2019凤凰国际大厦写字楼定位报告23p-精品文档
房地产凤凰大厦形象定位及策略
1＃楼
楼层
用途
单位面积
1F
大堂
——
2-9F 凤凰国内行政总部
——
10-25F 商务写字楼
170-400㎡ 整层1350㎡
210
400
400
170
170
标准层平面图
3# 2#
1#
2＃楼
楼层 1-3F 4-10F
11-29F
用途 商业 服务式公寓
公寓式写字楼
单层面积
1200㎡
60-120㎡ 共90套 120-180㎡ 300㎡复式14套 整层1150 ㎡
➢ 在本项目的主销期内，市场同类型写字楼供应量巨大（100万平方 米），并且供应集中，产品化及卖点同质化严重，竞争激烈。
➢ 本项目最大的挑战是价格的突破（写字楼/公寓），在激烈竞争的市场 背景下，突破产品同质化包围的关键策略就是利用凤凰品牌及资源，并 创造差异化形象及卖点，高举高打。
本次报告的主要内容纲要
房地产凤凰大厦形象定位及策略
It is applicable to work report, lecture and teaching
本次报告的主要内容纲要
➢ 本项目的销售目标是达成较高于市场的均价（写字楼15,000元，公寓 13,500元，商业28,000元）并保持合理的销售速度。首先需要保证项目 开盘前六个月实现30,000万元销售金额；
单层面积
大堂+商业 2500㎡
商业
2000㎡
凤凰演播中心 ——
3# 2#
1#
区域市场中的产品线检验
市场 相对 增长率 市场份额
属性
销售趋势
低
高 现金牛 稀缺产品，若有市场需求，则可成为快速回收资金的保证
大厦项目定位研究报告
大厦项目定位研究报告1. 引言本报告旨在对大厦项目进行定位研究，并提出相关建议。
大厦项目作为一个重要的建筑项目，其定位对于项目的成功与否具有至关重要的影响。
通过对市场需求、区位条件、竞争情况等方面的分析，本报告将对大厦项目的定位进行合理的规划和建议。
2. 市场需求分析在进行大厦项目定位之前，首先需要了解市场需求。
市场需求的分析能够帮助我们了解用户需求和行业趋势，从而为大厦项目的定位提供有力的支持。
2.1 用户需求分析通过市场调研，我们发现目标用户对大厦项目的需求主要包括以下几个方面：•办公空间需求：大厦项目应提供充足的办公空间，以满足企业和个人的办公需求。
•商业配套需求：用户希望在大厦项目内能够找到便利的商业配套设施，如餐厅、咖啡厅、便利店等。
•交通便捷需求：大厦项目的交通要便捷，其周边应有公共交通站点，方便用户的出行。
•环境舒适需求：用户对大厦项目的环境要求较高，如安静、通风、采光等。
•安全保障需求：用户希望大厦项目具备良好的安全保障措施，如门禁系统、监控设备等。
2.2 行业趋势分析随着城市发展和经济的不断进步，大厦项目所在行业也呈现出一些明显的趋势：•多功能综合体：用户对综合型大厦项目的需求越来越高，希望在一个项目中能找到办公、居住、商业等多种功能。
•环保节能：用户对大厦项目的环保性能和节能效果要求越来越高，希望项目能够具备绿色建筑的特点。
•技术智能化：随着科技的不断发展，用户对大厦项目的智能化程度提出了更高的要求，如智能安防系统、智能办公设备等。
3. 区位条件分析大厦项目的区位条件对其定位和竞争力有很大影响，因此需要对区位条件进行充分的分析。
3.1 地理位置大厦项目的地理位置应尽可能选择在城市中心区域，方便用户的出行和商务活动。
同时，地理位置的选择还应考虑周边的配套设施、交通状况等因素。
3.2 周边竞争情况在选择地理位置时，还需要对周边竞争情况进行充分的了解。
如果周边已经存在大量类似的大厦项目，可能会对新项目的定位和运营产生较大影响。
某写字楼大厦项目定位研究报告
