2019年张家港市皇家首座商业配套项目商业策划提案报告
精品文案-2019年张家港金厦阳光绿城项目提案报告
路北侧向西，经塘桥片区、杨舍城区、金港城区与江阴规划
中的轻轨相连，在杨舍城区、金港城区和塘桥片区分别设1个
核
心
卖
轻轨站。
点
规划
1、金港首个22万方大规模欧式建筑
核 心 卖 点
建筑
1、特征——欧式建筑 2、简洁大方的立面
核 心 卖 点
建筑
1、特征——欧式建筑 2、简洁大方的立面 3、庄重典雅的接待会所
老城区
本案
引子——8000年文化的出土
一直在寻找 寻找良渚文化的起源 寻找长江下游地区新石器时代的根 随着东山村遗址的发现
终于找到了 东山村遗址——崧泽文化
良渚文化的源头
看看崧泽文化发源地的表象
港口型城市 较为落后的楼盘形象 镇政府的搬迁选址
香山风景区 一直在号召、刚刚才启动的新城区
…………
张家港城市背景分析
小高层 小高层 小高层、多层、别墅
与本案竞争产品
小高层、商业 小高层、多层
小高层
小高层
预计开盘时 间
10年6、7月 10年8、9月
10年底
11年下半年
板块内已知共有五块待开发地块，已知可售面积约44.5万方； 其他四个项目总体量约23.7万方，本项目可售体量就有20.8万方，占未开发项目总体量
7.58% 12.19% 13.35% 7.05%
09年上半年和08年上半年度增幅在13.35%左右。 考虑到09年下半年，金港市场整体出现供不应求状态，市场上可售房源有限，基本都
在尾盘阶段，整体市场成交量下跌，故造成09年下半年相对于08年下半年的非正常价 格涨幅，该价格涨幅可以剔除。 金港整体小高层价格涨幅应该在10%—12%左右。
张家港产权式酒店全程策划案-张家港
目录第一章市场篇1．张家港简介2．地理位置3．港口经济4．城市发展趋向5．市场篇总结第二章项目篇1．项目介绍2．现有酒店经营分析3．SWOT分析第三章定位篇第 1 页共47 页1．项目总体定位2．客户定位3．产品定位4．价格定位第四章产品建议篇1．项目产品建议2．装修标准建议第五章市场推广篇1．推广思路2．执行部分3．公关策划部分第 2 页共47 页第六章销售篇1．销售策略2．投资分析3．运营分析4．销售计划建议第 3 页共47 页第一章市场篇1、张家港简介城市性质。
张家港是现代化滨江港口工业城市。
城市定位。
长三角地区重要的制造业基地、江苏省重要的滨江工业基地、苏锡常都市圈内重要的保税物流中心。
市域空间规划。
规划形成“一城、双核、五片”的空间结构。
“一城”指张家港作为高度城市化地区，呈现整体发展的空间结构特征，整个张家港就是一个城市。
“双核”指杨舍城区和金港城区，是市域内主要的居住和公共服务中心。
“五片”指杨舍城区、金港城区和锦丰片区、塘桥片区、乐余片区。
规划至2020年，市域总人口169万，其中城市人口142万人（含外来人口80万），城市化水平84%，市域城镇建设用地控制在171平方公里。
第 4 页共47 页2、地理位置张家港市位于中国“黄金水道”——长江下游南岸江苏省境内，处于中国沿江及沿海两大经济带的交汇处，上海、南京、苏州、无锡等大中城市环列四周，距上海98公里、苏州58公里、无锡40公里、常州70公里、南通30公里、南京200公里，距上海虹桥机场98公里，上海浦东机场150公里，南京禄口机场200公里。
全市总面积999平方公里，人口85万。
由于其独特的地理位置和成熟的交通基础建设，面对上海经济圈和海外出口经济的工业建设，使其成为了一个新兴的港口工业城市。
3、港口经济张家港市境内有长江沿线得天独厚的天然国际商港--张家港港，长江岸线达60多公里，其中可建万吨级以上泊位的深水岸线达33公里。
张家港投资项目立项申请报告
