X项目洋房去化方案 ppt课件
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洋房营销及推广方案(PPT 31张)
① “提前十年住洋房”——对售价及品质进行更深
② 入，形象生动且直白的诉求方式
③ ② 首付***元，月供***元！提 前十年住洋房！一里洋房11月26 ④ 日盛大开盘！
第三阶段：开盘强销期营销攻略（2006年10月——11月） 营销攻略
【B】2006年11月开盘强销 ◇ 引爆主题：
③ “合肥的花园洋房不再是60万一套了！” ④ “让年轻的梦想在年轻时就实现！” “年轻人也可以做洋房梦！”
第二阶段：品牌预热期营销攻略（2006年8月—9月） 推广主题构想
【B】花园洋房——合肥品质生活的新高度！
花园洋房——2006，全城期待新小镇生活模式！ 花园洋房——生活的另一种味道！ 花园洋房——独立别墅、联排别墅之后的另一种品质生活标志！
（住宅分五种档次：独立别墅、联排别墅、花园洋房、多层公寓、电梯公寓）
第二阶段：品牌预热期营销攻略（2006年8月—9月） 推广主题构想 ◇ “公寓产品VS洋房产品”
◇ “住公寓，还是住洋房？你说呢？”
◇ “为什么还要住公寓？——当‘一里洋房’开 启新 南城的花园洋房居住新时代！” ◇ “在公寓里涂口红还是在露台上喝红酒？”
第二阶段：品牌预热期营销攻略（2006年8月—9月） 推广主题构想
其他 媒体 合肥晚报 新安晚报 点播台
发布日期
星期
版面形式
发布主题
发布价格
2006年9月27日 2006年9月28日 2006年9月15日
星期三 星期四 星期五
整版+软文 整版+软文
合肥换房了！ 合肥换房了！
￥24500 ￥24500 ￥50000
换房时代，换洋房 车体、户外 2006年9月10日 星期日 ￥70000
⑤
② 入，形象生动且直白的诉求方式
③ ② 首付***元，月供***元！提 前十年住洋房！一里洋房11月26 ④ 日盛大开盘！
第三阶段：开盘强销期营销攻略（2006年10月——11月） 营销攻略
【B】2006年11月开盘强销 ◇ 引爆主题：
③ “合肥的花园洋房不再是60万一套了！” ④ “让年轻的梦想在年轻时就实现！” “年轻人也可以做洋房梦！”
第二阶段：品牌预热期营销攻略（2006年8月—9月） 推广主题构想
【B】花园洋房——合肥品质生活的新高度！
花园洋房——2006，全城期待新小镇生活模式！ 花园洋房——生活的另一种味道！ 花园洋房——独立别墅、联排别墅之后的另一种品质生活标志！
（住宅分五种档次：独立别墅、联排别墅、花园洋房、多层公寓、电梯公寓）
第二阶段：品牌预热期营销攻略（2006年8月—9月） 推广主题构想 ◇ “公寓产品VS洋房产品”
◇ “住公寓，还是住洋房？你说呢？”
◇ “为什么还要住公寓？——当‘一里洋房’开 启新 南城的花园洋房居住新时代！” ◇ “在公寓里涂口红还是在露台上喝红酒？”
第二阶段：品牌预热期营销攻略（2006年8月—9月） 推广主题构想
其他 媒体 合肥晚报 新安晚报 点播台
发布日期
星期
版面形式
发布主题
发布价格
2006年9月27日 2006年9月28日 2006年9月15日
星期三 星期四 星期五
整版+软文 整版+软文
合肥换房了！ 合肥换房了！
￥24500 ￥24500 ￥50000
换房时代，换洋房 车体、户外 2006年9月10日 星期日 ￥70000
⑤
xx房地产项目推介PPT
3、自建房 共和镇、鹤城镇现还允许私人买地建房，当地一般有地皮的，自建房的观念较重，丌 太愿意住商品房，对本项目开发有一定的影响；当地多数自建房都是小面积多楼层的 结构，主要用作出租，较少自住。单间租金是200-300元/月，两房租金是400-500元/ 月，较受当地小型企业员工的欢迎。此类自建房虽丌用于销售，但会降低置业需求。
客户群比例图
客群比例
本地婚房客
周边城镇自住或投资客
20%
个体工商户
10% 预测 30%
周边企业中高层
