神的基础上， 从 的归局 椭 或协议。所谓约定不明是指开发商与业主就 理论 匕 对建葫｜ 物区分所有叔 专有与共有的界定尝渤 口 以拐 时。 车位车库 曰 属问题并未达成明确的合意 。 现行《 物权法》 关于车位车库之权属制度 第二 ， 未规定 业主优先权适 用的范围和原则， 业主优先汉的行 我国的 矫 》 了两科磺 ｊ 赃 ． 又属的方式 ， 根据 使难以得到保障。 即： 同时， 依捣 一条规定 ， 业主和开发商 、 物业眼务 约定 桥 哺 律确定 。 根据约 瞻定， 》 ７ 条觇定 ， 企业三方只有在地位平等的情况下才百 约定。 第 ４ 邑 在现实中。 一方面 “ 建筑区划内， 规划用于停孜汽车的车位、 车库的归属 ， 由当事人通 是开发商 、 物业目务企业的强势地位， 艮 另一方面是业主存在着严重 过出售、 附赠或者出租等方式约定”根据法律确定， 叉 第 ７ 的信息不叉等 的情况 ， 。 法》 ４ 这使得 刎＿ 又 法 的夫 贝 以拐ｌ 。 见帷 ｆ 乍 条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车 “ 第三 掀 》寸Ｆ车库约定所 有权的规定不详也仅限于在建 叉‘
从法律角度看小区车位、车库权利归属问题
从法律角度看小区车位、车库权利归属问题近年来，经济发展不断满足了人们的生活需要，汽车成为人们生活的必须，为人们生活提供了便利，是人们生活不可缺少的部分。
然而汽车停放也带来诸多问题，主要表现在车位、车库归属问题，即归业主所有还是开发商所有这是本文主要讨论的话题《物权法》第74条虽然做了相关规定，并不明确。
一、小区车位、车库的概述一小区车位、车库的定义及分类车位指住宅小区内设置在地上或地下的停放机动车辆的属于开放式空间的场所。
车库指人们在小区内停放车辆时的独立附属物。
车位是在地面简单划线而成，不具有建筑物特征，开发几乎不要成本:而车库具有建筑物的特征，有明确的位置，空间封闭，开发投入成本较高。
小区车位、车库的分类:立体停车位、地面停车位、首层架空层停车位、地下停车位、楼房顶层停车位。
二小区车位、车库的性质根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，判断小区某部分是否为专有部分的条件有:构造上具有独立性，能够明确区分:利用上具有独立性，可以排他使用:能够登记成为特定业主所有权的客体。
可知小区车位、车库具备这三个条件，属于建筑物的专有部分，可以独立作为所有权的客体:车位、车库是附随小区建筑物而建造的，是整个住宅小区的组成部分:而且小区车位、车库能满足业主停车的需要，进一步提升小区物业价值，是现代小区不可或缺的配套设施之一。
三小区车位、车库的现状现今的小区车位、车库权利归属是比较混乱的，有法律明确规定的部分，即《物权法》第74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
这个规定区分了小区内地面车位和车库的差异，在其产权归属问题上给予区别对待，规定了建筑区划内的车位、车库的归属方式，但这一规定并未解决实际根本问题。
论商品房小区停车位的权属
2020年第19卷第20期产业名科技论枯论商品房小区停车位的权属□郑鸽【内容摘要】近年来，随着城市化进程的加快，购车成本的下降，私家车数量呈现上升趋势。
私家车数量的增加和停车位不足成了主要矛盾，很多商品房小区出现停车位紧张甚至没有停车位的现象，有关停车位问题引发的糾纷也不断增加。
我国现有的法律条文对于建筑物区分所有权的规定并不完善，忽视了法律和现状之间的矛盾，对开发商与业主之 间的不平等关系也欠缺考虑，科学合理地确定商品房小区停车位的产权归属，实现开发商和业主之间的利益平衡， 既能保护处于弱势地位的业主的权益，又能提高开发商建造小区停车位的积极性，成为目前亟待解决的问题。
【关键词】物业管理；业主权益；小区停车位；产权归属【作者简介】郑鸽（1992. 11 ~),女，山东临沂人,辽宁师范大学硕士研究生;研究方向：民商法—、商品房小区停车位的概述(一） 商品房小区停车位的概念。
