旅游综合体和小城镇开发新格局8大形态
文旅综合体 案例
文旅综合体案例一、文旅综合体概念解析文旅综合体是指以文化为核心，融合旅游、商业、居住等多功能于一体的综合性旅游目的地。
它将文化资源、旅游资源、产业资源和服务资源进行整合，创造出一个具有较高经济效益、社会效益和环境效益的综合体。
二、文旅综合体案例分析1.案例一：杭州宋城杭州宋城是一座以南宋历史为背景的文化旅游景区，通过重现南宋建筑、文化、民俗等元素，吸引了大量游客。
宋城不仅有丰富的文化表演，如《宋城千古情》演出，还开发了各类休闲娱乐项目，如主题酒店、水上游乐设施等。
2.案例二：上海迪士尼上海迪士尼乐园是我国首个国际顶级主题公园，结合了中国传统文化与国际元素，为游客带来独特的体验。
迪士尼不仅拥有经典的童话故事表演，如《狮子王》，还设有多个主题区域，如米奇小镇、宝藏湾等，满足了不同年龄层游客的需求。
3.案例三：成都宽窄巷子成都宽窄巷子是一座保存完好的历史文化街区，集合了传统川西建筑、民俗、餐饮等特色。
宽窄巷子吸引了众多游客体验四川特色文化，如品尝火锅、串串香等美食，购买蜀绣、糖画等手工艺品。
三、文旅综合体成功要素1.突出文化特色：文旅综合体需挖掘当地独特文化资源，为游客提供丰富的文化体验。
2.创新业态组合：合理搭配旅游、商业、居住等功能，实现多元化经营。
3.完善基础设施：提高服务质量和游客满意度，保障文旅综合体的可持续发展。
4.营销推广：利用新媒体、节庆活动等手段，扩大文旅综合体的知名度和影响力。
四、我国文旅综合体发展趋势1.深度融合：未来文旅综合体将更加注重与文化、旅游、产业等多领域的深度融合，实现产业链条完整、经济效益显著。
2.科技创新：运用大数据、人工智能等技术，提升文旅综合体的智能化、个性化服务水平。
3.绿色环保：注重生态环境保护和可持续发展，构建绿色文旅综合体。
五、总结与建议文旅综合体作为新时代旅游发展的重要形态，既要挖掘传统文化资源，又要紧跟时代潮流。
在我国文旅产业发展过程中，政府、企业和社会各界应共同努力，培育一批具有核心竞争力和影响力的文旅综合体，为推动我国旅游业高质量发展贡献力量。
浙江省人民政府办公厅关于全面推进现代化美丽城镇建设的指导意见
浙江省人民政府办公厅关于全面推进现代化美丽城镇建设的指导意见文章属性•【制定机关】浙江省人民政府办公厅•【公布日期】2023.08.25•【字号】浙政办发〔2023〕49号•【施行日期】2023.08.25•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文浙江省人民政府办公厅关于全面推进现代化美丽城镇建设的指导意见浙政办发〔2023〕49号各市、县（市、区）人民政府，省政府直属各单位：为持续深化“千村示范、万村整治”工程，高质量推动城乡协调发展，全面推进现代化美丽城镇建设，经省政府同意，现提出如下意见。
一、总体要求（一）指导思想。
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚定不移深入实施“八八战略”，持续推进以人为核心的新型城镇化，加快提升全省小城镇的基础设施、公共服务、经济产业、人文环境、综合治理现代化水平，协同推进以县城为重要载体的城镇化建设，以现代化美丽城镇建设成效展现“两个先行”的使命担当。
（二）基本原则。
——以人为本，全龄友好。
满足人民群众对美好生活的向往，推动幼有善育、学有优教、劳有所得、病有良医、老有康养、住有宜居、弱有众扶，打造宜居宜业的现代化美丽城镇。
——因地制宜，分类施策。
坚持宜农则农、宜工则工、宜商则商、宜游则游的原则，持续塑造城镇产业、文化和风貌特色。
鼓励都市区卫星城、省级中心镇、县域副中心城镇加快向小城市发展。
——联创联建，共富共美。
