2019北京中海云筑提报方案
标杆房企中海地产精工手册2019版
地下室底板防水做法 ................................................................................ TJ27
群管穿外墙套管/线缆防水..................................................................... TJ32
地下室外墙施工缝 .................................................................................. TJ33
固定式穿墙管防水 .................................................................................. TJ30
套管式穿墙管/线缆防水......................................................................... TJ31
不上人屋面防渗漏做法............................................................................. TJ22
靠房间露台根部构造做法......................................................................... TJ23
外墙施工洞留设、封堵 ............................................................................ TJ03
中海原山-附墙(顶升)施工方案
塔吊附墙装拆施工专项方案报审表工程名称：安徽省江南产业集中区郭港安置房27#楼塔吊附墙装拆专项方案审批表安徽省江南产业集中区郭港安置房27#楼塔吊附墙安装施工专项方案安装单位：池州市东升起重设备安装有限公司机械型号： QTZ40A(华夏) 方案编制：方案审核：编制日期：年月日一：工程概况：由池州市第三建筑安装工程有限公司承建的安徽省江南产业集中区郭港安置房27#楼工程。
框架式结构，建筑高度 57米。
拟安装一台由山东华夏集团有限公司生产的QTZ40A(华夏)塔机。
该机额定起重量400KN·M，用电总功率26KW，供电电压380伏正负百分之五，单设配电屏。
施工现场塔机安拆人员持证上岗，严禁违章，确保装拆安全因此台负责垂直运输的塔吊的使用高度超过自由高度，必须进行附墙顶升。
为了顺利顶升附着塔吊，保证设备及人身安全，特制定本附着顶升方案。
二：编制依据：塔吊使用说明书塔吊安全技术操作规程施工现场平面布置塔式起重机的安装位置及平面布置《塔式起重机设计规范》（GB/T13752-1992）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）《建筑安全检查标准》（JGJ59-99）《钢结构设计规范》（GB50017-2003）《建筑施工手册》等三：塔吊附着位置确定（1）附着组成：因安徽省江南产业集中区郭港安置房27#楼，建筑最大高度均57 米，根据使用说明书，设3道附墙，附墙的连接基座预埋在楼层底板梁上。
附着装置由四套框粱、三根拉杆组成，四套框梁由24套M20高强度（8.8级）螺栓、螺母、垫圈紧固成附着框架（预紧力距为370N.m）。
附着框架上的两个顶点处有三根附着撑杆与之交接，三根撑杆的端部有连接座与建筑物附着处的连接基座铰接。
三根拉杆应保持在同一水平上，通过调节螺栓可以推动内撑杆顶紧塔身的四根主弦。
附墙预埋件采用200mm×300mm×20的钢板预埋,。
（见图）图：附着框及预埋件示意图布置位置及载荷情况：图表给出了塔机的所示的附着撑杆布置形式和位置条件下建筑物附着点（即连接基座固定处）的载荷值。
中海地产监理招标文件
中海地产监理招标文件一、招标项目概述本次招标项目为中海地产具体项目名称的监理服务。
该项目位于项目地点，总占地面积为占地面积数值，总建筑面积约为建筑面积数值。
项目涵盖了住宅、商业及配套设施等多种业态。
二、招标范围及要求（一）招标范围本次招标的监理服务范围包括但不限于项目的土建工程、安装工程、装饰装修工程、室外工程等从项目开工至竣工验收及保修阶段的全过程监理。
（二）监理工作要求1、监理单位应按照国家及地方现行的有关规范、标准及法律法规，以及中海地产的相关管理规定，对项目进行严格监理。
2、制定详细的监理规划和监理实施细则，并报建设单位审批。
3、对施工单位的施工组织设计、施工方案进行审核，并提出审核意见。
4、对工程材料、构配件和设备的质量进行检验和验收，对关键部位和关键工序的施工进行旁站监理。
5、定期组织召开监理例会，协调解决工程中的问题。
6、及时向建设单位报送监理月报、季报和总结报告，如实反映工程进度、质量、安全等情况。
三、投标人资格要求1、投标人必须是具有独立法人资格的监理企业，具备有效的营业执照。
2、投标人应具备建设行政主管部门核发的具体资质等级工程监理资质。
3、投标人近具体年限年内应具有类似工程的监理业绩，并提供相关证明材料。
4、拟派项目总监理工程师应具有具体资格证书，并具有类似工程的监理经验，且无在建工程。
