2017房估-案例与分析-精讲班-19、第二章第四节-旅馆房地产估价(二)
2016-2017年房地产估价师案例与分析考试真题及答案
2016年房地产估价师案例与分析考试真题及答案问答题(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1. 假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
(2)后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。
(3)测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。
房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。
后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。
饭店客房价格管理
（二）客户价格的基本类型 1.公布房价
客房价格的种类
（5）百慕大式（Bermuda Plan，简称“BP”） 包括房费及美式早餐（American Breakfast）。美式早餐除了包含有欧陆式早 餐的内容以外，通常还包括鸡蛋（Fried, Scrambled up，poached，Boiled）和 火腿（Ham）或香肠（Sausage）或咸肉（Bacon）等肉类。
一、不同产品生命周期的定价策略
3、成熟期的定价策略
4、衰退期的定价策略
（1）驱逐价格策略 （2）维持价格策略
二、客房价格制定的具体步骤
（一）定价目标的制定 1、利润导向定价目标 （1）目标收益率 （2）追求最高利润 （3）获得满意利润
二、客房价格制定的具体步骤
只包括房费，而不包含任何餐费的收费方式，为世界上大多数酒店的采用。 （2）美国式（American Plan，简称“AP”） 不但包括房费，而且还包括一日三餐的费用，因此，又被称为“全费用计价方 式”，多为远离城市的度假性酒店或团队客人所采用。
客房价格的种类
（3）修正美式（Modified American Plan，简称“MAP”）包括房费和早餐，除此而外， 还包括一顿午餐或晚餐（二者任选一个）的费用。这种收费方式较适合于普通旅游客人。 （4）欧洲大陆式（Continental Plan，简称“CP”） 包括房费及欧陆式早餐（Continental Breakfast）。欧陆式早餐的主要内容包括冷栋果 汁（Orange Juice, Grape Juice, Pineapple Juiciest..）、烤面包（Served with Butter &Jam）、咖啡或茶。
房地产估价师考试科目及题型
房地产估价师考试科目及题型
2017年房地产估价师考试科目及题型
2017年房地产估价师考试时间为10月14、15日，报名时间预计为7月，下面店铺为大家提供2017年房地产估价师考试科目及题型，希望对大家有所帮助。
试题题型和答题要求
考试设《房地产基本制度与政策》(含房地产估价相关知识)、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》(开卷)4个科目。
考试分为四个半天进行，每个科目考试时间为两个半小时。
《房地产基本制度与政策》科目为客观题型，以填涂答题卡的方式作答;《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》两科目以填涂答题卡和在答题纸上作答相结合的方式作答;《房地产估价案例与分析》科目采取在答题纸上开卷作答的.方式，考生可携带纸质资料，仅限自用，不得与其他考生交换使用。
考生应考时，须携带黑色墨水笔、2B铅笔、橡皮、无声无文本编辑功能的计算器。
考试科目
考试设《房地产基本制度与政策》(含房地产估价相关知识)、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》(开卷)4个科目。
考试分为四个半天进行，每个科目考试时间为两个半小时。
考试形式：案例开卷，其他科目闭卷，纸笔作答。
房地产估价师执业资格考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理办法，参加全部四个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过全部科目。
星级酒店评估案例分析1
酒店房地产价值评估案例分析一、酒店房地产价值内涵酒店房地产通常是由酒店大堂、客房、餐厅、娱乐用房、健身用房、设备房等组成，属于功能不可分割的综合房地产。