推动美丽县城、美丽城镇、美丽乡村联创联建，加快基础设施互联互通、公共服务共建共享、产业高质量协同发展，充分发挥城镇在推动农业农村发展中的带动作用，提升城乡融合发展水平。
——全民参与，共建共享。
统筹发挥政府“有形之手”、市场“无形之手”、社会“自治之手”作用，引导社会资本参与、乡贤返乡助力、人才入乡创业，形成多元主体共同参与的局面。
（三）主要目标。
全面推进现代化美丽城镇建设，持续提升小城镇品质，按照“重点打造一批、创新培育一批、扶持提升一批”的建设思路，每年打造100个以上环境更宜居、服务更友好、产业更兴旺、人文更深厚、治理更高效的现代化美丽城镇示范镇，联动推进现代化美丽县城（城区）建设。
新时代西部大开发的新格局
新时代西部大开发的新格局高新才 魏丽华（兰州大学 经济学院，兰州 ７３００００）提要： 新时代推进西部大开发形成新格局是保持区域发展战略与时俱进的重要举措。
西部大开发２０年来，在“以线串点、以点带面”的空间发展战略指导下，西部建设重心经历了“小城镇—大城市—经济区”的调整过程，其演进逻辑呈现出集约化、合作式的发展特征。
然而，作为开发重点的城镇区域分布相对松散，空间格局的不经济性使增长极难以形成集聚效应、规模效应和扩散效应，给区域发展带来的负面影响日益凸显。
新时代西部大开发应以城市群建设为抓手，充分发挥其引擎作用；以全面开放为先导，贯通南北主轴，对接“一带一路”、长江经济带，形成“一轴三带”新格局。
同时，为谋求长远利益和永续发展，要始终坚持“大保护”理念统领大开发实践，着力优化国土空间开发格局，构建现代产业体系，打通生态产品价值实现途径，构筑生态环境共治体系，补齐基础设施建设和要素自由流通的短板。
关键词： 西部大开发；区域发展格局；城市群；生态环境；对外开放中图分类号： Ｆ１２７ 文献标识码： Ａ 文章编号： １００３－３６３７（２０２０）０１－００９０－０７ 一、引 言中国特色社会主义进入新时代，不平衡不充分的发展现状无法满足人民日益增长的美好生活需要，区域发展落差阻碍了全面建成小康社会的步伐与实现全体人民共同富裕的进程。
改革开放４０年来，区域发展战略不断调整，从效率导向的非均衡发展到兼顾公平的协调发展，从东部沿海地区率先发展到西部大开发、东北振兴、中部崛起战略的相继实施，一定程度上弥补了落后地区发展的短板。
以西部为例，１９９８年西部地区生产总值仅占全国的１４％，２０１８年提升至２０．５％，然而受自然地理条件和经济发展基础的制约，要实现西部经济社会持续健康发展的目标，任务仍然艰巨。
党的十九大明确提出，将强化举措推进西部大开发形成新格局。
这个“新格局”是贯彻新发展理念，顺应新时代趋势，把握新特征要求，以区域协调发展战略为纲领，以缩小区域差距为目标，以持续改善民生为根本落脚点的战略布局。
生态旅游综合体
生态旅游综合体发展模式探讨（上）大地风景国际咨询集团北京大地风景旅游景观规划院董双兵翟蕾翟燕生态旅游综合体（Ecotourism Complex），是以自然的、文化的原生态资源为吸引物，以度假、居住为重要手段，强调综合效益，以旅游业为导向的土地开发模式。
要推进生态旅游综合体的建设，进而鼓励社会力量参与产业结构调整，促进改善原住民生活条件，提升区域经济水平，首先就要弄清生态旅游综合体的内涵及特点。
生态旅游综合体的三个特征以原生态资源为引擎。
与其他综合体一样，生态旅游综合体具有较强的复制能力，而不同综合体之间最大的区别，就在于其核心竞争力的原生态资源的不同。
与城市综合体、商业综合体等不同的最大特点，是生态旅游综合体是以自然的、文化的原生态资源为吸引物。
因此，生态旅游综合体适合的街选址，往往是那些具有原生态特性的山地、乡村、森林和滨海地区。
由于这种吸引物对其他产业、一大部类、二大部类都产生重要影响，能带动地产、餐饮、休闲娱乐、会议会展、会所服务以及其他服务业的共同发展，这种吸引物也可以称为引擎或者孵化器。
对中心城市的依附特点明显。
