商业银行住房按揭贷款提前偿还风险研究
商业银行住房按揭贷款面临风险审计方法及审计建议
商业银行住房按揭贷款面临风险审计方法及审计建议摘要：商业银行作为住房按揭贷款的主要提供方，承担着一定的风险。
为了有效地评估住房按揭贷款的风险，必须采取适当的审计方法。
本文通过分析住房按揭贷款的风险来源和影响因素，探讨了商业银行应如何进行住房按揭贷款的风险审计，提出了相关的审计建议。
1.0 研究背景与意义2.0 商业银行住房按揭贷款风险来源及影响因素2.1 风险来源（1）利率风险住房按揭贷款的利率通常是浮动的，这意味着借款人需要承担利率波动风险。
如果利率上涨，借款人的负担将增加，还款能力可能下降。
而如果利率下降，商业银行的利润可能受到影响。
（2）信用风险购买住房通常需要巨额贷款，这意味着借款人需要承担一定的信用风险。
如果借款人无法按时偿还贷款，将对商业银行的贷款资产造成损失。
（3）流动性风险住房按揭贷款通常是长期贷款，商业银行需要为此提供大量的长期资金。
如果市场出现流动性紧缩，商业银行可能面临资金筹集难题。
2.2 影响因素（1）宏观经济环境宏观经济环境的变化对住房按揭贷款的风险有着重大影响。
例如，经济衰退会导致失业率上升，增加借款人偿债风险；而经济复苏则有可能提高借款人的偿债能力。
（2）市场变化房地产市场的变化也会影响住房按揭贷款的风险。
如果房价下跌，借款人可能会出现偿债和担保不足的情况，从而导致商业银行的损失。
（3）借款人个人因素借款人个人因素也直接影响住房按揭贷款的偿还能力。
例如，借款人的收入、就业情况、信用记录等都会影响其借款能力和偿还能力。
风险审计的第一步是风险辨识，主要是识别住房按揭贷款的风险来源和影响因素。
该过程需要充分了解商业银行的贷款业务，调查借款人的个人情况和市场变化情况，并在此基础上评估各种风险的可能性和影响程度。
风险评估是对风险辨识结果的进一步量化评估。
评估的主要内容包括：如利率风险、信用风险、流动性风险等。
风险程度的评估需要考虑风险发生的可能性和影响程度，一般可以采用概率分布、模拟等方法进行评估。
商业银行住房按揭贷款面临风险审计方法及审计建议
商业银行住房按揭贷款面临风险审计方法及审计建议商业银行住房按揭贷款是一种常见的金融服务，它可以帮助广大居民实现购房梦想，同时也为银行带来了稳定的利润。
随着经济形势的变化和政策环境的调整，商业银行住房按揭贷款面临着越来越多的风险，审计方法与建议成为了亟待解决的问题。
本文将从风险审计的角度出发，探讨商业银行住房按揭贷款面临的风险及相应的审计方法和建议。
1.市场风险市场风险是指由于市场价格波动引起的资产和负债市场价值的损失。
由于宏观经济形势的变化和政策的调整，房地产市场价格可能会出现大幅波动，这将直接影响到商业银行住房按揭贷款的资产负债情况。
2.信用风险信用风险是指借款人或担保人不能按期足额履行合同义务产生的资金损失。
随着经济形势的波动，部分借款人可能由于各种原因无法按时还款，导致银行资产损失。
3.利率风险利率风险是指利率变动对银行资产和负债的市场价值或者未来现金流量的影响。
随着央行货币政策的调整，市场利率可能会出现波动，这将直接影响到商业银行的盈利能力。
4.操作风险操作风险是指由内部流程、人员、系统或外部事件导致的资金损失。
在住房按揭贷款业务中，由于信息披露不充分、内部控制不到位等原因可能导致操作风险。
1.风险评估风险评估是指对商业银行住房按揭贷款业务进行全面的风险识别、评估和量化。
审计人员可以通过对贷款合同、抵押物评估报告、借款人信用报告等资料进行审阅，结合市场情况和行业发展趋势，全面评估商业银行住房按揭贷款业务面临的风险。
2.内部控制审计内部控制审计是指对商业银行内部控制机制的评价和审查。
