辽宁营口房地产市场调研
辽宁营口房地产市场调研
PART
1 城市属性分析/城市发展规划/营东新城规划
营东新城规划是功能最完善，规划建设标准最高癿现代化主城区，未来营东新城规划定位为 营口市城市中心、滨海带形成城市重要组团及营口主城区癿核心组团。
• 地理位置优越，交通便利。新城是营口带状组团城市结构中北部城区癿城市中心之一， 沈大高速、哈达高铁贯穿全境、渤海支线机场和区域货运枢纽机场即将建成。
沈大高速
连港，北依省会沈阳，东临丹东，西不锦州接壤。长大铁路 、沈大高速公路贯穿南北，辽溪铁路横跨东西；距大连港 175公里，鲅鱼圈港在其辖区内，距桃仙国际机场145公里; 还有沈营、沈环等干线公路交织网，水陆交通十分便捷。
周水子机场
大连港
PART
1 城市属性分析/城市环境认知/城市内部交通
营口内部交通发达，其中渤海大街贯穿东西，是城市重要癿主干道，盼盼路为南北主干道，市 区规划共29条公交线路。
老边区重点推迚营东新城建设，加快城中村改
造，逐步实现城乡一体化。 西市区推迚平房区改造和河北片区开发，建设 “河海生态宜居区”和“现代商贸休闲区”，重 现西部繁荣。 站前区以旧小区改造和北部城区功能转型为重 点，加快发展流通服务业，完善综合配套，塑造 老城中心区新形象。 沿海产业基地要加速商贸中心区建设，着力打 造具有国际影响力癿新城区。
单位：亿吨 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2007年 2008年 2009年 2010年 1.22 1.51
距东北腹地最近癿海港，东北第二大港口— —我国北方地区最近癿深水丌冻港，较大连 缩短了210多公里癿车程运输距离；该港口 腹地纵深涉及辽宁、吉林、黑龙江三省及内 蒙古东部三盟一市，对刺激内陆经济起到了 兲键性作用；
PART
1 城市属性分析/城市发展规划/西市区规划
关于市场提取法确定资本化率中租售实例选择标准的探讨
关于市场提取法确定资本化率中租售实例选择标准的探讨宋汉利（营口职业技术学院，辽宁营口115000）摘要：房地产估价已经成为我国社会经济生活不可或缺的重要组成部分，社会经济与房地产市场的快速发展为房地产估价行业提供了一个广阔的发展空间，也对评估从业人员提出了更新、更高的要求。
作者依据其多年来从事房地产估价理论研究和估价实践的经验体会，参照市场法中可比实例的选择标准与要求，就运用市场提取法测算资本化率过程中租售实例选择的标准与要求问题展开对比分析与探讨。
关键词：房地产估价；租售实例；可比实例；资本化率；市场提取法房地产估价已经成为我国社会经济生活不可或缺的重要组成部分，社会经济与房地产市场的快速发展为房地产估价行业提供了一个广阔的发展空间，也对其提出了更新、更高的要求。
全面提高评估人员的业务水平是保障该行业健康、可持续发展的前提。
广大评估人员应进行深入的理论学习、研究，开展广泛的经验总结、交流，以提高执业水平，降低职业风险。
笔者依据自身多年来从事房地产估价理论研究和估价实践的经验、体会，就市场提取法测算资本化率过程中租售实例的选择标准问题进行探讨。
一、问题提出对同一估价对象应选用两种以上的估价方法估价，估价人员应熟知、理解并正确运用各种估价方法。
[1]收益法是评估人员最常用的一种方法，正确运用收益法的关键是净收益和资本化率的确定与测算，其中资本化率的测算环节是最难把握的。
《房地产估价规范》提供了四种确定资本化率的方法，即市场提取法、风险累加法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法。
虽然，四种方法在理论上都是可行的，但都有其自身固有的缺陷和实际操作难度，要正确运用并不容易。
估价中，采用最多的是市场提取法和风险累加法。
