思源2019年济南汉峪项目产品定位与营销策略
2011年5月济南房地产市场研究报告(思源经纪)
2011年5月济南房地产市场研究报告济南思源房地产经纪有限公司2011年6月12日目录一、市场综述 (4)二、5月土地市场分析 (4)1、土地市场月度变化分析 (4)2、区域土地市场分析 (5)3、土地供应结构分析 (6)三、济南整体市场概况 (9)（一）普通住宅 (9)1、住宅市场整体监测情况及板块划分---5月份市场整体表现活跃 (9)2、供应量及区域分布 (11)3、新增供应量及区域分布 (12)4、市场成交情况 (12)5、价格走势 (14)附：当月住宅项目开盘信息及住宅销售TOP10排行榜： (14)（二）、别墅 (20)1、项目分布及概况 (20)2、项目概况 (20)3、产品信息 (21)4、销售情况 (22)5、重点项目动态 (23)（三）公寓 (23)2、项目概况 (23)3、产品信息 (24)4、销售情况 (25)5、小结： (25)（四）写字楼 (25)1、项目分布 (26)2、项目概况 (26)3、产品信息 (26)4、销售情况 (27)5、小结： (27)（五）商业 (27)1、项目分布 (27)2、项目概况 (27)3、产品信息 (28)4、销售情况 (28)5、小结： (28)（六）报广分析 (28)1、月度报广投放量分析 (29)2、周变化分析 (29)4、媒体投放分析 (30)5、区域投放分析 (30)一、市场综述5月楼市供销两旺，刚需支撑市场反弹改善需求并未离场。
本月众多的楼盘项目扎堆开盘加推，通过加大促销力度，迎合刚性需求，济南楼市在供应和成交方面呈现明显的上升趋势。
二、5月土地市场分析注：选取样本为居住用地和商业金融用地，工业等其他性质的用地不在统计范围之内。
1、土地市场月度变化分析土地供应：5月份土地供应8宗；较上月明显减少土地成交：本月成交土地29宗，对4月份大量的供应有了很好的消化供应面积：本月挂牌土地面积516.9亩。
成交面积：5月份土地成交1624.2亩；2、区域土地市场分析单位：宗从土地宗数来看8宗土地挂牌供应，分别位于奥体与唐冶板块；成交土地29宗，奥体；城南、城西及唐冶板块也均有土地成交。
济南旅游路汉峪片区2014-G129、G130、G131地块前期可研方案
`济南旅游路2014-G129、G130、G131地块可行性研究方案一、项目概况（一）地块区位及四至地块位于济南市奥体板块汉峪片区内，北侧距离济南东西干道经十路约2.5公里，距奥体中心约2.8公里，距济南市政府约2.4公里，属于济南市重点发展区域。
该地块周边为山体、待开发用地等，目前渣土等较多。
（二）地块指标2014-G129、2014-G130、2014-G131三宗土地捆绑出让，总占地面积226965㎡（合340.45亩），可规划地上建面40.84万㎡，地下建筑面积16.09万㎡。
要求配建一处9班幼儿园，土地划拨出让，建成后无偿移交政府，采取建筑产业化技术建造的地上建筑面积不少于20%。
具体如下：（三）片区规划项目所在为济南市政府重点规划的汉峪片区，其中沿经十路为汉峪金谷项目，规划为济南未来金融中心，包含总建面约470万平米的写字楼、大型商业等。
旅游路两侧集中为居住，包括省直、市直单位及部分金融企业宿舍等。
其中目标宗地所在的旅游路南侧区域规划地上住宅建筑面积约186万平米，综合容积率约2.2。
片区规划有幼儿园、小学、初中等教育设施，以及公园、公共交通站、地铁站等，全部临近地块周边，未来升值潜力较大。
（四）周边配套项目临近旅游路、经十路等，但作为新建设区域，目前公交配套暂不成熟，公交站点均在1公里以外，但未来规划利好。
1公里内未来计划引进佳世客、银座等，商业配套将逐渐完善。
2公里内有海尔绿城全运村及中海奥龙观邸等成熟高档社区，可借势其社区配套。
5公里以内为奥体CBD核心，未来有华润万象城，汉峪金谷金融中心等，城市配套齐全。
二、市场情况分析（一）区域土地市场分析1、区域土地市场情况项目所在高新区作为济南市重点发展的区域，土地供应、成交量在2012年到达低谷后，2013年量价显著回升。
其中2014土地供应折合建筑面积约133万㎡，成交建筑面积约214万㎡，成交楼面价1551元/㎡。
