20120928上海市征地房屋补偿争议协调和处理试行办法
上海市国有土地上房屋征收评估管理规定
上海市国有土地上房屋征收评估管理规定2012/04/05 【颁发文号】沪房管规范市[2012]5号关于印发《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》的通知沪房管规范市[2012]5号各区县住房保障房屋管理局、市房地产估价师协会、各房地产估价机构:现将《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》印发给你们，请认真按照执行。
执行中遇到的有关情况和问题，请及时反馈我局。
特此通知。
上海市住房保障和房屋管理局二○一二年三月五日上海市国有土地上房屋征收评估管理规定第一章总则第一条（制定依据）为规范本市国有土地上房屋征收评估活动，维护房屋征收当事人的合法权益，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条（适用范围）在本市行政区域范围内国有土地上进行房屋征收评估活动，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本规定。
第三条（原则）房地产价格评估机构（以下简称估价机构）、注册房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。
与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第四条（管理部门）上海市住房保障和房屋管理局（以下简称市住房保障房屋管理局）负责本市国有土地上房屋征收评估活动的监督管理。
区、县住房保障和房屋管理局（以下简称区县住房保障房屋管理局）负责所辖区域范围内国有土地上房屋征收评估活动的监督管理。
第五条（估价专家委员会）上海市房地产估价师协会（以下简称市估价师协会）组建估价专家委员会。
估价专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律、造价等方面的专家组成，负责评估技术指导，对专家队伍进行管理，对房地产评估报告组织专家组进行鉴定。
上海房屋征收与补偿标准
上海房屋征收与补偿标准上海作为中国经济最发达的城市之一，城市建设和发展一直在不断推进。
在城市建设过程中，房屋征收与补偿是一个重要的环节，关系到广大市民的切身利益。
因此，上海市对于房屋征收与补偿标准有着严格的规定，以保障市民的合法权益。
首先，上海市对于房屋征收的程序和条件有着明确的规定。
根据《上海市房屋征收管理条例》，征收单位必须经过合法审批程序，征收事项必须符合城市规划和公共利益的需要。
在征收过程中，征收单位必须与被征收人进行充分协商，保障被征收人的知情权和参与权。
此外，征收单位还必须依法向被征收人支付征收补偿费用，并提供合理的安置方案。
其次，上海市对于房屋征收补偿标准也有着具体的规定。
根据《上海市房屋征收补偿办法》，征收补偿费用包括房屋征收款、过渡补助费、搬迁补助费等。
其中，房屋征收款的计算标准是根据房屋建筑面积、结构、层数、装修等因素进行评估，并按照市场价值进行合理补偿。
过渡补助费是指在搬迁过程中，征收单位根据被征收人的实际情况给予一定的过渡补助，以缓解其生活压力。
搬迁补助费则是指征收单位为被征收人提供的搬迁费用补助，包括搬迁交通费、搬迁装修费等。
此外，上海市还对于被征收人的安置提出了明确要求。
根据《上海市被征收人安置办法》，征收单位必须为被征收人提供合理的安置方案，包括安置房屋的条件、面积、位置等。
同时，征收单位还必须提供相应的帮扶措施，帮助被征收人尽快融入新的社区环境，保障其正常生活和工作。
总的来说，上海市对于房屋征收与补偿标准的规定十分严格，旨在保障市民的合法权益，确保征收过程的公平、公正。
在实际操作中，征收单位和被征收人都应严格遵守相关规定，保持良好的沟通和协商，共同维护城市建设和市民利益的和谐统一。
希望上海的房屋征收与补偿标准能够不断完善，为城市的可持续发展和市民的幸福生活提供更好的保障。
沪房管规范征﹝2012﹞9号
《细则》中所称的非居住房屋，按照下列规定予以认定：
（一）原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；
（二）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；
被征收人或者公有房屋承租人选择房屋调换的，应当按照上述合并后的货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价；对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人，应当根据《细则》第三十一条的规定，按照上述合并后的货币补偿款进行折算。
四、关于公有居住房屋租赁期间承租人户口迁离本市或者死亡的，补偿协议签订主体的确定
承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：
房屋类型 换算系数
公寓2.06
独立住宅1.83
（花园住宅）
新里住宅1.82
新工房（有电梯、成套）2.00
二、关于房屋行政管理部门依法代管的房屋的征收补偿
征收房屋行政管理部门依法代管房屋的，区（县）房屋征收部门在拟定房屋征收补偿方案时，应当书面征求市房屋行政管理部门的意见。
三、关于居住和非居住兼用房屋的征收补偿
征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的，应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款，合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。