40%
五、项目一期形象
六、项目原总体规划
七、项目一期的销售情况
项目一期建筑面积12127㎡，共90套住宅，建筑面积9415 ㎡ 、商铺 22套，建筑面积2712 ㎡ ，住宅均价3050 元/ ㎡，商铺均价9700元/ ㎡其中户型分类为： 三房54套，面积为89—111 ㎡，已卖30套，占总比36%，剩24套(其中 宿舍两套)。 两房25套，面积为79—92 ㎡，已卖10套，占总比，剩15套。 四房4套，面积127 ㎡，已卖3套，占总比3%，剩1套。 复式7套，195—239 ㎡，未售出。 商铺22套，78 ㎡—202 ㎡，已售4个。
八、营销工作计划
•
•
1、客户定位
根据前期的市场调研情况及一期 已购客户的分析，主要购房客户 有三类，一类为周边工业园企业 的中层，主要集中有固定收入的 技术型员工；二类为周边的个体 工商户，在鹤城工作年限五年以 上的；第三类为周边村民购买的 婚房。需要挖掘的潜在客户包括 工业企业的高层、周边村归侨及 外地的投资客以及佛山地界距离 本项目半小时车程左右的城镇的 置业者（佛山地界城镇房价约是 本镇房价2倍以上）。
3、价格策略 • • 采取“低开高走”方式 由于项目目前周边条件幵丌完善，定价方面将以“鹤舞昆仑” 作为比较对象， 幵考虑项目自身因素；在价格浮劢思路上应采用实行低开高走政策，具体分 阶段时间节点另行制定。
房地产项目全案策划PPT课件
现场销售管理文件
预售许可证、中原代理费 诚意认购书、认购书
楼书 户型单张
来访客户调查表 成交客户调查表
借款协议（针对借首期款客户）
DM单张
来访客户登记表
预售（或现售）合同
完全生活手册
销控表
尾数纸
其他相关资料
销售培训资料（包括价格表、付款方式、促销 等）
查丈报告、最后图纸
折页 投资手册
日报、周报、月报表 销售人员签到本
•优势 •劣势 •机会 •威胁
•定位策略 •定位描述 •产品建议
•定为依据 •客户描述
•定位策略 •定位方法
•静态分析 •动态分析
2021
第四阶段：初步推广方案
首先，给项目一个形象
——项目总体形象定位
其次，告诉甲方我们准备怎么卖
——销售策略
重要的一点，给甲方一本明白账
——推广费用预算表
接着，告诉甲方有推广能销售的更好
•竞争环境 •房地产环境
•竞争楼盘 •经典楼盘 •成功案例
•区位价值 •项目资源
•周边客群 •历史客群 •特有客群 •投资客群 •新生客群
•市场状况 •可能的产品 •可能的客户
2021
第三阶段：项目定位
寻找均衡点
可能的产品
可能的客户 投 资 效 益
2021
SWOT分析 产品定位 客户定位 价格定位 经济收益分析
2021
中篇 ·传播体系建立
2021
1
品牌传播效应
2
广告投放策略
3
纸质媒体
4
电子媒体
5
户外媒体
6
展销会
2021
1.1 房地产项目品牌规划
品牌外延
无锡花园洋房项目创意策划思路PPT课件
【推广节奏】
积累期
目标：维护形象，传播口碑，持续销售 手段：软硬宣传结合，渲染热销氛围
公开期
12月底—2007年6月
【推广节奏】
积累期
目标： 全面项目形象展示，引发市场关注 手段： 现场活动与媒体宣传立体互动
11月23日—12月底
公开期
持续期
企划配合：
江南晚报报纸稿（11/23、11/30、12/7、12/14、12/21、12/29） 无锡日报报纸稿（ 11/23、11/30、12/7、12/14、12/21、12/29 ） 软新闻报道 加州洋房快讯3（二期花园洋房热销） SP活动1：11/26开盘SP活动 SP活动2：12月中客户游园SP活动
新闻炒作 (报纸、杂志) 电视、电台
SP活动
【推广节奏】
11月初--11月22日
积累期
公开期
持续期
目标：市场预热，初步树立项目形象 手段：相关销售道具准备完成
企划配合：
实景照片拍摄
售楼处更新（现场售楼处、交易中心展位） 宣传资料（DM、房型册） 户外更新（高炮、公路指示牌、引导旗） 网站更新 围板更新 电台30秒 江南晚报软文（11/9、11/16、11/17） 无锡日报软文（11/9、11/16、11/17）
