房地产开发企业预售业务涉税会计处理浅析
房地产企业预售期间缴纳税费的会计处理
房地产企业预售期间缴纳税费的会计处理根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售由于不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，待预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。
即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。
房地产开发企业预售房屋时涉及的税种主要有增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税等。
预售期间缴纳各项税费如何会计处理？一、增值税的会计处理。
营改增后房地产业预收账款不再确认纳税义务的发生，但为了税收均衡入库，预收房款应当预交增值税。
增值税是属于价外税，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3%。
预交增值税的会计核算区分一般计税和简易计税，一般计税方法下，预缴增值税不是实际缴纳增值税，当期销项税额大于当期进项税额需要缴纳增值税的时候，可以先抵减已预缴的增值税，抵减后仍有余额的应补缴增值税。
预交增值税在“应交税费--预交增值税”科目核算，待增值税纳税义务发生时，再转入“应交税费--未交增值税”；简易计税方法下，预缴、计提以及缴纳增值税均在“应交税费--简易计税”科目核算。
下面以一般计税方法举例说明增值税的会计核算。
举例：某房地产开发企业开发新项目，适用一般计税方法，该项目于2018年12月开始预售，预售期间共收取首付款预收房款2,200.00万元，预收房款应预缴增值税=2,200.00÷(1+10%)*3%=60.00万元。
会计处理如下：(1)收到预收款借：银行存款2,200贷：预收账款2,200(2)缴纳增值税：借：应交税费-预交增值税60贷：银行存款60上述房地产企业于2019年4月出售房产竣工交付，应确认增值税应税收入价税合计8,720.00万元，销项税额=8,720.00÷(1+9%)*9%=720.00万元，按照已销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例，假设计算应允许扣除的土地成本为2180.00万元，土地价款抵扣增值税金额=2180.00÷(1+9%)*9%=180.00万元，当月实际销项税额=720-180.00=540万元，假设认证应抵扣的进项税额为450.00万元，当月应交增值税=540.00-450.00=90万元，扣除预售期间已预缴增值税60万元，当月应补缴交增值税=90.00-60.00=30万元。
房地产开发企业预售业务涉税会计处理
建筑企业预收收入是否计缴所得税2010-4-15 8:39读者上传【大中小】【打印】【我要纠错】【问题】建筑企业预收收入是否作为收入计税？【解答】根据国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第二条规定：“企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度法确认提供劳务收入。
（一）提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足以下条件：1.收入的金额能够可靠地计量。
2.交易的完工进度能够可靠地确定。
3.交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算。
（二）企业提供劳务完工进度的确定，可选用下列方法：1.已完工作的测量。
2.已提供劳务占劳务总量的比例。
3.已发生成本占总成本的比例。
（三）企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入。
同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本。
”因此，建筑企业的预收收入应按上述规定确认收入，缴纳企业所得税。
房地产开发企业预售业务涉税会计处理2011-5-12 9:19杨培【大中小】【打印】【我要纠错】房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，房地产通常以土地、建筑物及房地合一等三种形态存在。
房地产开发企业具有高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大等特征，销售方式一般包括现房销售、期房销售，当前房地产开发企业普遍采用期房销售方式。