商品房小区也称为“住 宅小区”，是由房地产公司开发建设出卖给小区业主供小区 业主居住的房屋，随着我国城市化进程的加快，越来越多的 人口向城市发展，房地产公司也加大了商品房小区的建设。
商品房小区停车位就是在商品房小区内用于停车的场所，其 中广义的停车位包括地面停车位、地下停车位、首层架空停 车位、屋顶平台停车位等[1]。
本文主要讨论的是最常见的商 品房小区的地面停车位,这类车位的特征不同于首层架空停 车位、地下停车位、楼房顶层停车位等，它具有相对的独.1— J .I .■性。
(二） 商品房小区停车位的特征。
商品房小区停车位除 用以停车外还有以下几方面的特征:一是商品房小区地面停 车位直接占用土地，可以总结为用地性。
二是商品房小区地 上停车位除与地面直接接触外,上方和周围都没有直接接触 面，是开放式的可以归结为开放性。
三是商品房小区地上停 车位在小区土地规划以内，性质和使用功能受小区整体规划 的制约，这一点可以总结为规划隶属性[2]。
小区停车位的物权问题及对策
小区停车位的物权问题及对策实践中，小区建筑物的一停车位一直是争端的发源地。
《物权法》出台之前，由于缺少法律规定，不少开发商、物业公司抓住这个缺口，损害业主的利益。
《物权法》出台之后，纠纷也并没有减少，主要原因是业主希望通过法律保护自己的合法权利，但是法律对很多细节问题并没有明确的规定，业主们也不知道该通过什么样的方式行使其享有的权利。
现阶段的房地产市场买方是弱势一方，业主维权之路更加艰难。
本文拟对停车位这个现实中争议较多的部位，粗略探讨其权利的归属，简要分析先行立法的概况及不足之处，以期提出行之有效的权保护方案。
一、停车位的常见类型小区停车位存在很多形态，不同类型的停车位其产权归属也有所不同。
结合北京、深圳、上海三地颁布的关于居住小区机动车停车管理办法的行政规章，综合各地对小区停车位的管理现状，将小区停车位分为路边划线停车位、地面停车场、其他停车位（地下停车场、首层架空层停车位，以及立体停车楼）几种。
（一）路边划线停车位这是一种最为常见的停车位类型。
尤其是早期开发建设的小区，由于当时有车的人不多，在小区开发建筑时没有把车库考虑进去，于是就在小区的旁道，或者相邻两栋楼之间，在所在场地上画上几道白线以示车位。
这其实是将小区的公共部位用作了停车用途。
根据《物权法》第七十四条第三款规定在小区公共部位划出的车位，所有权应归属与小区全体业主或部分业主，开发商无权出售。
这类车位因车辆停放而取得的收益，应在扣除管理成本后归共同拥有该物业的小区全体业主所有。
（二）地面停车场这种停车场同样是在小区范围内的空地上开辟的专供停车使用的停车场所，只不过这是一种在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位和车库。
随着地价的不断上涨，这种形式会越来越少见。
这类停车位和建筑物的关系相对独立，如果开发商在当初申报规划时明确了这类车位有独立的用地面积和建筑面积，即没有将其所占用的土地计入房屋的分摊，则可以拥有这些车位的单独所有权。
在房屋出售之后的归属问题，应当依法通过出售、附赠或者出租等方式约定。
浅谈小区车位、车库权属法律规范的完善
孙
摘 要
珂
齐
懿
随着我 国经济 建设 的飞速 发展 ， 城 市化 进程 的加 快 以及 私 家车数量 的剧 增 ， 因小 区车位 、 车库 权属 引发 的 矛盾纠
纷 日益 突 出 ， 因此 已成 为社 会 的 焦点 问题 。本 文 简要介 绍 了 当前小 区车位 、 车 库权 属研 究的现 状 以及提 出修 改 我 国小 区车 位、 车库 权属 规 范 的意见 ， 并对 完善 相 应配套 措施 提 出了建议 。 关键 词 车位 车库权 属 制度 的 不 完善分析 制 度 建议
