新城建设的开发模式分析报告
关于新城开发与规划设计的几点建议
关于新城开发与规划设计的几点建议摘要：中国城市化进程，出现三大城市化（深度城市化、逆向城市化、农村城市化）模式，各级地方政府纷纷推崇城市经营哲学，通过新城/新区规划和开发建设，拓展城市空间，改善城市面貌，汇聚经济资源。
本文作者对新城规划设计进行了一些探讨, 为新城规划阐述了一些自己的观点和看法。
关键词：新城开发规划设计城市扩展1 引言改革开放以来，我国的城市化速度明显加快。
城市的规模和数量明显增长，然而在其增长的背后，“城市蔓延”的趋势越来越明显。
在大规模的新城区开发中，我们对其应重新审视。
从目前来看, 我国城市规划设计受到各界的广泛关注, 尤其是城市周边的新城区建设被看作城市扩展的标志, 因此各地的新城区建设进入如火如荼的阶段, 但由于种种原因, 在实践中各种问题不断显现。
比如, 现阶段我国许多城市在重要地段或大片区域的新区开发建设上面临着如何确定开发方向和建设理念的问题。
解决这类问题, 已不能局限于常规的专业范畴之内, 而是涉及到诸多相关要素, 需要采取集思广益、博采众长的方法来进行。
因此, 通过城市景观规划征集新区特定地段的发展创意、开发理念、规划概念, 正逐渐成为当前新城区景观建设的重要环节。
2 新城建设的背景导致新城建设的直接原因一般包括下几个方面:①中心城市规模和城市人口的急剧增加给城市的发展造成了巨大的压力。
单中心高度聚集的城市结构给城市生态环境、城市效率以及城市管理等方面带来诸多问题。
新城建设成为疏解人口的一种有效手段。
②其次是产业发展的新空间需求。
当中心城市拥挤扩张, 地价级差时,工业由于其本身的特性以及对城市环境的污染, 郊迁己经成为必然的趋势。
一些地方和国家也有为工业发展而建的新城, 如韩国的昌原、龟尾新城、英国的西塞莫德尔新城。
另外还有以发展高新科技产业、科技研究和高等教育为目的的新城, 诸如日本的筑波科研高教新镇、贺高茂高教新镇等。
③统筹安排区域重大设施的需要。
这些设施是指服务于大城市区域的, 包括商业、交通、市政等设施。
房地产国内外新城发展模式
研究展望
新城发展趋势
政策建议
未来研究方向
随着城市化进程的不断加速和 城市规模的不断扩大，新城发 展将成为未来城市发展的重要 方向之一。因此，需要进一步 关注和研究新城发展的新趋势 和新技术应用。
针对当前新城发展中所面临的 问题和挑战，提出了相应的政 策建议和发展策略，包括加强 规划引领、完善政策支持、推 进产城融合等。
市场主导型
01
市场化运作
以市场为导向，通过商业运作和投资回报来推动新城发展。企业作为
开发主体，负责资金筹措和基础设施建设。
02
土地出让与房地产开发商合作
政府通过土地出让方式与房地产开发商合作，共同推动新城建设。房
地产开发商在获得土地使用权后，负责项目的规划、建设和销售。
03
城市综合体与商业地产开发
新城建设对经济增长、社会发 展和生态环境具有重要意义。
目前，国内外新城发展模式存 在多种形态，需要深入研究其 发展模式、特点和问题。
研究范围与方法
研究范围
国内外典型新城，包括中国一线城市的新城和国际上著名的新城。
研究方法
文献综述、案例分析、比较分析等。
02
国内新城发展模式
政府主导型
政府直接投资和规划城市Fra bibliotek划浦东新区在城市规划方面注 重功能分区和空间布局，同 时注重环境保护和生态建设 。
国外案例：日本东京的新城建设模式
公共交通导向
东京新城建设以公共交通为导向 ，通过地铁、轻轨等公共交通设 施的建设和优化，提高城市交通 效率和居民生活质量。
政府与市场合作
东京新城建设采用政府与市场合 作的方式，政府提供政策和资金 支持，企业参与建设和运营，实 现资源优化配置。
我国新城建设的动因、问题及对策探究
