个人按揭贷款存在的风险及防范

全国中文核心期刊
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现代金融 ２００７ 年第 ３ 期 总第 ２８９ 期
揭贷款没有及时发送逾期贷款催收通知 济适用房等以满足基本居住为目的的住房 按揭楼盘的房价明显高于周边或相近档次
书， 部分按揭贷款因催收不力形成不良； 对 抵押贷款。
的楼盘等， 排查疑似“假按揭”的特征。
“散 盘 ” 按 揭 贷 款 未 执 行 开 发 商 保 证 金 制
（ 五） 加强抵押（ 预） 登记工作。充分利
嫁给银行， 增加了银行信贷风险。本文结合 续。二是虚假购房。虚构房屋买卖合同， 或
当前实际， 就个人按揭贷款存在的风险及 重复按揭贷款。三是内外勾结， 制造假人假
其防范作一探讨。
房假登记。开发商或中介公司与银行信贷
人员串谋， 使所售房价水份大； 或向不具备
一 、当 前 个 人 按 揭 贷 款 存 在 的 风 险
（ 四） 选择优质客户。充分利用已运行 是及时认定贷款形态， 真实反映贷款质量。
抵押登记， 大量的按揭贷款由开发商过渡 的人民银行个人征信系统查询借款人是否 四是加强“散盘”按揭贷款保证金账户的管
性保证担保变为长期担保， 存在较大的信 有不良信用记录， 通过对借款人的工资单、 理， 以保证开发商阶段性保证担保和回购
难 。一 是 我 国 目 前 个 人 信 用 制 度 还 不 健 全 ， 未建立个人财产登记制度与个人税收登记 制度， 银行不能准确了解借款人的资产与 负债状况， 导致不能作出恰当的信贷决策； 二是银行为争夺客户资源降低了按揭贷款 的准入门槛， 放松了对借款人的信用等级 评定与贷款调查， 造成借款人素质良莠不 齐； 三是出具虚假收入证明， 在个人住房按 揭贷款中， 许多购房人开具假的收入证明， 有的找朋友的公司盖章， 有的单位为了支 持职工购房很愿意把职工的收入往高里 填， 有的甚至是售楼人员直接帮着客户解 决 符 合 要 求 的 “收 入 证 明 ”； 四 是 按 揭 贷 款 的期限一般都在５年以上， 因还款期长影响 借款人还款的不确定因素多， 如失业、意外 事故、离婚等都会导致借款人还款能力下 降 、还 款 意 愿 差 。
（ 四） 银行管理的风险
潜在着信贷风险。二是审查首付款凭证的 房产交付使用后要及时办理抵押登记手
１． 购房行为审查不严。一是办理了购 真实性。原则上首付款要缴存在开发商在 续 ， 落 实 抵 押 措 施 ， 对２年 以 上 的 按 揭 贷 款
房合同无合同备案号， 未网上申报备案的 经办行开设的账户上， 严格执行按揭贷款 未能办理他项权证的要登记台账， 查明原
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现代金融 ２００７ 年第 ３ 期 总第 ２８９ 期
经营之道
住 的 房 屋 ， 在 裁 定 拍 卖 、变 卖 或 者 抵 债 后 ， 规范银行审查审批流程， 成立专门的个人住 用建委网上签约系统、期房预抵押登记制
应 当 给 予 被 执 行 人 六 个 月 的 宽 限 期 ”； “强 房贷款审批中心， 建立责任追究制度。
住房”（ 计收租金） 。如果“被执行人属于低 件适用法律若干问题的解释》第２４条之规 加 强 购 房 合 同 真 实 性 的 审 查 和 核 实 工 作 ，
保对象且无法自行解决居住问题的， 人民 定： “因商品房买卖合同被确认无效或者被 购房合同必须有合同备案号； 二是指定专
法院不应强制迁出”。从法律后果来看， 这 撤销、解除， 致使商品房担保贷款合同的目 人定期关注当地的房产信息网站， 通过购