规 划 用于 停放 汽 车 的车位 、 车库 与房 屋套 数 的 比例 。第六 条规 权 、 使 用权 等 ， 举证 能力 强大 ， 而 业主 掌握 的 资料很 少 ， 举证 能力 定， 建 筑 区划 内在规 划用 于停 放汽 车 的车位 之外 ， 占用 业主 共有 小 之又 小 。 道 路或 者其 他场地 增 设的车 位 ， 应 当认定 为 《 物权 法》 第七 十四 条 第 三款 所称 的车位 。 二、 对 修 改我 国 小区车 位 、 车库权 属规 范 的几 点建 议 第一 ， 按照 小 区最小 车位 、 车库 配 建指 标建 设 的车位 、 车库，
文章 编 号 ： １ ０ ０ ９ － ０ ５ ９ ２ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ７ － ２ ７ １ － ０ ２
作 者简 介 ： 孙珂 、 齐懿 ， 兰州 大学 法学 院 ２ ０ １ ｌ 级 硕 士研 究 生。 中图分 类 号： Ｄ ９ ２ ３ ． ２ 文献标 识码 ： Ａ 小 区车位 、 车 库权 属法 律规 范不 完善 分析
人 民代表 大会 常 务委 员会行使 ， 但最 高法 院所 作的 《 司法解释 》 因 由是， 配 建 的车位 、 车 库涉及 全 体业主 的权 益 ， 属 公共利 益 。 按照
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对《物权法》车位权属规则的检视与完善关键词: 车位物权法建筑物区分所有权内容提要: 我国《物权法》规定车位权属处理“应当首先满足业主的需要”的表述过于概括，“其它场地”所指不明，约定归属不切实际且有违法律体系的一致性。
应立足我国国情，从车位的性质、类型、功能、土地使用权的状况、车位权属所涉及的利益关系等方面加以分析，借鉴国外立法例，在坚持小区车位应当首先满足业主需要的立法宗旨下，完善《物权法》的车位权属规则。
一、对《物权法》车位权属规则的检视《物权法》第74条第1款规定彰显了立法者维护业主利益的价值选择，对于构建和谐社区、维护社会稳定无疑具有积极意义。
但其表述过于概括，极易发生理解上的分歧。
譬如，“首先”应是业主对小区车位享有同等条件下的优先购买权、优先承租权。
[1](P35)“首先”不同于“优先”，对其理解应服从保护业主利益的立法目的。
[2](P92)“首先”是不区分条件地优先满足业主的需要。
[3](P158) 车位的购买数量应在合理范围之内，且只是用于生活用途，不得用于经营用途，合理的数量并不限于一户一个。
[4](P83)这种规定的模糊性，导致司法与执法实践难以操作。
为此，最高人民法院关于《审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第5条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
但《解释》仍欠具体。
据笔者对广州市房地产权登记交易中心的调研，办理车位产权登记的难点就在于如何认定该车位是否已“首先满足业主的需要”?当事人通过法院强制执行中的拍卖取得车位的，是否受“首先满足业主的需要”的限制? 可见，这种模糊规定亟待改进，否则势必埋下纠纷的隐患，影响立法目的实现。
从表面来看，《物权法》第74条第2款规定尊重当事人的意思自治，顺应市场经济的基本要求，十分合理。
然而，立足我国现实与相关立法，审视其实施现状，就不得不质疑其合理性。
在我国，小区车位至今仍然供不应求，属于稀缺资源; 房地产市场基本处于卖方市场，缺乏竞争;国家和地方政府对小区车位的价格缺乏管制。
《物权法》第74条第3款规定明确了归属业主共有车位的类型，但也不乏缺漏之处。
其一，“其它场地”所指不明，易滋争议。
有人认为，“其它场地”是指未纳入建筑区划的其它场地，主要是指未纳入建筑区划的空地。
[5](P602)还有人认为，“其它场地”不宜以“是否纳入建筑区划”为判断标准，不应局限于“土地”，在解释上与“土地”同其意义者，亦在之列，包括: 首层架空层、结建人防工程等。
[6](P19－20)可以说，至今首层架空层车位、地下车位的权属仍不明确与此不无关系。