【推广原则】
1、立体媒体攻势保证广告效果最大化 2、在有限的推广费中达成广告效果最优化
【推广节奏】
2006年11月初
2006年11月22 11/26开盘
2006年12月底
积累期
公开期
持续期
2007年6月
高炮 售楼处更新
围墙 DM 30’ 引导旗 网站 户型册
新闻炒作 (报纸、杂志)
快讯 SP活动
别墅方案汇报PPT
水槽下方利用
厨房功能分析
抽拉式洞洞板
洞洞板抽屉
抽拉式砧板、刀具
厨房功能分析
水槽翻板柜
转角旋转拉篮
转角抽屉
厨房功能分析
抽拉式高柜
高强度收纳高柜
柜门及内部空间利用
卧室常规 行为模型
换衣 阅读 影音 贵重物品 收纳 睡眠
卧室区域功能需求
挂衣区
长短衣物 裤子 领带围巾等
保险箱
抽屉收纳
衬衫 毛衣等 可折叠衣物 内衣 手表项链等饰品
过季物品和杂物 五金
换鞋凳
安全防护用品 过季鞋类 过季小家电
成品金属挂衣杆
杀菌除螨仪 小物件收纳
运动物品
倾斜式层板鞋柜收纳
旋转式层板鞋柜收纳
挂壁换鞋凳 门板雨伞收纳
玄关柜功能分析
裤架
五金挂件
旋转鞋架
玄关柜功能分析
成品换鞋凳
换鞋挂衣机能
鞋柜灯带
玄关柜功能分析
鞋子收纳
换季衣服行李箱收纳
艺术摆件、医用箱收纳
领带格子抽
烹饪常规 行为模型
取材 清洗 切配 烹饪 盛盘
厨房区域功能需求
厨电区
冰箱 烤箱 微波炉等 小家电收纳 厨房辅助工具
清洁区
烹饪区
垃圾处理 清洁用品收纳 水槽 龙头 洗碗机 备餐用品
灶具 油烟机 餐具收纳 锅具收纳 调味品收纳
食品收纳
高深拉篮收纳 常用食品收纳 备用食品收纳
墙面收纳
移动插座 烹饪辅助用品
Soft loading Reference 软装参考
Conclusion 总结
- ORANGE SCHEME 一层-原始结构图
- ORANGE SCHEME 二层-原始结构图
某洋房推广策略思路概述(PPT 104页)2021实用新资料
湖东、湖西的客户选择上城
毫无疑问，因为他们熟悉园区这片土地 我们在这块土地上投入的推广也最多 上城在产品力主导下的综合性价比优势 园区人更迅速明白
这是我们的基础客群。但我们更为关注增长型客群
为什么在园区客户中，湖东比湖西多， 为什么在苏州本地非园区客户中，沧浪区远远多于其他区
再次印证公寓客户的地缘性消费真理
另外三盘都因现房呈现的景观、装修未达消费者预期而给上城留出 了品质溢价足以削减地段差距的空间。
从竞争范畴上来看，上城的品牌、品质、地段、价格合力创造了最 具竞争力的优势，成为园区、市区、三镇、五县、上海客户优居园
区的共同首选。
但同时，由于上城前半年一直处于大量快销状态，90平百万级的高 性价比产品的领头热销，以及快节奏的出货方式，都使上城的洋房， 在当前宏观大市场背景下，200万以上产品在区域较少出货的情况下， 缺少更高形象的积累。
除了我们和苏大、广电总台等渠道有落地推广外， 也和平江客户在竞争上有人民路北段、平江新城等更多的选 择有关，而沧浪的客户向南、向西都没有出口。
主城的客户已经习惯了家门口的小便利生活，对园区的生活 毫无疑问有此要求。
思考二：在主城客户的争取上，我们的出口？
五县客户排在第三位，不容忽视
五县客户历来有在苏州置业的传统： 因为在他们眼中，苏州才是城市。他们的孩子多在苏州受教 育，女人也多数留在苏州陪子读书，只有男人在本县赚钱， 往返于苏州，反正不远，而且有理由让出去和回家都变得从 容。
渠道七、其他渠道
拓客路径： 1、联合国宾一号与诺亚财富合作，赞助一次苏州、五县
、上海会员的联谊活动、论坛活动或路演活动，将活 动场所设于国濒一号项目会所内，并有参观上城的环 节，打开诺亚财富会员认识项目的端口。其钻石会员 适合国宾一号，普通会员适合上城，钻石会员为父母 、子女购房也适合上城。 2、赞助加拿大商会苏州分会的活动，该会员覆盖整个大 苏州区域，将活动场所设于国濒一号项目会所内，并 有参观上城的环节，打开加拿大商会会员认识项目的 端口。