生态旅游综合体大多数不是目的地，它的辐射范围以中心城市为依托，一般为距离城市外围生活区在1—2小时车程范围内的旅游度假区，或者本身就是以度假为目的，作为中心城市的次级生活区域。
从它的主要游客类型上来看，要么是长期停留的度假游客，要么是旅居者身份的常驻居民。
是旅游业发展的最后一个阶段。
从旅游业发展的生命周期来看，生态旅游综合体具有鲜明的阶段性特征。
它产生于旅游业发展的不成熟阶段，并跳过一般性的大众观光旅游层次，直接进入休闲旅游阶段。
同时，随着综合体的成熟，旅游业对区域的综合拉动机制日益成熟。
经过一定时期的发展，生态旅游综合体也极有可能转换成休闲综合体（Leisure Complex），进而变成具备一定游憩功能的城市综合体（Urban Complex），在没有严格的限制的情况下，有可能带动生态旅游综合体变成卫星城或城市新区。
新型城镇化五大发展模式
新型城镇化五大发展模式目前我国城镇化正处于加速发展阶段，城乡发展面临着差异大、产业同质化、小城镇缺乏活力、大城市饱受城市病等一系列问题。
如何摆脱城乡二元结构的发展方式，协调好城市和乡村间的发展关系，走好大小城镇自己的特色发展之路。
可借鉴产业综合体模式、旅游小镇集群化模式、产城融合一体化模式、旧城改造与更新模式、新型农村社区发展模式这五大城镇化发展路径。
一、产业综合体模式以生态产业为核心形成的小城镇是新型城镇化的核心发展路径之一。
通过开发创建高效生态产业综合体，做到扶持一个乡镇，带动一片乡村，富裕一批农民。
主要包括创意设计型综合体、现代农业服务综合体、以大企业主导的生态制造综合体、商业休闲娱乐综合体等方向。
把农业、农村和农民与新型镇化建设结合起来，结合自身特点，以广阔农村为基础，以广大农民为依托，以乡镇和乡村为主战场，以农业农村农民为主体的新型中小城镇化为载体，创立具有乡村特色的智慧型、生态型、科技型及文化型的高效生态产业综合体。
在这个过程中，政府和企业需要发挥不同的作用。
政府统筹谋划，完善设施建设与综合服务功能，促进土地流转，集中安置居民，统筹产业形态发展，形成产业综合体发展的整体氛围。
企业将技术研发、生产制作、成果展示、创意设计等融入综合体，并为居民和产业工人提供商业和娱乐服务，将产业综合体做成集约、智能、绿色和低碳的发展模式。
在具体的发展过程中要注意确立特色主导产业，培育产业核心竞争力。
依据当地资源禀赋和独特发展规律，合理规划产业结构和产业布局，充分挖掘有比较优势的产业，以培育支柱产业为重点，发挥比较优势，明确发展方向，确定特色产业，着力形成“一镇一业、多业并举、特色明显、产业兴镇”的特色小城镇产业发展格局。
此外，要注意塑造建筑风貌特色，传承历史文脉。
历史文化是特色小城镇的灵魂，在注重历史的原真性、可读性和可持续性的基础上，传承文脉、彰显个性，充分新型城镇化建设要与相对集中的工业园区形成“产城融合”的共同体；新城镇规划的产业园区与各中心城区产业转移及其重大项目建设产业布局一体化；新城镇要与本地资源和综合（行情专区）开发利用一体化，促进产城互动。
旅游综合体
旅游综合体新型城镇化是当前非常热门的一个话题，这个热门话题我们最开始从旅游和城市结合来研究旅游发展，实际上也是市场引领，因为大家都知道做旅游非常难，如果就旅游做旅游，就景区做旅游是非常困难的，真正赚钱的、现金流非常好的，投资回报率能够超过15%以上的旅游项目非常少。
当然我们也知道，有一些我们称之为现金流的旅游项目，我们管这种旅游项目叫做“印钞机”，比如类似于好的温泉项目，好的漂流项目，都是依托于自然资源可以变成非常盈利的旅游项目，这类项目非常少，因为真正依托于资源简单开发就形成高速盈利，资源特优型旅游项目，基本上在国有企业的手上开发的差不多或者已经达到一定的水平和程度。
另外，更多的旅游投资项目，需要资源消费，可能需要更大的投资，或者要进行设施、设备投入，相对来说区域配套项目占了大头。