5、投标人应具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，提供近具体年限年的财务审计报告。
6、投标人应具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录，提供相关证明材料。
7、投标人在参加本次招标活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录。
四、招标文件的获取1、凡有意参加投标者，请于具体日期至具体日期（法定公休日、法定节假日除外），每日上午具体时间至具体时间，下午具体时间至具体时间（北京时间，下同），在获取文件地点持单位介绍信购买招标文件。
2、招标文件每套售价售价金额元，售后不退。
五、投标文件的递交1、投标文件递交的截止时间（投标截止时间，下同）为具体日期具体时间，地点为投标文件递交地点。
(房地产策划方案}中海地产号地块住宅项目策划报告P
（房地产策划方案）中海地产号地块住宅项目策划报告P中海地产苏园（2005）07号地块项目市场定位策划报告目录一、项目概况1、苏项目地块区位环境分析 (6)2、周边环境分析 (6)3、项目所在区域规划情况分析 (7)3.1项目自身概况 (7)3.2项目周边区域规划 (8)二、项目市场环境分析1、苏州市房地产经济背景分析……………………………………….…..…,,,91.1苏州市概况 (9)1.2苏州市宏观经济影响关系分析 (11)1.3苏州市城市规划概况及对本项目的影响 (25)1.4苏州市房地产政策概况对本项目的影响2、苏州市区房地产市场情况调查 (28)2.1 苏州近几年房地产态势分析 (32)2.2苏州房地产2006年发展态势总结及预测 (33)2.3苏州市区房地产市场调查分析 (35)2.4苏州市区二级市场（商品房市场）分析 (38)2.5苏州市区三级市场（二手房市场）概况及分析 (42)3、苏州市区房地产区域市场调查 (42)3.1苏州房地产市场区域板块分析 (46)4、苏州工业园区房地产市场 (46)4.1园区房地产发展及走势 (48)4.2近年内各年度园区供应及销售情况 (48)4.3园区商品房价格走势及与其他片区房价比较情况 (49)4.4园区未来房地产市场分析与预测 (57)4.5典型个案和基准竞争对手分析 (61)三、苏州各类物业分物业形态专题分析1、苏州各类物业形态的发展情况 (69)1.1写字楼 (69)1.2类别墅 (70)1.3多层等低密度住宅 (75)1.4高层及小高层住宅市场 (76)2、苏州各类物业市场的主要特征 (79)3、苏州各区域典型个案分析 (80)四、消费者需求分析1、区域内购房者细分及需求分析 (84)1.1何谓市场需求? (84)1.2我们的需求者在哪里? (84)1.3需求者购买因素分析 (85)2、消费者需求分析 (87)2.1私营业主 (87)2.2政府官员 (89)2.3本地高收入职业经理人 (90)2.4外来高收入职业经理人 (93)2.5等自由职业者 (95)2.6投资客户 (97)五、本项目分析及定位1、本项目SWOT分析……………………………………………………..2、本项目整体形象定位…………………………………………………….3、本项目可能发展物业形态的目标客户定位…………………………….3.1目标客户职业分析……………………………………………………………………3.2目标客户来源地及比例分析…………………………………………………………3.3目标客户家庭成员构成分析…………………………………………………………3.4目标客户可承受总价范围段及各自比例……………………………………………3.5目标客户可承受面积范围段及各自比例……………………………………………3.6客户特征描述…………………………………………………………………………3.7客户行为习惯分析……………………………………………………………………4、楼型（物业形态及配比）定位………………………………………….5、价格定位、分析与建议……………………………………………….…6、户型建议……………………………………………………………….…六、产品多方案配比建议1、经济成本分析………………………………………………….………….2、总体规划分析……………………………………………………………..3、针对消费群分析…………………………………………………………..4、分期发展规划分析………………………………………………………..5、销售分期分析…………………………………………………………….七、营销概念主题与项目规划概念的结合点1、概念产生的背景………………………………………………………….2、概念主题的诠释……..……………………………………………………3、案名诠释…………………………………………………………….…….一、项目概况1、项目地块区位环境分析07号项目地块位于苏州新加坡工业园区金鸡湖西南岸，东临金鸡湖，西接星港街，南靠机场路，北面垂柳路；可以说是近几年来园区湖西的稀有临湖观景板块。
2019中建北京台湖项目广告提报-120P
共产房：大时代背景下的尴尬
Buying a house is not only for living, but also for the future from the perspective of investment.