方 面 ， 城 市边 缘 区பைடு நூலகம்大 规 模 开辟 了许 多不 同职 能 在
类 型 、 同发展 目标 、 同景 观 特 征 的新 城 区 ， 市 不 不 城 建 设 的重 心开 始 由 中心 城 区 转 向新 城 。例 如 ， 以珠 三角 、 长三 角 和京 津唐 地 区为代 表 的城 镇密 集地 区 ，
２０ ０ ９年 ５月
Ｍ Ａ Ｙ ． ０９ ２０
我 国新 城 建 设 的 动 因 、 问题 及 对 策探 究
邵 明哲 沈 正平 ，
（ ． 州 师 范 大 学 城 市 与 环 境 学 院 ，江 苏 徐 州 ２ １ １ ； ２ 江 苏 省 淮 海 发 展 研 究 基 地 ， 苏 徐 州 ２ １ ０ ） １徐 ２ １ ６ ． 江 ２ ０ ９
需进 行 城市 地 域 空 问 结 构 的 调 整 和 功 能 布 局 的 优
收 稿 日期 ：０ ９０ —６ ２ ０—１１
（ ） 二 新城 建设 是 地方 政府 推 动城 市 与区域 发展
统 的第 一 产业 已几 乎 不 复存 在 ， 业 结 构 也 向城 市 就 转变。
但 也 应 当看 到 ， 随着 工 业 化 和城 市 化 的快 速 伴 发展 ， 国城 市也 出现 了人 ， 我 口膨胀 、 地规 模急 剧 扩 用
大、 交通 拥挤 等 问题 ， 市运 行 承受 巨大 的压 力 ， 城 急
目前 ， 国城市 化 已经进 入 快速 发展 的新 阶段 ， 我
城 市 化 率从 １ ０多 年 前 的不 足 １ ％增 长 到 了 ４ ， ８ ５ 并 呈 继续 加 速态 势 。新城 建设 成 为实 现快 速城 市化 的重要 形 式 ， 而且 新 城 建 设 本 身 也 推 动 了区域 城 市 化 。首先 ， 城建 设促 进 了人 口城 市化 ， 城所 在 的 新 新 农 村人 口失 去 农 业 用 地 ， 地 转 化 为 城 镇 人 口。 同 就 时 ， 为产 业 聚集 区 ， 吸 引外 部 人 口 的聚 集 ， 城 作 它 使
华夏幸福产业新城开发性PPP模式
华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制、优势及风险华夏幸福2002年在固安县率先探索产业新城开发性PPP 模式，为政企合作开发产业新城提供了优秀范例。
党的十八大以后，华夏幸福的产业新城开发性PPP模式迅速扩张，目前已布局于全国60余个区域，业务版图覆盖北京、上海、广州、南京、杭州、郑州、武汉等全国15个核心都市圈、 13个省级行政单位，在我省周边的湖南、湖北、浙江、安徽、广东均有产业新城合作项目。
华夏幸福产业新城开发性PPP 模式也得到了得到各级政府广泛认可。
河北固安产业新城、江苏溧水产业新城、湖北省黄冈市团风县产业新城、浙江省湖州市南浔区产业新城、河南省郑州市新郑市产业新城五个项目入选财政部PPP示范项目。
其中，固安产业新城还入选全球60个可持续发展PPP案例。
京津冀都市圈非京长三角都市圈上碑.南亭.杭辩.合度粤港澳都市国广州.漏圳篙潜都市圈郑州，直汉，成都图i华夏幸福产业新城国内布局情况一、运行机制产业新城开发性PPP模式是以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性PPP模式。
（一）运作机制在产业新城开发性PPP模式中，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。
华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。
其中，产业发展服务是核心，具体包括华夏幸福在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。