另一项融资渠道。三是政策、法规不完善。 的情况下， 一些信用观念差的人往往以各
从目前全国各地发生的“假按揭”贷款案件 种借口逃避还款责任。
来看， “假按揭”贷款的出现， 大多发生在房
２． 还款能力不足。借款人的还款能力
地产市场和银行个人贷款业务发展初期。 是贷款能否按期归还的关键， 从目前来看，
主要是由于各项政策、法规不完善造成的， 准确把握借款人的还款能力风险还存在困
１． 产生个人贷款“假按揭”的原因。一 自身素质与还款能力对银行按揭贷款的安
是开发商恶意欺诈。由于资金短缺或者急 全性至关重要， 借款人风险主要体现在还
于套现， 少数开发商采取伪造购房资料， 制 款意愿和还款能力上。
造虚假购房行为， 骗取银行贷款， 开发商恶
１． 还款意愿差。在借款人与开发商就
意欺诈是出现假按揭贷款的首要原因。二 房屋买卖合同产生质量、面积、环境等方面
无房产共有人签字。
对收入水平的影响。结合职业前景的判断， 内办理贷款； 还款时多个借款人集中供款，
４． 贷后管理方面存在的问题。贷款逾 确定重点支持的职业与优质个人客户的标 且存款凭条上签名为同一人； 同一楼盘多
期催收工作不到位， 对逾期两期以上的按 准， 以优惠措施吸引优质客户， 审慎发放经 个借款人同时违约， 违约期数相同或相近；
押登记手续， 不得由中介机构一手包办。
缴在他行或开发商自收等； 三是购房合同
（ 三） 加强合作楼盘的审查， 从源头上
（ 六） 加强贷后管理。一是加强对按揭
中买受人签字与借款合同中的借款人签字 把关。对非本行开发项目的按揭楼盘要进 合作楼盘（ 开发商） 的定期检查工作， 分析
不符。
行楼盘审查， 主要审查项目的 “五证”， 即 其经营财务状况、资信状况、抵押落实情
度等一系列有利的外部条件， 以杜绝假按
制迁出时， 被执行人无法自行解决居住问
（ 二） 做到尽职调查和尽职审查。一是 揭贷款的发生。原则上所办理的期房按揭
题的， 经人民法院审查属实， 可以由申请执 认真审查购房合同的真实性。根据最高人 贷款要进行抵押预登记， 对没有条件办理
行人为被执行人及其所抚养家属提供临时 民法院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案 抵押预登记的地区， 要加强风险防范： 一是
经营之道
个人按揭贷款存在的风险及防范
□ 顾秀俊 马 奎ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
自２００３年 以 来 ， 国 家 出 台 了 一 系 列 对 房 如项目未开工就发放销预售许可证， 未实 地产市场的调控措施， 房地产开发贷 行销售备案制， 未进行抵押预登记等。
款准入门槛抬高。在此情况下， 开发商采用
２． “假按揭”的主要表现形式。一是借
真实购房行为的借款人发放高成数的个人
住房按揭贷款， 使滞销楼盘、烂尾盘被银行
（ 一） “假按揭”风险
“打包”； 或通过虚拟借款人、虚构购房合
所谓个人住房贷款“假按揭”是指不以 同、伪造产权证和他项权证等制造 “假按
真实的购买住房为目的， 开发商以本单位 揭”。四是虚假首付款。开发商与购房人串
职工及其他关系人冒充客户作为购房人， 通将实际售房价提高一定比例后规定在售
骗１．６５亿 元 等 ， 据 银 监 局 估 计 这 些 只 是 冰 款 ， 而 银 行 却 要 向 购 房 人 提 供 售 房 总 价
山一角。“假按揭”风险已逐渐成为个人住 １００％的借款。
房 、商 用 房 贷 款 中 危 害 最 大 、发 生 频 率 最 高
（ 二） 借款人风险
的风险之一。
借款人作为借款合同的主体之一， 其