国华公司河北大厦工程定位研究报告搜房资讯控股搜房研究院—中房指数系统2001年12月目录1. 总体市场状况分析11.1 饭店市场简况11.1.1 住宿人员状况31.1.2 北京市饭店宾馆简况61.2 饭店供应与需求发展预测171.2.1 饭店供应发展预测171.2.2 饭店需求发展预测181.3 写字楼市场简况201.3.1 市场供应情况201.3.2 写字楼市场需求状况231.3.3 加入WTO对写字楼市场的影响分析251.3.4 相关政策对写字楼市场影响的分析271.4 写字楼市场供应与需求发展预测302. 重点区域工程分析302.1 目标区域写字楼调查312.1.1 区域写字楼基本状况312.1.2 区域写字楼经营状况322.2 目标区域饭店调查332.2.1 区域饭店基本状况332.2.2 区域饭店经营状况342.3 目标区域酒店式公寓调查352.4 目标区域市场发展预测353. 目标市场分析363.1 目标工程定位363.2 目标工程写字楼、饭店、酒店式公寓面积配置393.2.1 各类综合物业面积分配参考393.2.2 周围饭店工程基本情况403.2.3 目标工程写字楼、商业、饭店面积分布403.3 经营写字楼、饭店的风险及控制413.3.1 经济因素对市场的影响413.3.2 地域竞争的影响413.3.3 潜在供应量的风险413.3.4 定位风险423.3.5 交通风险423.3.6 经营风险424. 经济效益分析434.1 本报告经济测算原则434.2 基础数据选取的依据434.3 建设成本444.4 写字楼经营收益464.4.1 写字楼出租经营情况预测464.2.2 写字楼经济效益测算475. 结论511. 总体市场状况分析1.1 饭店市场简况北京作为世界著名的历史文化名城和东方古都、拥有1382万常住人口和300万流动人口。
北京是中国的首都，是对中国和世界都有巨大影响力的城市。
凤凰国际定价报告初稿
二、活动时间、地点
时间：2014年6月21日（星期日）14:00—15:30 地点：营销中心
三、活动目的
1、通过政府机构致辞、意向签约，彰显武昌区大力发展“长江经济带·文化设计核心商务 区”的决心，扩大区域对设计类产业的号召力。 2、通过设计联盟签署意向自持协议带动武汉设计行业的入驻，通过媒体报道，带动国内 其它设计领域关注。
内购会背景小结
在多项目准备开盘，市场供给再次加压， 项目意向客户上访次数有限的情况下， 凤凰国际将于6月21日前举办内购会，项目销售不容乐观。
PART2/内购会流程
内购会活动概况：
活动时间：2014年6月12日（周六） 活动地点：凤凰国际营销中心 参与人员：前期意向购买、租赁客户、设计联盟代表及成员、招商局代表、 现场配合：招商局及设计联盟意向入驻签约仪式
凤凰国际内购会方案
浦江（中国）凤凰国际项目组
目录/Contents
PART1/内购会背景分析 PART2/内购会流程 PART3/内购会推售楼层 PART4/内购会现场活动配合 PART5/内购会资料配合
PART1/内购会背景分析
武汉市写字楼4月市场概况 项目意向客户梳理
武汉市写字楼4月市场概况
附件二、定制单、认筹单、认购单、销售合同样板
PART6/甲方配合
1、由于电梯调试，客户无法抵达高楼层，所以高层客户意向模糊，需要电梯 尽快投入使用，以便了解客户意向。
2、项目自媒体尚未投入使用，且网络信息滞后，在内购会前，甲方尽快更新 网络信息，启动自媒体营销。
普惠（对外）—— 无优惠，具体面谈； 内购会优惠—— 半层租赁赠送1年车位租赁使用权； 整层租赁赠送2年车位租赁使用权；
深圳_中国凤凰大厦写字楼典型成交客户描述
中国凤凰大厦写字楼典型成交客户描述A、1号楼10F（刘钱，徐宇）1、客户成交过程：2008-01-05下午4点，国元证券股份有限公司王总一行四人通过户外条幅广告了解到我们有楼盘销售，随后上门看房。
客户需求是：在中心区购买1000-1500平方米整层写字楼作为珠三角区域业务总部。
首先，我特意带他们看了品质较高、价格相对也较贵的一号写字楼的10/11楼，让客户有先入为主的印象，客户反应：实用率高，户型方正，比较有兴趣，但价格偏贵了点，面积还合适。
为了让客户有所对比，我就立即向客户推荐了2号商务公寓楼，并说明那边也是可注册办公的写字楼，同时也有1130平方米的整层单位，但楼层在5楼，客户提出要看房，在看房过程中问到各种数据，对一、二号楼进行对比。
客户反应二号楼价格、经营成本虽然比1号楼低，但整体品质档次也低。
最后我又推荐了3号商业综合楼，可做经营场所也可做办公楼，灵活、空间感强，可满足客户做经营场所的需求，客户反应实用率较低，不太实用，而且价格偏高。
