关于规范农村集体土地使用权流转的几点思考
关于农村土地流转存在的问题及对策建议
关于农村土地流转存在的问题及对策建议农村土地流转是指农村集体经济组织将土地使用权从农民手中转让给农业企业或个人使用。
这一制度的实施可以提高农村土地资源的利用效率，促进农业产业的发展，但在实践过程中也出现了一些问题。
首先，农村土地流转存在土地流转价格不合理的问题。
由于信息不对称和农民权益保护意识薄弱，一些地方政府和农业企业往往以低价收购农民的土地使用权，导致农民收入低廉，难以维持生计。
这种不合理的价格支付方式会造成土地资源的流失和农民的不满，可能引发农村社会稳定问题。
其次，农村土地流转存在资源利用不均衡的问题。
由于农民流转土地的动力主要来自贫困和就业压力，大部分流转土地的农民是缺乏技术和资金支持的贫困农民。
这些农民对土地的再利用能力有限，可能会导致土地资源的闲置和浪费。
再次，农村土地流转存在土地承包关系不清的问题。
一些地方政府在土地流转过程中未能妥善处理好农民的土地承包关系，导致农民的土地承包权被侵犯或无法得到保障。
这种情况将引发农民对土地流转的抵触情绪，影响土地流转的顺利进行。
针对以上问题，我提出以下对策建议：首先，完善农村土地流转价格形成机制。
加强对农村土地市场信息的搜集和发布，提高农民对土地流转价格的透明度。
进一步加强农民的权益保护，确保他们能够获得合理的土地流转价格。
其次，加强农村土地流转的监管和管理。
建立健全农村土地流转的登记制度，确保农民的土地承包权得到保护。
合理规划和管理农村土地资源，避免因土地流转导致的资源闲置和浪费。
再次，加强农民的培训和技术支持。
通过开展职业培训和推广农业技术，提高农民的土地管理和利用能力，增强其参与土地流转的能力和主动性。
最后，加强农村土地流转的宣传和教育。
通过开展宣传教育活动，提高农民对土地流转的认识和理解，增强他们对土地流转的支持和参与意愿。
总之，农村土地流转在促进农业产业发展和提高农民收入方面具有重要作用，但也面临一些问题。
只有加强监管和管理，保护农民权益，提高农民的技术和资金支持水平，才能实现农村土地流转的良性循环和可持续发展。
农村集体土地使用权流转之思考
农村集体土地使用权流转之思考摘要：本文结合我国农村集体土地使用权现实存在的问题，有针对性地提出了建立健全农村集体土地流转制度建议：建立、健全集体土地使用权流转市场价格和约束机制、强化政府的管理职能、建立完善的土地使用权流转市场、做好集体土地产权管理、严格管理利益分配、加大农村集体建设用地审批力度，使农村集体土地依法、有序、健康地流转。
关键词：土地流转；农业；建议土地作为农业发展的生产要素，既是资源也是资产，具有商品性，土地使用权流动成为必然。
土地使用权只有流动起米才能实现最优配置，只有进入市场才能产生交换价值。
长期以米，我国的农村土地，除由法律规定属于同家所有的以外，都属于农村集体所有。
改革开放以米，农村集体土地使用权进入市场流转后，在社会经济活动中发挥了巨大作用，但随之也产生了一些矛盾与问题。
如何建立和完善农村集体土地使用权流转制度，成为当前需要从法律、政策和制度上加以研究、探讨的问题。
一、农村集体土地使用权流转的主要内涵与意义农村集体土地使用权的流转，是指土地经营权人在土地承包经营期限内依照约定或法律规定将部分或全部土地经营权有偿或无偿转包、转让给他人行使的权利。
农村集体土地使用权流转的重要意义主要体现在两方面。
首先是市场经济发展和社会发展的需求，是土地资源的合理配置与潜在价值的具体体现。
其次，农村集体土地使用权的流转将促进农业规模经营，提高农业生产力水平，降低生产成木。