市场提取法的相关数据和信息直接来源于近期的房地产市场，其测算过程和结果比其他三种方法拥有更高的代表性和更强的说服力，容易理解，并且易于阐述理由，理应成为估价人员的首选方法。
可调查显示，评估人员更多采用风险累加法。
2024辽宁省营口市鲅鱼圈房地产市场投资分析
2024辽宁省营口市鲅鱼圈房地产市场投资分析近年来，随着经济的发展和城市化进程的推进，房地产市场一直是投资者关注的焦点。
辽宁省营口市鲅鱼圈作为一个具有发展潜力的地区，其房地产市场也备受瞩目。
在 2024 年，对鲅鱼圈房地产市场进行深入的投资分析显得尤为重要。
一、鲅鱼圈地区的经济发展状况鲅鱼圈是营口市的重要经济区域，拥有多个产业支柱。
其港口经济发展迅速，带动了相关物流、贸易等行业的繁荣。
同时，旅游产业也逐渐兴起，吸引了大量游客前来观光度假，为当地经济注入了新的活力。
经济的持续增长为房地产市场提供了坚实的基础。
随着就业机会的增加和居民收入水平的提高，人们对住房的需求也在不断上升。
二、政策环境对房地产市场的影响国家和地方的房地产政策对于鲅鱼圈的房地产市场起着重要的调控作用。
近年来，政策的重点在于稳定房价、抑制投机性购房，保障居民的合理住房需求。
在2024 年，预计政策仍将保持连续性和稳定性。
对于投资者来说，需要密切关注政策的变化，以把握投资的时机和方向。
三、鲅鱼圈房地产市场的供需状况从供应方面来看，鲅鱼圈近年来不断有新的楼盘推出，但供应的增长速度相对较为平稳。
在土地供应方面，政府也在合理规划，以确保土地资源的有效利用。
需求方面，随着城市化进程的推进，外来人口的流入以及本地居民的改善性需求，使得住房需求保持稳定增长。
然而，不同区域和不同类型的房产需求存在差异。
例如，中心城区的优质房源需求较为旺盛，而一些偏远区域的房产则相对滞销。
四、房价走势分析过去几年，鲅鱼圈的房价经历了一定的波动，但总体呈现稳中有升的趋势。
在 2024 年，预计房价仍将受到多种因素的影响。
经济发展、人口增长、政策调控等因素都会对房价产生作用。
如果经济持续增长，人口流入增加，且政策相对宽松，房价可能会有一定的上涨空间。
反之，如果经济增长放缓，政策收紧，房价则可能面临一定的调整压力。
五、投资风险分析在鲅鱼圈房地产市场投资也存在一定的风险。
浅谈房地产项目市场营销STP战略
浅谈房地产项目市场营销STP战略作者：杜科星来源：《商业文化》2014年第12期摘要：本文以市场细分、选择目标市场及市场定位的STP战略为基础，以营口市紫玉金地房地产项目为例，对STP理论进行了应用，制定了紫玉金地项目的STP战略，为该项目营销方案的制定提供了依据。
关键词：房地产项目；STP战略；营销战略STP战略指按照目标市场营销过程中的选择目标市场（Targeting）、细分市场（Segmenting）、产品及市场定位（Positioning）三个步骤，在房地产项目的前期策划中引用营销概念，从而制订出与房地产项目延向性一致的全程营销策划方案。
在房地产项目的市场营销中应用STP战略的意义和目的在于帮助项目从设计、建设、服务上更有针对性，通过产品的差异化来避免恶性竞争，使产品更有效对接消费者需求，进而达到提升经营业绩的目标。
一、市场细分市场细分，指企业根据市场需求的多样性和购买行为的差异性，把整体市场划分为若干个具有某种相似特征的顾客群（称之为细分市场或子市场），以便选择确定自己的目标市场。
紫玉金地项目通过对房地产市场需求主体的相关影响因素分析，来帮助确定选择房地产目标市场的依据。
紫玉金地项目的需求影响因素具体从以下几个方面区分：（一）年龄因素从年龄构成的随机抽样调查数据来看：最小年龄是20岁，最大年龄是75岁；25-35岁之间的占45%，也是最多，35-45岁之间的是29%，45-55岁之间的是17%，其他年龄段所占比例是9%，平均年龄是36岁。
