资产评估第二章资产评估途径

n
一、 纯 收 益 不 变
在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下 计算式： P＝A×n （2-12） 其成立条件是： (1)纯收益每年不变； (2)收益年期有限为n； (3)资本化率为零。
汪海粟
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收益法
无限年期收益。其基本公式为：
P= + å t t = 1 (1+ r )
6、成本市价法
成本市价方法是以 评估对象的现行合 理成本为基础，利 用参照物的成本市 价比率来估算评估 对象价值的方法。 用数学式表达：
资产评估价值 ＝评估对象现行合 理成本×（参照物 成交价格÷参照物 现行合理成本）
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市场法
在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法： 7、市盈率乘数法
第二章 资产评估途径
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市场法评估资产价值前提及具体方法
收益法基本参数的确定及其计算公式
成本法中重置成本及各种贬值的估算方法
资产评估方法
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市场法
资产评估方法是
在工程技术、统计、 会计等学科中的技术 方法的基础上，结合 自身特点形成的一整 套方法体系，是实现 评定估算资产价值的 技术手段 。按分析原 理和技术路线不同， 资产评估方法可以归 纳为三种基本类型
收益法
在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下， 有以下计算式： （2－15） A B
P=
其成立条件是： (1)纯收益按等差级数递增； (2)纯收益逐年递增额为B； (3)收益年期无限； (4)r大于零。
r
+
r2
在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下， 有以下计算式： （2－16） A B 1 B n P = + 2 [1]- ? n r 1 (1 + r ) r (1 + r ) n Ar 其成立条件是： P= [1] r (1 + r ) n (1)纯收益按等差级数递增； (2)纯收益逐年递增额为B； (3)收益年期有限为n； (4)r大于零。
市场售价类比法是以参 照物的成交价格为基础， 考虑参照物与评估对象 在功能、市场条件和销 售时间等方面的差异， 通过对比分析和量化差 异，调整估算出评估对 象价值的方法，其计算 公式为： 资产评估价值=参照物 售价＋功能差异值＋时 间差异值＋……+交易 情况差异值 资产评估价值=参照物 售价×功能差异修正系 数×……×时间差异修 正系数
收益法
成本法
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市场法
• 市场法的基本涵义 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过 直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法的基本前提
要有一个活跃的 公开市场
公开市场上要有可 比的资产及其交易 活动
选择参 照物
收益法
收益法的基本程序和基本参数
1、搜集并验证数据 2、分析测算被评估对象未来预 期收益 5、分析确定评估结果
3、确定折现率或本金化 4、用折现率或本金 率 化率将评估对象未 来预期收益折算成 现值
三个主要经济技术参数是：收益额、折现率、获利期限
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n
Rt
A r (1+ r )t
（2-13） 二、 纯 收 益 在 若 干 年 后 保 持 不 变
其成立条件是： (1)纯收益在n年(含第n年)以前有变化； (2)纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变； (3)收益年期无限； (4)r大于零。 有限年期收益。其计算公式为： n Rt A 1 （2-14） P= + [1]
P=
(5)r＞s＞0。
A 1 P [1]+ r (1+ r ) (1 + r )
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收益法
连续复利 ：
假设，用普通复利计算时的年折现率为r（名义折现 率），连续复利中的实际年折现率，即连续复利率为 r0（实际折现率），若一年中复利次数为m，则有
三、 纯 收 益 按 等 差 级 数 变 化
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收益法
在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下， 有以下计算式： （2－19） 其成立条件是： (1)纯收益按等比级数递增； (2)纯收益逐年递增比率为s； (3)收益年期无限； (4)r大于零； (5)r＞s＞0。
å t t= 1 (1+ r )
r (1+ r )t
(1+ r ) N- n
其成立条件是： (1)纯收益在n年(含第t年)以前有变化； (2)纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变； (3)收益年期有限为N； (4)r大于零。 注意：这里纯收益A的收益年期是(N-n)而不是N。