实行农村集体土地使川权流转，农民在自愿的前提下，根据自身具体情况和利益，将土地转社、转租出去，使土地的适度集中和规模经营得以实现。
部分农户可以从事第二、三产业，有能力大面积经营土地的农户可以规模化经营，有利于土地的优化配置，提高农户对土地投资的积极性，进而形成土地收益效应。
二、集体土地使用权流转中存在的问题1、所有权的界定不明晰。
法律规定，集体所有制的土地所有权归农村集体所有，承包经营权归农民家庭所有，但在土地承包经营过程中，土地承包要靠承包合同来约定，因此具有不确定性。
农村集体建设用地使用权流转的调研与思考
、
当前农 村集体建设用 地使用权流转 的基本情 况
推 进 农 村 集 体 建 设 用 地 使 用 权 流 转 问 题 的探 讨 最 早 始 于 ２ 纪 ９ 年 代 。 ９ ５年 湖 州 市 开 始 推 行 农 村 集 体 建 设 用 地 使 ０世 ０ １９ 用权流转试点工作。其后 ， 湖 、 芜 苏州 、 广东 等省市也先后启动 该项试点工作 ， 为制 定 和 完善 相关 政 策 措 施 提 供 了 较 好 的 经 验 借鉴。２ ０ ０ ８年 ， 的十七届 ｊ 中全会通过 《 党 中共 中央关 于推进 农村改革 发展若干重 大问题 的决定 》 中明确提 出“ 在土 地利用 规划确定的城镇建设用 地范围外 ， 经批准 占用农 村集 体土地建 设非公益性项 目， 允许农 民依 法通 过多种方式参 与开发经营并 保障农民合法权益” ，在制度 和政策层面确定 了推进 农村集体 建设用地使用权流转的基本框架。 （ ） 国 部 分 地 区 的 调 研 情 况 一 全 为深入 了解 当前我 国农 村集体 建设用 地使 用权流转 的基 本情况 ， 国土资源部全球 资源 战略研究开放实验 室分别选取 了 在农村 集体 建设用 地使 用权 流转方 面具有 代表 性 的北京 、 江 苏、 广东 、 湖南 、 四川等地 区进行 了调研 。这些地 区在推进农村 集体建设用地 使用权流转过 程中呈现 出的特点 、 问题 、 规律 ， 即 带有普遍性 ， 具有前瞻性 ， 入把握这些 地 区的农村集 体建 也 深 设 用 地 使 用 权 流 转 的 发 展 情 况 、 革 模 式 ， 时 总 结 相 关 改 革 改 及
成 果 、 验 教 训 ， 疑 有 利 于 更 好 地 把 握 我 国 农 村 集 体 建 设 用 经 无 地使 用权流转的发展方 向。从 调研情况来看 ， 这些地区主要呈 现出以下 特点 ： １ 期 改 革 基 础 较 好 。这 些 省 市 均 为 我 国 改 革 开 放 的 前 沿 ． 前 阵地 。改革开放 以来 ， 制度变革所 引发 的激 励作 用极大地推动 了这 些地 区的经济发 展 ，使 土地价值 得以在短 时间 内迅 速增 值， 致使一些地 区农 村集体建设用地使用权 “ 地下流转 ” 现象时 有发 生 ， 形成 了“ 并 数量较 多 、 面积有 限 、 象普遍 、 现 管理 困难 ” 的特 点 。 与 此 同 时 ，地 下 流转 ” 象 的 产 生 也 为 这些 地 区 探 索 “ 现 适合 我 国国情的农村 集体建设 用地使 用权流转模 式提供 了丰 富的实践经验 。 ２相 关政 策 基 本 到 位 。 年 来 ， 着 我 国土 地 管 理 制 度 的 日 ． 近 随 趋完 善 ， 各级地方 政府 的积极 引导 和有力推 动下 ， 在 农村 集体 建设 用地使用权 流转 已开始逐 步纳入 法制化 、规范化发展 轨 道， 相继形成 了一些 较为适应地方实 际和区域发 展需要 的制度 规范 。 