通过虚假销售（购买）方式， 套取银行贷款的 房合同中， 再向购房人出具收到首付款的
行为。去年以来， 全国各地暴露了个人住房 收据， 双方按照售房合同规定的虚假售价，
贷款假按揭案， 如森豪公寓房贷案中某行 依银行要求的按揭成数办理贷款手续。购
被 骗７．４７亿 元 、 立 恒 名 苑 房 贷 案 中 某 行 被 房人事实上未向开发商支付一分钱的首付
按揭贷款， 为一房多贷、空房按揭创造了条 首付款比例的规定。三是客户经理及审查 因。对二手房按揭贷款要“两证”齐全、估价
件； 二是首付款凭证不规范， 如首付款凭证 人员要了解本地区的房价水平及周边同档 合理， 客户经理要亲自去相关部门办理抵
无 缴 款 日 期 、缴 款 方 式 ， 手 工 开 票 ， 首 付 款 次楼盘的房价， 防止房价高估。
办此项服务， 个人按揭贷款仅由开发商提 过楼盘审查选择合规楼盘和有实力的开发 户发送书面催收通知书， 当借款人连续６期
供 阶 段 性 的 保 证 担 保 ， 为 “假 按 揭 ”开 了 方 商进行合作， 从而堵住“假按揭”的源头。 未按期归还本息时， 要依法处置抵押物。三
便之门； 二是存在按揭贷款迟迟不能办理
（作者单位： 农业银行仪征市支行）
度， 未定期对开发商进行贷后检查。
二 、个 人 按 揭 贷 款 的 风 险 防 范
（ 一） 树立依法合规经营意识， 完善内控 机制。一是进一步树立依法合规经营的意 识， 要严格执行相关制度规定和贷款准入条 件， 做到合规办理每一笔按揭贷款业务。二 是 按 揭 贷 款 要 实 行 “面 测 ”制 度 。 而 所 谓 “面 测”， 就是要由银行工作人员对借款人的资 信状况进行审核， 并有客户面谈记录。三是
给银行行使抵押权设定了前置性义务， 加 的无法实现， 当事人请求解除商品房担保 房合同备案号查询该购房合同是否申报备
大了银行抵押权行使成本， 或造成银行抵 贷款合同的， 应予支持”。从法律后果来看， 案， 是否变更交易信息等， 进一步核实房产
押权被实际悬空。
虚假购房合同也会给银行带来法律纠纷， 交易的真实性和按揭房屋产权的合法性。
假按揭手法从银行骗贷有上升趋势， 把假 款人为关系人。借款人多为开发商公司、销
按揭作为一种融资的渠道。“假按揭”是商 售代理商、承建商、材料供应商或其他关联
业银行发放零售贷款中典型的违规行为， 公司的股东、职工、股东亲属或其他关系
致使房地产开发过程中面临的巨大风险转 人， 由开发商或中介机构代办所有贷款手
（ 三） 抵押物风险 抵 押 物 风 险 主 要 是 抵 押 物 “两 证 ”不 全 、抵 押 物 价 值 高 估 、抵 押 物 处 置 等 。 １． 抵押物“两证”不齐或一时难办。一 是银行对按揭楼盘审查不严， 开发商因“五 证 ”不 齐 ， 不 具 备 按 揭 合 同 的 主 体 资 格 ， 给 按揭房产的合法性埋下了隐患， 导致一些 楼盘的按揭房产２年以上都不能办理他项 权证； 二是一些地区的土地、房管部门各行 其是， 互不协调， 部分房产在仅有房产证的 情况下， 房管部门对房屋单独办理抵押登 记， 由于土地权利的不确定性， 使银行在行 使抵押权时存在一定的不确定性。 ２． 抵押物价值高估。当一些楼盘在卖 尾 货 阶 段 ， 开 发 商 通 过 “假 按 揭 ”将 其 “打 包 ”给 银 行 。 这 些 楼 盘 往 往 会 将 定 价 标 高 ， 以套取更多的信贷资金， 因而银行的风险 更大。 ３． 抵押物处置风险。主要来自于法律 规定的风险， 根据《最高人民法院执行设定 抵 押 的 房 屋 的 规 定 》， “人 民 法 院 对 已 经 依 法设定抵押的被执行人及其所抚养家属居