X项目洋房去化方案专题培训课件
竞品分析
总汇
项目 保利·未来城市
洋房竞品总汇
体量 （万方）
19
产品面积区间 （m2）
94-256
均价 （元）
4200
凯莱国际
70
70-140
3900
中铁·共青湖
9
120-180
5000
中建·幸福城
14
120-220
4000
金科·中央公园城
107-165
预计4300
月均去化 （套）
40
50
10
20
未开盘
5月在推广重新起势后，销量比2-4月月均去化量有所提升；
余货分析 来访量、转化率
洋房客户来访量、成交转化率交叉分析
客户来访量由于前期未有详细统计，该表为估测值
2013年8月至今月均来访量平均在120组左右； 随着余货不断减少，户型的同质化加剧，成交转换率不断下降；
余货分析
余货分布 洋房余货分布（套）
洋房余货共计126套，主要集 中于1#、2#、3#、4#、5#、 10#楼；
余货分析
景观因素
从景观上看，余货集中区域，景观环境不足以支撑快速去化；
余货分析
面积总价分析
洋房余货总价段（万元）
洋房余货面积段（m2）
从价格与面积上看洋房余货主要集中在130-160m2、70-80万与90-100万的产品；
遵义中建地产有限公 司
中建·幸福城 200万方 2.40
高层、洋房 约1600套 约1100套 2013.12
12亿 12亿 80%（存货+新增）
市场竞品
中铁·共青湖
开发商 案名
遵义源丰置业有限公 司
中铁·共青湖
住宅大户型去化方案ppt(共29张PPT)
户型：
剩余户型以西单元临铁路一侧A户型最难去化。大户型去化难度高于小户型。
7#
朝向：
西单元A户型去化存在难度，另120㎡以上大户型存在去化难度。
价格：
西单元A户型价格相对同等户型低，其余户型定价遵循大户型单价低于小户型，
东单元价格高于西单元价格。
8#房源分析
户型：
户型以小户型为主，但也存在较难去化的C户型。
朝向：
东单元去化不如西单元，2#西单元朝小区内，东单元朝西固中路。相对
居住品质西单元高于东单元。
层高：
2#
2#西单元高层高于1#小高层的区间，能被铁路影响，相较其他高层而
言去化率而言，存在难去化的问题。
价格：
东单元同等户型价格低于西单元，户型面积越大单价越低。
6#剩余房源分析
户型 A
B
C
D
D
C
B
A
货量盘点
2#剩余房源分析
面积 套数 面积 总价 均价
1-A
1-B
1-B1
1-C
2-C
2-B1
2-B
2-A
总计
109.01 92.38 92.38 140.69 140.69 92.38 92.38 109.01
16
16
15
25
25
8
7
10
122
1744.16 1478.08 1385.70 3517.25 3517.25 739.04 646.66 1090.10 14118
完备的智能化配套，即楼宇控制智能化、通讯智能化、保安智能化、管理智能化、停车管制智能化，另外项目配有太阳能立面热水系统，空气交换过滤新风系统，恒湿除菌雨雾环境模
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天蕴·南加州项目
洋房销售方案
（数据截止日期：2014.5.31）
目录
contents
One 竞品分析 Two 余货分析 Three 营销策略 Four 保障措施
One
竞品分析
竞品分析
北部新区
本案
南部凯新莱城国际
保利未来城市 中铁共青湖
中建东·浦幸新福城区
金科中央公园城
三个板块中主要竞品为： 凯莱国际
0.7亿
滚动6月销售额
0.35亿
滚动6月去化率 15%（存货+新增）
市场竞品
开发商 案名
总建面 容积率 业态构成 开盘时间 累计积客
办卡
遵义金科房地产开发 有限公司
金科·中央公园城
430万方
2.5
高层、洋房、别墅
预计2014.6
约10000组 约1300张 （2014.5.10开始）
竞品分析
洋房成交总价段（万元）
套数(套) 建筑面积(m2) 预估建面均价 预估收益货值