此次调研情况看 ， 从 上述 省 市 均 在 本 辖 区 内 制订 了完 整 、 统一 、 规范 的农村集 体建设 用地使用 权流转管 理办法 ， 并结合 地 区 自身实际 ， 就土 地流转的用途 、 范围 、 方式 、 限 、 年 程序 、 收 益等进行 了详 细规 定 ， 明确 了出让 、 出租 、 转让 、 转租 、 作价 出资 （ 入股 ） 等具体流转方式 ， 在政策层面为实现农村 集体 建设 用地 与 城 市 国有 土 地 “ 地 、 同 同价 、 权 ” 定 了制 度 基 础 。 同 奠 ３启 动 有 形 市场 建 设 。 虽 然 目前 相 关 改 革 工 作 尚 处 于 起 步 ． 阶段 ， 述 省 市 已开 始探 索 建 立 适 合 地 区发 展 情 况 的农 村 集体 上 建 设 用 地 使 用 权 流 转 模 式 。其 中 ， 成都 已分 别建 立 了 城 市 国 有 土地交易市场 和农村集体建设用地 交易市场 ； 长沙 已正式 建立 了城 乡统 一土地交易市场 ； 其他省市也开始通过 土地 市场模式 就农 村集 体建设用地 使用权 流转“ 同地 、 同价 、 同权” 问题进行 试点 。 但是 ， 从总体上看 ， 农村集体建设用地和城市 国有土地 目 前仍未在 实质 上纳入统一市场交易体 系当中 ， 相关工作仍 有待 进一步加强 。 （ ） 京 市 的 调 研 情 况 二 北
关于农村集体土地流转的法律思考
法律思考》2023-10-30•农村集体土地流转概述•农村集体土地流转的法律规定•农村集体土地流转中的法律问题•对农村集体土地流转的法律建议•案例分析目•研究结论与展望录01农村集体土地流转概述定义农村集体土地流转是指农村集体经济组织依法将其所有的土地使用权、承包经营权、收益权等通过出租、转让、入股等方式流转给其他经济组织或个人使用的行为。
分类根据流转主体的不同，农村集体土地流转可分为集体经济组织流转和农户流转两种形式；根据流转方式的不同，可分为出租、转让、入股等几种形式。
定义与分类自改革开放以来，我国农村集体土地流转经历了从禁止流转到允许流转、从自发流转到规范化流转的演变过程。
近年来，随着城市化进程的加快，农村集体土地流转规模逐渐扩大，成为促进农村经济发展的重要手段。
历史发展目前，我国农村集体土地流转市场活跃，流转主体多元化，流转形式多样化，但仍存在一些问题，如土地利用效率不高、流转程序不规范、权益保障难等。
现状历史发展与现状集体土地流转的意义通过集体土地流转，可以盘活农村闲置土地资源，提高土地利用效率，促进农村产业集聚和经济发展。
促进农村经济发展增加农民收入推进城乡一体化保障农民权益集体土地流转可以增加农民的非农收入，提高农民的生活水平。
集体土地流转可以促进城乡一体化发展，推动城市资本和技术向农村转移，优化城乡资源配置。
通过规范的集体土地流转程序，可以保障农民的土地权益，防止侵权行为的发生。
02农村集体土地流转的法律规定相关法律法规概述《土地管理法》和《农村土地承包法》等法律法规对农村集体土地流转做出了规定。
农村集体土地流转是指农村集体土地所有权或使用权在一定期限内由其他主体享有或行使的行为。
农村集体土地流转应当遵循平等、自愿、合法、有偿的原则。
流转程序与形式农村集体土地流转的主要形式包括转让、出租、抵押和入股等。
在流转过程中，应当遵守相关法律法规的规定，采取合理的流转形式，确保流转过程的合法性和规范性。
关于农村土地流转问题的思考