2、分享：我给客户推荐不同的楼栋，让客户在三栋楼中进行对比，途中了解到客户的确切需求，促使客户权衡之后把一号楼作为他们的最终选择。
之后，我把写字楼、商务公寓、商业综合楼的使用成本、出售价格核算了一下，又为客户分析了中心区目前一手楼、二手楼的价格走势，并根据客户需求向客户推荐一号楼作为他们的最佳选择。
客户在权衡各种因素后，认定一号写字楼的综合素质更符合他们公司的要求，并倾向于该栋的十楼。
但同时，他们提出了几个要求：1）.价格最低多少；2）在一号楼楼顶安装两台蝶形天线，并免费使用场地；3）在三号楼一楼租个铺位做接待中心，面积在15-30平米；4）在大厦外立面安装广告牌；5）60个优惠停车位。
与此同时客户提出他们一次性付款，希望能够给他们88折的优惠（这和开发商的底价每平方相差2000元之多）。
考虑到客户是属于比较理性的类型，提出的要提求也是我们之前没有遇到的，为了能迅速把握住客户，我们建议客户方先发“购买意向函”给我司，使我司得以尽全力帮客户争取最多的优惠，客户欣然应允。
国际写字楼项目定位及营销推广方案
基本具备 基本具备、但仍需完善 具备一部分、需要加强
需要挖掘 基本具备 部分具备、需要拓展
真正实现
6E
我们还需要做什么？
开放式商务洽谈区 商务式物业
商务减压功能区
送氧系统
绿色大厅
强化高效办公的理念 更多的考虑业主商务办公的需求
高档的写字楼不仅仅 是建筑的堆砌，更多的考虑了人的感受将原的空中花园的卖点 更加突出和强化，
路漫漫其悠远中银国际主要竞争对手分析路漫漫其悠远项目名称售价面积区间对项目的影响万豪国际5600元平米起50150平米直接影响东源国际未定40平米以上可自由分隔直接影响帝豪天下未定50200平米直接影响国贸大厦5600元平米起40平米以上可自由分隔直接影响恒隆公馆5900元平米起80140平米间接影响恒通国际公寓4100元平米起120180平米间接影响路漫漫其悠远包头高档纯商务写字楼不包括商住型公寓将是市场的发展方向而定位准确特色分明的高档纯商务写字楼将是开发的重点
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天生我材必有用，千金散尽还复来。05:08:43 05:08:4305:081/13/2021 5:08:43 AM
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。21. 1.1305: 08:4305:08Jan-2113-J an-21
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得道多助失道寡助，掌控人心方位上 。05:08: 4305:08:4305: 08Wed nesday, January 13, 2021
威胁（T）
1、市场处于发展阶段，增长迅速但容 量有限。
2、租赁市场不够成熟，客户投资的操 作空间有限。
3、一些大中型公司机构（金融保险等） 已基本入住了其他写字楼项目。
第三部分 项目定位
形象定位
凤凰大厦房地产项目策划
凤凰大厦房地产项目策划远桥广告公司受武昌物业经营进展总公司托付，进行凤凰大厦地产项目营销策划。
本策划依照双方口头协议，于2003年3月1日开始，至2003年4月1日终止。
现提交营销策划案。
本策划文本包括：市场调查与分析，项目销售策略，价格策略项目宣传推广策略，广告时期策略，全面涵盖了本次策划的内容；为本次营销活动提供策略和实施方法的全面指导。
假如贵方认可此方案，期望本次营销活动能全面照此执行。