2、典型土地成交情况近两年地块周边共成交住宅用地18宗，成交建筑面积约270万㎡，成交均价约390万元/亩，折合楼面价约2430元/㎡；其中距离项目最近的2014-G084、2014-G085地块楼面价约2930元/㎡，2014-G087地块（住宅）楼面价约2800元/㎡。
2019济源源苑商业街的项目 战略营销与整体运营思路-PPT文档资料
济源曼哈顿广场 1、项目基本情况：位于宣化街中段，由河南隆发置业有限公司开发，一楼临街商 铺面积在80平米（不含公摊）左右。 2、销售情况调研：街铺销售50%左右，内铺采用出让使用权的方式进行销售。 3、销售价格调研： ●2019年7月份调研情况：单一层临街商铺对外报价在40000元左右，同时赠 送一套公寓住宅，约合销售价格在36000元/㎡左右，一楼内铺12000元/㎡，二楼内 铺8000元/㎡。销售效果不理想。 ●2019年2月份调研情况：单一层临街商铺36000元/㎡，一二楼内铺采用“出 让5—10年使用权，每年12%的回报，5—10年后100%回购”的纯借款形式。其中： 一楼内铺5万元/5平米，二楼内铺3万元/5平米。（由于客户对投资回报的保障没有 信心，因此“出让使用权”的销售模式效果也很不理想。 ●通过其他形式了解的真实价格：首先，通过一名去年在曼哈顿买过商铺的 客户得知：其购买一楼商铺的价格为30000元/平米。其次，通过与其内部人士沟通 得知：曼哈顿一楼临街商铺对外价格一直是36000元/平米，但之前有很大的优惠， 实际成交价在30000元/左右，但销售效果不好，截止去年底仅成交了4套。在此情 况下，曼哈顿项目在去年底把实际成交价格调整为25000元/平米左右，之后成交情 况有所改观，目前总共成交了10套左右。
►环境：项目三面不临路，被其他物业包围； ►交通：尽管项目离主路口较近，但由于项目 周边实际环境的影响还是会带来人流 聚集问题； ►楼层：项目第三层商业的火爆和人流问题；
W
►设计：项目三楼人流动线的设计和引导问题；
O
T
第三部分 项目销售模式探讨及建议
一、商业地产的主要销售模式
商业地产发展至今，市场上主要的销售销售方式大体可以分为以下几种：直 接销售、产权式销售、带租约销售、整体销售、返租销售、出让使用权销售等。 1、直接销售 直接销售一般是通过炒作，在商业还未经营运作前，以销售铺位潜力的方 式，让投资者与经营者购买商铺，这种方式一般在社区底商铺销售中运用较多。 2、产权式销售 产权式销售也称为“返租销售”，在集中商业及大型MALL销售上运用最多， 也是最具争议的商业销售模式。产权式销售通常是对整体商铺进行分割后对外发 售，为确保统一经营，市场上一般采用返租形式收回商铺一定期限的经营权，给 予投资者一定比例的租金回报。 3、带租约销售 商业地产是商业与地产的复合体，招商在前、销售在后也就成了商业地产 运作的常用手法。招商面对的大多是经营者，销售面对的以投资客居多，招商与 销售对象的不统一，客观上给商业销售带来难度，而带租约销售模式正是解决招 商与销售矛盾的最好方式。商业地产项目可以先通过招商方式引进经营者，营造 商业氛围、提升商业价值、增加投资信心，然后再将商铺带租约出售给投资客。
广告策划-思源内部培训项目定位与方法论
项目定位
客户定位
客户定位不是静态的， 应是不断变化的，其 定位方法主要包括两 个，第一目标客户群 细分、目标客户群选 择、目标客户群特征 描述
产品定位
“桌子上跳舞”是对 产品定位的最好描述， 思源经过实战提炼的 “三维度定位法”能 让大家对产品定位有 系统的认识
营销定位
形象定位、价格定位、 推盘思路、费用定位 等，后期的营销执行 更离不开精密的定位
客户来源
客户定位
2、目标客户 群选择 3、目标客户 群定位
需求特征
• 我们最终决定瞄向哪些人群？ • 这些人群的详细特征是怎样的？ • 通过怎样的方法，我们能够找到 这些人群？
案例1：金奥国际
客户定位分析方法