目前 。 村土地承 包权 的流转 一般限于 特定 的农村集 体 农 组织 内部 。 文件规 定 “ 地承 包方 案 以及土 地发 包给 本集 体 土 以 外 的单 位或 者 个 人承 包 ， 当经 本集 体 村 民 会议 ２ ３以 应 ／ 上 成 员或 者 ２３以 上村 民 代 表 同意 。 可见 ， ／ ” 非本 集 体经 济 组 织成 员受 让集 体土 地承 包经 营权 被作 为例 外受 到 了严格 限制 。 种 受 让 主体 身份 限 制造 成 土地 承 包 权 流转 的封 闭 这 性， 土地 承包 权 无法按 照市 场方 式 自 由转 让 ， 土地 资源 的 对 合理配 置形 成了障 碍 。
工作研究
《 现代农业科技）０９ ２０ 年第 ８ 期
关 于农 村土 地流 转 问题 的 思考
胡建萍
（ 南省 鹿 邑县 农 业局 农 经 站 ， 南 鹿 邑 ４ ７ ０ ） 河 河 ７ ２ ０
摘 要 对 土地 流转 的情况进 行 了研 究和分析 ， 并在 此基 础上提 出加 快农 村 土地流 转的 对策措 施 。 关键词 农村 ； 土地 流转 ； 问题 ； 建议 中图分 类号 Ｆ ２ ． ３ １１ 文献标 识码 Ａ 文 章编 号 １０ —５ ３ （０ ９ Ｏ — ２ ８ １ ０ ７ ７ ９ ２ ０ ）８ ０ ５ 一Ｏ
当 前侵 害农 民 土地 流 转权 的现 象 较 多 ， 些集 体 组织 有
３ ． 有 效 发挥 政 府 和 村 集体 的职 能 。 ．３ ２ 一是 政 府要 对 土 地
以土地 规模经 营 为借 口 ， 以所 谓 “ 反租 倒包 ” 等花 样 ， 低价 以 强 行 “ 用” 户承 包地 ， 租 农 在流 转过 程 中与 民争利 ， 或者 随意
农村土地产权制度几点思考
农村土地产权制度的几点思考摘要：农村土地产权制度是国家土地产权制度的重要组成部分，也是我国农村土地制度的基础与核心。
本文从赋予农户土地产权，建立土地使用权流转机制，健全农地管理制度体系，加强农业立法工作四个方面浅谈农村土地产权制度的几点思考。
关键词：农村土地制度农村土地产权制度一般是指农村集体土地所有权及其派生出来的集体土地使用权和其他土地权利形成的相关制度，是国家土地产权制度的重要组成部分，也是我国农村土地制度的基础与核心。
本文从赋予农户土地产权，建立土地使用权流转机制，健全农地管理制度体系，加强农业立法工作四个方面浅谈农村土地产权制度的几点思考。
一、赋予农户独立的土地产权。
土地产权是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，包括土地所有权及与其相联系的和相对独立的各种权利，如占有权、使用权、收益权、处置权等。
1.赋予农民长久而有保障的土地占有权。
土地占有期限长短，是影响地权制度稳定性的一个重要因素。
无论是在公有制还是私有制下，各国一般都把延长土地租用期限作为完善地权制度的一项重要内容。
澳大利亚、新加坡、吉尔吉斯斯坦等国家公有土地利用比较有效，很重要的一个原因就是它们都不同程度地采取了土地的长久性租用制。
为了使农民形成稳定的投资预期，我国也应该赋予农民对土地长久的占有权。
这样做，可以彻底消除农民的顾虑，大大提高农民长期投资的积极性。
2.完善农民对土地的使用权。
在保证国家合同订购和完成集体提留的前提下，允许农户在自己承包的土地上，根据市场的需要,自主经营，农户可以自己决定生产什么、生产多少和怎样生产。
任何组织和个人都不得干预。
同时，在租用期内农户还应有优化土地配置、提高土地产出价值的权利。
但是农户无权自行将农用土地转化为非农用地。
3. 保证农民对土地的收益权。
这包括两方面内容:一方面，农民必须从出售土地产品中得到其应得到的利益，其前提条件是农民必须有农产品价格的定价权。