所谓期房销售是指房地产开发企业从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并向购买人收取定金或房款的行为。
对于房地产开发企业现房销售业务的处理方法，企业会计准则与税法的规定是一致的；而期房销售业务的处理方法，会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产开发企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。
浅谈房地产开发企业按预收款计征营业税的会计处理
浅谈房地产开发企业按预收款计征营业税的会计处理内容摘要：本文针对房地产开发企业收到预收款时，根据会计制度和税法对预收账款不同要求，阐述了核算营业税的几种会计处理方法，以实现税金与收入的配比，保证会计信息的真实性和明晰性。
关键词：房地产开发企业营业税会计处理随着经济领域的竞争日益激烈，市场化程度的提高和产业的不断成熟。
房地产开发企业作为房地产市场的主体之一，是我国当前和今后一个时期新的经济增长点，企业各种税款的计缴及其涉税会计处理也日趋复杂，但由于面对现行会计制度中涉及转让土地使用权或销售不动产取得预收款计征营业税的账务处理没有进行明确规定的状况，因此，规范和完善房地产开发企业按预收账款计征营业税的会计处理是非常必要的。
本文以某房地产开发企业收到预收款为例，就其会计处理中存在的问题作一探讨。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
”按预收款计征营业税的会计处理方法，目前主要有四种。
案例：广州某房地产开发企业甲公司采用预收款方式销售不动产给乙公司，销售价格2000万元。
2006年2月收到乙公司支付的预收款800万元；2007年1月甲公司与乙公司进行结算，甲公司开具销售发票共计价款2000万元，当月乙公司又支付1000万元，尚有200万元留待以后支付（营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%）。
主要会计处理方法如下：方法一：将按预收款计征的营业税，直接计入“应交税金”科目。
会计分录如下。
1、2006年2月收到乙公司预收款时：借：银行存款8000000贷：预收账款---乙公司80000002、按预收款计算缴纳营业税、城市维护建设税及附加时：借：应交税金---应交营业税400000应交税金---应交城市维护建设税28000其他应交款----应交教育费附加12000贷：银行存款4400003、2007年1月与乙公司结算，销售不动产的销售收入全部实现，并按开具的销售发票全额结转收入：借：银行存款10000000预收账款----乙公司8000000应收账款----乙公司2000000贷：主营业务收入200000004、按实现销售收入的全额计提应交营业税，城市维护建设税及附加，并交纳2007年1月的税金即后期营业税等税金的差额：借：主营业务税金及附加1100000贷：应交税金----应交营业税1000000应交税金---应交城市维护建设税70000其他应交款----应交教育费附加30000 借：应交税金----应交营业税600000应交税金---应交城市维护建设税42000其他应交款----应交教育费附加18000贷：银行存款660000 上述会计处理方法虽然符合现行的有关规定，但值得商榷。
房地产开发企业预售房款缴纳税金的账务处理分析
房地产开发企业预售房款缴纳税金的账务处理分析房地产开发企业的预售房款的预收账款，按照税法规定应当缴纳营业税，预缴企业土地增值税和所得税。
会计按照收入确认原则来结转收入。
企业应该如何进行会计核算，以正确反映实际发生的经济业务？一、预收账款缴纳营业税的会计处理根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，房地产开发企业转让不动产取得预售房款的收入时，发生营业税纳税义务。
因此营业税不是预缴的税款，而应按照收到的款项（不是应当收取的款项）计算并缴纳营业税。
根据《关于营业税会计处理的规定》（（ 93 ）财会字第83 号），房地产企业按营业额和规定税率，计算应缴纳的营业税，借记“经营税金及附加”，贷记“应交税金——应交营业税”；上交营业税时，借记“应交税金——应交营业税”科目，贷记“银行存款”等科目。
执行新企业会计准则的，通过“应交税费——应交营业税”科目核算。
二、按预征率征收土地增值税房地产开发企业预售开发产品取得预收款，按照规定的预征率缴纳的土地增值税，如何进项账务处理，财会字[1995]15号文曾经有明确的规定，但该文件已经被中华人民共和国财政部令第62号文废止。