凤凰大厦房地产项目策划目录1、凤凰大厦项目概况 (5)2、凤凰大厦市场分析 (6)〔1〕营销环境分析 (6)〔2〕消费者分析 (7)〔3〕竞争态势分析 (8)〔4〕项目SWOT分析 (10)3、凤凰大厦销售策略 (12)〔1〕入市时机及策略 (12)〔2〕价格策略及定价原那么 (12)〔3〕销售时期安排 (13)4、凤凰大厦宣传推广策略 (14)〔1〕凤凰大厦项目推广主题 (14)1)项目推广主题2)主题分析〔2〕项目广告策略 (15)1)广告时期策略2)广告创意策略〔3〕项目公关策划 (17)1)活动推广目标3)活动推广定位4)活动推广诉求重点5)活动推广的方式〔4〕项目现场包装策略 (19)1) 项目现场包装的目的2) 项目现场包装的内容〔5〕项目媒介组合策略 (20)1) 广告媒体分析2) 媒体公布策略〔6〕凤凰大厦广告工作推进一览表 (20)〔7〕凤凰大厦项目广告推广全程项目表 (23)〔8〕凤凰大厦推广费用 (25)策划书正文1、凤凰大厦项目概况凤凰大厦位于武昌区中山路312号，武昌区政府正对面，前眺沙湖，背靠凤凰山，俯视两江四岸，与洪山广场里应外合，聚山水之灵气，纳居行之便利，占尽天时、地利、人和。
大厦用地面积8520平方米，由裙楼及A、B二座生态观景建筑组成。
A、B二座均为21层，楼体总高为80.02为。
裙楼1-5层为商务办公用房，6楼为设备层及业主会所，7层以上为高品质生态观景住宅，顶层是空中花卉市场，地下是超大型停车场。
凤凰国际招商定位
凤凰国际招商定位
凤凰国际致力于打造“长江经济带·文化设计核心商务区”地标性写字楼，为满足商业和写字楼的协调统一性，将商业定位于商务协作型配套商业——是指商业不只是依赖于写字楼而存在，且能够给写字楼带来附加值，同时写字楼也能给商业带来部分稳定的客源。
凤凰国际一楼大厅将招租咖啡厅用于日后休闲使用，二楼主要有美容美发，SPA会所，中、西式快餐，三楼设中、西式餐厅，日式料理及主题餐饮，四楼以健身会所及棋牌茶座为主。
这样，即形成完善的自主生活配套，同时也保证了大楼内的商务休闲氛围。
五至十五楼主要引进国内各类中型设计相关机构或其他相关产业链下游企业，十六至十九楼主要引进国内大中型设计相关机构，二十到二十四楼计划引进国内大型设计机构、国外大型设计机构分公司，二十五到二十七楼主要引进大型央企或国企背景设计机构。
主打“长江经济带·文化设计核心商务区”的项目主题，形成设计行业的聚集地，通过集群效应，为大力发展设计产业提供资源共享与交流平台。
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项目定位
市场格局 内。
推售计划
推广策略
武昌写字楼主要集中于：中南中北商务带、徐东商务圈、武昌滨江商务区，本案不在传统商务区
竞争分析
市场趋势 产品分析 本体研究 项目定位
徐东片区商务区形成较早， 以乙级办公楼和商务公寓为 主，未来将有较多项目进入 市场,将提升片区整体商务形 象。
随着万达中心和绿地国际金 融城的顶级写字楼面市，区 域商务范围逐渐形成，有望 与徐东商务圈、中南中北商 务带融合，共创武汉商务新 中心。
凤凰国际大厦营销报告
2019年4月
目录
01 02 03 凤凰国际大厦项目定位 凤凰国际大厦推售计划 凤凰国际大厦推广策略
项目定位
市场格局
推售计划
推广策略
竞争分析
市场趋势 产品分析 本体研究 项目定位
2019年武汉办公供应量(含SOHO\LOFT)仍处于300万方以上供应量，达386万㎡，超过商业供应 量。其中，标准写字楼物业新增供应72.06万方，环比增幅最高，达42%。随着泛海国际SOHO城、 菩提金国际金融中心、武汉保利文化广场、汉街总部国际等写字楼入市，提升了标准写字楼物业供应 水平。 成交方面，创历史新高。2019年，全市办公物业累计成交9397套，约102.39万方，同比增长5.12 万方，增幅为5%。
名称
德成中心 绿地中心（国际级） 保利文化广场 广泽中心 万达中心
名称
菩提金国际金 融中心 联发九都国际 长城汇 福星汇金中心
8
22 27 30 29 33 19 7 10 32
26 11 24
其他写字楼
名称 凯旋门广场 万利广场 中力企业大厦 2019新长江广场 咸宁大厦 中铁大厦 水岸国际 平安国际大厦
成交面积（万 成交面积（万
2008-2012年写字楼成交面积（万方）
方）, 2011
年 , 97.27
方）, 2012
年 , 102.39
2012年写字楼月成交走势
成交面积（万 方）, 2008 年 , 20.49
成交面积（万 成交面积（万 方）, 2010 方）, 2009 年 , 16.68 年 , 27.38