《细则》中所称的执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，包括由房屋行政管理部门代理经租的私有居住房屋、落实私房政策后由房屋行政管理部门代为经租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》实施前已经建立租赁关系，执行政府规定租金标准，且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。
上海市住房保障和房屋管理局关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见
上海市住房保障和房屋管理局关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见文章属性•【制定机关】上海市住房保障和房屋管理局•【公布日期】2012.04.12•【字号】沪房管规范征[2012]9号•【施行日期】2012.04.12•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文上海市住房保障和房屋管理局关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见（沪房管规范征[2012]9号）各区县住房保障房屋管理局，各有关单位：为准确理解和把握《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，现将在实际操作中涉及的有关问题提出如下意见：一、关于房屋征收补偿中涉及相关价格的涵义《细则》第二十八条中的“评估均价”，是作为确定相关补贴标准的计算参数。
被征收房屋评估价经复核、鉴定后有变动的，评估均价不受其影响。
《细则》第三十一条中的“折算单价”，是作为认定居住困难户使用的参数。
区（县）人民政府在制定折算单价标准时，应当参照房屋征收范围内使用的政府定价的产权调换房屋的价格确定。
二、关于房屋行政管理部门依法代管的房屋的征收补偿征收房屋行政管理部门依法代管房屋的，区（县）房屋征收部门在拟定房屋征收补偿方案时，应当书面征求市房屋行政管理部门的意见。
三、关于居住和非居住兼用房屋的征收补偿征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的，应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款，合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。
被征收人或者公有房屋承租人选择房屋调换的，应当按照上述合并后的货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价；对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人，应当根据《细则》第三十一条的规定，按照上述合并后的货币补偿款进行折算。
四、关于公有居住房屋租赁期间承租人户口迁离本市或者死亡的，补偿协议签订主体的确定房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市的，本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人，变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。
上海市规划和国土资源管理局关于印发《上海市征收集体土地房屋补偿实施单位及工作人员管理试行办法》的通知
上海市规划和国土资源管理局关于印发《上海市征收集体土地房屋补偿实施单位及工作人员管理试行办法》的通知文章属性•【制定机关】上海市规划和国土资源管理局•【公布日期】2012.05.10•【字号】沪规土资征[2012]380号•【施行日期】2012.05.10•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文上海市规划和国土资源管理局关于印发《上海市征收集体土地房屋补偿实施单位及工作人员管理试行办法》的通知（沪规土资征〔2012〕380号）各区县规土局、市建设用地和土地整理事务中心、各区县征地事务机构、各有关单位：现将《上海市征收集体土地房屋补偿实施单位及工作人员管理试行办法》印发给你们，请遵照执行。
特此通知。
二○一二年五月十日上海市征收集体土地房屋补偿实施单位及工作人员管理试行办法第一条（制定依据）为了规范本市征收集体土地房屋补偿实施单位及工作人员的管理，根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》，结合本市实际，制定本办法。
第二条（含义）本办法所称的征收集体土地房屋补偿实施单位（以下简称实施单位），是指接受区（县）征地事务机构委托，从事征收集体土地房屋补偿具体工作的单位。
本办法所称的征收集体土地房屋补偿工作人员，是指持有市土地行政管理部门核发的《征收集体土地房屋补偿工作人员上岗证》（以下简称《上岗证》），从事征地房屋补偿具体工作的人员。
第三条（管理部门）市土地行政管理部门负责全市实施单位及工作人员的监督管理，具体事务性工作由市征地事务机构承担。
区（县）土地行政管理部门负责本行政区域内实施单位及工作人员的日常监督管理。
第四条（委托实施）区（县）征地事务机构可以委托依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定组建的本区（县）房屋征收事务所实施征地房屋补偿。
委托房屋征收事务所实施征地房屋补偿的，应当经本区（县）土地行政管理部门同意。
第五条（初始培训）区（县）征地事务机构和房屋征收事务所内承担征地房屋补偿工作的人员应当参加市土地行政管理部门组织的初始培训，取得培训合格证明。
上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定