分布情况如图1：从年龄分布图我们可以看到，25-45岁之间客户购房意愿明显，这部分客户具有一定社会地位，或有住房刚性需求，或积蓄相对丰厚，有意愿改善居住环境或投资，未来收入未定或有良好预期，敢于超前消费。
（二）购买动机及置业次数因素在对居民购买动机的调查中，为改善居住条件的所占份额最多，为59.2%，其次是投资升值用的占22.4%，用于结婚和本地拆迁仅各占9.2%。
关于房地产估价过程中确定资本化率的思考
益率、风险程度，按风险大较，判断、确定资本化率〔1〕。
二、各种资本化率确定方法的缺陷与难点 资本化率作为将房产的未来预期收益转化为房地产价 格的比率，对估价结果影响巨大。不同地区、不同用途、不同 时期的房产，由于风险不同，其报酬率也不相同〔3〕。四种方 法在理论上都是可行的，但是要想正确运用并不容易。这既 有估价师经验不足的问题，也有缺乏较有说服力的参考标准 的问题，更有操作方法自身的缺陷与难度问题。 笔者分析了估价协会编著的《房地产估价案例与分析》 （ 2007 版） 一书中的所有案例。应当指出，这些报告实例是 协会的知名专家学者为编撰教材从各地估价师推荐的能代 表所在估价机构业务水平的估价报告中精选出来的，质量较 高，有一定的代表性。全书共采用 26 份估价报告，其中 18 份运用收益法，这 18 份中有 12 份明确了资本化率的确定方 法，有 6 份采用综合分析直接赋值的方式给出。由于笔者对 上述报告所涉估价对象的特定状态和地域、区位的特定情况 缺乏深入了解，在这里不讨论报告所确定资本化率数值的准 确性问题，仅 探 讨 其 确 定 过 程 和 理 由 解 释 问 题。 经 分 析 发 现，多数报告中资本化率的确定方式过于简单，缺乏详细明 确、令人信服的解释，数值从 3． 75% 到 18% 变化很大多数在 6% 至 10% 之间。 （ 一） 市场提取法是一种很好的确定方法，由于数据直接 来源于近期房产市场，因此易于理解，较其他方法说服力更 强，理应成为估价首选，但是运用难度较大。 首先，房产转让市场和租赁市场的价格变化往往不成比 例，且多数变化不同步，这样以租售比为基础确定的资本化 率就会随着租售市场的变化而变化，也就很难把它确定为一 个客观水平上。其次，同一供求范围内类似房产实例的选择
摘 要： 估价师在估价中最常用的方法是市场比较法和收益法，而收益法能否成功运用的关键是净收益和资本化率的确定，其 中，资本化率的确定无疑是最不容易把握的。通过对资本化率确定方法的分析，结合作者多年从事房地产估价教学研究、房地产估价 实务的经验，指出各种确定方法的难点和实际运用中存在的问题，然后提出建议和期望。
辽宁省人民政府办公厅关于对保障性安居工程分配及质量管理工作进行督查的通知
辽宁省人民政府办公厅关于对保障性安居工程分配及质量管理工作进行督查的通知文章属性•【制定机关】辽宁省人民政府•【公布日期】2012.02.10•【字号】•【施行日期】2012.02.10•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文辽宁省人民政府办公厅关于对保障性安居工程分配及质量管理工作进行督查的通知各市、绥中、昌图县人民政府，省政府有关厅委、直属机构，各有关单位：根据《国务院办公厅关于对保障性住房分配及质量管理工作进行督促检查的通知》（国办发明电[2012]2号）要求，省政府决定组成督查组，对各地保障性安居工程分配及质量管理工作进行全面督查。
现将有关事项通知如下：一、督查目的通过对各地的督查，督促各地认真贯彻国务院和省政府工作部署，切实加强保障性安居工程分配及质量管理，及时发现各地工作中存在的问题，督促各地进行整改，坚决纠正骗购骗租、变相福利分房等违规分配行为。