另一方面，农户应得到其使用土地后因投入资本和劳动而增加了的土地改良价值，这应当在承包地调整或转包时，得到应有的补偿。
农村集体建设用地使用权流转的法律思考
定 ： 任 何单 位 和个 人进 行建 设 ， “ 需要 使 用 土 地 的 ，
必 须依 法 申请 使 用 国有 土 地 。但 是 ， 办 乡镇 企 兴
地 所产 生 的矛盾 日益 尖锐 。但 出于 维 护 城 市土 地 归 国家所 有 的宪 法原 则 ， 保 我 国宪法 第 １ 确 ０条 规
定 的两种 土地 所有 制 的界 限 不 因城 市外 延 的扩 展 而 被打破 ， 以及 为 保 证 国家 掌 握 建 设 用 地 供 应 主
渠 道之 目的 ， 物 权 法 》 没有 采 纳 一 些 学 者 从 所 《 并 有权 平等 出发 而 提 出 的 ， 立 对 国有 土地 与农 民 建
现 行 的 以土 地所 有权 双 轨 制为 依 据 的建 设 用 地 使用 权双 轨制 ， 实践 中遭 到 农 民 的抵 制 ， 在 由征
使用 权可 以依 照 法 律 的规 定 转 让 。 该 款 中 的 “ ” 土
地使 用权 ” 包 括 农 村 集 体 土地 使 用权 。农 村 集 也 体 建 设 用 地 使 用 权 作 为 集 体 土 地 使 用 权 中 的 一 种 ， 所 当然 “ 以依 照法 律 的规定 转让 ” 理 可 。 而《 地管 理 法》 集体 建设 用地 使 用权 的流 土 对 转 在 原则 上是 限制 的 。《 地 管 理 法 》 ４ 土 第 ３条 规
态管理 为指 导 ， 以城 乡 二 元 经 济结 构 为 基 础 制 定 的 ， 背 了工业 化 与 城 市 化发 展 应 有 的 城 乡 文 明 违
施 和公 益事业 建 设经 依 法批 准使 用 农 民集体 所 有 的土 地 的除外 。 该款 立法 意 图是 将 建设 用 地使 用 ”
关于农村集体建设用地使用权流转思考
关于农村集体建设用地使用权流转的思考摘要：关于农村集体建设用地使用权流转的讨论由来己久，面对农村集体建设用地大量流转的事实，继续讨论是否开展农村集体建设用地使用权流转显然是不合时宜的，既然流转市场己经存在，问题的焦点就应该是弄清流转中存在着什么问题，以及如何规范流转行为，促进市场的良性发展。
对于农村集体建设用地使用权流转，各地也做了一些积极的探索，本文从进一步规范集体建设用地流转中存在的问题和解决的措施方面作一些初步的探讨。
关键词：农村集体土地使用权流转土地作为一种生产要素，只有合理流动，才能提高使用效益，也只有合理流动才能真正体现土地生产要素的性质，所以土地流转是必然的趋势。
所谓农村集体土地流转，其实质就是农村集体建设用地使用权的流转。
一、农村集体土地使用权流转的主要内涵首先，农村土地流转的首要前提就是要明晰所有权归属，界定土地使用主体的权利范围，使土地流转在法律上得到保障。
如果产权不明晰，市场机制就无法正常运作。
在现实生活中，因产权主体不明、权利不全，造成土地流转过程中土地收益流失；或因承包权不稳定、使用权不完全，致使土地流转困难等问题，都与产权关系不明晰关联很大。
因此，我国的土地流转，流转的只能是使用权，不能是所有权。
其次，农村集体建设用地流转必须严格控制在国土资源部明确的流转框架范围内：1、集体建设用地流转必须符合土地总体利用规划，不符合规划的土地不能流转。
2、集体建设用地流转必须是经过依法批准、依法取得的土地，违法用地不能流转。
3、如果在流转当中需要把农用地变成建设用地，必须依法办理农用地转用审批手续。
4、依法允许转让的集体建设用地，必须按一定的程序报县以上国土资源部门批准。