2006年发布的《企业会计准则》对此也没有明确规定，据了解，主要是在修订《企业会计准则》时对此存在争议，最后达成意见作为未定事项处理，因此在正式《企业会计准则》法规文件中删除了关于“土地增值税”处理的文字。
由于政策不明确，实务中主要存在以下两种不同的处理方式。
第一种方式：参照财会字[1995]15号文，在结转收入时确认“营业税金及附加”预缴时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。
也有部分企业借记“长期待摊费用”。
在预收账款结转确认为收入时，按应负担的预缴土地增值税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目，或者“长期待摊费用”科目。
项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。
房地产企业预售业务的会计与税务处理比较
把“ 转入“ 主营业务收入” 的同时 ， 相应地把 入。在实务核算过程 中， 可使 用“ 预收账款 ” 目核算企 业当 认 时 ， 预 收账款” 科 期收到的预 售款 。在房地产企业 的预售业务 中 。 收到预收款 “ 待摊费用” 照配 比原则转入 “ 依 营业税金及附加” 。 项时 ， 借记 “ 银行存款 ”贷记 “ ， 预收账款 ”销售 收入实现 时， ； 借记 “ 预收账 款” 并按实现 的营业收入 。 ， 贷记 “ 主营业务 收 二、 房地产企业预售业务现行会计处理的弊螭探究 如果单纯依据会计准 则进 行处理 ，虽然满足 了权 责发 生制下的收入确认原则 。 但仍有诸 多弊端。
与税务 的处理上存 在着较 大差异 。文章 阐释 了会计准则和税 法规 定下的预售业务的 处理 方法以及 各 自的优缺 点 ， 并提 出了采用“ 待摊 费
用— —预缴税金” 目对营业税和土地增值税 的核 算加以改进。 科
【 关ｔ调 】 预售业务 ； 预收账款 ； 待摊 费用
近年来 ， 房地产行业迅速发展 ， 预售 方式成 为现代房地 义务发生时间为收到预收款的当天。《 土地增值税暂行条例
施等开发产 品 ， 在其未完 工前采取预 售方式销售 的， 其预售
收入 先按预计计 税毛利率 分季 （ 月 ） 算 出当期毛利额 ， 或 计
认 原则。房地 产企业预收买方一定金额 的款 项但并没有移 扣除相关 的期 间费用、营业税金及 附加后再计 入当期应纳 交等额 的商 品实物 ， 形成企业的预 收账款。由于 其并 不符合 税所得额 ， 开发产 品结算计税成本后再进行调 整。 实际 待 在 收 入确 认的原则 ， 所以不能确认 为当期收入 ， 而形成 了一种 核算过 程 中， 当企 业收到预 收款项 上缴税金 时 ， 采用 “ 待摊
谈一谈房地产开发企业与预收帐款业务有关的会计及税务处理
假设甲房地产开发公司，2004年开发A，B两幢别墅，A幢于2004年完工，取得售房收入1000万元，成本为700万元，B尚未完工。当年发生管理费用等支出50万元（皆可所得税前扣除及无时间差异的项目）B楼预收款1000万元。所得税采用递延法核算。当年所得税于年末负债表日缴清，无欠税， 预售收入的利润率15％（仅考虑营业税，企业所得税）。
一是根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。由此就产生了税法与会计制度在确认收益的时间差异。而现有的有关营业税的会计处理规定是：企业按其营业额和规定的税率，计算应缴纳的营业税，借记“经营税金及附加”（房地产开发企业）货记“应交税金 --应交营业税”科目。上缴营业税时，借记“应交税金 应交营业税”科目，贷记“银行存款”等科目。其并没有明确按预收款方式下计算的营业税如何会计处理。从而造成现实工作中，对产生预缴营业税时的业务会计核算不统一，有的将按预收帐款计算的营业税确认为当期营业税金及附加，计入当期损益，有的递延到销售实现以后各期.笔者认为采用后者核算，更能准确地反映该项经济业务的全过程，且符合收入与费用的配比原则。这样预收帐款计算出的营业税金及附加，在所得税采用纳税影响会计法的情况下，就属于一项时间差异。
续接上例，2005年，甲房地产开发公司无新开发项目，B楼完工， 实际售价2000万，成本1600万，当年发生管理费用等支出100万元（皆可所得税前扣除及无时间差异的项目）
、 具体会计分录如下。
1、收到补付款时：
借：银行存款 1000万
贷：预收帐款 1000万
2、计算营业税时计税依据应是实际收入减去预收款后的金额 。
关于房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理探析
CHINACOLLECTIVEECONOMY 会计处理与税务处理探析关于房地产开发企业预收款的摘要：金融贷款和预收款是房地产企业开发产品的重要资金来源。