这种情况下旅游回报率很低。
原因有很多，第一是季节原因，在北方120天是主要的经营期，超过了这个时间就没有了。
在回报率相对不足的情况下，旅游投资是非常难以快速发展的。
但这十年来旅游投资的规模变得非常大，为什么那么大的旅游投资规模呢？现在爆发出来的像贵阳贵州，3万旅游，这个讲起来都很吓人，其实这个项目里面包含了大量的土地开发、区域城镇开发，已经远远超出了纯旅游本身，它已经不仅仅是一个产业开发，而是一种区域开发和城市开发结合，有大量的地产项目。
因此旅游造就进入了从单纯旅游项目、旅游产品、旅游景区转化到了综合型区域开发的阶段，旅游是综合开发，旅游是区域开发，旅游包含了城市开发，更不要说地产开发，城市开发地产是其中一个板块或者是最重要的一个方面。
基于这样的一种看法，实际上旅游产品真正开发的时候需求就变化非常大了。
旅游地产这个概念对大家来说是一个非常熟悉的概念，我们认为旅游地产是旅游区域开发的一个基本业态，旅游地产绝不局限于地产本身或者房地产本身，而是整个旅游区域开发基本业态，主要是依托旅游开发形成的土地开发与房地产物业开发，包括旅游休闲商业物业、第二居所休闲住宅、第三居所的度假住宅，以及产权酒店分时度假酒店的开发。
旅游发展可与新型城镇化建设结合
5.通过建设旅游特色街区提升现有城市品位。新型城镇化不但包括城市的扩张和新建，而且包括对现有城镇的提升改造。我国现有的城镇当中，还有不少存在城市功能不全、城市品位不高等问题。这些问题，通过发展旅游可以得到解决。如建设特色餐饮街区、特色购物街区等完善城市功能；建设体现本地文化特色的街道、给街道增加景观小品等提升城市的文化品位。
3.通过发展特色旅游村镇使农村就地变城。我国农村有着丰富的旅游资源，有的资源特色鲜明，极具开发价值。这既为发展旅游产业提供了基础，也是新型城镇化建设的基础。在建设过程中，只要把旅游发展的理念和城市建设的理念有机融合，优势互补，就能建起各具特色的旅游村镇。比如利用温泉资源建设温泉旅游小镇；利用民族地区建设民族风情小镇；利用优势产业建设特色产业旅游小镇；利用古村落建设文化特色小镇等。这样的发展模式，农村可以就地变城，农民可以就地变工，产业可以就地转型，能够有效地实现产城结合，一城一业，不但旅游特色鲜明，而且城市个性明显。特色旅游村镇是低成本低碳化的新型城镇化之路。
2.通过建设旅游综合体发展城市小区或新城镇。顾名思义，旅游综合体是集旅游诸功能于一体建筑群。它借鉴于城市综合体，发展于旅游集散中心，是旅游集散中心的功能拓展版和升级换代版，是全行业、超行业的旅游产品。它与旅游集散中心的最大区别是必须依托一定的旅游资源，以景区建设为基础，在景区建设的基础上，增加旅游集散中心，增加旅游地产等。基本模式是景区+旅游集散中心+旅游地产。这就是说，旅游综合体比旅游集散中心体量更大，功能更全，不但是一个地方的旅游综合服务区，同时也是一个景区，而且也是一个居民小区。这样的产品，建在城区，就是一个城市小区；建在乡村，就可独自成为新的城镇。
新型城镇化五大发展模式
新型城镇化五大发展模式
新型城镇化五大发展模式
1. 以城市群为核心的发展模式
中国的城市群发展模式是在现有城市基础上，将周边城市和乡村有机结合起来，形成完整的经济社会区域。
这种模式以大城市为核心，辐射周边城市和乡村，形成合理的区域经济布局。
城市群之间可以相互补充和协同发展，形成区域一体化发展的新格局。
2. 以小城镇为中心的发展模式
中国的小城镇是农村与城市的过渡地带，是农村经济发展的重要枢纽。
以小城镇为中心的发展模式，注重发挥小城镇的优势，通过良好的基础设施和服务体系，吸引农民进城就业，促进农村发展和城镇化进程。
3. 以历史文化古镇为特色的发展模式
中国拥有悠久的历史和丰富的文化遗产。
以历史文化古镇为特色的发展模式，通过保护和开发古镇的历史文化资源，打造具有地方特色的旅游景点和文化产业，带动当地经济和城镇化进程。