审计人员可以通过对商业银行的内部流程、人员配备、信息系统等进行审查，发现存在的内控风险，并提出改进建议。
3.风险监测风险监测是指对商业银行住房按揭贷款业务的风险进行实时监测和分析。
审计人员可以通过建立风险监测模型，对贷款资产和负债的市场价值、信用风险、利率风险等进行实时监测，及时发现潜在的风险隐患。
4.风险管控风险管控是指对商业银行住房按揭贷款业务风险进行管控和预防。
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范
我国商业银行个人住房贷款风险及其防范在我国，个人住房贷款在近年来得到了广泛的推广和应用，成为许多家庭购买住房的主要途径。
由于个人住房贷款具有较高的风险，需要加强其防范措施，以保障金融机构和个人的利益。
本文将从我国商业银行个人住房贷款的风险问题以及相应的防范措施两个方面进行探讨。
个人住房贷款在商业银行的信贷业务中占据很大比重，但也面临着一些固有的风险。
个人住房贷款存在贷款违约的风险。
由于房贷金额大、贷款期限长，贷款人可能因各种原因无法按时偿还贷款导致违约。
个人住房贷款存在贷款利率风险。
如果贷款利率大幅上升，借款人可能承受较大的还款压力。
个人住房贷款还存在房市波动风险，例如房价下跌导致贷款人无法按时卖出房产来偿还贷款。
个人住房贷款的风险不容忽视，因此需要采取相应的防范措施。
针对个人住房贷款违约风险，商业银行可以在贷款审批阶段加强风险评估。
通过综合考虑借款人的还款能力、抵押品价值和信用记录等因素，提高贷款审批的准确性和有效性。
商业银行还可以完善贷后管理制度，及时监测借款人的还款情况，并采取措施加强催收工作，提高违约预警能力。
对于个人住房贷款利率风险，商业银行可以采取多种方式进行防范。
可以通过引入定期贷款利率和浮动贷款利率相结合的方式，使贷款利率能够灵活调整，适应市场情况。
商业银行可以与客户签订固定利率贷款合同，在一定期限内锁定贷款利率，以规避利率波动风险。
商业银行还可以开展利率风险教育，帮助客户了解和应对利率波动的可能性和影响。
为应对个人住房贷款的房市波动风险，商业银行可以加强对抵押房产的评估。
在贷款审批阶段进行严格的抵押物评估，确保贷款不超过抵押物价值的一定比例，降低房市波动风险对贷款的影响。
商业银行还可以与借款人签订相关协议，约定在特定情况下的还款方式和利率，以减轻借款人因房市波动而面临的风险。
除了以上三个方面的风险和防范措施外，商业银行还应加强个人住房贷款的信息披露和借款人教育工作，使借款人充分了解贷款的条件和风险，在做出决策时能够自行承担相应的风险。
商业银行对客户提前偿还房贷的风险防范对策
伴 随着 经 济 的 高速 发 展 ，我 国住 房 制度 的改 革
加 的资金 寻 找 到最 佳 投 资 机会 而 遭 受损 失 。另 一个 后 果 是 在 一 个 利 率 下 降 的 环 境 中 ， 提 前 偿 付 导 致 银 行 的盈 利 下 降 ， 因为 他 无 法 按 照 原 先 约 定 的 较
也逐 步深 入 ： 提 高 租 金开 始 ， 过 了公 房 出售 、 从 经 筹
资建房 、 币补偿 、 货 公积金 、 商业 贷款购房等几个 阶
段 的发 展 ，从 而使 我 国住 房分 配 政 策 从 福利 性 分 房 逐 步转 变 为 货 币化 分 房 。为 了解 决 居 民购 房 资金 缺 口的 问题 ，以商业 银行 为 主 的 金 融机 构 适 时地 为 住
发 展 与 动 向也 是 现 阶 段 金 融 界 瞩 目的焦 点 。 随 着
失 未 得 到补 偿 、 提前 收 回资金 闲置 、 期 收 益减 少 等 预
三 种 经 济损 失 风 险 。
经 济 的快 速 发 展 ，居 民储 蓄 存 款增 加 ，老 百 姓 还款
１ 务 成本 未得 到全 部 补 偿 。每 发生 一 笔抵 押 ．服