其二，车位共有权的内容不清晰。
如业主共有车位是否可以出售? 谁有权出售? 谁有权买受? 所取得的是车位所有权还是专用权?所得收益归谁等问题，由于涉及小区的和谐发展或具有一定的专业性，须由《物权法》加以明定。
二、对车位法律性质的分析有学者认为，车位不是独立的特定物，不能成为单独的交易客体。
[7](P51)那么，车位是否是独立物?通说认为，独立物是指依社会观念认可的、得以一“完整”之物存在的物，易言之，是此物与彼物可依人为划分而独立者。
[8](P80)关于独立物的判断标准，从古至今不断演进，但无非是强调物要有形式上或观念上的独立性、使用上的独立性，以便在其上设定一个独立的物权，满足人们生产生活的需要，维护交易的秩序。
停车场或车库形式上为“一物”，但为了停车需要和交易便利，人们人为在其中通过划线等方式明确一个个车位的范围并作为单独的交易对象，因而车位具有观念上的独立性。
同时，车位具有停放车辆的特定用途，人们可以通过公共车道和出入口驾驶汽车出入车位，实现对车位的利用，无需借助其它专有部分，因而车位具有使用上的独立性。
据此，可认定车位为独立物。
《物权法》第74条第2款关于车位可以出售、附赠或出租的规定也已暗示这一点。
既然如此，车位就不是区分所有建筑物的重要成分。
在德国，重要成分的判断标准是:物与物之间的关系如此紧密，以致如果分离，则会使一物遭到毁坏、损害或丧失效用。
[9](P24)显然，车位不符合该标准。
作为独立物的车位就具备构成专有部分的可能性，可以被认定为专有部分，成为专有权的客体，由业主或开发商享有专有权，通过登记取得独立的产权证书，可以单独流转。
许多国家和地区不乏将车位认定为专有部分的立法例。
德国《住宅所有权法》第3条第2项规定: “以持久性的界限标明范围的停车场，视为有独立性的房间。
”[10](P424)美国法将专门停车场中的车位认定为专有部分，开发商可以单独转让、出租和抵押。
我国台湾地区自行增设停车位、奖励增设停车位可以成为区分所有建筑物的专有部分。
然而，《物权法》并没有明确车位是否构成专有部分。
《解释》第2条弥补了这一缺漏，明确了车位构成专有部分的条件，但不尽合理，其规定的第三个条件“能够登记成为特定业主所有权的客体”实为多余。
因为只要具备前两个条件亦即“具有构造上的独立性，能够明确区分”和“具有利用上的独立性，可以排他使用”即可。
建议《物权法》修改时，在检讨《解释》的基础上，增加对车位构成专有部分的规定。
当然，车位是独立物并不意味着车位只能构成区分所有建筑物的专有部分。
车位究竟属于专有部分还是共有部分，除了考虑车位是独立物外，还需综合考虑土地使用权的状况，车位的类型、功能、以及不同利益主体间的利益平衡等。
有学者认为，车位是区分所有建筑物的“从物”。
其处分应依《物权法》第115条确立的从物规则，是否归属于业主，取决于售房合同的约定。
[11] (P64－65)该观点看到了车位具有独立性和辅助的经济效用，但是却忽略了车位的独立使用价值。
从物的最大特点是，如果没有主物的存在，从物无法独立发挥其效用，例如没有刀的刀鞘，没有灯的灯罩等。
由于丧失了对主物的辅助与配合作用，其效用完全无法独立显现。
[12](P15)但离开了区分所有建筑物，车位仍然能够独立发挥其泊车的功能。
尽管不能否认建筑区划内的车位是区分所有建筑物的配套设施，使用主体主要是居住在这里的业主，但这种关联性并不能体现为物与物之间的主从关系。
如果按照从物规则解决小区地下车位的权属问题，就可能出现:一是在当事人没有特别约定时，地下车位归业主共有，因其建筑成本比较高，对开发商很不公平。
二是开发商通过约定保留作为从物的车位所有权，将会利用其优势地位，垄断车位资源，高价出售或出租车位，谋取垄断利益，侵害业主对车位应有的合法利益。
三、对车位权属规则的应然分析(一) 对车位功能的分析我国建设部和地方政府出台的规范性文件对车位的配建做出了规定。
①根据这些规定，开发商在建设住宅小区时，应该报经规划修建一定比例的车位，作为配套设施。
强制配建车位作为配套设施，也是许多国家和地区的通例。