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4、成新率价格法
成新率价格方法是以参照 物的成交价格为基础，考 虑参照物与评估对象新旧 程度上的差异，通过成新 率调整估算出评估对象的 价值。其计算公式为： 资产评估价值＝参照物成 交价格×（评估对象成新 率÷参照物成新率） 其中：资产的成新率 ＝资产的尚可使用年限÷ （资产的已使用年限＋资 产的尚可使用年限） 此方法一般只运用于评估 对象与参照物之间仅有成 新程度差异的情况。当然 此方法略加改造也可以作 为评估对象与参照物成新 程度差异调整率和差异调 整值的方法。
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市场法
在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法： 5、市价折扣法
市价折扣方法是以参照 物成交价格为基础，考 虑到评估对象在销售条 件、销售时限等方面的 不利因素，凭评估人员 的经验或有关部门的规 定，设定一个价格折扣 率来估算评估对象价值 的方法。用数学式表达： 资产评估价值＝参照物 成交价格×（1－价格 折扣率） 此方法一般只适用于评 估对象与参照物之间仅 存在交易条件方面差异 的情况。
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市场法
在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法： 3、价格指数法
是以参照物成交价格为 基础，考虑参照物的成 交时间与评估对象的评 估基准日之间的时间间 隔对资产价值的影响， 利用价格指数调整估算 评估对象价值的方法。 其计算公式： 资产评估价值＝参照物 成交价格×物价变动指 数 此方法一般只运用于评 估对象与参照物之间仅 有时间因素存在差异的 情况。当然，此方法稍 做调整即可作为市场售 价类比方法中估测时间 差异系数或时间差异值 的方法。
2
类比调整法 该方法并不要求参 照物与评估对象必 须一样或者基本一 样。只要参照物与 评估对象在大的方 面基本相同或相似， 该方法通过对比分 析调整参照物与评 估对象之间的差异， 在参照物成交价格 的基础上调整估算 评估对象的价值。
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市场法
在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法： 1、市场售价类比法
P——评估值； t——年序号； Pt——未来第t年的评估值； Rt——未来第t年的预期收益； r——折现率或资本化率； rt——第t年的折现率或资本化率； n——收益年期； A——年金。
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收益法
在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式： P＝A/r （2-10） 其成立条件是： (1) 纯收益每年不变； (2) 资本化率固定且大于零； (3) 收益年期无限。 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式： （2-11） A 1 P= [1] 其成立条件是： r (1 + r ) (1) 纯收益每年不变； (2) 资本化率固定且大于零； (3) 收益年期有限为n。
P=
A r- s
在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下， 有以下计算式： （2－22） 其成立条件是： (1)纯收益按等比级数递减； n (2)纯收益逐年递减比率为s； (3)收益年期有限为n； (4)r大于零； (5)0＜s≤1。
P=
A 1- s [1 ห้องสมุดไป่ตู้ ( )] r+ s 1+ r
在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下， 有以下计算式： （2－20） 其成立条件是： n A 1 (1)纯收益按等比级数递增； P= [1] n r (1 + r) (2)纯收益逐年递增比率为 s ； (3)收益年期有限； (4)r大于零； (5)r＞s＞0。
在评估 对象与 参照物 之间选 择比较 因素
市场法的基本程序及有关指标 在各参照 物成交价 指标对 格的基础 比、量 上调整已 化差异 经量化 的对比指 标差异
综合分 析确定 评估结 果
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市场法
• 市场法中的具体评估方法 1
市场法实际上 是指在一种评 估思路下的若 干具体评估方 法的集合。它 们可以被分为 两大类： 直接比较法 指利用参照物的交 易价格及参照物的 某一基本特征直接 与评估对象的同一 基本特征进行比较 而判断评估对象价 值的方法。其计算 公式为： 评估对象价值＝ 参照物成交价格× （评估对象Ａ特征 ÷参照物Ａ特征）
在纯收益按等差级数递减，收益年期 有限的条件下，有以下计算式：
A B 1 B n P =（ - 2 ） [1]+ ? n r r (1 + r ) r (1 + r )n
（2－18）
其成立条件是： (1)纯收益按等差级数递减； (2)纯收益逐年递减额为B； 在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下， (3)收益年期有限为n； 有以下计算式： （2－17） (4)r大于零。 A B P= - 2 其成立条件是： r r (1)纯收益按等差级数递减； (2)纯收益逐年递减额为B； (3)收益年期无限； (4)r大于零。