《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》沪府发〔2002〕13号2002-04-10 09:10:36上海市人民政府关于发布《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》的通知二○○二年四月十日沪府发〔2002〕13号各区、县人民政府，市政府各委、办、局：现将《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》印发给你们，请认真按照执行。
上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定(2002年4月10日上海市人民政府发布)第一条为了规范征用农民集体所有土地拆迁房屋及其附属物的补偿安置活动，根据《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》，制定本规定。
第二条征地拆迁房屋补偿安置是征地补偿安置工作的组成部分。
征地拆迁房屋的补偿安置标准，应当纳入征地补偿安置方案进行公告。
征地拆迁房屋的补偿安置费用应当纳入征地补偿安置费用管理。
第三条征地补偿安置方案经区（县）人民政府批准后，由建设单位负责拆迁房屋的补偿安置。
拆迁房屋补偿安置的具体工作，由建设单位委托已取得市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）颁发的房屋拆迁资格证书的单位实施。
第四条征地拆迁房屋，应当按规定对征地范围内的房屋所有人（以下简称被拆迁人）给予补偿安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。
第五条被拆除房屋的用途和建筑面积，以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。
征用土地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。
征用土地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，具体补偿金额可以由拆迁当事人协商议定。
拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。
违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征用土地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。
上海市徐汇区人民政府关于调整本区征地房屋补偿土地使用权基价及价格补贴的通知
上海市徐汇区人民政府关于调整本区征地房屋补偿土地使用权基价及价格补贴的通知
文章属性
•【制定机关】
•【公布日期】2012.09.06
•【字号】徐府发[2012]28号
•【施行日期】2012.09.15
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】土地资源
正文
上海市徐汇区人民政府关于调整本区征地房屋补偿土地使用
权基价及价格补贴的通知
（徐府发〔2012〕28号）
区政府各委、办、局，各街道、华泾镇：
为加强本区征地房屋补偿管理，维护征地范围内房屋权利人的合法权益，根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》（沪府发〔2011〕75号）及《关于贯彻实施＜上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定＞的若干意见》（沪规土资法〔2011〕1096号）的有关规定，结合本区实际情况，就本区征地房屋补偿有关土地使用权基价区域划分及价格补贴标准等作如下调整：
二、价格补贴系数为30%。
三、本通知内容自2012年9月15日起执行。
特此通知
上海市徐汇区人民政府
2012年9月6日。
上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则
上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干意见 ___ 发文文号：沪府办发[xx]24号各区、县人民政府，市政府各委、办、局：市住房保障房屋管理局《关于贯彻执行上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则的若干意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府办公厅二○一二年四月二十日关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的若干意见为贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民 ___第71号，以下简称《实施细则》)，经市政府同意，现就有关事项提出以下若干意见：一、关于国有土地上房屋征收与补偿工作的组织领导各区(县)政府成立国有土地上房屋征收与补偿工作领导小组，加强对国有土地上房屋征收与补偿工作的领导、协调和推进。
领导小组组长由区(县)政府分管领导担任，成员单位包括房屋管理、发展改革、建设、规划土地、财政、公安、工商、监察等部门，办公室设在房屋管理部门。
区(县)房屋管理部门，承担《实施细则》规定的区(县)政府的相关具体工作。
区(县)相关部门要按照《实施细则》规定，履行职责，互相配合，确保国有土地上房屋征收与补偿工作顺利进行。
二、关于国有土地上房屋征收与补偿工作的实施区(县)房屋管理部门要按照《实施细则》规定，做好国有土地上房屋征收与补偿的实施工作。
区(县)房屋管理部门要设立国有土地上房屋征收事务中心(其性质为事业单位)，具体承担国有土地上房屋征收与补偿的事务性工作。
各区(县)负责为国有土地上房屋征收事务中心配备相应的人员和编制，保障其正常开展工作。
三、关于国有土地上房屋征收事务所的组建各区(县)政府要按照《实施细则》规定和相关配套文件要求，在本区(县)现有房屋拆迁公司的基础上，通过归并、整合等方式，组建国有土地上房屋征收事务所。