4. 以生态农业为导向的发展模式
随着人们对健康和环保的追求，以生态农业为导向的发展模式受到越来越多人的关注。
这种发展模式注重保护生态环境，推广可持续的农业种植和养殖方式，提高农业生产效益和质量，促进城乡一体化和生态文明建设。
5. 以产业园区为依托的发展模式
产业园区是现代化工业发展的重要载体。
以产业园区为依托的发展模式，通过引进高新技术企业和创新型产业，促进经济结构升级和产业转型。
产业园区还可以提供就业机会，加速城市化进程。
，新型城镇化的五大发展模式旨在推动城市化进程，并促进经济社会的可持续发展。
这些不同的发展模式有着各自的特点和优势，需要根据不同的地理环境和发展需求来选择和推进。
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旅游综合体和小城镇开发新格局8大形态今年，地产金融创新成了很多业内人士热议的话题，新背景促使行业发展有了新的方向。
在当前市场正处于变局之中的背景下，旅游综合体与小城镇开发将何去何从？也许综合开发的道路将挤满奔袭而来的开发商。
1、房地产开发的新方向在“限购时代”之前造出来的房子的主要类型是居住型地产。
然而今天的地产开发已从“筑巢引凤”即建设型房地产产品生产营销过程逐步向“以生活方式打造、以使用价值形成、以经营价值的提升、以投资价值的完善”的产品开发模式阶段过渡。
实际上商业地产的概念不仅仅简单的认为只是商业概念，其很重要的是产业概念。
换句话说：商业不仅仅是百货商业，实际上它涉及到休闲型商业、服务消费业态等。
在内需作为中国经济成长最主要动力的今天，任何与内需需求相结合的业态都可以和房地产结合在一起。
跨越建设性的产品，用消费经营的手法打造经营模式、投资价值和生活方式，已经成为开发商必须要面对的一种手法和必然发展的方向。
2、综合体是城镇化过程中的助推器中国在快速进行“城镇化”过程中间，综合体是一个什么样角色？其实综合体的类型差异很大，有城市综合体、乡村综合体、旅游综合体、度假综合体、社区型综合体、枢纽综合体、步行街区的综合体等。
例如：高铁开通、城际运营形成了一个更多的枢纽综合体。
枢纽综合体是一个城市的心脏，它调动着城市的活力。
而通过旅游综合体模式可以带动原来较简单的商业，形成城市新型城镇化中不断扩张，实际上可以说是城市综合体的使命。
从这个角度讲，可能每个城市都需要综合体，不同的综合体需要不同的商业模式。
综合体的未来发展空间非常大，其差异化也会越来越大，综合体在中国地产发展进程中处于年轻的向上发展的阶段。
3、“反向结构”是旅游地产的核心依据近年来在中国不管是观光旅游还是休闲旅游、度假旅游、高端奢侈旅游等，每种旅游消费都有巨大的规模，初步估算至少有3-4亿的农民连基本的“观光旅游”都没有。
随着中国城市化发展，“观光旅游”至少还有10年非常好的黄金期，“休闲旅游”刚刚进入高度增长，“度假旅游”方兴未艾，而中国的“奢侈旅游”已经在世界上占有一席之地，从这个角度讲中国旅游市场的细分市场空间仍然非常大。
“旅游”实际上是“人”的搬运，并由此形成“消费搬运”。
以“消费搬运”为依托形成人的流动和工作日进城上班，周末、节假日面向整个非居住中心区即反方向人流结构形成了中国最大的“内需消费集散结构”与“城市聚集结构的反向结构”，这个“反向结构”就是旅游地产的核心依据。
4、旅游结构的主要特点是吸引核及由此形成的产业聚集旅游结构的主要特点是吸引核。
正如一定要去黄山，因为有种说法叫黄山归来不看山。
一定要去长城，因为“不到长城非好汉”。
通过“吸引核”形成游客的大量“搬运”，从而形成游客聚集，由游客聚集形成消费聚集。
从5万的游客量形成的消费产值到30万、50万甚至100万的游客量消费支出形成巨大的“休闲和旅游消费产值”，这种巨大的消费产值容易形成旅游产业链的进一步延伸，从而形成泛旅游产业聚集。