已推总货量
540
74403.63
5453.98
405796265
已售
414
57010.44
5306.36
302517876
库存
126
17393.19
5937.86
103278389
去化率
77%
77%
——
75%
未签约货值按照按揭成交价计算
按照目前价格，未签约房源按照按揭折扣折算，整体预估收益货值约4.06亿；目前
13074024
13%
5L
28
72
19124032
19%6L19 Nhomakorabea92
16769597
16%
合计
126
87
103278388
100%
从货值上看，余货中2L货值占比大，约30%；
未签约货值按照按揭成交价计算
从套数上看，余货主要集中在2L与5L，分别为35套与28套；
滞销原因：2L目前呈现度不足以支撑去化，5L露台、阳台等户外面积过少；
余货分析
洋房全盘价值重新梳理，按照景观等横向因素进行分级，找出余货滞销原因 横向因素中，最能影响客户对房源价值判断的因素为
马路、中庭、视野、噪声、景观及私密性
余货分析
四级房源
（位于项目中庭，四周为花园； 或者朝游泳池）
三级房源
（正临小区大门或者紧邻高层）
二级房源
（侧临或者正临规划中马路）
一级房源
8492套 1316套 2011.10
40亿 4.29亿
滚动6月去化率 75%（存货+新增）
市场竞品
洋房折后建面均价4100元/㎡，实得3800元/㎡
市场竞品
开发商 案名
遵义市东都地产开发 有限公司
凯莱国际
总建面
70万方
容积率
1.51
业态构成
高层、洋房
已推洋房总量
765套
开盘时间
2013.9
累计销售额
（正临小区外旧社区或者侧临银 河大道）
余货分析
2013年10月-2014年5月销售房源价格梳理
一级房源 二级房源 三级房源 四级房源
合计
套数 7 4 9 33 53
建筑面积 908.35 529.11 1317.74 4440.75 7195.95
原总价 5615815 3684766 8837619 27093436 45231636
保利·未来城市 中铁·共青湖 中建·幸福城 金科·中央公园城
竞品分析
洋房竞品总汇
项目 保利·未来城市
体量 （万方）
19
产品面积区间 （m2）
94-256
均价 （元）
4200
凯莱国际
70
70-140
3900
中铁·共青湖
9
120-180
5000
中建·幸福城
14
120-220
4000
金科·中央公园城
107-165
1.8亿
滚动6月销售额
1.5亿
滚动6月去化率 55%（存货+新增）
市场竞品
两变三户型：约90㎡
三变四户型：约145㎡
两房户型实得单价约3700元/㎡，三房户型实得单价约3750元/㎡
市场竞品
开发商 案名
总建面 容积率 业态构成 已推高层总量 已推洋房总量 开盘时间 累计销售额 滚动6月销售额 滚动6月去化率
余货分析
洋房客户来访量、成交转化率交叉分析
客户来访量由于前期未有详细统计，该表为估测值
2013年8月至今月均来访量平均在120组左右； 随着余货不断减少，户型的同质化加剧，成交转换率不断下降；
余货分析
洋房余货分布（套）
洋房余货共计126套，主要集 中于1#、2#、3#、4#、5#、 10#楼；
预计4300
月均去化 （套）
40
50
10
20
未开盘
主要竞品中，洋房均价在4200左右，保利·未来城市与凯莱国际月销量最高；
竞品分析
开发商 案名
总建面 容积率 业态构成 高层已推总量 洋房已推总量 开盘时间 累计销售额 滚动6月销售额
遵义保利置业 保利·未来城市
517万方 3
高层、洋房、别墅、 公寓
余货预计收益1.03亿；
从去化率来看，套数与面积均为77%，预估货值为75%，这意味着大小户型走量均
衡，高货值产品滞销；
余货分析
洋房余货分楼层货值盘点
楼层
套数
套均价
预估货值
货值占比
1L
11
109
11531135
11%
2L
35
92
31011170
30%
3L
15