市场
北京共产房销售惨淡，高弃购成主旋律
Buying a house is not only for living, but also for the future from the perspective of investment.
2019年5月30日，北京一共有产权房项目（金融街•金悦嘉苑）遭遇到了十分尴尬的场景：售价26000元/平方米，比周围楼盘便宜30%，共有3907人参与选房，但1244套房子仅仅选走60套，弃购率高达98.5%……通过实地走访北京多个共有产权项目还会发现，上述事件并非个案，共有产权房弃购已成为一个普遍现象！
共有产权房的销售持续惨淡，高弃购率现象频出！！！
2018年10月15日，大兴四季盛景园第一次申购，参与摇号的家庭共2191户，房源共2224套，最终只
选走了可怜的28套。
2019年1月14日，房山区金隅•金林嘉苑公开选房当天，900人报名，但最后却只有180多人购房，其
余全部弃购，弃购率将近80%。
2019年3月20日，城志畅悦园首日564人共选走约121套房，次日非京籍选房30套，弃选率达81.9%。
2019年4月13日，金融街•金悦嘉苑开始选房，售价为26000元/平方米，比周围楼盘便宜30%。
该盘
共有3907人参与选房，但1244套房子仅仅选走60套，弃购率高达98.5%，这已经不能用惨烈来形容了。
竞品
市场供应量大，产品同质化严重，竞争激烈。
005201901-中海长春聚业大街199亩地块住宅项目中标方案容积率1.7130-300高层洋房叠拼别墅-梁黄顾
中海·长春市聚业大街地块项目
概念设计方案
CONCEPT DESIGN OF CHANGCHUN ZHONGHAI JUYE STREET BLOCK
中海·长春市聚业大街地块项目
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别墅200~260㎡ 户型开间：洋房3/4开间
联排别墅2开间（6.6~9.9m) 合院别墅3开间（约11.7m） 商业类型：无商业 规划布局：L型布局 立面造型：新中式 售价：洋房1.23万/㎡ 别墅2.4万/㎡
中海·长春市聚业大街地块项目
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东升垂钓 度假村
长春市实验中学
长春工业大学 人文信息学院
净月潭国家森林公园
晟鑫康诗丹郡
伟峰东域
基地 新城大Βιβλιοθήκη 小学启明花园 吉林省孤儿学校
吉林省科技 文化中心
伟峰东樾 商业MALL
待建伟峰 东樾商业MALL
基地
华润净月台 沿聚业大街部分商墅。
图 例： 商业
中海·长春市聚业大街地块项目
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周边道路分析
地块周边交通便利： 地块靠近城市干道，周边路网
通畅，交通发达便利。
聚 业 大 街
作为国家历史文化名城的长春，曾是伪满洲国首都，是近代东北亚政治军事冲突 完整历程的集中见证地，具有众多历史古迹、工业遗产和文化遗存。
XXXX北京(中海御鑫阁整合推广创意策略)12724
竞品项目分析
本案优势