国有土地上房屋征收事务所接受本区(县)国有土地上房屋征收部门的委托，开展国有土地上房屋征收与补偿服务工作。
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关于印发《上海市征地房屋补偿争议协调和处理
试行办法》的通知
沪规土资征〔2012〕819号
各区县规土局，市建设用地和土地整理事务中心:
现将《上海市征地房屋补偿争议协调和处理试行办法》印发给你们，请遵照执行。
特此通知。
二○一二年九月二十八日上海市征地房屋补偿争议协调和处理试行办法
第一条（制定目的和依据）
为了规范征地房屋补偿争议协调和处理行为，维护征地房屋补偿当事人的合法权益，根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》，制定本办法。
第二条（适用范围）
区（县）征地事务机构与宅基地使用人或者房屋所有人（以下简称被补偿人）达不成补偿安臵协议，由区（县）土地管理部门进行协调和处理的，适用本办法。
第三条（制定、送达具体补偿方案）
征地房屋补偿方案规定的签约期限届满，区（县）征地事务机构与被补偿人达不成补偿安臵协议的，区（县）征地事务机构可以提出对被补偿人的具体补偿方案。
具体补偿方案应当根据批准的征地房屋补偿方案，明确对被
补偿人的补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁期限等。
区（县）征地事务机构应当将具体补偿方案送达被补偿人，并应当要求被补偿人在答复期限内对是否接受具体补偿方案给予答复。
答复期限不得少于10日。
第四条（报送协调处理资料）
区（县）征地事务机构在向被补偿人送达具体补偿方案时，应当向区（县）土地管理部门报送以下相关资料：
（一）征地房屋的调查确认信息及相关权属证明材料；
（二）征地房屋评估报告；
（三）征地房屋具体补偿方案；
（四）安臵房屋相关证明材料；
（五）协商记录；
（六）其他与征地房屋补偿协调和处理有关的资料。
第五条（召开协调会）
区（县）土地管理部门应当在答复期限内召开协调会，召集区（县）征地事务机构、被补偿人进行协调。
区（县）土地管理部门可以邀请区（县）人民政府法制机构、镇（乡）人民政府或街道办事处、村（居）民委员会代表等参加协调会。
第六条（协调要求）
区（县）土地管理部门在协调过程中，应当调查有关事实，听取区（县）征地事务机构、被补偿人的陈述，宣传有关政策，并组织协商调解。
区（县）土地管理部门在协调过程中，应当制作笔录。
协调过程中，被补偿人对具体补偿方案所提异议成立的，征
地事务机构应当根据协调情况调整具体补偿方案后送达被补偿人。
被补偿人仍不签订补偿安臵协议的，区（县）土地管理部门应当再次协调。
第七条（协调中的评估鉴定）
在协调过程中，被补偿人对评估结果有异议且未经估价专家委员会鉴定的，经被补偿人申请，区（县）土地管理部门应当委托估价专家委员会进行鉴定。
经鉴定改变原评估结果的，区（县）征地事务机构应当调整具体补偿方案并送达被补偿人。
被补偿人仍不签订补偿安臵协议的，区（县）土地管理部门应当再次协调。
第八条（协调达成一致）
经协调，区（县）征地事务机构与被补偿人达成一致的，签订补偿安臵协议，征地房屋补偿争议协调和处理工作终结。
第九条（实施补偿条件）
答复期限届满，经区（县）土地管理部门协调未能达成一致或者被补偿人经两次通知不出席协调会的，由区（县）征地事务机构按照具体补偿方案实施征地房屋补偿。
第十条（实施补偿要求）
区（县）征地事务机构实施补偿应当事先以书面方式通知被补偿人。
区（县）征地事务机构应当在通知确定的时间和地点将具体补偿方案、安臵房屋的入户通知、补偿资金的存单等送达被补偿人，被补偿人应当在送达凭证上签字或者盖章。
区（县）征地事务机构在实施补偿过程中可以邀请第三方代表见证，还可以摄影、摄像等方式保留实施补偿的证据，并应当做好工作记录。
实施补偿工作记录应当包括时间、地点、送达人
姓名、被补偿人姓名、第三方代表姓名、具体补偿方案、实施补偿情况、被补偿人是否接受补偿等内容。
经两次通知，被补偿人无正当理由未在通知确定的时间和地点接受补偿的，视为拒绝接受补偿。
第十一条（责令交地决定）
经按照本办法规定实施补偿后，被补偿人已经接受补偿或者无正当理由拒绝接受补偿，且在具体补偿方案中明确的搬迁期限内拒不搬迁和交出土地的，区（县）征地事务机构应当将有关实施补偿和拒不搬迁交出土地的情况报告区（县）土地管理部门。
区（县）土地管理部门应当根据实施补偿和拒不搬迁交出土地的情况作出责令交出土地决定，责令被补偿人限期搬迁和交出土地。
第十二条（责令交地决定内容）
区（县）土地管理部门按照本办法第十一条规定作出的责令交出土地决定应当包括以下内容：
（一）区（县）征地事务机构、被补偿人等基本情况；
（二）征地批准文件、征地房屋补偿方案、建设项目名称等；
（三）争议事项；
（四）争议协调情况；
（五）具体补偿方案；
（六）实施补偿情况；
（七）责令搬迁和交出土地的期限；
（八）告知被补偿人行政复议、行政诉讼的权利及期限。
责令交出土地决定确定的搬迁和交出土地的期限不得少于15日。
第十三条（文书送达）
具体补偿方案、协调会通知、责令交出土地决定等文书应当送达被补偿人，并留有送达的证据。
责令交出土地决定书采用公告送达的，应当通过政府网站及征地范围内的公告栏等进行公告，自公告之日起满30日视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第十四条（催告与申请执行）
被补偿人在法定期限内对责令交出土地决定不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行的，区（县）土地管理部门可以依法申请人民法院强制执行。
申请人民法院强制执行前，区（县）土地管理部门应当依法以书面形式催告被补偿人履行责令交出土地决定。
第十五条（施行日期）
本办法自印发之日起施行，有效期至2013年11月8日。