目录第一章张家港项目绪论 (2)第二章建设背景及行业分析 (7)第三章张家港项目选址科学性分析 (11)第四章工程设计总体方案 (15)第五章工艺技术设计及设备选型方案 (18)第六章项目实施进度计划 (21)第七章项目环境保护分析 (23)第八章节能分析 (30)第九章投资估算与资金筹措 (32)第十章经济评价 (42)第十一章项目综合评价结 (55)第一章张家港项目绪论一、项目提出的理由“十三五”时期，全市经济社会发展的总体目标是：经济竞争力更强。
全市地区生产总值、公共财政预算收入年均增长7%左右。
加快培育一批在行业中占据主导地位、拥有话语权的核心企业，到2020年，入围中国500强企业突破7家、服务业500强企业达到12家以上，累计拥有上市公司23家。
新兴产业产值占规上工业产值比重每年增长1～2个百分点，服务业增加值占GDP比重达到50%左右，全社会研发支出占GDP比重达到3%，科技进步贡献率达到65%，争取获批国家级高新区。
信息化发展水平达到95%。
社会消费品零售总额年均增长10%左右。
单位建设用地GDP产出达到7.5亿元/平方公里。
综合实力保持全国百强县（市）前三位。
以提高经济发展的质量和效率为主线，全面融入“中国制造2025”和“互联网+”，推动产业“调高、调轻、调优、调强、调绿”，培育引导新经济发展，加快形成先进制造业和现代服务业“双轮驱动”、新兴产业蓬勃发展的现代产业体系，保持经济中高速增长，努力提升三次产业的融合化、高端化、智能化、服务化和集约化水平，产业结构实现“三二一”新格局。
全面推动张家港传统制造业转型升级，向高附加值化和服务化发展，留优汰劣，贡献率进一步提升。
到2020年，实现单位工业用地工业增加值75万元/亩，规模以上工业总资产贡献率达到10%，工业企业全员劳动生产率达到40万元/人。
做高产业附加值。
瞄准国内国际同行业标杆推进技术改造，加强新一代信息技术开发应用，加快传统优势制造业装备提升、工艺优化、产品升级，全面提升质量品牌，推动传统规模企业向智能制造、高端产品、战略新兴产业方向拓展提升。
2019年江苏省张家港市商业地产租售情况市场调查报告9页word
张家港市商业地产租售情况市场调查报告张家港××商业管理有限公司2019年×月×日张家港市商业地产租售情况市场调查报告一、市场综述张家港市区商业市场主要表现出如下特点：1、按照商圈划分来看，可以把张家港市区商业划分为五个商圈。
①以沙洲路步行街为中心的主城区商圈，其特点为租金高，沙洲路步行街底层商业租金高达30 - 35元/㎡日左右；②以香港城为中心城东商圈，其特点为以香港城（小商品市场）带动周边商业消费，租金市场约为3.5 - 6元/㎡日；③以购物公园为核心的城西新区商业圈，其租金价格约在2.5 - 3元/㎡日（恒光国际4-6元/㎡日）。
④以人民路东西延伸的政府及商务办公商业圈，东西延伸近4公里，租金市场约为1.8 – 2.2元/㎡日；⑤以南二环路红星美凯龙为代表的家具建材专业市场商业圈，其租金市场约为1.6 - 2元/㎡日2、从目前正在租售的商业项目来看，主要分为以下几种类型①以皇家首座（步行街东首）为代表的大型社区裙楼商业，售价在4.5—5万元/平米；目前已售罄，租金3.7-4元/㎡日②以杨舍老街（距离步行街东首500米）为代表的商业街，只租不售，目前租金在3.5—5元/㎡日第 1 页③以购物公园、香港城（超市+商场+公寓）为代表的综合商业，商场部分租金在3.5—5元/㎡日④以中联皇冠、华建大厦为代表的写字楼/公寓，目前售价在1.2—3万元/平米，4层以上楼层差价在600元/平米。