二、酒店房地产价值的评估的传统方法（一）、重置成本法重置成本法假设在估价时点建造具有同等设施水平酒店成本，减去折旧金额后的酒店价值。
这种方法的主要缺陷，不能反映酒店产生净收入的价值。
（二）、市场比较法市场比较法假设酒店购买方只愿意支付不多于近期同类酒店交易金额的价格。
此方法能够反映真实市场状况，但酒店交易案例甚少,可作为估价基准的交易更少。
其次，大量酒店交易合同不公开，估价机构难以获得足够的可靠交易信息。
再者，不同酒店的规模、质量、市场定位和设施、商誉、管理、经营收入等方面往往存在较大差异，难以直接比较。
（三）、收益法在酒店持续经营的前提下，收益法将酒店未来有效经营年期内各年的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出酒店价格。
酒店作为综合经营性物业，由于酒店在建成投入运行后每年能产生稳定的收益，其房地产价值评估的首选方法当推收益法。
另外，正常情况下，不同星级的酒店之间的收益水平存在客观差异率，其收益水平与其星级基本呈正相关关系，收益法反映不同等级酒店的收益水平。
三、酒店评估需要提供资料清单三、酒店价值评估案例（一）、酒店概况深圳凯宾斯基大厦位于深圳市南山区商业文化中心区。
为大型商业综合体建筑，地铁口物业，占地面积为21,911.2平方米，计容积率建筑面积为55,382.07平方米。
项目由5层裙楼及1栋25层主楼组成，并设有2层地下层。
地下1、2层为配电房、锅炉房、酒店办公室、地下停车场约有350个停车位，地面停车场约有400个停车位，地上1~5层为商场、酒店大堂、海珠城美食会，主楼6~25层为凯宾斯基酒店。
本次评估的估价对象为深圳凯宾斯基酒店整栋物业，为符合国际标准的五星级酒店。
根据委托方提供资料及现场查勘，酒店共设置390间客房，其中92间高级客房、208间豪华客房、8间豪华套房，30间行政楼层豪华套房，51间行政客房，1间总统套房。
第二章客房价格的制定
第二章客房价格的制定第一节客房定价的原理、方法与步骤一、客房定价的基本原理1．价格尽可能反映产品质量，即价格体现价值要使旅游者在同类旅游产品进行比较时，感到本饭店价格反映其设施和服务质量水平。
价格并不是越便宜越好，有时候消费者并不完全反对高价，只是在制定高价时，要切实反映相应服务水平。
2．价格要有连续性和稳定性任何行业劳动生产率都是逐步提高的，旅游价格也应是逐步上升的，但不能没有规律的大起大落，否则会使旅游者不理解。
定价缺乏连续性，提价时间间隔过长，而出现一次提价幅度过大的现象，就会使宾客望而生畏了。
（1）价格的制定要考虑竞争因素在定价上要考虑竞争对手价格策略，考虑竞争对手的价格、策略并不意味着把竞争对手的价格照抄照搬。
照抄搬，诚然安全性大一些，自己不用担心价格失败的危险，但这样会束缚了自己的手脚，只能喝人家的洗脚水，跟在竞争者后面做一些小事情，而不能发挥自己的创造才能。
所谓考虑竞争因素是要做到知已知彼，扬长避短，创造出优势产品，从而使自己的价格策略在市场上独树一帜，从而在市场上有更大的占有率。
（2）价格必须区别对待不同的市场对象对不同的市场对象采取不同价格是世界旅游业中普遍做法，这种做法的关键是对不同消费者制定不同的价格，对不同价格范围要有意识地设计不同内容的产品。
这样就形成一定的差价，差价是根据不同情况标出不同价格，其目的是贯彻薄利多销的原则，扩大销售，饭店常见的差价有：二、客房定价的基本方法1．以成本为中心的定价法2．以需求为中心的定价法3．以竞争为中心的定价法三、客房定价的步骤1．定价目标的确定2．市场需求的判断3．成本费用的估算4．竞争因素的分析5．定价方法的选择6．客房价格的确定第二节客房定价的策略与技巧一、产品生命周期定价策略二、系列产品的差别定价技巧第三节客房价格的调整与控制一、客房价格的调整1．通货膨胀下的价格调整2．汇率变动下的价格调整3．需求价格弹性分析下的价格调整二、客房价格的控制1．严格履行各种手续2．确定饭店折扣价、免费房范围3．房价调整要有足够的依据4．把握产品生命周期规律5．房价的控制是前厅部、营销部的共同职责三、折扣策略的实施①季节差价：饭店产品有季节起伏，分为旺季价、淡季价和平季价②对象差价：根据不同的购买对象：团体、学生、家庭、儿童、残疾人，标出不同价格③数量差价；根据购买数量多少有一定的折扣④质量差价：不同产品：等级采取不同的价格客房：区位条件（朝向，美丽风景，阴面、设备、服务不同而有不同的价格）⑤常客差价：对经常光顾的客人给予一定的优惠价⑥支付差价：购买产品支付形式：现金、预付、现付、支票、赊帐，有一定优惠差价饭店价格的控制应充分体现科学性和艺术性，定价的科学性是批正确运用价值规律，用科学方法研究分析影响销售的各种因素，掌握确凿的情报，使定价策略建立在客观条件基础上。