能力 增 强 ，住 房抵 押 贷 款 的提 前还 款 的人 数逐 步 增
多 ，银 行 向提前 还 款 者 征 收罚 款 一 度 成 为舆 论 界 争
论的焦点。
一
贷款 ， 银行 在 审核 贷 款者 信 用 、 估抵 押 物 价 值 、 评 签 订抵 押 贷款 合 同 、 放 抵 押贷 款 ， 发 以及 收 取还 款 等各 个 环 节都 产 生 服 务成 本 ，这些 成 本 是通 过 抵 押 贷款 的利 息 收 入得 到 补偿 ， 被分 摊 在 整个 还 贷期 内 。 并 如 果借 款 者 提前 还 款 ，银行 只收 回 了分 摊 在还 贷 期 内
我国商业银行个人住房贷款风险防范
我国商业银行个人住房贷款风险防范近年来，随着国家政策的支持和住房市场的发展，个人住房贷款需求不断增加。
商业银行作为住房贷款的主要提供方，须加强个人住房贷款的风险防范，切实提高风险管理水平。
本文从风险来源、风险防范措施以及发展趋势方面，对商业银行个人住房贷款风险防范进行探讨。
一、风险来源1、房贷利率风险商业银行对于个人住房贷款的利率制定，通常是以存款利率和同期国债收益率为参考，然后加上一定的风险溢价和管控成本等进行定价。
由于利率波动和政策调控的影响，房贷利率波动较大，很容易对贷款人的还款压力造成影响。
2、市场风险随着房地产市场的变化，房价波动较大，如果购房者在房价下跌时逆市购房，很容易出现负债超过资产价值的情况，从而增加贷款违约的风险。
3、信用风险商业银行完成个人住房贷款业务合作时，会对借款人的信用情况进行评估，但仍存在部分客户隐瞒真实的借贷能力，导致不良贷款风险增加的情况。
4、流动性风险部分贷款人为了应对紧急资金需求或是市场走势变化，常常选择提前还款或调整还款计划，这种情况下银行的流动性会受到影响。
二、风险防范措施1、严格的风险管理制度商业银行应根据不同的风险源头，制订严格的风险管理制度，明确管理人员、流程及流程中各方的责任，并通过内部审计加强对住房贷款业务的监督和控制。
2、合理定价商业银行应根据当前经济形势和政策管控来制定合理的住房贷款利率，提高贷款人的还款能力，避免借款人逾期，减少不良债务风险。
3、增强风险意识商业银行应加强对经销商、评估机构和其他参与者的监督，对重点客户开展大额、中长期住房贷款业务时，要加强贷后管理，特别是对不良偿还记录的及时发现和处理。
4、产品创新商业银行应探索住房贷款创新产品及业务模式，提高服务品质，拓展客户群体，丰富业务产品的结构，以及降低风险，增加盈利，提高企业竞争力。
三、发展趋势1、随着房地产市场的逐步升温，房价将随之上涨，银行的住房贷款业务将逐步回到高峰。
2、房地产监管和政策的加强将成为银行住房贷款业务的重要环节，房地产市场的信用风险管理将成为企业重要考虑的内容。
浅析上海商业银行个人住房按揭贷款的风险及对策
毕业论文《选题报告》院(系）：商学院浅析上海商业银行个人住房按揭贷款的风险及对策摘要个人住房按揭贷款，这一各大银行竞相推出的贷款业务,虽有力地推动了上海房地产信贷业务的发展和消费市场的繁荣，而今却逐步成为上海商业银行风险的一个重要方面。
随着央行的多次加息，上海商业银行个人住房按揭贷款暴露的风险日益显著，其主要风险有:假按揭风险、借款人投机风险、信用风险、银行操作风险.而造成上海商业银行的这些风险的主要原因是由于商业银行贷前审查不严,贷后流于形式，再加之上海目前还没有建立完善的个人信用体系。
为此，上海商业银行应从防范假按揭，加强银行信贷调查和贷后管理工作入手,建立个人住房按揭贷款的保险制度,以促进上海商业银行个人住房按揭贷款市场的健康稳定的发展。