同时，通过督查，发现、总结各地好的经验和做法，促进保障性安居工程建设和分配管理工作。
二、督查内容（一）分配管理制度建设和执行情况。
分配管理制度建设情况，包括各类保障性安居工程分配办法出台情况，本地区确定住房保障范围、准入条件，制定分配政策和经济适用住房上市交易的收益分成办法，以及是否符合国家政策规定和当地实际等情况；分配机构建立情况；准入退出实施情况，包括住房保障申请受理、准入审核、公示制度、轮候办法以及退出机制等实施情况；动态监管情况，包括信息系统建设、档案管理、定期复核，以及房源、保障对象、轮候规则、分配程序、分配过程、分配结果等信息公开情况；后期管理情况，包括保障性住房管理、小区物业服务、配套设施建设等情况。
（二）工程质量管理情况。
参建各方主体履行法定基本建设程序情况，执行施工许可、质量安全监督、施工图设计文件审查、竣工验收备案等制度情况；参建各方主体质量保证体系建立情况；参建各方主体及有关人员执行法律法规、强制性标准情况；建筑材料、构配件、设备进场验收和复检制度执行情况；工程主要使用功能质量情况及分户验收情况。
营口商业地产市调报告
营口市调报告2021年7月目录一、营口市区建材家居、灯饰市场及商户调研 (3)〔一〕红运家居商场 (3)〔二〕北方陶瓷城 (4)〔三〕装饰材料城 (6)〔四〕装饰材料城周边沿街商铺 (7)〔五〕建设街沿街商铺 (8)〔六〕东升家私 (9)〔七〕宜家布艺 (10)〔八〕润达家私 (10)〔九〕御园家具城 (11)二、大石桥市区建材家居、灯饰市场及商户调研 (11)三、鲅鱼圈城区建材家居、灯饰市场及商户调研 (12)四、工程潜在竞争工程调研 (16)〔一〕工程周边在售社区底商调研 (16)〔二〕开元广场 (17)〔三〕居然之家 (18)〔四〕营口义乌商贸城〔鲅鱼圈〕 (19)五、营口市区建材家居经营商户问卷调研分析 (21)六、工程SWOT分析 (25)七、工程细化定位建议 (25)一、营口市区建材家居、灯饰市场及商户调研〔一〕红运家居商场1、市场根本情况2、商户访谈〔二〕北方陶瓷城1、市场根本情况2、商户访谈〔三〕装饰材料城1、市场根本情况2、商户访谈〔四〕装饰材料城周边沿街商铺1、市场根本情况2、商户访谈〔五〕建设街沿街商铺1、市场根本情况2、商户访谈〔六〕东升家私1、市场根本情况2、商户访谈〔七〕宜家布艺〔八〕润达家私〔九〕御园家具城二、大石桥市区建材家居、灯饰市场及商户调研1、代表性重点市场情况2、商户访谈三、鲅鱼圈城区建材家居、灯饰市场及商户调研〔一〕沿街灯具、建材家居市场1、市场根本情况2、商户访谈〔二〕金标家具城1、市场根本情况2、商户访谈〔三〕金标家具城〔四〕好亿家家居广场1、市场根本情况2、商户访谈〔五〕其他重点家具市场1、新新家私---商场面积1.2万方，整个商场独家经营，实行统一管理、统一收银，代理了10多个品牌家具，产品有中高端名用家具、办公家具、布艺、地毯等，经营方式为零售，目前经营状况还好。
2、卓新家具---商场面积1500方，整个商场独家经营，商场经营中低端家私零售，经营状况一般。
2023年辽宁省房地产行业市场分析现状
2023年辽宁省房地产行业市场分析现状2023年辽宁省房地产行业市场分析现状辽宁省是中国东北地区重要的经济中心，房地产行业在该省的经济发展中起到了重要的推动作用。
本文将对辽宁省房地产行业市场的现状进行分析，主要从供需状况、价格变动、政策影响、投资环境等方面进行论述。
首先，辽宁省房地产市场的供需状况较为平衡。
随着经济的快速发展和城市化进程的推进，人口不断增加，对住房需求也呈现出稳定增长的态势。
同时，政府对住房改善和棚户区改造等政策的推动，使得房地产市场的供应也在不断增加。
因此，目前辽宁省房地产市场的供需状况相对来说较为平衡。
其次，辽宁省房地产市场的房价稳定上涨。