►开发商品牌：与其它开发商品牌相比，有相对较强竞争力； ►设计师广场虽为小户型项目，仅剩60套左右的房源，万科蓝项目最小户型还 未确定，现只有96平米三居，未定价，预计9月开盘，2014年才能入住，凸显本 案现房优势。
结论：中海品牌、现房小户型，优势突出
产品力之上，是品牌力
区域少有的小户型，精装高品质，英伦风格建筑，地铁上盖，丰盛的商业配套， 一站式教育，这些有能力使产品具备竞争力。
建材装修：精装修
开发商: 北京鑫丰信德房地产开发有限公司 产权年限: 70年 小户型面积约32-55平方米，总套数约700户 现不到60套房源在售，34—58平方米
项目周边市场纵览
【优筑】
西三环 20万平方米国际综合社区
物业类型：酒店式公寓 楼盘位置：丰台区葛家村西里1号 建筑类别：板楼 户型面积：一居42-83平方米、 二居106㎡-107 ㎡ 开盘时间：二期现房预计2012年6月中旬 入住时间：二期现房 户 数： 702 户 开 发 商：北京金兰甫房地产开发有限公司 物业管理：一期北京诺博国际物业管理有限公司 优惠信息：全款98折 均价： 32000元/平米 建筑装修：精装现房
Has been exceeded 虽是MINI，但是功能强大，且是精装，所有优点集于一身。
SLOGAN备选
京四环地铁上盖 精装全功能小户
Has been exceeded 一句话道出了本案的特性，单纯区位“京西四环地铁上盖”，就足以
说明物业的价值， 全功能小户，区隔于普通小户型项目。
？ 中海御鑫阁的推广调性
1.虽只有小户型的面积，却有大户型的尺寸 2.规避传统小户型采光通风不佳的缺点 3.考虑到年轻人对于住宅的多种用途，可作书房，也可作小卧室 4.充分考虑到各种用途下家具的摆放 6.大师级精装，定制化空间
北京WE House开盘活动推广案
目录第1章北京WE House开盘活动推广案 (1)1.1北京WE House开盘活动推广案 (1)1.1.1综述 (1)1.1.2企业PR目标 (1)1.1.3日期 (1)1.1.4方案描述 (1)1.1.5五大样板间活动内容 (2)1.1.6邀请媒体 (3)1.1.7活动预算表 (3)1.1.8活动流程 (4)第1章北京WE House开盘活动推广案1.1 北京WE House开盘活动推广案1.1.1 综述2004年8月28日，北京永泰地产面向2.5次置业者的“WE”项目（以下简称本案）即将盛大开盘。
我司先后几次与贵司王总及策划部胡晓杰女士协商探讨，以期进一步了解本案。
在胡晓杰女士的指点和帮助下，我司对售楼现场的样板间进行了踩盘，对本案的特色已经有了更深的了解。
为了更好地宣扬本案“2.5次置业者的第一居所”宗旨，我司本着“格调”、“优雅”、“轻松”、“友情”、“了解”、“互动”的主要思路对本案的开盘提出以下的建议方案。
本案开盘盛典，是面向政府，客户，传媒的一次适时的，良好的形象宣传机会，是树立永泰地产整体形象的良好契机。
同时，为本案的销售达成打下坚实的基础及传颂口碑。
1.1.2 企业PR目标通过本案开盘活动，树立良好的本案形象，提升本案口碑，进而达成销售目标。
增进与目标客户的交流及沟通，树立目标客户心目中的企业形象及本案的正面形象。
在较小的投入下，利用开盘的时机与目标客户的口碑传颂，进一步培育潜在客户市场，谋求本案的销售达成，进而达到收益增长。
在新的市场条件下，友朋之间探讨关于别墅的模式及利益点，创造轻松的交流氛围，以期达到双赢的局面。