【关键词】个人住房按揭贷款风险对策The Brief Analysis of the Risk and Countermeasures about Shanghai Commercial Bank's Individual Housing Mortgage LoansABSTRACTThe individual housing mortgage loans which all major banks actively promote, although strongly impel the development and the prosperity of the consumer market of Shanghai’s real estate credit business, are becoming an important aspect of risk of the Shanghai Commercial Bank。
With the Central Bank's raising interest rates for several times，the risks of Shanghai Commercial bank’s individual housing mortgage loan which are exposed is increasing day by day。
商业银行个人住房贷款风险
商业银行个人住房贷款风险商业银行个人住房贷款是银行业务中的主要业务之一，也是一种风险较大的业务。
在金融环境不断变化的背景下，商业银行个人住房贷款风险也日益凸显。
本文将对商业银行个人住房贷款风险进行深入分析和探讨。
一、商业银行个人住房贷款概述商业银行个人住房贷款是指银行向个人提供的用于购买住房或改善住房条件的贷款。
这种贷款通常以被购买的住房作为抵押物，贷款期限较长，利率相对较低。
商业银行通过个人住房贷款业务可以实现利润的最大化，同时也为居民提供了购房的资金支持。
1. 房地产市场风险商业银行个人住房贷款的首要风险是房地产市场风险。
房地产市场的波动会直接影响贷款的还款能力和抵押物的价值。
当房地产市场出现下跌时，借款人的还款能力可能会受到影响，抵押物的价值也会减少，从而增加了贷款违约的风险。
2. 借款人信用风险商业银行在个人住房贷款中面临的另一个风险是借款人信用风险。
借款人的还款能力和还款意愿是影响贷款违约的重要因素。
如果借款人的信用状况不佳，还款能力较差，或者存在不良的信用记录，那么银行的贷款风险就会增加。
3. 利率风险利率的波动也是商业银行个人住房贷款面临的重要风险之一。
如果利率大幅上涨，借款人的还款压力会增加，可能导致贷款违约风险的上升。
而银行通常会面临资金成本上升和资产报酬下降的情况，从而影响盈利能力。
4. 法律与监管风险商业银行在开展个人住房贷款业务时，还会面临着法律与监管风险。
借款人的合法性、贷款合同的完整性、抵押物权益的清晰性等法律问题都可能对银行的贷款业务造成风险。
监管政策的变化也可能影响银行的贷款业务。
5. 技术风险随着金融科技的发展，商业银行个人住房贷款还面临着技术风险。
信息系统的安全性、数据的准确性、信息传递的及时性等问题都可能对贷款业务造成影响。
在面对以上风险的情况下，商业银行需要采取一系列有效的风险管理措施，降低个人住房贷款业务的风险，保障自身的利益和稳健经营。
1. 严格的审查程序商业银行应建立完善的个人住房贷款审查程序，对借款人的还款能力、信用状况、抵押物价值等进行严格的审查。
商业银行个人住房贷款的风险与防范措施
商业银行个人住房贷款的风险与防范措施随着房价的上涨，许多人选择通过商业银行贷款来购买房屋。
然而，个人住房贷款也有一定的风险，商业银行需要采取一些措施来减少这些风险，保护银行和贷款人的利益。
一、风险1. 信用风险个人住房贷款就是信用贷款，银行需要对借款人的信用记录进行评估。
