对商品房销售按套内面积计算的思考

，
较难 以 处理 的是 复杂 的共有 建 筑
面 积分摊情况纠纷
，
10 0 ％
。
以套 内建 筑面 积 计 价 销 售和 登 记
。
由于 可 能 出 现
一
2
、
直观 性 好
。
房屋 建 筑面 积 测
的政 策
一
。
的理 解 方 面 偏 差 每
个测绘单位
，
算是 由开 发 商委托测 绘企 业 进行
的 单
。
一
、
商品房按套建 筑面 积 计 算
、 、
、
、
、
线 所 围成 的水平 投影 面 积 房 屋 的
。
警卫 室 公 共用 房 管理 用 房 部 分
、
、 、
套 内建 筑 面 积
、
一
般 由套 内房 屋 的
、
墙 体等 而 这 些部位 用 房有 的是
，
、
使 用 面 积 套 内墙 体 面 积 套 内 阳 台建 筑面 积三 部 分组 成
。
幢共 有 有 的是 功 能共有 有 的是
，
制 订 改 造 方 案 ：做 好 道 路 改 造 施 工
图设 计
， ，
的补 以现 代 小 区 的标 准 结 合 人 居
，
谐社 会 的 重 要 内容
。
对此 湖州 市
，
小 区 绿 化 改 建 ( 修 剪 )设
、 、 、 、
算 的优 点
房 屋 的 套 内建 筑 面 积 是 指 房
设计 上 要 严格规范标准 在 规划 总
建 设 面 积 不 变 的前 提 下 不 允 许 缩
，
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做好 老小 区 改造 构建 和谐 社 区
、 、
层 共有
近 年 来 由商 品 房 建 筑 面 积 计
，
。
对 于 共 有 的 项 目多 分 摊
、 ，
套 内建 筑 面 积 计 算 可 以 避 免 套 建 筑 面 积 计 算 中 存 在 的 问题 其
。
难 的 特 点 使 得 房 屋 的套 建 筑 面 积 的准 确 性 时 常 出 现 问 题
2
、
。
。
积 经 济效 益 最 大 化 来 损 害 业 主 的
，
要有 ：
1
、
使用 利益 如 公 用 设施 消 防通 道
，
、计 Biblioteka 难 度 大。多层 高层 的
、
二
、
商 品 房 按 套 内建 筑 面 积 计
等不按规 范设计等
。
因此 在建筑
， ，
商 品房 中涉及 的共 有部 位 有 电梯
井 管道 井 楼梯 间 室 外 楼 梯 垃
。
同 时 也便 于 产权 人 直 接参 与
，
造 型 的 设 计 复 杂 多变 其 建 筑 面 积
，
测 绘 工 作必 须 制订 相应 的规 范和
细则
，
测 绘 监 督 工 作 出 现 问题 也 容 易 得 到纠正 和解决
三
、
的计 算 也 越 来 越 繁 琐 而 要 提 高 套
，
以提高测绘结果 的公信力
，
◎ 吴笑元
如 何 对 已 建老 旧住 宅 区进 行
、
小 区进行 调 查 按 幢逐 条道 路摸 清
，
顾 好 区 内交通 停 车 场 地 等
、
。
对原
，
综合改造
，
为老 百姓 提供 安静 舒
、
底细 按 实 规划 设 计 因地 制宜
， ，
“
”
有 绿 化 该移 的移 该 换 的换 该 补
，
适 的居 住 环 境 是 构 建 社 会 主 义 和
。
。
内建 筑 面 积 应 分 摊 的共 有 建 筑 面
积 的数 据 准 确 性 也 更 加 难 现 行 成
。
由于 房屋 建 筑 物是 干 变 万 化 的 即
对 完 善 按 套 内建 筑 面 积 计
使现在制定 了
，
一
本细则来规 范 目
算具 体 措 施 的 思 考
1
、
套 房 屋 建 筑 面 积 的计 算 公 式 是
：
以解 决
范 》是
，
。
如浙江省 《 地 产测量 规 房
商可 能担 心 失去 共 有 建 筑 面 积 部
S一
为 ( 总 )共 有 建 筑 面 积 ) 在 实 践 操 作 中 碰 到 的 问题 主
2000
年
8 月 1 日开 始 实 施
分 的 经 济 效 益 而 追 求 套 内建 筑 面
，
的 8 年 后 的今 天 《 则 》 行 政 策 细 试 才 刚刚出台
所 测算的结果 都将会有所不 同 这
计 算 套 内建 筑 面 积 其权 界
， 、
存在 的 问题
房 《 产测 量 规 范 》中规 定 成 套 房屋 的建 筑 面 积 由套 内建 筑 面 积 与 套 内建 筑 面 积 应 分 摊 的共 有 建
会给产权人 开 发商和 测 绘单位 带
、
线 明 确 清 晰 便 于 识别 易于 测 算
优点是
1
、
：
算 引起 的 纠 纷 案 例 不 断 增 多 如 何
。
纠纷 解决 难 在商 品房建 筑
。 ，
准 确 性 高 直 接 计 算 套 内建
。
，
有效地遏制建筑面 积纠纷事件发 生 笔 者认 为 国家 应该 出 台取 消 以
，
面 积 的纠 纷 中 比较容 易处 理 的是
筑 面 积 方 法 简 单 由于 共 有建 筑 面 积 不 列入分摊
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对 商 品 房 销 售 按 套 内 面 积 计 算 的思 考
◎冯
尚权
圾道 消 防连 廊 设 备房 公其 门
、 、
、
屋 套 门 范 围 内 由产 权 单 元 的 权 界
厅 门廊 门斗 过 道 地 下 室 值班
St+ Sz St
— —
S ：
=
前 的行 为 但 在 实 际 应 用 中还 会 出
；
要 规 范设 计 标 准 如 果 以 套
。
，
。
(S
—
—
为 ( 总 )套 建 筑 面 积
现 许 多 新 的 情 况 新 的 问题 需 要 加
内建 筑 面 积 计 价 销 售 和 登 记 开 发
为 ( 总 ) 套 内建 筑 面 积
，
直 接 的数 据 错 误 纠 纷 共 有 建 筑 面
、
减少 了计 算环 节
。
、 、
，
套 建 筑 面 积 的计价 销 售和 以 套建
积 和 套 内 建 筑 面 积 的 混 淆 纠 纷 ；比
使计 算难 度 降低 在测量 计 算 复 核 时 准确率 基 本能达 到
，
筑面 积 进行 产权 登 记 的政 策 推 行
，
，
。
来很大 的影 响
3
、 、
。
3
。
、
规 范性 强
。
商 品 房 按 套 内建
细 则健 全 难
测绘是
，
一
项技
筑 面 积 计 算销 售 不 仅 能 使 房 屋 的
，
术性 专业 性极 强 的工 作 测绘结
果 涉及 广大购房人 的权益 因此 对
，
独 立 产权部 分测 算规 范 化 化
。
，
、
制度
筑 面 积 两 部 分 组 成 由于 目前 建 筑