所以一个“吸引核”会形成大规模的人流聚集，从而形成产业聚集，产业聚集能创造出巨大的就业，而这种以服务业为核心的旅游休闲就业能力远远超过高技术产业和普通工业产业。
这种以服务型业态形成的就业所带动的城镇化叫做“旅游引导的新型城镇化”。
5、旅游综合体是单一开发到综合开发的过渡绿维创景根据多年的实践经验总结出旅游引导的新型城镇化模式，具体模式可以分为七种：旅游中心城市（旅游大中型城市及旅游集散中心城市）、休闲卫星城（大城市周边休闲聚集城镇）、旅游小城（旅游小城及较大的旅游中心镇）、旅游小镇（较小旅游中心镇与旅游建制镇）、旅游综合体（非建制产居一体化）、旅游休闲度假区（产业区）、旅游新型农村社区（产居一体社区）。
一般把300亩到3000亩之间的项目叫旅游综合体，超过3000亩的叫“旅游综合区域”。
旅游综合体以泛旅游产业的整合为根本支撑、以休闲化消费的聚集为核心动力、以设施和配套的配置为重要基础、以服务和管理的创新为基本保障的综合开发模式。
综合体既是景区，又是旅游商业区，还是旅游酒店区，它由旅游带来的居住形成了住宅居住的第一居所、第二居所，甚至养老居所和养生居所等。
旅游综合体可以简单的概括为：从单一开发到综合开发，从传统住宅开发到综合产业地产开发的过渡。
6、旅游综合体复合业态的地产模式旅游综合体的地产架构主要包括三个方面：第一，休闲商业地产。
包括商铺、商街、商场等。
第二，度假酒店地产。
包括：酒店、客栈、公寓等。
第三，休闲住宅地产。
包括第一居所、第二居所、第三居所、养老居所等。
这三个方面整合在一起形成的综合复合业态的地产模式。
然而这恰恰是旅游综合体间经常出现的、复杂的但是满足多样性需求的一种模式。
7、旅游综合体发展的核心架构从土地开发到公共设施建设、休闲项目的经营、房地产产品的运营，实际上形成了土地开发运营、旅游休闲的服务运营、房地产产品销售经营三个层次的整合。
这三个层次形成了土地开发的一级利益、旅游休闲的经营现金流的服务盈利和房地产开发的地产产品三种盈利结构的整合。
它很适合资本市场所需要的持续现金流与快速回报的混搭结构。
由此基于综合开发模式下的综合体的核心是：核心吸引中心、休闲聚集中心、居民居住中心和一二三类以及养老养生型的多样化居住中心，这实际上才构成了旅游综合体发展的核心机构。
8、不同层次的细分市场与不同业态形成休闲小镇的综合架构休闲小镇是以街区为核心，通过商业街区聚集形成以小镇本身为旅游吸引核、旅游休闲目的地、旅游居住结构和旅游商业结构的一个载体。
休闲小镇的架构主要可以分为：风貌吸引力、广场吸引核、餐饮吸引与聚集、酒吧与夜间聚集、创意客栈聚集、创意工坊街区、娱乐游乐街区、商业房地产、就业与本地居民第一居所、大城市与周末居住第二居所、度假居住或第三所、养老居住等。
休闲小镇是以不同层次的细分市场和不同的产品业态相呼应的综合结构。
例如西安大雁塔北广场每天晚上能够聚集5-10万人，巨大人气聚集能提升整个大雁塔北广场商气，并由此形成区域整合带动区域综合开发。
未来十年旅游地产发展过去的数年间，旅游地产项目在全国的很多区域都呈蓬勃发展的良好态势，越来越多的房地产开发企业，非房地产开发企业都进入到了旅游地产的投资和开发的热潮中来，可谓是一上来的势头非常好。
经过这几年的发展，又到了一个继续深化的关键时刻。
深化的方向对了，措施对了，策略对了，可能我们的这个行业会迎来黄金的十年。
投资趋势：迁移潮带来的旅游地产机会面向2014年乃至2010年代中期和后期，我们该如何思考这个行业。
我认为第一个问题就要从房地产行业投资的趋势谈起。
未来房地产行业投什么？这个问题不想清楚，旅游地产在整个房地产行业的发展格局就不会清楚，当你面对无数个产品可以进行投资的时候，你就会错失方向。
第一，住宅。
我认为未来的3至5年，仍然是住宅房地产发展的重要机遇期。
其中理由不言而喻。