由于供需状况较为平衡，辽宁省房地产市场的房价在一定程度上保持了稳定的上涨趋势。
根据统计数据显示，过去几年辽宁省房价呈现出逐年上涨的趋势。
这主要受到了投资热情的影响，不少人将购房视为一种投资手段，从而推动了房价的上涨。
再次，政策对辽宁省房地产市场的影响较大。
政府对房地产行业实施了一系列的宏观调控政策，以控制房价过快上涨和防范潜在风险。
例如，限购政策、房贷政策、土地出让政策等对房地产市场的管控力度逐渐加大。
这些政策在一定程度上影响了投资者和购房者对房地产市场的预期，从而对市场的供需状况和价格变动产生了较大影响。
最后，辽宁省房地产市场的投资环境相对较好。
辽宁省具有丰富的资源和良好的经济基础，吸引了大量的投资者进入房地产市场。
政府出台了一系列的扶持政策，鼓励和引导社会资本进入房地产行业，提高了投资者的信心和积极性。
同时，辽宁省的基础设施和交通网络也得到了较大的改善，为房地产市场的发展提供了便利条件。
综上所述，辽宁省房地产行业市场的现状较为平衡稳定。
供需状况较为平衡，房价呈稳定上涨趋势，政策对市场的影响较大，投资环境相对较好。
然而，也需要注意到市场中存在的潜在风险和挑战，如投资者过度投机导致市场泡沫等。
因此，政府和市场参与方都需要保持警惕，进一步完善市场调控机制，推动辽宁省房地产市场的健康稳定发展。
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1 PART
城市属性分析/城市环境认知/旅游资源
营口拥有历史悠久的人文景观和独具特点的自然景观，山、海、泉、林、河交互交映，打造独 特的滨海城市。
西炮台位于营口市渤海大街西段，辽河入海口左岸，为辽宁省 省级文物保护单位和省级爱国主义教育基地。营口西炮台始建 于1882年（光绪八年），1888年建成，为夯筑四合土。西炮台 是清末东北的重要海防要塞，也是东北最早的海防工程之一。 1894年，西炮台经历了著名的甲午海战。1895年初和1900年 夏，分别遭到日本和沙俄侵略军的破坏。炮台遗址就其原貌及 四周自然景观保护，在全国同类炮台中尚属首位。
长大铁路、哈大高铁、大营铁路
港口
营口港、大连港
航空
沈阳桃仙国际机场、大连周水子国际机场
营口 营口港
沈大高速
周水子机场
大连港
营口市地理位置优越，交通十分便捷。南界东北第一大港大 连港，北依省会沈阳，东临丹东，西与锦州接壤。长大铁路 、沈大高速公路贯穿南北，辽溪铁路横跨东西；距大连港 175公里，鲅鱼圈港在其辖区内，距桃仙国际机场145公里; 还有沈营、沈环等干线公路交织网，水陆交通十分便捷。
➢ 距东北腹地最近的海港，东北第二大港口— —我国北方地区最近的深水不冻港，较大连 缩短了210多公里的车程运输距离；该港口 腹地纵深涉及辽宁、吉林、黑龙江三省及内 蒙古东部三盟一市，对刺激内陆经济起到了 关键性作用；
➢ 港口经济直接带动了鲅鱼圈区（经开区）的 城市化发展——自1984年建港以来，鲅鱼 圈区依托港口经济，从一个小渔村发展成具 有独立城市功能组织的城市新区。
1 PART
城市属性分析/城市环境认知/城市外部交通
营口拥有不可复制的海、陆、空立体交通的地理优势，在充分发挥周边交通优势的同时，也为 城市的产业发展和经济建设起到了至关重要的支撑。
哈大高铁
京沈高速
桃仙机场
长大铁路
交通方式 公路 铁路
路线
沈大高速公路、哈大公路(202国道)、庄林公路 (305国道)、营大公路、盖岫公路
烟台
威海
青岛
营口所处地理位置在整体辽宁省经济区中具有很大的 优势，是辽宁省沿海重点发展区域之一，并且借助辽 宁的核心城市——沈阳和东北最大港口城市——大连 的强劲发展势头，具有巨大的远景发展潜力。
1 PART
城市属性分析/城市环境认知/行政区划