如果借款人的信用记录不好，银行可能会拒绝贷款。
即使借款人能够获得贷款，还款能力也存在风险。
2. 利率风险商业银行所提供的个人住房贷款的利率通常会随着市场利率的变化而变化。
如果市场利率上涨，贷款人的还款压力也会随之增加。
3. 房价风险个人住房贷款的本质是购买房屋，因此房价风险是一个不可忽视的因素。
如果房价下跌，银行的贷款余额将超过房屋价值，贷款人难以偿还债务，银行会面临损失。
二、该如何防范风险1. 信用评估首先，银行应该严格审查借款人的信用记录和资产负债状况，确保借款人有足够的还款能力和还款意愿。
银行可以通过查询征信中心的记录来评估借款人的信用状况，同时还可以要求借款人提供财务资料，例如工作收入、财产状况和家庭支出等信息，以增加信用风险评估的准确性。
2. 利率协议要减少利率风险，银行可以与借款人签订利率协议。
虽然这种协议对银行也会产生一定的风险，但它可以为借款人提供更稳定的利率环境，使借款人能够更好地计划他们的财务状况。
利率协议可以限制利率上涨的程度，并防止借款人因利率变化而面临的额外压力。
3. 贷款抵押个人住房贷款通常需要提供抵押品，因此，银行应该对抵押资产进行充分的评估。
对于购买价格较高的房屋，银行更应该谨慎地评估抵押资产的价值。
如果银行的贷款余额超过了抵押物的价值，银行会面临财务损失。
4. 风险管理银行需要建立专门的风险管理机构，负责监测贷款组合并根据情况采取相应的应对措施，例如减少风险资产占比、提高资本充足率等措施。
总之，个人住房贷款是一个复杂的金融活动，银行需要通过各种手段降低风险。
同时，借款人也应该认真考虑自己的还款能力，并制定切实可行的还款计划，以免贷款成为一种负担。
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商业银行住房按揭贷款提前偿还风险研究
作者：石缨霍学喜
来源：《商场现代化》2008年第28期
[摘要] 住房按揭贷款是商业银行的一项优质资产，它的提前偿还给商业银行带来了风险。
商业银行对提前还贷收取违约金的做法并非住房信贷市场发展的方向。
因此，商业银行应该发行住房按揭贷款提前偿还期权、推行多样化的还款方式、建立提前还款数据库主动地防范提前还贷风险。
[关键词] 住房按揭贷款提前偿还风险
一、引言
近年来，在央行多次提高住房按揭贷款利率、购房者产生“升息预期”信号的引导下，住房按揭贷款提前偿还现象明显升温。
商业银行一向将住房按揭贷款划为优质资产，在现今的经济环境下，这项优质资产正面临着流失的危险。
那么，提前偿还究竟会给商业银行带来什么样的风险？银行又将怎样控制这种风险？
二、提前偿还贷款带给银行的风险分析
第一，减少了银行的收益。
我国商业银行的利润大多来自存贷款利差，住房按揭贷款这项中长期贷款属于银行的优质资产，它的提前偿还将会直接减少银行的贷款利息收入。
第二，增加了银行的服务成本。
首先，由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。
其次，银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本。
再次，对提前收回的资金再投资，增加了交易成本。
第三，扰乱了银行的资产负债结构。
住房按揭贷款提前还贷行为的发生可能导致银行资产负债结构的错配，动摇银行资产结构的稳定性，打击银行拓展住房按揭贷款业务的积极性，给银行的风险管理带来不确定性。
三、商业银行对提前还贷风险管理的现状分析
目前，针对提前还贷大部分银行都是采取收违约金的办法。
然而，收取违约金这一做法引起了巨大争议。
有的学者认为提前还款就是违约，收取违约金是国际惯例，我们借鉴成熟的住房信贷市场的经验是可取的。