配额 配额 访问配额 区域配额 访问配额 梅江华润万家 区域配额 梅江华润万家 大润发 大润发 拦截 易买得 津汇 拦截 易买得 伊势丹 津汇 小计伊势丹 时代奥城 小计 津门湖 时代奥城 科贸时代 津门湖 天房美域 深访 科贸时代 阳光100 天房美域 深访 水岸江南 阳光100 中新城上城 水岸江南 小计 中新城上城 合计 小计01年美国营销学会评选有史以来对美国营销影响最大的观念，结 果不是劳斯〃瑞夫斯的USP、大卫〃奥格威的品牌形象，也不是菲 利浦〃科特勒所架构的营销管理及消费者“让渡”价值理论，不是 迈克尔〃波物的竞争价值链理论，而是艾〃里斯与杰克〃特劳特提 出的“定位”理论。
选取原则： 拦截：选取项目周边的几大卖场，以探寻区域内客群的主要特点及需求，及市区内繁华区域的典型商业网点，以探寻 全市范围内目标客群的主要特点及需求。 深访：以本案的主要竞品项目的购买业主为深访对象，以探寻目标客户的主要特点及需求。
住宅产品目标客户定位
客户描摹 年 学 龄 历 25-45岁 大专以上
北京思源项目营销推广策划案
北京思源项目营销推广策划案目录一、前期策划工作小结 (4)1.市场定位 (4)2.客户定位 (5)1)定位的依据 (5)2)本案的客户定位 (5)3)客户比例 (6)4)客户的需求 (7)3.产品定位 (8)4.价格定位 (10)5.其它的一些有关结论（详见策划报告的其他有关部分）. 116.与设计公司对本案的园林景观、外立面、户型等设计进行的沟通11二、本案营销策略的构想 (12)1.现区域市场状况分析 (12)2.本案的劣势分析 (13)3.结合现时期的市场状况与本案的劣势，制定相应的营销策略141)打项目的综合高性价比策略 (14)2)及早入市策略 (15)3)抓住客户的消费心理策略——小资情调，讲究居住的品质164)扩展本案的客户群体策略 (17)5)本案的价格总策略 (18)6)组建金隅嘉业客户会策略 (19)7)组建北京正真、最先进的数字化社区 (20)8)提供精装修菜单服务 (21)4.推广策略 (22)1)推广核心课题 (22)2)卖点整合 (23)3)主概念提炼 (24)4)推广形象 (24)5)推广口号 (25)6)推广策略 (26)7)推广手段 (27)三、具体的工作方案 (29)1.时期性任务（推广行动方案） (29)2.推广步骤 (34)3.营销任务时期性分解 (36)4.营销费用总表 (37)四、销售现场的治理 (39)1.建立客户资料数据库392.销售人员的专业服务393.引入全方位服务的概念394.引入CRM房地产销售治理系统39五、附件 (40)1.项目策划报告： (40)2.工作时刻明细表： (40)3.具体推广包装方案各个点的具体方案： (40)1)LOGO的设计 (40)2)售楼处 (41)3)样板间 (42)4)楼书： (43)5)工地围墙： (44)6)引导系统： (45)7)广告牌： (46)8)街牌 (47)9)海报和户型图： (47)10)展板和成效图： (48)望京项目营销策划报告一、前期策划工作小结通过前期对望京地区以及周边区域项目的大量、细致的市场调研，深入地分析得出客户定位、市场定位、产品定位等有关的结论。
世联_中铁置业_济南汉峪地块商住大盘项目前期策划_181p_开发策略
鲁能领秀城
奥龙观邸 泉景天元 鑫苑名家 万豪君悦府 万象新天
10.18
7.98 7.82 7.36 7.32 6.95
11.76
6.11 8.41 8.49 3.49 10.40
数据来源于世联市场研究部（不包含团 购、地下室、车位销售）
年销售额15.6亿，项目可以排到济南单盘年销售额的前3 名，可以排到济南所有开发企业中的前5名
老 城 区
高新区 东部新城
经十路
奥体片区
汉峪片区
旅游路
济南市政府
本报告是严格保密的。
济南奥体中心
汉峪片区核心区
3
地块经济指标
本体属性 65万平米高容积率，以高层住宅为主、无强势资源条 件的高密度的商住大盘
地块一 地块二
地块七
地块三
地块五
地块四
地块性质居住为主，商服为辅。容积率高，基地现状不平整，地块内部有高压线， 影响后期排布，地块内有泄洪沟。
2011/11
2013/11
2015/06
2016/12
一期（26％） 面积比 公寓 住宅 33.6% 16.22万 建面（㎡）
二期（32％） 面积比 44.3% 建面（㎡） 19.14万