图2华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制（二）回报机制地方政府承诺将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。
用益物权语境下新城开发模式研究——以老挝万象塔銮湖新城为例
望在老挝独 的用益 特 物权语境 下 对 ， 塔銮 湖新 在 城 选址 系０ 由于代表不同 的 益圈层及在薪城 开发中所发 挥 。 利 定界、规划开发、建设管 等实 理 践过程 中的 间 空 利益博 的作用不 同 Ｍ 模式 中各利益主体都有其 自 的 势 ，Ｇ Ｐ 身 优 弈，做一次 强 市 增 城 规划公正性 公平１ 的 生 理论探索与 和缺陷 （ １ 。 表 ）
．
ｐ ｉａ ｎ ￣ ｉ ｌｗ ｔ ｖ ｏｐ ｅ ｒｖ ｔ ｂｅ ｅｆｓ ｎＦｅ ｃｉ ｄｅ ｅｌ ｍ ｎｔ ｅ ｂ ｙ
［ ｙ ｏ ｄ ］ ｓ ｆ ａ ｒ ｈ Ｎ ｗ ｃ ｄ ｖ ｌ ｍｅ ｔ Ｓ ａ ａ ｂ ｎ ｆ ． Ｍ Ｋ ｗ ｒ ｓ Ｕ ｕ ｒ ｍａ ｉ ｔ ｅ ｅ ｅ ｐ ｎ ， ｐ ｔ ｌ ｅ ｅ ｔ Ｂ Ｐｍｏ ｅ Ｌ ｏ ｅ ｕ ｇ ｏ ｉ ｉ ｄ ｌ ａｓ
【 文章缩号Ｊ ０ ６ ０ ２ （０ ２ ０ — １３ ０ ［ １ ０— ０ ２ ２ １ ）２ ０ １ — ５ 中田分类号］ ｕ ８ ８ ［ Ｔ９４１ 文献标识码］ Ｂ Ｕｓ ｆ ｔ ａ ｙＲｉ ｔ ａ ｅ ｗ ｔ ｖ ｌｐ ｎ ｄ ｌＶｉ ｔ ｅＴｈ ｌ ｕ ｇ Ｌ ｋ ｗ ｕ ｒ ｕ ｒ ｇｈｓ Ｂ ｓ ｄ Ｎｅ Ｃｉ Ｄｅ ｅｏ ｍｅ ｔ ｕｃ ｙ Ｍｏ ｅ ： ｅｎｉ ａ ａｎ ａ ｅＮｅ Ｃ Ｃａ ｅ ａｎ Ｌ ｓ／
Ｆ ｎ ａｊ ． ｈ ｎ ａ ｇｅＷａ ｇｎ ｇ ａ ｇＨ ｏｅＣ ｅ Ｃ ｎｊ ． ｎ ＂ ｉ ｉ ｎ
岫 ｌ ｃ Ｐｕ ｉ ｄ ｐｒ ａｔ ｎｅ ｔ ｍ ｉ ｎ ｎ ｗ ｔ ｅ ｌｐｍ ｅ ｓ ｂｅ ｏｍｅ ｉｉａ ｓ ｅ ａ ｂａ ｚ ｔ ｎ ａ ｎａ ¨ ｂｌ ａｎ ｉ ｅ ｂｅ ｆ ｓｇａ ｎｇｉ ｅ ｃｉ ｄ ｖｅｏ ｃ ｖ ｉ ｙ ｎｔ ｈａ ｃ ａ ｃｒ ｃ ｌｉｓｕ ｓ ｕｒ ｎｉａ ｉ ｎｄ ｍａｒ ｅ ｔ ｏ ｋｔ
基于政企合作开发模式的新城发展策略研究——以南京市六合新城规划为例
策 略 ，引导 市 场 力量 参与 到城 市 建设 中 。在 南京 六 合 新城 的 实践 探 索 中 ，通 过树 立 与域 市协 调 发 展 、
维 持 活力 的土 地混 合 使 用、 “ 观 ＋服务 ” 等规 划 景
确立了符合地 方特色的新城 开发制度 。从市场参 与程度划 分，大致可分 为四种主要形式 ：以规划 引导 ，新域开发公司具体操作的英国新城开发模 式； 以政府主导 ， 市场参与的韩 国新城开发模式： 以私人 开发 商为主体 ，政 府政策 倾斜 的东京 新 城 开发模 式 ；公私合 作投 资建设 的香港 新城 开
负 不小 的财政 负担 。随着城 市的 发展 ，有限 的 财 政资金 必须 支持整 个城市 系统 的运行 ，可 用
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Ａ Ｃａ ｅＳｕ ｙｏ ｉｈ ｅ Ｔ ｗｎＰａ ｎｎ ｎｉｇ ｓ ｔ ｄ ｆ ｕ ｅ Ｎ ｗ ｏ ｌｎ ｉｇｉ Ｎａ ｊ Ｌ ｎ ｎ
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摘 要 ：引入市场力量参与到新城建设是当前制
度创 新的 一 个重要 手 段 。在 政企 合作 的 新域 开 发模 式下 ，要从 政 府与 市 场 两个 视角 去研 究 新城 的发 展