2017房估-案例与分析-精讲班-31、第三章第二节-房地产抵押估价(二)
三、房地产抵押估价的相关技术规定（2015年教材重新修订增删）1．房地产抵押贷款前估价，应包括下列内容：（1）评估抵押房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值；（2）调查了解抵押房地产法定优先受偿权设立情况及相应的法定优先受偿款；（3）计算抵押房地产的抵押价值或抵押净值；（4）分析抵押房地产变现能力并作出风险提示；2．抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金。
史家解读：抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
抵押净值是指抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。
3．评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。
4．抵押房地产已出租的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应符合下列规定：（1）合同租金低于市场租金的，应为出租人权益价值；（2）合同租金高于市场租金的，应为无租约限制价值。
5．抵押房地产的建设用地使用权为划拨方式取得的，应选择下列方式之一评估抵押房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值：（1）直接评估在划拨建设用地使用权下的假定未设立法定优先受偿权下的价值。
（2）先评估在出让建设用地使用权下的假定未设立法定优先受偿权下的价值，再减去由划拨建设用地使用权改变为出让建设用地使用权需要缴纳的出让金等费用。
（3）当估价中需要将划拨建设用地使用权假定为出让建设用地使用权时，出让建设用地使用权的使用期限应设定为自价值时点起计算的相应用途法定出让最高年限，但国家和抵押房地产所在地有特别规定的，应按其规定执行。
6．由划拨建设用地使用权改变为出让建设用地使用权需要缴纳的出让金等费用，应按抵押房地产所在地规定的标准进行测算；抵押房地产所在地没有规定的，可按同类房地产已缴纳的标准进行估算。
7．抵押房地产为按份共有的，抵押价值或抵押净值应为抵押人在共有房地产中享有的份额的抵押价值或抵押净值；为共同共有的，抵押价值或抵押净值应为共有房地产的抵押价值或抵押净值。
简述客房报价三种方法,及举例
题目：探讨客房报价的三种方法及举例在酒店行业中，客房报价是一个非常重要的环节，对于酒店的经营和盈利能力有着直接的影响。
客房报价的制定需要考虑到市场需求、竞争情况、季节变化等多方面因素，因此有多种方法可以应用于客房报价的制定和调整。
本文将探讨客房报价的三种常用方法，并结合实际案例进行举例分析，以便读者更加深入地了解客房报价的运作机制。
1. 基于成本的客房报价方法基于成本的客房报价方法是指根据客房的成本加成来确定客房的报价。
成本包括客房的固定成本和变动成本，固定成本包括房租、设备折旧、人工成本等，而变动成本则包括客房清洁、维护、耗材成本等。
通过对成本的合理核算和分析，酒店可以确定客房的最低报价，并在此基础上进行一定的加成来确定客房的实际报价。
某酒店的标准客房成本为每间每晚200元，加成比例为50%，则该客房的报价为300元。
2. 基于市场需求的客房报价方法基于市场需求的客房报价方法是指根据市场的需求状况和竞争情况来确定客房的报价。
根据需求和供应的关系，酒店可以灵活地调整客房的报价，以满足市场需求和提高市场竞争力。
在旅游旺季或重要节假日，酒店可以适当提高客房的报价，以获取更高的收入；而在淡季或市场竞争激烈时，酒店可以通过降价或推出优惠政策来吸引客人。
3. 基于品牌价值的客房报价方法基于品牌价值的客房报价方法是指根据酒店自身的品牌形象、服务质量、地理位置等因素来确定客房的报价。
具有良好品牌价值的酒店通常可以设定更高的客房报价，因为客人愿意为品牌溢价买单。
国际知名的五星级品牌酒店可以凭借其高品质的服务和完善的设施而设定较高的客房报价，而一些普通品牌的酒店则需要通过价格优势来吸引客人。
客房报价的制定是一个复杂而又重要的环节，酒店可以根据不同的情况采用不同的报价方法来灵活调整客房的报价。