预收款是卖方向买方提前收取的定金或者一部分货款。
预收款保障了房地产企业开发项目的后期资金。
房地产企业对于预收款的会计处理和税务处理是规范企业的重要行为，只有当经济业务和收入确认的条件相符合时，房地产企业才能确认收入预收款，这样 的做法体现了会计制度的稳定性和规范性。
向企业征税是为了规范企业的经营活动，征税的内容包括了企业生产、管理、销 方 ，企业 要 有 税 务的 所有环节进行申报并且纳税，税务部门也会根据企业的纳税情况来评企业是否规范经营。
基于此，房地产开发企业预收款的会计和税务理 于 房 地 产 企业 有 重 要的 。
要 了开发产品预收入确认的规定，然后阐述了会计方面房地产企业处理预收款的方式以及税法上的处理方式，并通过案例分析会计理 和 税务理 行了 的读，以此来供相关人士交流参考。
关键词：房地产开发企业；预收款；会 计处理；税务处理；探《企业会计准则》和会计制度对房地 产企业做出了一些规定，房地产企业不能 将出售未完工商品房时收到的预收款项 确认为收入，但税法规定企业需要对收到 的预收款确认为收入进行增值税、企业所 得税、土地增值税等税金的申报纳税。
预 收账款是指企业向买方收取的定金或货 款，属于负债款项。
会计层面规定只有经 济业务和收入条件相符合时，企业才能将 收取的资金确认为预收款项。
税务层面要 求对企业内各项有纳税义务的环节进行 纳税申报，税务机对预收款项收税金，是 收税的方法对企业的经和纳税行为进行 的一 方 。
―、国家税务机关对房地产开发产品预售收入的规定税〔2009〕31 件 条明确规定:企业在销售商品房时需要正签订《房地产销售合》或《房地产预售合》，在签订合 取得的收入，才能确认为取得销售收入。
时 件 《预售合》和《销售合》的签订，房地产商 在 商 品 房时取得的 一 销 售 收入，的金和 金等等 经济收，在签订《预售合"或《销售合》确认收入。
房地产企业预售模式下的财务和税务工作
房地产企业预售模式下的财务和税务工作房地产企业预售模式下，财务和税务工作是非常重要的。
从销售定价、资金到账、税务处理、利润分析等方面，都需要进行细致的规划和管理。
下面从四个方面详细介绍相关内容。
一、销售定价销售定价是房地产企业预售模式中先考虑的因素，同时也是最关键的财务问题。
销售定价需要进行充分的市场调查和风险评估。
该评估需要充分考虑市场需求、区域地段、项目规模和周边配套等的综合因素。
房地产企业在参考市场行情、项目成本、关键预算，客户需求等因素的基础上，进行评定销售价格。
二、资金到账资金到账是房地产企业预售模式下的重点问题。
该问题包括预售资金的管理和计划，代购款和贷款的跟踪管理，过桥资金的规划等。
预售模式下的房地产企业大部分是采用银行贷款来支付开发成本，而代购款及过桥资金则需要进行严格的管理和规划，确保项目的正常开展。
三、税务处理税务处理是预售模式中的另一重点问题。
预售房的税务计算涉及营业税、增值税、土地使用税等，其中，营业税和土地使用税是按照税率 x 销售额进行计算，增值税则按照税率 x (销售额 - 成本) 来进行计算。
同时，购房者可能需要缴纳个人所得税，房地产企业支付企业所得税等，涉及到多方面的税务问题。
四、利润分析利润分析是房地产企业预售模式下的一个关键性问题。
该问题包括项目成本的控制、销售定价等方面的规划，以及准确衡量税费、资金、时间和工作等资源的价值。
利润分析帮助房地产企业判断该项目的可行性，以及后续项目开发或投资进度的规划等。
总之，财务和税务工作是房地产企业预售模式下的关键性问题。
在项目规划中，需要综合考虑上述因素，按照房地产行业的规范执行，以保障项目的顺利开展。
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于 ２０ ０ ７年 １ ２月 开始 进行 二期 建设 ． 于 ２ ０ 并 ０ ８年 ４月 ５日
取 得 第 ２期 的 预 售 许 可 证 ， 同 时 开 始 进 行 二 期 的 预 售 ． 截 至 ２０ ０ ８年 ８月 二 期 房 源 销 售 完 毕 并 取 得 预 售 收 入 ３ ０ ３０ ０ 万 元 。鉴 于 第 １ ２期 的 销 售 情 况 ， 公 司 决 定 于 ２ ０ 、 Ｍ ０ ８年 １ ０ 月 开 始 建 设 第 ３期 ， 并 于 ２ ０ ０ ９年 ２月 取 得 第 ３期 预 售 许
房 地 产 开 发 企 业 是 以 营 利 为 目 的 ． 事 房 地 产 开 发 和 从 经 营 的 企 业 ． 地 产 通 常 以 土 地 、 筑 物 及 房 地 合 一 等 三 房 建 种 形 态 存 在 。房 地 产 开 发 企 业 具 有 高 投 人 、 风 险 、 高 同报 周 期 长 、 合 性 强 、 联 效 应 大 等 特 征 ， 售 方 式 一 般 包 括 现 综 关 销