如香港按揭贷款在第一年、第二年、第三年还贷要收取全部利息的40％、30％和20％。
而有些学者认为提前还贷在法律上是对合同的提前履行，并不构成违
约。
他们认为银行本身就是一个以风险换收益的特殊行业，为客户提供风险管理服务正是现代银行重要的盈利来源。
因此，对提前还贷收取违约金就等于剥夺了借款人转嫁风险的权利。
由于我国的住房信贷市场开放的时间还不长，银行自身的风险管理能力还不能自我消化提前还贷带来的风险和冲击。
因此，在现阶段对提前还贷收取违约金是有利于住房信贷市场发展的，它可以在一定程度上弱化这种风险和冲击，保证银行的稳健运行，有助于住房信贷市场走的更快更稳更远。
但收取违约金是一种被动的防范方法，只能是一个过度性的措施。
尽快提升风险管理能力，化被动为主动，制定出符合市场需求的措施，保障借款人的权利，才是我国商业银行住房信贷市场未来的发展方向。
四、提前还贷风险管理的建议
1.发行住房按揭贷款提前偿还期权
从金融理论上来看，住房按揭贷款的提前还贷可以看作是一项看涨期权，银行在发放住房按揭贷款的同时也赋予了借款人提前还贷的权利。
因此，银行可以发行住房按揭贷款提前偿还期权，这种期权赋予持有者在期权到期之前任意时刻提前偿还的权利。
这样既能满足借款人提前偿还的意愿，又能让银行从被动防范转为主动防范，把风险向提前偿还期权的二级市场转移。
发行这种期权不仅在理论上可行，在现实中也有了先例。
如2006年末，中国银行首推住房按揭贷款固定利率期权业务，借款人在购买三年或五年期固定利率期权后，有权利选择使用固定贷款利率或放弃期权权利就低选择贷款利率。
2.推行多样化的还款方式
商业银行的住房按揭按款主要采用可变利率等额本息还款法，这种单一的还款方式忽视了借款人的群体差异，滋生了借款人提前还款的念头。
为了满足各类借款人的还款需求，降低提前还款给银行带来的风险，银行可以推出多样化的还款方式。
根据借款人收入的稳定性不同，银行可以将房贷客户分成三种类型。
第一种是收入稳定型。
在法定利率上升幅度不大时，采取这种等额本息法符合这类人的需求。
第二种是收入递增型。
这一类型的借款人在刚按揭的时候收入并不高，但是随着工龄、职位的升迁他们的预期收入将会不断提高，如刚从学校毕业的大学生。
对于这一类型的人，当他们的可用收入远大于每月等额还款额时，就会有提前还贷缩短贷款期限的需求。
因此，对这类借款人，银行可采用递增还款方式，减少他们提前还贷的几率。
第三种是双性收入型。
这类人既有显性收入，又有隐性收入。
对于此类人银行可以采用递减还款方式。
3.建立提前还款数据库
统计表明住房贷款普遍为“平均贷款期限16年，平均回款速度7年”，也就是说平均还款年限整整提前了9年。
这就需要银行建立提前还款历史数据库，把握提前还贷的基本规律，统计提前还贷导致的现金流变化，重新估算住房贷款的久期。
在国外，基于历史的统计数据已经
有了大量的研究结果，例如PSA提前偿付基准，从0.2%开始，每个月递增0.2%，到6%稳定。
由于我国商业银行住房信贷开展的时间还不长，对提前还贷数据的收集、整理、和分析还处于初步阶段，需要有实力的统计人员估算住房按揭贷款提前偿还率，为防范和控制提前还贷风险奠定必要的基础。
参考文献：
[1]蔡明超:商业银行消费信贷中的提前偿还风险影响因素与风险管理[J].金融研究，2007，(7)
[2]高山:住房抵押贷款提前还贷风险管理研究[J].新金融，2008，(1)
[3]吴青:住房抵押贷款提前还贷风险分析及管理[J].南方金融，2005，(5)
[4]李键男:国际金融惯例的真伪辨析——以提前还贷违约金为例[J].2007,(3)
[5]周天芸:提前还贷的成因、影响与预测模型[J].现代管理科学，2006,(11)
[6]张颖:运用期权方法对银行贷款提前偿付行为的研究[J].金融经济，2006,(1)。