在实际操作中，酒店需要综合考虑成本、市场需求和品牌价值等因素，以制定合理的客房报价策略，从而提高经营效益和市场竞争力。
客房报价的制定也需要不断进行监控和调整，以适应市场的变化和顾客的需求，保持竞争力。
2017年房地产估价师《经营与管理》
2017年房地产估价师《经营与管理》真题1、房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照()A物业用途类型B投资对象存在形式C房地产投资主体D房地产业经济活动类型答案：D2、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是()A收益现金流风险B市场供求风险C通货膨胀风险D利率变动风险答案：A3、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是()A开发商品住宅B开发工业厂房C购买优良区位的新竣工物业D购买繁华区域的成熟物业答案：C4、某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为()年。
A0.5B1.0C1.5D2.0答案：D5、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是()A房地产租金B房地产实际出租量C出租房屋空置率D房价租金比答案：C6、某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为()A0.40B0.60C2.50D5.00答案：C7、下列费用中，不属于土地储备开发成本的是()A征收补偿费B土地储备机构的人员工资C招标中发生的费用D市政基础设施建设有关费用答案：B8、房地产开发项目单位工程竣工验收的组织者是()A项目施工单位B项目设计单位C房地产开发企业D产品质量监督部门答案：C9、某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是()A领导定价法B挑战定位法C随性就市定价法D价值定价法答案：A10、某市2016年商品住宅预测销售量为12万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9，则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为()万套。
A8.10B9.30C10.80D11.70答案：B11、下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是()A市场集中化模式B选择专业化模式C产品专业化模式D市场专业化模式答案：B12、某写字楼项目建成引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是()差别化战略。
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六、价值类型房地产抵押价值：抵押房地产在价值时点的价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价原则（略）八、估价依据（略）九、估价方法本次估价的估价目的是对已建成的房地产即饭店房地产进行现有价值估价。
通过实地查勘和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象饭店房地产的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。
饭店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类物业，特别是中大型星级饭店房地产，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价加总，据此我们确定将收益法作为本次某饭店抵押价值评估的基本方法。
同时，在饭店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值。
因此我们拟采用成本法作为本次饭店房地产估价的辅助方法。
错处：缺所选用估价方法的定义或内涵。
十、估价结果估价对象在价值时点的评估结果如下：市场价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿贰仟零陆万肆仟陆佰伍拾陆元整；知悉的法定优先受偿款为零；抵押价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿零叁佰肆拾玖万叁仟壹佰壹拾伍元整。