二、集体建设用地流转中存在的问题1、法律法规不够完善。
《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
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中共济南市委党校学报 3/2011关于规范农村集体土地使用权流转的几点思考祁桂华摘要:农村集体土地使用权流转,加快了农业结构调整和城镇化步伐,提升了农业科技水平,推动了土地规模经营,促进了农村经济的发展。
在农村集体土地使用权流转过程中也暴露出一些问题,如认识不统一,政策不完善;法律不完备,机制不健全;合同不科学,流转不规范;政府越位普遍,农民权益受侵等。
规范农村集体土地使用权流转,必须加快建立、健全集体土地使用权流转的体制机制;有效发挥政府在集体土地流转中的管理职能;将集体建设用地流转纳入统一、有序、公开的市场管理轨道;做好集体土地产权管理工作;对流转土地给予合理补偿,保护农民的切身利益。
关键词:规范;农村集体土地;使用权;流转作者简介:祁桂华,济南市国土资源局经济师(邮政编码 250102)中图分类号:F301 3 文献标识码:A 文章编号:1672-6359(2011)03-0037-04土地作为一种生产要素,只有优化配置、合理流动,才能提高使用效益,真正体现土地生产要素的价值。
集体土地使用权的流转,是社会经济发展的必然趋势,建立、完善和创新农村集体土地的流转机制,不仅是增加农民收入、合理配置土地资源适应市场经济的需要,也是贯彻十七届三中、五中全会精神、发展现代农业的必然要求。
一、农村集体土地使用权合理流转的意义一是加快农业结构调整的现实需要。
不可否认,农村家庭联产承包责任制,在很大程度上调动了农民种田的积极性,促进了农村土地的小规模经营。
但是,从实现农业现代化的目标看,一家一户种田,不仅阻碍了现代化生产方式的利用,而且具有很大的盲目性和被动性。
农村土地流转是实际土地使用权的再分配和优化过程,它有利于使那些劳动力紧张的农户或从事二、三产业的农户,在保留其承包权的前提下,将土地使用权流转出去,让种田大户去专门集中经营土地。
集体土地使用权流转后,农业经营的主体发生变化,集体土地主要向专业大户、农业企业、农村专业合作组织等集中,由他们按照市场原则组织生产,使集体土地资源从低效益的粮棉油生产转向高效益的名特优产品生产,对农业结构调整起到了积极的促进作用。
二是加快城镇化步伐的有效途径。
从农业国转变为工业国是我国产业发展的一个目标,降低农业人口比例,加快城镇化进程,是我国农业工作中的一个重点,土地承包经营权作为我国农民的一项重要的财产权,如果限制其自由流转,则会将农民束缚在土地上,即使有更好的出路,他们也会担心对土地的处置问题。
此外,还易导致土地抛荒的现象,只有将土地承包经营权作为农民实实在在的资本,允许其自由流转,使农民更好地利用这一资本放心地进城务工,在城镇安家落户,从而也有利于加快我国城镇化的进程。
三是提升农业科技水平的重要举措。
集体土地使用权的流转,为科技兴农战略的深入实施创造了条件,使一大批先进、适用的农业新技术、新成果、新品种得以推广应用,走完了农业科技推广到田的 最后一公里 ,使农产品品牌优势进一步凸显,科技含量进一步提升,知名度和市场竞争力也得到进一步增强。
同时,依托农业龙头企业和农产品基地,各类专业技术人才的引进步伐不断加快,从而有效地提高了农业科技水平。
四是促进农业规模经营的客观需要。
通过土地使用权流转,建立起有偿的农地使用权流转市场,让土地向一些有种田技术、经营有方、愿意继续扩大经营规模的大户集中,才能发展适度规模经营。