第二，城市综合体。
过去的10年是城市综合体大力发展的10年，但未来，城市综合体将成为一片红海。
原因是城市综合体是和整个城市的发展紧密结合在一起的，过去的10年绝大多数城市的框架都已拉开，格局正在初步形成，一些超大城市还会形成若干个社区商业中心，副中心等等，但大多数的2-4线城市，可能只有一个市级商业中心，一个副中心，加一些社区商业，这样的格局已经或正在形成，这些商业中心中绝大多数都是靠城市综合体发展起来的。
未来，我们城市综合体发展的空间正在变得有限，突出表现的是一些城市商业体量迅速扩张，消化周期拉长，同质化现象普遍存在。
第三，休闲旅游度假地产。
我认为，方兴未艾，潜力巨大。
一是旅游地产的发展是房地产行业发展的必然趋势。
经历过住宅，商业，城市综合体，其本质属于传统地产。
传统地产经过近20年的发展，需要创新和转型，所以新的主题地产现是行业发展的必然趋势，而旅游地产将是最重要的主题地产之一，从现在到未来，我们将迎来旅游地产时代，这是一个不可逆转的大趋势和大格局。
二是旅游地产是生活方式的升级。
旅游度假产业是我们国家大力发展的重点产业，也符合消费升级这样的大趋势，旅游度假不仅仅是消费产品的升级，更重要的是生活方式的升级，而生活方式的升级比起消费品的升级更具有持久性。
深层次原因还有很多，限于篇幅我就不展开了。
思考旅游地产这个行业，我们还可以有另外一个视角，那就是环境所造成的迁移和迁居。
过去，中国人因为户籍概念以及长期所形成的大城市福利等因素，造成人们在城市之间的迁徙很少，特别是大城市的人们要离开所在的城市还是比较少的。
但由于最近几年，全国很多城市的雾霾，异常气候等问题已经给人们的生产和生活方式带来极大的考验。
我个人估计，在未来的5-10年间，中国的大城市将迎来一拨迁移和迁居的热潮。
未来的迁移和迁居会呈现出和以往不同的特点：一是工作还在原来城市，而生活和家庭可能趋向于那些环境好的区域和城市。
二是工作、生活和家庭都同步实现迁移，那些环境好，产业发展比较好的区域和城市将在未来的时间里迎来重大的发展机遇。
三是需要从全球区域看我们的迁移和迁居。
从这个视角去思考旅游地产，我们会发现第一、第二居所正在融合和模糊，原来旅游地产产品是作为生活方式的有效补充进而会演化为生活中的不可或缺的一部分。
这是一个大的趋势。
评估模式：精准掌握消费者先说一下现状。
总体来看，旅游地产有以下特点值得关注：1、总体供应量很大。
特别是在一些重点区域，比如海南，云南，四川，山东，环渤海等，但真正成功的旅游地产项目目前来看还不太多。
2、呈现一窝蜂的情况。
不仅仅是全国性的旅游目的地开发旅游地产，主要中心城市开始开发旅游地产，连一些三线、四线城市都开始搞旅游地产；3、创新乏力，同质化现象明显。
突出表现在旅游资源的整合不够，标志性资源引入不够，差异化不明显，一些项目出现建设规模和所在城市发展不经济，不可持续发展。
如果说过去十年是旅游地产的跑马圈地时代，站在今天的时候，我们需要迎接新旅游地产时代的到来。
深入思考旅游地产，第一个思考模式的重大转变就是我们要从过去的先思考产品，到“以终为始”，从思考需求入手，去思考我们整个行业的发展。
在营销学上，需求等于市场。
这里多说一句，我们为什么关注电商和商业地产之间的竞争，并且如临大敌？我曾经在几个场合都讲过这个问题，电商的本质是数据，数据背后是消费者，是需求。
电商之所以给我们带来如此大的压力，归根到底，就是他精准的掌握了消费者。
未来的地产竞争，未来的旅游地产的竞争，谁掌握了消费者，谁就能在这场竞争中获胜。
可以这么说，需求决定旅游地产的未来。
从需求看旅游地产，第一个重大的问题就是“两个市场”的问题。
这个问题是做旅游地产的首要和基础性问题。
两个市场，就是我们的旅游地产一直会存在两个不同的细分市场，一个就是旅游产业市场，一个就是房地产市场，或者更准确的说，就是可销售物业的市场。