错处：估价结果中缺单价表示或不列单价的理由。
十一、注册房地产估价师（略）十二、实地查勘期（略）十三、估价作业期（略）十四、风险提示（略）十五、变现能力分析（史记：建议大家结合案例教材32、33页内容对比学习）房地产变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
估价对象变现能力分析表2－25错处：在估价结果报告中的估价对象变现能力分析中缺少变现时间长短、变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。
××市××镇港口路某饭店房地产抵押估价技术报告（节选）一、估价对象描述与分析（一）估价对象区位状况描述与分析（略）（二）估价对象实物状况描述与分析该饭店占地面积3691㎡，总高22层，地下1层，总建筑面积为28105．32㎡，饭店于2012年9月开始营业，并于2014年4月17日取得《中国四星级饭店证书》。
该饭店是一家集客房、餐饮、娱乐、休闲为一体的多功能商务型饭店，目前已成为××镇标志性建筑物之一。
该饭店自开业以来经营收益稳定上升，年经营收入从2012年的2100余万元上升至2014年的1．38亿元。
饭店各功能部分经营状况良好，客房入住率在××市同档次饭店中处于较高水平，年均入住率可达到85%左右，饭店平均房价在350元左右。
通过市场调查，××市同档次饭店平均价格在400～450元左右，考虑到本饭店的规模及地域因素，我们认为本饭店的客房定价合理，有较强的市场竞争力，加之虎门为中国的服装之都，该镇商务型客户较多，我们预计本饭店的长期发展前景良好。
饭店的功能分布情况如下：1层：接待大堂、佛罗伦萨西餐厅、大堂吧、商务中心、工艺精品店、停车场、发廊。
该层大堂一侧约50㎡出租经营工艺精品店，月租金为15000元。
停车场内部分面积出租经营发廊，月租金为10000元，停车场内35．1㎡出租经营士多店，月租金为5500元。
西餐厅设有餐位80个。
2层：整层作为海港中餐厅，设有25间不同大小的包房，总餐位数550个，该餐厅的人均消费在100～150元之间。
3层：该层为KTV俱乐部，共设有各类型豪华包房42间，其中小包房5间，中包房l7间，大包房7间，豪华大包房9间，总统包房4间。
小包房最低消费为900元/间，豪华包房的最低消费为2800元/间，所有包房平均消费约为2500元/间。
该层的小商品店出租经营，月租金为9200元。
4层：×××康乐部（桑拿中心），该层设有日式按摩房67间，目前有57间正在营业，其余在装修中，预计8月可以对外营业。
根据介绍该桑拿房的平均消费在484元左右。
5层、7～22层：全部为客房，共10种类型客房，客房总数为22l间。
其中二十一层为行政楼层客房。
6层：设有2个大型会议室，目前正在装修中，预计在今年8月可以营业。
地下室：该层为设备用房及洗衣房等配套设施用房。
该饭店基本装修情况如下：外墙：裙楼贴大理石；大堂：地面铺大理石，内墙面贴大理石，天花板为艺术吊顶；走廊：地面铺大理石，内墙贴大理石，天花板为石膏板吊顶；客房：地面铺实木地板、部分铺地毯，内墙贴墙纸，天花板石膏板吊顶。
饭店设施：中央空调、热水系统、自动喷淋、烟感报警、网络接线、智能系统及监控系统等，室内及室外共配有100余个停车位。
目前饭店服务项目有商场、饮食、娱乐、客房、康体、商务、会议、健身等。
其中客房、商务、会议、健身为饭店自主经营项目，商场、饮食、娱乐、康体等为饭店出租经营项目。
其基本情况如下：1层：饭店大堂、商场、美容美发室，营业面积约1050㎡，其中商场和美容美发室为出租经营项目；另有一个50个车位的停车场。
2层：整体出租，经营中餐（龙滕海鲜酒楼）和西餐，营业面积合计约1980㎡。
其中中餐大厅可同时容纳200人就餐，并有28个包房，每个包房可同时容纳15人就餐。
西餐厅设有80个座位。
3层：整体出租，经营歌舞厅，营业面积约1980㎡。
设有近20个各种中、小包间。
4层：整体出租，经营桑拿洗浴，营业面积约1980㎡。
设有豪华房12间、贵宾房17间、豪华贵宾房6间。
5～8层：饭店客房，营业面积约7920㎡。
设有各类套房146间，其中：标准单人房44间、豪华单人房15间、豪华双人房2l间、商务房40间、蜜月房7间、套房4间、豪华商务房3间、豪华蜜月房8间、行政套房3间、高级行政套房1间。
9层：饭店会议中心、健身中心、网球场。
共有3个会议室：大会议室可以容纳300人会议，中、小会议室可分别容纳80人、20人会议。
10层：为饭店临时建筑（尚未办理产权证件），目前为酒店办公用房。