82
11768429
11%
4L
18
76
凯莱国际与保利未来城市景观环境与其余竞品项目相差不大 由于这两个项目性价比相对较高，所以走量较快
同面积段产品，景观环境大致相同情况下，价格取胜
Two
余货分析
余货分析
2013年8月后，洋房月去化约1000m2（约7套），随着房源的减少，月去化逐步 下降；
5月在推广重新起势后，销量比2-4月月均去化量有所提升；
余货分析
从景观上看，余货集中区域，景观环境不足以支撑快速去化；
余货分析
洋房余货总价段（万元）
洋房余货面积段（m2）
从价格与面积上看洋房余货主要集中在130-160m2、70-80万与90-100万的产品；
余货分析
注：由于前期签约数据统计有误差，预估收益货值有较小出入；
天蕴·南加州洋房货值盘点
洋房成交面积段（m2）
从面积段与总价段来分析，主要成交集中在120-140m2、40-50万产品；然后集中 在140m2以上、70-90万产品；
竞品分析
根据以上分析 竞品平层总价在40-50万占比较大，跃层总价70-90万占比较大
竞品平层面积段在100-140，跃层均在140以上 部分竞品实景已呈现，示范区效果较好
遵义中建地产有限公 司
中建·幸福城 200万方 2.40
高层、洋房 约1600套 约1100套 2013.12
12亿 12亿 80%（存货+新增）
市场竞品
开发商 案名
遵义源丰置业有限公 司
中铁·共青湖
总建面
105万方
容积率
1.25
业态构成
洋房、别墅
已推洋房总量
500套
开盘时间
2012.12
累计销售额
洋房销售方案
（数据截止日期：2014.5.31）
目录
contents
One 竞品分析 Two 余货分析 Three 营销策略 Four 保障措施
One
竞品分析
竞品分析
北部新区
本案
南部凯新莱城国际
保利未来城市 中铁共青湖
中建东·浦幸新福城区
金科中央公园城
三个板块中主要竞品为： 凯莱国际
0.7亿
滚动6月销售额
0.35亿
滚动6月去化率 15%（存货+新增）
市场竞品
开发商 案名
总建面 容积率 业态构成 开盘时间 累计积客
办卡
遵义金科房地产开发 有限公司
金科·中央公园城
430万方
2.5
高层、洋房、别墅
预计2014.6
约10000组 约1300张 （2014.5.10开始）
竞品分析
洋房成交总价段（万元）
套数(套) 建筑面积(m2) 预估建面均价 预估收益货值
已推总货量
540
74403.63
5453.98
405796265
已售
414
57010.44
5306.36
302517876
库存
126
17393.19
5937.86
103278389
去化率
77%
77%
——
75%
未签约货值按照按揭成交价计算
按照目前价格，未签约房源按照按揭折扣折算，整体预估收益货值约4.06亿；目前
13074024
13%
5L
28
72
19124032
19%6L19 Nhomakorabea92
16769597
16%
合计
126
87
103278388
100%
从货值上看，余货中2L货值占比大，约30%；
未签约货值按照按揭成交价计算
从套数上看，余货主要集中在2L与5L，分别为35套与28套；
滞销原因：2L目前呈现度不足以支撑去化，5L露台、阳台等户外面积过少；
余货分析
洋房全盘价值重新梳理，按照景观等横向因素进行分级，找出余货滞销原因 横向因素中，最能影响客户对房源价值判断的因素为
马路、中庭、视野、噪声、景观及私密性
余货分析
四级房源
（位于项目中庭，四周为花园； 或者朝游泳池）
三级房源
（正临小区大门或者紧邻高层）
二级房源
（侧临或者正临规划中马路）
一级房源
8492套 1316套 2011.10
40亿 4.29亿
滚动6月去化率 75%（存货+新增）
市场竞品
洋房折后建面均价4100元/㎡，实得3800元/㎡
市场竞品
开发商 案名
遵义市东都地产开发 有限公司
凯莱国际
总建面
70万方
容积率
1.51