营口市辖四区（站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区），两市（大石桥市、盖州市），其中
望儿山，位于熊岳镇东两公里处，山峰陡立，平地拔起，高 82米，海拔高106米，山顶有一藏式青砖塔，名曰望儿塔， 建于明末清初，远看如一位母亲伫立山头日夜守望大海，盼 望远方的儿子归来。望儿山是辽南名山，以美丽的母爱传说 得名，是以母爱为主题而名扬天下，是辽宁省省级风景名胜 区，营口市一级旅游景区，载入《中国名胜辞典》。
营口港作为东北的第二大港，2010年吞吐量达2亿吨，2011年达到2.5亿吨，吞吐量的高速增长带动 营口经济发展。
➢ 港区简介——营口新港1982年兴建，是我 国沿海10个主枢纽港之一。目前有生产性 泊位27个，万吨级泊位16个，拥有成品油 化工、汽车滚装、散粮、集装箱、客轮等专 业码头，每月内外贸集装箱班轮70余航次， 地理位置优越，曾以“东方贸易之良港”闻 名中外；
鲅鱼圈区又被称为营口经济技术开发区。2010年营口市辖区人口规模已达到243万人。市区
常住人口不到40万。
行政区
面积（平方千米）
站前区
70
西市区
20
老边区 站前区
西市区
大石桥市
老边区 鲅鱼圈区 盖州市 大石桥市
305 268 2928 1379
盖州市 鲅鱼圈区
数据来源：营口市统计局
1 PART
城市属性分析/城市环境认知/城市资源
营口海岸线长96公里，近海滩涂16万亩，水产养殖业发达，盛产海蜇、对虾、河蟹等珍贵水产品，大宗品种80余种 ，海淡水产品年产20多万吨，其中海蜇产量居全国首位；
营口工业体系较为完善，名牌产品众多。拥有冶金、石化、机械、建材、轻工、纺织、医药、电子等40多个门类， 是辽宁重要的轻纺工业基地，培育了安全门、钢琴、卷烟等一批名牌产品。
1 PART
城市属性分析/城市环境认知/城市内部交通
营口内部交通发达，其中渤海大街贯穿东西，是城市重要的主干道，盼盼路为南北主干道，市 区规划共29条公交线路。
11 PAPARRTT 城城市市属属性性分分析析/城/城市市环环境境认认知知/旅/休游闲资娱源乐
高端休闲娱乐场所主要以高尔夫体育公园、滑雪场、海滨温泉城、五星级酒温泉 18洞高尔夫
11 PPAARRTT
城城市市属属性性分分析析//城城市市环环境境认认知知//产 产业业经经济济
营口房地产市场概述
1 PART 1 PA城R市T 属性宏分观析市场研究
1. 城市环境认知 2. 城市发展规划 3. 城市宏观经济指标分析
1 PART
城市属性分析/城市环境认知/城市概况
营口市位于渤海辽东湾北岸，是连接辽宁中部城市群经济区和辽东半岛经济区枢纽，已被列入 辽宁省五大沿海重点发展区域，发展潜力和空间巨大。
沈阳
营口
锦州
丹东
天津
大连
庄河
位于辽宁沿海经济带，是渤海湾近海城市之一 ，是以工 业、物流、商贸、旅游为主的东北重要港口城市；
因为镁金属储量位居全国第一，被称为“华夏镁都”； 是中国最大的水产基地和水果生产基地。是中国也是亚
洲唯一一个同时拥有高铁、河港、海港、高速公路的城 市； 是东北民营企业最发达的城市。总面积5365平方公里， 人口243万人，占辽宁省人口的5.4%，市区常住人口不到 40万，城市化水平为46.89%； 一小时经济圈内拥有九个地级市以上城市，距沈阳、大 连分别为145和175公里。
营口拥有丰富的矿产资源，农业产品及发达的水产养殖。
营口市矿产种类较多，现已探明的各类矿产40余种，大石桥市是国家科技部命名的镁质材料产业化基地，产品在国 内外市场占有重要份额。营口市的滑石、硼石、钾钠长石、硅石和金矿石的储量也位居全国前列；
营口市农业以“三水”（水稻、水果、水产品）为特色，年产优质水稻40多万吨、水果50多万吨、水产品38万吨， 是国家无公害水果生产基地和优质水稻生产基地；