素。 目前 我 国很 多新城开 发都 是城 市政府 引导 下的 “ 半市场 化” 运作 ，新城 开发主 体依 托于 城市下属区县政府。在新城特殊 的制度政策 下， 新城 开发 管理委 员会 （ 下属 区县 主导 ）成 为独
划角 度 ，究竟 应从 哪些视 角研 究这种政 企合 作 开发模 式下的 新城发 展策略？ 在当前 “ 内需、 扩 保增 长” 的经济 发展 目标 引导 下 ，这 一 问题 的 探讨 变得更 加有 现实意义 。本 文将 以南京市 六
PM3B0917 株洲武广新城项目整体发展计划报告
核心主题功能-1 第三代城市商贸平台
发展目标：充分发挥新株洲站城市西南门户和综合型交通枢纽的作两市核心区的客 流、商流、物流、信息流枢纽，成为巩固株洲中南地区商贸中心城市地位的新
型商贸中心。
核心主题功能-1 第三代城市商贸平台
公寓 居住 会议 展览 餐饮 贸易 采购 酒店 商业体
软环境的局限
作为商家经营来说，优惠政策很重 要，直接影响着经营环境。现在芦 淞这一片税费很高，新市场还好一 点，开业的时候都给了点优惠，老 市场税费更多，经营很困难。因为 税费高，我们走掉了不少外来品牌， 都去了广州、武汉…… ——雅利实业有限公司 汤总
优势品牌扩展借鉴
长沙·广州服饰城
广州服饰城位于长沙高桥大市场商圈，以其成 熟的商业运营经验和营销手段，实现了商场的成 功销售和招商。 开发商和 合作商 建筑面积 业态 首期开发 服装城 周边情况 配套 由天润集团开发，湖南瑞天商业地产 负责运营 18万m2 已开：服装城 未开：鞋业城、皮具城、饰品城
——雅立实业有限公司 陈总
辅助的升级设施：会议中心与会展场馆
•打造株洲现代化的会议中心及首 个专业会展设施，服务于全市性 项目特点 的大中型会议、以及服务于商贸 业发展的行业发布、产品展览、 推广活动等需求。 • 株洲缺少专业的会展设施； 支撑基础 • 靠近商贸城，功能互补，有助于 促进展销一体化。
株洲最适宜居住、工作和休闲的生态城区
功能发展构建
三大核心主题功能的整合
第三代 商贸平台
构建“一城两中心” •新加坡生态城 武广新城
区域性 旅游枢纽 生态居住
•新型商贸中心 •旅游集散中心
总体功能结构
一轴：一条城市发展主轴 两带：两个生态缓冲带 三心：集散枢纽中心、商贸中心、公共服务中心 四区：商贸综合区、生态休闲区、生态居住区、产业服务区
新城建设理论研究
TOD模式是“以公共交通为导向”的开发模式，其中公共 交通主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公 交站点为中心、以400～800m(5—10分钟步行路程)为半 径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区。 以实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。它则更 加强调城市从整体方面出发的建设理念，TOD是公交主导 的发展单元，即公交站点为中心布局商业服务设施，扇状 辐射小区。
新城市主义理论
（3）多样性原则 人的多样性，主张在城市、社区和邻里内应该有多种多样的适合不同类型人群居住的房屋，并强调社区互动 以加强这些不同主体间的社会交流与联系，以解决贫富隔离、社会两极分化等社会问题。 社区功能多样性，强调城市特色和活力来自对丰富的资源的混合使用，反对过去的建设理念中过分注重功能 分区的做法，使居民、工作单位、商业活动等融入邻里和社区的生活中。 社区环境多样性，强调在城市社区建设中应保持该地区的特色，维持当地文化与传统，最大限度地寻求各个 社区的多样性，保持整个城市文化传统的可持续发展。 （4）珍视环境原则 主张建立多中心的有机的城镇体系结构，不同的城镇之间存在互补的关系。中心城市、普通城镇和郊区共同 构建一个完整的城市生态体系。 （5）可支付原则 主张通过开发多种类型和不同价格水平的住宅，让不同阶层的家庭都能支付的起，这又有利于保持住宅主体 的多样性。