如根据法国《都市计划法》，于新建建筑物时，建筑者负有于建筑物基地内，为每一住户设计一停车空间的义务。
[13](P210)加拿大多伦多市要求开发商必须依法为拥有2间卧室的住户配置1个停车位，为拥有3间以上卧室的住户配置2个停车位。
[13](P5)我国台湾地区1991年“内政部营建署”发布命令，规定日后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间，应视为公共设施。
在我国汽车已成为城市居民出行的重要交通工具，而且随着我国经济的发展和国民生活水平的提高，人们对汽车的需求量还会增加。
因而，居住在小区里的有车业主对车位的需求是必然的。
将法定车位作为配套设施，有利于满足业主的停车需要，提升小区的居住环境。
(二) 对车位权属所涉利益及其规范性质的分析民法规范的核心任务就是协调利益关系，立法者总是要根据利益关系的不同类型，设置相应的法律规范。
[14](P93)因而，讨论《物权法》车位权属规则的应然状态，就有必要分析车位权属所涉及的利益关系。
民法所协调的利益关系从总体上来讲，主要包括以下三种类型:民事主体与民事主体之间的利益关系; 民事主体利益与国家利益之间的关系;民事主体利益与社会公共利益之间的关系。
[14](P93)一般来说，对于民事主体与民事主体之间利益关系的调整主要借助任意性规范，此外还有倡导性规范和混合性规范。
对于民事主体利益与国家利益、社会公共利益之间关系的调整主要借助强行性规范。
那么，就小区车位权属所涉及的利益关系而言，由于法定车位是小区的配套设施，缺少则房屋单元和整个小区对业主就失去了应有的价值，如果对其规范不好，势必影响社区的和谐、社会的稳定，进而损害公众利益，因而法定车位权属所涉及的利益关系表面看来是业主与开发商之间的关系，实质上应属于民事主体利益与社会公共利益之间的关系，理应由强行性规范加以调整。
结合上述对法定车位功能的分析，应强制规定小区须配建一定数量的法定车位，属于业主共有，开发商须强制性地向业主移交法定车位的控制权。
在共有车位中，强制设置专供来客使用的车位。
因为这类车位供来访的亲戚朋友或为业主服务人员的车辆停放使用，具有公共性和临时性，应属小区的公共配套设施。
由于增设车位是开发商在小区内于法定配套以外依法自行建造的车位，并非强制建造，因而对其权利归属不宜采用强制性规范去调整，但其建在小区内，出于对小区业主和谐生活秩序的保障，对其权利归属也不能纯粹采用任意性规范去调整，其权属所涉及的利益关系是开发商与业主之间的关系，宜通过混合性规范去调整。
即规定开发商可以保留增设车位的所有权，有权自行决定出售、附赠、出租等，但在出售、出租增设车位时，应首先满足业主的需要，业主在同等条件下享有优先购买权或优先承租权。
(三) 对土地使用权与车位权属关系的分析我国现行法律实行了“房地产权一致”的原则，在静态方面表现为房地产权主体一致，在动态方面表现为房地产权一同处分，在房地产交易时“房随地走、地随房走”。
②条法律原则对房地产权关系的处理具有普适性，因而在讨论车位权属规则的应然状态时应予遵循，以保持法律体系的一致性。
具体来说:如果界定车位归业主共有，则其占用的土地使用权出让金就应该由业主承担，可以按照现行做法，不计入容积率，不分摊土地使用权面积，建在业主共有土地使用权的土地上。
如果界定开发商可以保留车位的所有权，则车位就必须计入容积率，分摊土地使用权面积，取得独立的土地使用权，从而独立登记取得产权证书，由开发商依法处分。
车位的权利与土地使用权的转移要同时进行。
据此，可以看出《物权法》第74条第3款规定遵循了“房地产权一致”的原则，第2款规定则违反了这一原则。
因为我国部门规章和地方规范性文件多规定，层高 2.2米以下(不包括2.2米)的房屋不计入建筑面积、地下车库、非经营性架空层等不计入容积率，③计入建筑面积或容积率的建筑物是不能取得相应宗地号的土地使用权面积份额，因而随着小区内房屋所有权转移给全部业主，全部或接近全部的土地使用权都随之转移给业主。