1.1.3 日期2004年8月28日。
1.1.4 方案描述1、开场创意方案描述：（开场如同作文，凤头开场，夺人耳目，以期为众位嘉宾留下深刻的印象，以下开场方案供贵司备选。
）A、“狮舞神州”八音锣鼓喧天，四只舞狮交互表演，四只舞狮借四季平安吉祥之意，以求风调雨顺，国泰民安，预祝本案开盘成功。
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七重心境 世界品质中国韵
愉快 悦 懂 惬 情恒
【世界地段】
愉 乐：宁静的丰盛 世界生活场
1、【优渥生态】：永定河、永兴河依傍两侧，于CRD休闲娱乐中心区悦享都市生态风光。 2、【温泉GOLF】：近享龙熙温泉度假村、国际18洞高尔夫俱乐部、龙熙大型室内滑雪场等。 3、【世界生活】：近享黄村、西红门双核心商务资源；时代天街、凯德MALL、缤纷城、荟聚、 宜家等商业中心、享揽世界生活场。 4、【世界之地】：以4号线和新国皆完备。
中国中医科学院广安门医院(南 区)、北京大学第一医院城南院 区（在建）、北京儿童医院大 兴分院北京大学第一医院大兴
南院区
教育
德茂幼儿园，旧宫第二中心小 学，德茂中学
人大附开发区河西区，亦庄 实验学校（十一学校亦庄分
校）、中芯国际学校
北渠次东京家渠方月东园家剑河方小园桥学蒙学幼瀚校特，儿林，梭台园华定利 湖， 馨海实 镇次 幼园验 中渠 儿幼幼 心中 园儿儿 小学 ，园园 学， 次， ，艺北兴 中 心术京区 航 ，幼八幼亦 工 张儿中儿庄 业 家园(亦园第 赛 店，庄，三 维 小远分西幼 航 学洋校直儿 电 ，天)河园 软 横，著小， 件 街北幼学小 测 子京儿大 评 中市园人 中 心大，
门医院南院区、仁和医院、大 兴区妇幼保健院，在建的三甲 综合医院北京大学第一医院南
同仁医院亦庄分院北京航天总 医院，大兴中西医结合医院
（规划中）
同仁医院，亦庄医院，国家康复医院， 北京军海医院，北京阳光新城医院
院区和北京儿童医院大兴院区
北京十一中学，北京十一学校亦庄实
永华实验学校
人大附中北京经济技术开发区 实验学校、人大附中实验学校
【世界交通】
快 捷：迅抵全城，通达全球
1、【四纵两横一机场】 四纵：京开、京台、新机场、京雄（规划），便捷通达北京内外。 两横：六环、机场北线，贯通京城东西 大兴机场：毗邻北京大兴机场，9月投入运营，瞬时通达全球。 2、【专属通勤班车】 社区专属通勤班车，直通地铁4号线首站（天宫院），接驳城市轨交动脉，迅达全城。
北京景山学校大兴实验学校
属性
限竞房
限竞房
限竞房
商品房
限竞房
大兴区限竞房情况统计表
项目名称
金悦府
瀛海府
金茂悦
区域位置 整体规划 容积率 产品类型 装修状况 主力户型
价格 商街
医疗
教育
属性
大兴义和庄地铁站北600米 大兴德贤路瀛海出口东500米 大兴区南中轴与龙江路交汇处东300米
总建筑面积70530㎡ 总占地面积28212㎡
限价单价：52695元/㎡ 总价：430万起
限价单价：57884元/㎡ 总价：393万起
限价单价：55016/㎡ 总价：470-万起
商街
世界之花假日广场、住总万科 广场、力宝华联商场、创意生 活广场、荟聚宜家购物中心；
力宝广场、亦庄文化广场、住 总万科广场
物美超市(次渠店)，百发隆购物 中心，次渠购物中心，次渠百