例： Ｃ市 Ｍ 房 地 产 开 发 企 业 ，具 有 二 级 开 发 资 质 ，０ ７ ２ ０ 年 ２月 新 开 工 建 设 Ｓ楼 盘 ， 项 目 占地 面 积 ９ 该 ０亩 （ ６ ０ 约 ００ ０
平 米 ） 规 划 许 可 建 筑 面 积 为 ２ ００ ０平 米 ， ｌ ， ０ ０ 共 ３栋 高 层
条件 ， 当收 到预 售 款 时 应 确认 为 负债 ， 预 售 房 屋 竣 工并 等 交付 给 购 买方 时 ， 确 认 收 入 。 即收 到 期 房 房 款时 ， 记 再 借 “ 银行 存 款 ” 目 ， 记 “ 科 贷 预收 账 款 ” 目 ； 屋 竣工 并 交 付 科 房
增值 税清 算报 告 ， 项 目清算 土 地增 值税 款 为 １５ ０万元 该 ０
售 方 式 。所 谓 期 房 销 售 是 指 房 地 产 开 发 企 业 从 取 得 商 品 房 预 售 许 可 证 开 始 至 取 得 房 地 产 权 证 大 产 证 为 止 ， 正 在 建 将 设 中 的 商 品 房 预 先 出 售 给 购 买 人 ， 向 购 买 人 收 取 定 金 或 并 房 款 的 行 为 。对 于房 地 产 开 发 企 业 现 房 销 售 业 务 的处 理 方 法 ． 业 会 计 准则 与 税 法 的 规定 是一 致 的 ： 期 房 销 售业 企 而
一
可证 ，截 至 ６月 ３ ０ １ ３期 房 源全 部 销 售完 毕 ，并 取 得 ３第
４ ０ ８０ ０万 元 收 入 。 Ｓ项 目第 １ 于 ２ ０ 期 ０ ８年 ｌ ２月 ３ 日竣 工 ０
、Leabharlann 房 地产 开 发企 业 期房 销 售 业 务 的会 计 处理
交房 ， ２期 于 ２ ０ 第 ０ ９年 ５月 ３ １日竣工交 房 ， ３期 于 ２ １ 第 ００ 根据 《 企业 会 计准 则 》 的规定 ， 地 产开 发 企业 期 房销 房
土 地 增 值 税 预 征 比 率 为 １ ， 得 税 税 率 为 ２ ％。 ％ 所 ５ Ｍ 公 司 ２０ ０ ７年 取 得 第 １ 预 售 房 款 时 的 会 计 分 录 为 ： 期
给 购买 方 时 ， 记 “ 借 预收 账 款 ” 目 ， 记 “ 营业 务 收 入 ” 科 贷 主
着 很 大的 差异 。 由于 房地 产 开发 企业 主 要 采用 预 售 制度 ， 故 本 文 只 讨 论 期 房 销 售业 务 涉 税 会 计 处 理 。房 地 产 开 发 企 业 预 售 房 屋 时 涉 及 的 税 种 主 要 有 营 业 税 、 建 税 、 育 费 城 教 附加 、 地 增值 税 、 业所 得税 等 。 土 企
售业 务 的会计 处 理为 ： 于企 业销 售 商 品不 满 足收 入 确认 由 年 ６月 ３ 竣 工 交 房 ，该 项 目共 发 生 开 发 成 本 ７ ０ ０１ ３ ００ ０万 元 （ 中 １ 成 本 ２ ０ 其 期 ００ ０万 元 、 成 本 ２ ０ ２期 １０ ０万 元 、 ３期 成 本 ２ ０ ９０ ０万 元 ） ０ ０年 ｌ 。２ １ ０月 ３ ０ １ 得 税 务 部 门 土 地 ３取
房 地 产 开 发 企 业
预 售 业 务 涉税 会 计 处 理 浅析
● 杨 培 ／ 文
攫 要 ：当前房地产开发企业普遍采用期房销售方式， 针对房地产开发 企业期房销
麟
售， 企业会计准则与税法的规定不一致， 使得期房销售涉税会计处理与现房销售会计处 强 ｌ ｌ
理 存在 差异 。本 文 针 对房 地 产 开发 企 业 期房 销 售 中涉税 会 计 处理 问题 进行 分 析 。
建设 １ ５号楼共 ８ ０ — ００ ０平 米 ） ２ ０ 。 ０ ７年 ５月 ｌ ０日取得 第 １
期 建 设 的 预 售 许 可 证 ， 公 司 根 据 前 期 客 户 储 备 情 况 决 定 Ｍ 于 ５月 １ 日开 盘 销 售 ， 开 盘 当 １ 热 销 ７ ％ ， 取 得 收 入 ６ ３即 ０
２ ０ ００ ０万 元 ． 至 １ 截 ０月 ３ ０日一期 房 源 全部 销 售完 毕 共取
得 预 售 收 人 ３ ０ ００ ０万 元 。Ｍ 公 司 根 据 市 场 需 求 情 况 ． 定 决
务 的处 理方 法 ， 计 准 则 和税 法 的规 定 有 所 不 同 ． 使 房 会 致
地 产 开 发 企 业 的 预 售 业 务 在 会 计 处 理 和 税 务 处 理 上 存 在
普 通 住 宅 ． 分 三 期 建 设 （ 中 第 １期 建 设 １ — ３号 楼 共 其 ０ １ ６ ｏ ００ ０平 米 、 二 期 建 设 ６ ９号 楼 共 ６ ０ 第 — ００ ０平 米 、 三 期 第
房销售 、 房销售， 期 当前 房 地 产 开 发 企业 普 遍 采 用 期 房 销