集体土地流转还满足了有技术特长、有资金实力、有经营能力的专业大户、工商业主、经营能人集约经营集体土地的愿望。
通过集体土地流转,使承包经营权向大户、农业企业集聚,形成连片专业规模经营,克服了小规模家庭经营的局限性,从而有序地引导农户与市场接轨,走向专业化、商品化、现代化。
同时,随着 公司+合作社+基地+农户 等一系列行之有效的农业经营模式的推广,各类农业合作组织、农业行业协会也如雨后春笋般的建立起来,农业组织化程度也大大提高,推广现代农业耕作方式从而提高农业综合生产力。
五是加速农村劳动力转移的必然要求。
农村中人地关系紧张在实行了家庭联产承包责任制后凸显出来,土地逐渐失去作为生产资料的功能,成为对农民的 最后的保障 ,由此产生了大量的剩余劳动力。
如能建立起农地使用权流转市场,让农民从市场上有偿地转让土地使用权,就能够解放农民,使那些无心从事农业经营的农民更好的利用这一资本放心地进城务工,在城镇安家落户,从而加快我国城镇化进程。
因此,集体土地使用权的流转,使农村劳动力持续稳定地向非农产业转移提供了可能,越来越多的农民转让集体土地使用权,实现了就业转移,拓宽了农民增收渠道。
集体土地使用权的流转使农民获得了一笔比较可观的租金,农民获得了比自己经营还要高的转让费。
同时,集体土地流转后,不少农民转化为产业工人,使众多农民不出家门就找到了就业渠道,获得了转让费和劳动工资的双份收入。
六是有效激活土地要素新市场的重要途径。
农民贫穷在一定意义上说是因为其缺乏必要可自由支配的生产资料。
虽然我国实行了家庭联产承包责任制,农民拥有了土地使用权,但农民作为弱势群体,对土地没有完全的处置权和收益权,使得土地不能作为生产要素进行有序流动。
土地经营权流转交易中心通过健全全市、镇乡两级土地流转有形市场,开展土地流转信息发布、资质审查、价格评估、合同签订及鉴证、利益关系协调,健全交易规则、开展纠纷仲裁,形成土地承包经营权公平、公开、公正交易的市场环境,正好搭建了土地进入市场交易的新平台和直通桥,使土地由 死物品 变为 活资本 ,从而使土地资本流动起来并能够升值。
因此,土地流转交易中心的成立标志着我市土地要素新市场的形成,多种流转形式可供农民自由选择,有利于提高农民土地的要素价值,维护了农民的根本利益。
二、农村集体土地管理制度下土地流转工作存在的主要问题农村集体土地流转作为集体土地经营制度的一种行之有效的实现形式,从整体上看发展方向是正确的,基本做法是符合法律法规及文件精神的。
实践同时证明它有效地提高了土地的经济效益,促进了农村生产力的发展,是我国农业向现代化和规模化发展的必然趋势。
同时,作为一种新生事物,农村集体土地流转在实际运作中还存在以下几个方面问题:1 认识不统一,政策不完善实践证明,认识问题是目前制约农村土地使用权流转的首要问题。
一方面,农民具有很强的恋地情结。
由于长期以来形成的对土地的依附性,一些农民想将集体土地的使用权进行流转而又心有疑虑,害怕彻底失去土地,当其外出打工或无力经营时,往往选择私下协商代耕,临时性转包,甚至干脆撂荒,也不愿意放弃土地使用权,让其流转,相当部分农民把土地作为在其他行业混不下去时的一种退路。
另一方面,有的部门对土地使用权流转的必要性认识不足,不支持,不引导,任其发展;规范工作缺乏主动性、超前性,缺乏必要的行政引导。
政策法规不健全、不完善、不配套,无章可循,导致一些地方出现政策违规现象,制约着集体土地的流转。
2 法律不完备,机制不健全虽然农村土地使用权流转已成为农村经济发展中的一种普遍现象,但土地流转无论有形还是无形市场都尚未形成,转出、转入之间缺乏足够的信息联系,阻碍着土地流转在更大的范围和更高的层次上进行。