业态构成
高层、洋房
已推洋房总量
765套
开盘时间
2013.9
累计销售额
（正临小区外旧社区或者侧临银 河大道）
余货分析
2013年10月-2014年5月销售房源价格梳理
一级房源 二级房源 三级房源 四级房源
合计
套数 7 4 9 33 53
建筑面积 908.35 529.11 1317.74 4440.75 7195.95
原总价 5615815 3684766 8837619 27093436 45231636
保利·未来城市 中铁·共青湖 中建·幸福城 金科·中央公园城
竞品分析
洋房竞品总汇
项目 保利·未来城市
体量 （万方）
19
产品面积区间 （m2）
94-256
均价 （元）
4200
凯莱国际
70
70-140
3900
中铁·共青湖
9
120-180
5000
中建·幸福城
14
120-220
4000
金科·中央公园城
107-165
1.8亿
滚动6月销售额
1.5亿
滚动6月去化率 55%（存货+新增）
市场竞品
两变三户型：约90㎡
三变四户型：约145㎡
两房户型实得单价约3700元/㎡，三房户型实得单价约3750元/㎡
市场竞品
开发商 案名
总建面 容积率 业态构成 已推高层总量 已推洋房总量 开盘时间 累计销售额 滚动6月销售额 滚动6月去化率
余货分析
洋房客户来访量、成交转化率交叉分析
客户来访量由于前期未有详细统计，该表为估测值
2013年8月至今月均来访量平均在120组左右； 随着余货不断减少，户型的同质化加剧，成交转换率不断下降；
余货分析
洋房余货分布（套）
洋房余货共计126套，主要集 中于1#、2#、3#、4#、5#、 10#楼；
预计4300
月均去化 （套）
40
50
10
20
未开盘
主要竞品中，洋房均价在4200左右，保利·未来城市与凯莱国际月销量最高；
竞品分析
开发商 案名
总建面 容积率 业态构成 高层已推总量 洋房已推总量 开盘时间 累计销售额 滚动6月销售额
遵义保利置业 保利·未来城市
517万方 3
高层、洋房、别墅、 公寓
余货预计收益1.03亿；
从去化率来看，套数与面积均为77%，预估货值为75%，这意味着大小户型走量均
衡，高货值产品滞销；
余货分析
洋房余货分楼层货值盘点
楼层
套数
套均价
预估货值
货值占比
1L
11
109
11531135
11%
2L
35
92
31011170
30%
3L
15
82
11768429
11%
4L
18
76
凯莱国际与保利未来城市景观环境与其余竞品项目相差不大 由于这两个项目性价比相对较高，所以走量较快
同面积段产品，景观环境大致相同情况下，价格取胜
Two
余货分析
余货分析
2013年8月后，洋房月去化约1000m2（约7套），随着房源的减少，月去化逐步 下降；
5月在推广重新起势后，销量比2-4月月均去化量有所提升；
余货分析
从景观上看，余货集中区域，景观环境不足以支撑快速去化；
余货分析
洋房余货总价段（万元）
洋房余货面积段（m2）
从价格与面积上看洋房余货主要集中在130-160m2、70-80万与90-100万的产品；
余货分析
注：由于前期签约数据统计有误差，预估收益货值有较小出入；
天蕴·南加州洋房货值盘点
洋房成交面积段（m2）
从面积段与总价段来分析，主要成交集中在120-140m2、40-50万产品；然后集中 在140m2以上、70-90万产品；
竞品分析
根据以上分析 竞品平层总价在40-50万占比较大，跃层总价70-90万占比较大
竞品平层面积段在100-140，跃层均在140以上 部分竞品实景已呈现，示范区效果较好
遵义中建地产有限公 司
中建·幸福城 200万方 2.40
高层、洋房 约1600套 约1100套 2013.12
12亿 12亿 80%（存货+新增）
市场竞品
开发商 案名
遵义源丰置业有限公 司
中铁·共青湖
总建面
105万方
容积率
1.25
业态构成
洋房、别墅
已推洋房总量
500套
开盘时间
2012.12
累计销售额