三期（42%） 面积比 建面（㎡） 100% 22.5% 13.11万 10.95万
商业 幼儿园
总计 园林体现
3.12万 0.58万
16.8万 大规模法式主题园林 千米森林溪谷 济南首席水中树阵 伊顿国际幼儿园、运动 享受一期成熟生活配套 会所、沿街商业 中铁生活广场 19.14万 27.18万
配套开发
备注
三期中的3.12万㎡商 大规模启动区，以大尺 承接高端形象，以项目 业包括2万㎡中铁生活 度园林、高端配套等奠 核心景观资源带动快速 广场和1.12万㎡居住 定项目入市高端形象 销售 地块沿街商业
思源项目营销推广设计方案分析
思源项目营销推广设计方案分析1.1 目标群体思源项目主要面向具有创新意识和社会责任感的青年群体，尤其是高校学生和年轻职场人士。
调研中可以确定目标群体的年龄、性别、职业、教育背景等基本信息。
1.2 需求和关注点调研中还需要了解目标群体的需求和关注点，包括对社会创新的认知程度、对社会问题的关注程度、对培养创新能力的需求等。
通过了解这些信息，可以更好地定位思源项目的推广重点。
二、品牌定位品牌定位是推广方案设计的重要一环。
思源项目作为一个社会创新项目，应该在定位中突出其独特性和价值。
2.1 核心价值思源项目的核心价值在于培养青年的创新能力和社会责任感，并通过实际行动推动社会进步和可持续发展。
在品牌定位中，可以突出思源项目的社会影响力和可持续发展的意义。
2.2 竞争优势在品牌定位中需要明确思源项目与其他类似项目的竞争优势。
例如，思源项目可以侧重于培养创新能力和解决实际社会问题的实践性，与其他项目的区别化开展推广。
三、推广渠道选择为了更好地推广思源项目，需要选择合适的推广渠道，并结合目标市场的特点进行宣传。
3.1 线下宣传针对学生群体，可以通过校园宣讲、社团推广、参与学术活动等线下方式进行宣传，以吸引更多的学生关注思源项目。
3.2 社交媒体社交媒体是吸引年轻人关注的重要渠道，可以在微博、微信公众号、抖音等平台开设官方账号，并发布有针对性的内容，如项目案例分享、青年创新活动报道等，以吸引目标群体的关注和参与。
3.3 合作伙伴与相关机构、高校、社会组织等建立合作伙伴关系，共同推广思源项目。
例如，可以与高校合作开设创新课程，与社会组织合作开展公益活动等。
四、活动策划通过有吸引力和具有参与性的活动来推广思源项目，可以增加项目的知名度和影响力。
4.1 青年创新大赛举办青年创新大赛，通过大赛的形式吸引更多的青年参与到思源项目中，并通过评选出的优秀项目来展示思源项目的成果和社会影响。
4.2 项目巡展组织思源项目的参与者和其他相关人员进行巡展，到各地进行展示和宣讲，以增加项目的宣传范围和影响力。
2019年济南综合体项目定位报告及营销策略 共119页
客户访谈分析
职业特征：普通职员 集中区域：高新区产业园区
精准锁定： 职集业中特区征域：：公全司济南\2企范7事围—业内单3的位4写中岁字层楼管理首者 次或首改型客户
三、项目总体定位
从物业类型、产品档次、市场占位、主题形象等多个角度 给出项目的整体定位。
三个维度平衡定 位
本项目整体定位必须同时满足三个维度
利用优势条件 规避风险要素 转移劣势条件
满足地 块开发 条件
（控制风险）
价值 最大化
（价值实现）
定位（平衡）
最大化的挖掘客户量和客户需求 最大化的实现产品配比价值 最大化的提升项目投资盈利水平
主要访谈内容——
四年前结婚时，我在东边核心地段买了套85㎡的两居，当时主要考虑了交通方便，配套齐全，但在 居住过程中我慢慢发现，小区物业管理混乱，绿化无人打理，车辆乱停乱放，很多住户将房子租给公司办 公，人员混杂，电梯整天超负荷运转，公司的装修垃圾也乱打乱放，这导致我很快产生了换房的念头。到 了今年，家里添了小宝宝，为了方便照顾小孩，父母搬过来跟我们一起住，房间面积也明显不够用了，老 少三代挤在紧凑的两室之内，这更坚定了我要换房的想法。
客户定位 市场占位 档次定位 生活方式
要求
产品策略---整体规划布局建议
地块价值分析 整体布局 组团布局
交通动线与停 车
地块价值分析
整体地块被分割成六块， 每块相对独立由城市道 路连接，地块相对较平 整，有利于规划设计。