中海云筑-经济带两个唯一
➢ 绝对精装三居超高性价比 ➢ 绝对唯一低总价合院供应
生意高点
抄底最世界的中国排场
中海云筑
➢ 洋房-89㎡低总价精装三居 320W起 ➢ 合院-266㎡ 800W起
打法：以高带低
以合院立势 带动洋房产品去化
➢ 合院：形象升级-京府系 ➢ 洋房：客群标签化
中海云筑 全盘价值体系再梳理
东校区
验小学，耀中国际学校(在建)，亦庄第 二小学，亦庄第五幼儿园，亦庄中心 小学，北京二中亦庄学校，红黄蓝幼 儿园，大地双语幼儿园，二十一世纪
幼儿园，亦庄中心幼儿园
限竞房
限竞房
限竞房
➢ 金茂：品牌光环 单打独斗 ➢ 金地：地铁学区 我有学区我怕谁 ➢ 保利：diss一切可diss的 ➢ 金悦府：我也不知道自己在说什么
总价：374万起
总价：440万起
总价：260万起
龙湖天街和凯德MALL 万科天地和恒大未来城
尔玛山姆会员店 亦庄创意文 化广场 力宝广场 住总万科广 场 世界之花 荟聚购物中心 宜
家家居
亦庄生活创意广场，迪卡侬运动购物 超市尔玛山姆会员店，美廉美，物美，
京客隆，首航超市，华润万家
首都医科大学大兴医院、广安
整体规划
总建筑面积328100㎡ 总占地面积152300㎡
项目占地面积9.21万㎡ 建筑面积16.57万㎡
项目占地面积71127㎡ 建筑面积177189㎡
容积率
2.2
1.8
2.5
瀛海镇镇区北街与经二路交口 处西南角
项目占地面积75100㎡ 建筑面积133500㎡
2.0
广阳大街与春和路交口西南
项目占地面积29265㎡ 建筑面积67310㎡ 2.3
分百生活超市，家和新天地
亦庄创意生活广场，山姆会员 商店，盒马鲜生，联生超市， 三羊生活广场，京客隆，晋亿
五金，福兰德连锁超市
荟聚购物中心、绿地缤纷城， 槐房万达广场
医疗
旧宫医院、红星医院、航天医 院、同仁医院南院
振同国仁中医西院医南结克院合骨（肿科亦瘤庄医园院区、）林、第北北三京京医和医院合学，医检有康学验限泰检实公诚验 验司信所 室医， 安药通 诺(总州 优店区 达)，北京军海北医京院高，科北医京院高科医院，
产品类型
洋房，叠拼 ，板楼
洋房
洋房，高层
板楼，小高层
板楼，高层
装修状况
精装
毛坯
非毛坯
毛坯
非毛坯
主力户型
洋房85-138㎡， 叠拼220-280㎡
洋房：90-130㎡
89㎡，116㎡，138㎡
75㎡，90㎡
89㎡，130㎡，139㎡
价格
单价：52315元元／㎡ 总价：1020万起
限价单价：52695元/㎡ 总价：470-712万起
Mar.18.2019
大兴就只能是大兴？ 2019了 超个纲
但 只有中海才可以
竞品市场
大兴区限竞房情况统计表
项目名称 首开保利熙悦林语
保利和悦华锦
首创远洋禧瑞天著
远洋万和翡丽
金地悦风华
区域位置
南五环与德贤路交叉口东南侧 200米
博兴八路与兴海一街交叉口西 南侧
科创十一街与经海九路交汇处 西南角
总建筑面积145091㎡ 总占地面积40985㎡
总建筑面积294207㎡ 总占地面积672565㎡
2.5 叠拼，洋房，小高层
2.0 洋房，合院
2.5 高层
毛坯
毛坯
精装
69-83㎡ ，89-124㎡
88㎡ ，280㎡
74㎡，80㎡，88㎡，104㎡
单价：55016元/㎡
单价：52449元/㎡
单价：54755元/㎡