【下有租售明细表】二、张家港部分商业地产租售情况表第 2 页第 3 页三、商业地产案例（一）——商场（出售返租）第 4 页外景数码广场空铺商业地产案例（二）——（局部出售返租）第 5 页小商品市场紫荆广场欧尚超市商业地产案例（三）——商业街（只租不售）东大门外街内街第 6 页商业地产案例（四）——东方新天地（大型商业持有物业）商业地产案例（五）——皇家首座（住宅+街铺）销售型第 7 页步行街东首南环路沿街（出租率90%）河东路沿街（出租率15%）商业地产案例（六）——（建设中的中型综合体）第 8 页商业地产案例（七）——（建设中的大型综合体）张家港曼巴特购物广场楼层布局图第 9 页。
江苏张家港暨阳湖国际广场项目策划报告221PPT
一、定位路线
地块价值研讨
平面规划图
暨阳湖生态园区集居住、休闲度假、商务于一体，设计精美，令人叹为观止！
湖滨高档住宅区
假日广场和儿童世界 假日公园 濒水美食区 假日公园度假区 濒水分时度假区 秀水家园别墅区 皮划艇游乐区 镜湖公园 金融商务区
暨阳湖商贸街 国际学校
三角洲生态居住区
暨阳湖生态园区
项目所处区位审视
江苏张家港暨阳湖国际 广场项目策划报告 221PPT
2020/9/14
报告纲要
• 市场定位 • 客源锁定 • 产品塑造 • 营销推广 • 投资估算 • 资金回流
核心思想
第一部分 市场定位
定位路线 产品路线 市场论证 定位结论
逻辑结构
依据：
我们所要塑造的产品不仅是市场所缺少的，同时又要是市场所需要的。
近年张家港服务，金融保险、现代物流的迅速发展，使得商务配套设施 目前还处于供不应求的局面。
张家港写字楼现推量以及预推量较为适中，市场尚不会出现供过于求的 局面。
从现有写字楼销售情况分析，张家港写字楼市场看涨。 张家港现有写字楼，档次低，设施陈旧，商务服务要求进一步提高，市
场上高档写字楼相当缺乏，真正有品质提升的物业不多。 暨阳湖受到市中心商务区的辐射，加上生态区科学合理的规划，这一地
）
产品路线的几种可能：
方案一 方案二 方案三
张家港甲级纯办公项目 张家港舒适型精品纯酒店式公寓 甲级办公+舒适型精品酒店式公寓
三、市场论证
• 方案一市场论证 • 方案二市场论证 • 方案三市场论证
（一）方案一市场论证
• 张家港写字楼市场状况 • 风险论证 • 机会损失
1、张家港写字楼状况
张家港在售办公项目一览表
张家港香港城SHOPPINGMALL商业中心可行性分析报告
张家港香港城SHOPPINGMALL商业中心可行性分析无锡崇安寺招商咨询有限公司（香港有联管理）Henry·麻宏勇2006年4月17日星期一目录第壹部分张家港区域概况一、地理位置二、交通状况三、经济概况四、城市规划五、商业地图第贰部分城市商业竞争力评估一、长三角区域竞争力二、张家港商业发展潜力第叁部分商业地产租售行情第肆部分项目用地周边环境一、实景图二、地块以南——乘航路三、地块以西——东二环路四、总体环境分析第伍部分项目SWOT分析一、优势机会二、劣势威胁第陆部分业种业态策略定位第柒部分销售招商策略定位第捌部分附件列表一、张家港市商业地图二、张家港香港城[置地广场]招商租金试算表（060417）三、张家港香港城[紫荆广场]招商租金试算表（060417）四、招商规划进度管制表第壹部分：张家港区域概况一、地理位置张家港市位于长江下游南岸，江苏东南部，北濒长江，与南通、如皋、靖江相望；南近太湖，与无锡、苏州相邻；东连常熟、太仓；西接江阴、常州。
2004年10月沿江高速公路通车后距上海98公里，南京180公里，苏州58公里。
张家港市是沿海和长江两大经济开发带交汇处的新兴港口工业城市。
全市总面积998.48平方公里，占全省面积的0.94%、苏州市面积的11.51%。
地处长江三角洲的张家港有最适宜人居和创业的自然环境和发展环境。
全境地势平坦，河流纵横，属北亚热带南部湿润性气候区，气候温和，四季分明，雨水充沛，资源众多，环境优美，是典型的江南“鱼米之乡”。
境内天然良港张家港港，不冻不淤，深水贴岸，安全避风。