转包费、转让费、租赁费缺乏科学依据,大部分地区尚未形成统一规范的土地流转市场,流转信息传播渠道不畅。
往往有转出土地意向的农户找不到合适的买方,而需要土地的人又找不到中意的流转户,从而影响了土地的合理流动和优化配置。
尽管政策和法规赋予了农业主管部门对农村集体土地的管理职能,但职责并不明确,无法更好地行使监督管理职责。
同时,由于土地本身涉及到国土、农业、林业、水利等众多职能部门,而这些部门又各有各的法律和政策,使得土地流转部门之间出现法律、政策相互制约、互相推诿在所难免。
土地、荒山、水面、林地等的流转包租,需要哪些部门审批,办理何种手续才具有合法性、权威性,承包者和包租者都不清楚。
机制不健全,管理不顺,导致了土地使用权流转实践中的自发性和强制性同时并存。
由于工作不到位,指导乏力,致使部分乡政府和村民集体经济组织对土地流转听之任之,放任自流,完全处于一种自发状态,流转主要在农户之间自发地进行。
与此相反,一些地方乡政府和村社集体经济组织,出于调整产业结构,扩大生产规模而急于求成,不尊重农民的意愿,随意收回农民的集体土地,进行重新转让、出租或集体统一经营,扮演了土地流转的主导者角色,强制性推动了集体土地的流转。
3 合同不科学,流转不规范目前农村土地使用权流转合同不科学、不完善的现象相当突出,合同内容没有统一和规范。
据调查,农村集体土地流转无约定或只有口头约定合同的占到了60%以上,签订合同但并未经合同管理机构审查鉴证的占1/4,也就是说,没有法律效率的无效合同几乎占到土地流转合同的近90%。
此外还有一些地方的土地流转合同业主与农户之间的责、权、利关系都没有明确的规定,也无违约责任和保障条款,没有充分考虑今后市场变化的因素。
有的合同没有明确业主的生产共同费的负担主体和业主所进行的临时建筑物将来复耕费用的负担主体,有的合同甚至与现行的法律、法规、政策相违背。
并且,大多数的合同在租金、生产性、公益性投入、基础设施投入、国家税费调整等重大问题上都缺乏长远考虑,留下了许多隐患。
与之相关联,集体土地流转行为也不规范。
一方面是流转的程序不规范。
不通过村社集体经济组织确认便私自转让租赁土地者有之,不通过村民大会或村民代表大会讨论通过便将集体的 四荒地 与机动地转出去的村集体经济组织亦有之。
另一方面是流转的主体不规范。
在一些地方,业主不是与农村集体经济组织、农户等农村土地经营者、使用权拥有者签订协议,而是与乡镇政府或县级某部门签订协议,与农村土地集体所有制及相关的法律、政策相违背。
4 政府越位普遍,农民权益受侵农民获得了集体土地使用权,拥有对集体土地自主经营的权利及其相关利益。
而现实是,由于一些外来企业不愿与农民打交道,乡镇政府急于招商引资,不经农户同意擅自与业主签订土地包租、转让合同,并代企业先行垫付土地租金等费用;还有一些村社以集体的名义随意终止承包合同,无偿收回或强迫农民转让、出租承包地,从而使承包农户的土地经营权、使用权无形中被基层政府剥夺了。
同时,农民的经济利益也缺乏可靠保障。
在农村,土地具有社会保障和就业功能,一些外来业主开发、租赁农民集体的土地,出于自身经济利益的预期,对农户和集体土地收益的补偿绝大多数都采取一年一给付的办法,由于农业的自然风险尤其是市场风险很大,业主一旦经营失利,多数情况下一推了之,更有甚者逃之夭夭,不履行合同义务,从而使农民的利益受到侵害。
5 社会保障缺乏,制约土地流转在农村,土地具有社会保障和就业功能,而当前农村社会保障机制尚未形成,决定了农民不能轻易离开土地,农民把土地作为命根子来看待。
认为有了土地生活就有退路,即使外出打工赚不到钱了还可以回来种田,心里踏实。