国际级 5A 甲级 5A 5A 甲级 5A
5A 5A
30 4.3
3栋 1栋
15 3.6
4.2米 5.1米3.8 米
1648 717-1023 107-1023 5T5
项目定位
市场格局
推售计划
推广策略
竞争分析
市场趋势 产品分析 本体研究 项目定位
从片区写字楼项目推盘时间来看，与本项目产生直接竞争的项目有5个，总推盘量为44.7万平，同 时还应该关注后期汉街总部国际二期部分将于2019年下半年进入市场。
江尚
编号 33
名称 爱尚东亭
23 பைடு நூலகம்5
6
18 3
17 14 16 15 9 4 13 31 2 12 1
5
已入驻写字楼
在售写字楼
未来供应写字楼
项目定位
市场格局
推售计划
推广策略
目前武昌三大商务片区写字楼在售项目共9个，其中3个为尾盘，2019年新推6个。
竞争分析
市场趋势 产品分析 本体研究 项目定位 水岸国际 普提金国际金融中心 爱尚东亭 德成中心 汉街总部国际 （一期） 海山金谷 保利文化广场 绿地国际金融城 福星汇金中心
套, 5月 , 1025
套, 1月 , 4月 , 464 , 3月 , 套 426 套,, 456 2月 套 , 368
套, 12月 , 1009 套, 11月 , 813 套, 7月 , 731 , 10月 , 670 , 9月 套 , 638 591 套, 6月 , 563 套, 8月 , 套
成交面积（万 成交面积（万 成交面积（万 成交面积（万 成交面积（万 成交面积（万 成交面积（万 成交面积（万 成交面积（万 成交面积（万 成交面积（万 方）, 12月 , 9.73 套 成交面积（万方） 方）, 1月 方） , 9.17 , 2月 方） , 3.97 , 3月 方） , 5.24 , 4月 方） , 5.9 , 5月 方） , 8.11 , 6月 方） ,7 , 7月 方） , 11.67 , 8月 方） , 6.85 方） , 9月 , 11 10 , 10.41 月 , 7.99 7.22
在售写字楼
尾盘写字楼
项目定位
市场格局
推售计划
推广策略
竞争分析
市场趋势 产品分析 本体研究 项目定位
目前武昌在售写字楼基本为高端甲级写字楼，除绿地及万达中央文化区为商务集群，其他多为单体 写字楼。
基本信息 项目名称 汉街总部国际 （一期） 海山金谷 水岸国际 保利文化广场 福星汇金中心 爱尚东亭 普提金国际中心 绿地国际金融城 （一期） 德成中心 定位 总体量 （万㎡） 340 13 40 14 31 8 62 写字楼体量 （万㎡） 8栋 1栋 1栋 1栋 1栋 1栋 1栋 11 2.3 2.8 10 4 3.6 12.5 层高 3.8米 3.6米 3.2米 3.8米 4.3米 3.6米 3.9米 标准层面积 （㎡） 1700 1200 1200 1500 1500 861 2000 面积分割（㎡） 130-1700 60-1200 107-1200 整层租售 220-1500 141-861 平面布局 10T10 6T6 5T8 / 9T6 3T5
甲级写字楼
编号
1 2
28
编号
29 30 31 27
21
20
名称
新时代商务中 心 中商广场 汉街总部国际 （国际级） 海山金谷 湖北省科技创 业大厦 1818中心 名称 中建广场 世纪广场 楚天都市花园 洪广宝座 宏城金都 津津花园 龙源国际广场 东沙大厦
编号
7 8 9 10 11 28 编号 20 21 22 23 24 25 26 32
项目 汉街总部国 际 海山金谷 水岸国际 保利文化广 场 汇金中心 爱尚东亭 普提金国际 中心 绿地国际金 融城 德成中心 尾盘 尾盘 尾盘
本案
湖北省政务核心，武昌高端 商务聚集地，外企及大型公 司在武昌首选，目前片区供
应量大，竞争激烈。
项目定位
市场格局
推售计划
推广策略
中南中北沿线区域作为江南片总部经济区，聚集是大武昌写字楼等级最高，规模最大的写字楼聚集区。
竞争分析
市场趋势 产品分析 本体研究 项目定位
3 4 5 6 编号 12 13 14 15 16 17 18 19