现有万吨级泊位34个，年吞吐量超4000万吨，已开通19条国际航线，每月40多个国际航班，与世界150个港口有货运往来。
张家港保税区是全国15个保税区中唯一的内河港型保税区。
规划面积4.1平方公里，主要功能为国际贸易、出口加工和保税仓储。
全市形成了以国家级保税区、省级经济开发区、扬子江国际化学工业园、沿江经济技术开发区等为龙头的载体建设群，是国内外客商投资创业的一块热土。
某商业策划提案报告
板块 观景塔 欧陆风情街
桑拿康体城 克拉水岸 太阳广场 水晶宫
功能主题 文化展示、交流中心
商务消费区
地上建筑 面积(m2)
3253
18000
康体桑拿/商务酒店
景观餐饮/休闲 餐饮/精品专卖/文化娱
乐 百货购物
大润发
杨舍西路
沙洲路
苏果超市 商业步行街
杨舍东路
本案 华联超市
百信超市
暨阳湖生态园
香港城（欧尚）
张家港市商业主要集中在沙洲路步行街，杨舍路。
张家港市在物流港口、道路交通、外资利用、制造以及产业服务等方面都有非常 大的优势，但商业发展现状还比较滞后。目前，张家港市的商业圈就是以步行街 为中心，老商业中心商业面积约20万方，其中包括大约300家临街商铺，约80家 休闲餐饮。另有六条相对专业经营的商业街道。具体如下：
精品家居市场
精品家居需求强劲增长，也是张家港市市民消费的趋 势，本项目应重点细分市场，补充商业街与城东商业 不足的经营业态。
■宏观经济指标分析 ■商业市场分析 ■项目分析 ■厂商访谈 ■定位研究 ■项目定位布局与分割 建议 ■销售方式与策略 ■销售均价研判
北临沙洲中路，东临东环路，南临南环路，西临步行街。
2 发展空间：身处长三角商业竞争力强势地带，有着雄厚的经济 实力，商业相对滞后但潜在强大需求空间，同时在政府大力支 持的发展机遇下，张家港市的城市商业竞争力有着强大的后续 爆发力，必将创造出较高的商业价值，获得较大的盈利空间。
家居市场现状
家居专卖分布比较分散，且档次不高。
张家港市的消费需求迅猛，精品家居对乔迁 新居或结婚用家居需求越来越大。
(仅供参考)张家港购物公园Shoppingpark案例分析
核城市。
定位：与步行街错位
3、特色：商业功能，公园环境
针对张家港缺乏一站式购物消费场所的现状，针对购物休闲模
式传统单一和商业购物环境普遍不佳的现状，充分利用项目体量
大、整体规划、全新建造的后发优势，打造空间开敞、环境优美，
集购物休闲餐饮娱乐一体的购物公园;引入现代商业“体验式购物”
项目简介
2005年4月初，由张家港政府主持开发的市重点项目张家港购物 公园，向包括我行在内的全国八家优秀商业地产咨询服务公司邀标， 要求为之提供市场研究、项目定位、商业规划、建筑设计顾问、租售 代理、项目运作顾问等全程服务。幸运的是，最终我行在两轮的竞标 中以最佳方案中标。经过9个月艰苦的工作，我行顺利完成该项目前期 开发咨询与建筑设计顾问委托事项，得到客户的认可，同时笔者本人
如何促使购物公园的子系统得到最大限度的利用?
定位：与步行街错位
沙洲路步行街商圈作为张家港市唯一的市级商业中心，由沙洲中路商业 步行街、杨舍西街、长安街等组成，沙洲路步行街是张家港市市级商业中心 的核心商业街，租金很高，最高达到18.5元/平方米/天。主要业态以服装为 主。在步行街东端分布三家传统商场：第一人民商场、国际购物中心、商业 大厦;其中第一人民商场以年营业额5亿元人民币独占鳌头。张家港老商圈功
ÏÏ 全缺乏商业氛围。
从问题着眼：一“新”二缺
在以上分析的基础上，项目核心问题点被界定如下：新区，缺 乏消费人气、周边缺乏商业氛围;即所谓的一“新”二“缺”。我们知道 商业地产有这样一条金科玉律：人气定生死。一个商业项目的成功 与否归结于两个字“人流”，缺乏人流的商业必死无疑。故而，“人气” 成为了我们必须面对的最大项目挑战。