史家解读：10层作为饭店办公用房，是供饭店管理人员使用的房屋，此部分房屋也有潜在收益，其价值包含在饭店整体收益中了，不能单独计算，原因是：这部分房产是为饭店服务的，其价值已体现在饭店其他部分房产如客房、餐厅等用房的收益之中了。
同样，饭店大堂也不能单独计算其收益价值。
（三）估价对象权益状况描述与分析本次评估物业为××镇港口路某饭店整体房地产，该饭店原名为“××大厦”，原权利人为××公司，该公司从2001年开始投资兴建“××大厦”，但在开发物业的过程中由于资金问题造成工程烂尾。
后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于2008年12月23日取得该《××市建筑工程竣工验收证书》。
2011年9月30日通过转让方式正式取得产权，转让价格为人民币6200万元。
甲公司分别于2014年9月6日及2015年6月1日取得该物业的《国有土地使用证》和《房地产权证》。
至此，我公司认为本次估价对象的产权清晰合法。
二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析（略）五、估价测算过程（一）假设未设立法定优先受偿权利下的价值1．收益法（1）饭店年经营收入的计算史家解读：收益法计算收入时，其中B、C、D、E项收入在前面说是出租经营情形，实际是按照经营情形统一计算的。
A．客房部分收入根据市场调查，××市四星级以上饭店的客房价格平均折扣率一般在45%～65%之间，客房入住率一般在50%～80%之间。
根据本饭店管理人员介绍及企业提供的近三年会报表，本饭店的折后房价约为350元/间，另外加收10%的客房服务费，平均折扣率在55%～60%之间，由于饭店配套齐全，位于××镇的中心区域，且客房定价合理，本饭店的年平均入住率在80%左右，属于××市饭店行业中的较高水平。
在本次评估中，考虑到饭店成新率、档次等，我们最终取客房价格平均折扣率为60%，年均入住率为80%。
客房部分年收益具体计算如下表：客房年收益测算表2－26注：年经营收益按每年365个经营日计算，以后的计算均取365日。
B．中餐厅收入考虑到本饭店的中餐厅为海港城，该餐厅定位档次较高，人均消费一般在100～150元，饭店分午餐和晚餐，午餐平均上座率一般在50%左右，晚餐平均上座率在70%左右，因此我们取饭店中餐厅的每天上座率为120%，人均消费为130元。
中餐厅年收益计算见下表：中餐厅年收益测算表2－27C．西餐厅收入本饭店佛罗伦萨西餐厅的人均消费在120元左右，分早餐、午餐、晚餐，每天平均上座率在200%左右。
西餐厅年收益计算见下表：西餐厅年收益测算表2－28D．桑拿收入根据饭店管理人员介绍，本饭店的日式按摩房平均消费在484元，这里我们按照市场平均价格450元计算，每日平均营业时间为12小时，一般为每双钟计费，平均开房率在350%左右。
年收益计算见下表：按摩房年收益测算表2－29错处：正在装修的10间按摩房将于8月份对外营业，其收益也应计算在内。
E．KTV俱乐部收入本饭店KTV俱乐部，共设有各类型豪华包房42间，其中小包房5间，中包房17间，大包房7间，豪华大包房9间，总统包房4间。
小包房最低消费为900元/间，豪华包房的最低消费为2800元/间，所有包房平均消费约为2500元/间。
平均开房率为90%，年收益计算见下表：KTV俱乐部年收益测算表2－30错处：中、西餐厅收入及KTV俱乐部的收入未说明是社会平均的客观数据。
F．铺位出租收入由于本饭店仅有少量的铺位进行出租经营，且出租租金收益稳定，故本次计算出租铺位收益时根据租赁合同计算，目前出租铺位共4个，其中包括一层工艺精品店、停车场内发廊及士多店、三层KTV 俱乐部商品销售铺位，年收入合计为47．64万元。
错处：在租约期内用租约租金计算，租约期外用市场租金计算，或者说明租约租金与市场租金相差不多，可以合并简化考虑。
G．会议中心收入目前本饭店会议中心正在装修中，预计今年8月可投入使用，考虑到从价值时点至预计投入经营日期间隔较短，对饭店长期收益价值影响不大，故本次评估按照正常营业计算其收益价值。
根据饭店管理人员介绍，本会议中心的定价为每天800～l000元/间，根据市场调查，该定价合理，会议中心的平均使用率一般在50%左右，则会议中心的年收益计算如表2－31：会议中心年收益测算表2－31H．其他收入其他收入是指饭店其他配套设施的有偿服务，该部分配套设施主要服务于入住饭店的客户，如大堂吧等设施，这里我们按客房收入10%计算。
则年收入为257．27万元。
错处：饭店9层会议中心、健身中心和网球场部分未计算在内。