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新城市主义理论
理论产生背景：
在20世纪末，许多大城市都存在一系列社会问题，而这些问题或多或少是由于二战后几十年无序的郊区化趋 势所带来的，而这一趋势是基于奉行功能分区，汽车主导、忽视公共领域、漠视人文精神和自然环境而形成 的。
理论核心思想：
（1）重视区域规划，强调从区域整体的高度看待和解决问题。 （2）以人为中心，强调建成环境的宜居性以及对人类社会生活的支持性。 （3）尊重历史与自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐型。
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（一）新城建设概述
1、新城建设的发展概述
新城建设最早起源于英国，20世纪初在霍华德田园城市理念的影响下，欧美国家建设了一批试验性的卫星城镇。
新城建设大规模开展是在二次世界大战以后开始的，英国、法国、前苏联等国家在战后都建设了大量的新城。
二战后的亚洲国家和地区也进行了一些新城建设。
以香港、日本、韩国和新加坡为代表。
我国20世纪50年代曾经为发展工业建设了一些卫星城，而到90年代后期，国内一些大城市开始了新一轮的新城建设。
2、新城建设的开发模式
①政府主导型——伦敦模式，这种模式可以概括为政府进行规划和政策的引导，由新城开发公司具体运作的模式。
②政府—市场协作型——香港模式，这种模式可以概括为政府与民间资本合资进行新城开发建设的模式。
③市场主导型——东京模式，这种模式可以概括为以私人开发商为主体，政府政策倾斜的开发模式。
（二）案例参考
案例1：美国凤凰城
凤凰城于1881年设市，1891年铁路贯通，
1911年罗斯福水坝和水库建成。
索尔特河谷作
为灌溉农业区，盛产棉花、油橄榄、葡萄等。
农产品大都在凤凰城集散和加工。
南太平洋铁路途经该市，
国际机场位于东南郊。
凤凰城冬季温
暖晴朗，是避寒和疗养胜地，因而旅
游业较盛。
市中心的市民广场是城市
会议和文化活动中心。
案例2：广西海湾新城
“海湾新城”位于北海老城与合浦县城之间，西起廉州湾海岸线，东至南北高速公路，北起合浦火车站，南至北铁一级公路(迎宾路)，总规划面积81．55平方公里。
“海湾新城”肩负着承接东部产业转移，与东盟国家、我国西南地区等区域合作，带旺商贸旅游的重要责任，也是北海滨海地产、金融保险、旅游休闲、商贸物流、研究开发等现代服务业最具开发潜力的区域。
案例3：北京通州新城
通州在新城范围内，主要构建“一河两翼，南拓东进，组团发展”的空间结构。
一河两翼：突出以北运河为纽带的城市形象及文化内涵，运河西岸改造提升旧城，运河东岸聚集城市新增功能；南拓东进：南部以通州外环路、京塘公路为界，东部以六环路为界，向外拓展，与亦庄新城、国际空港联动，形成新的发展空间；组团发展：以六环路、京哈高速路、通州外环路及京塘公路为分界线，在空间上形成六大功能组团。
案例4：开县移民新城
“开县移民新城”是三峡工程全迁的一个新县城，它不仅代表重庆区县城市的性格品格，而且表现了历史人文风貌和精髓。
开县移民新城四面环山，加上水位调节坝的开工建设，届时，在移民新城周边会形成一个独一无二的面积约14平方公里的人工千岛湖。
湖周有南山、大慈山、凤凰山、迎仙山，湖上有多个岛屿，湖边有刘伯承元帅纪念馆，增添了库中湖的人文内涵。
以上4个案例具有5个特征：
（1）交通方便。
无论是在选址还是在投资建设中，交通的打造是关键点。
（2）适宜居住。
“宜居”是新城不变的主题。
（3）有自己独特的优势（靠水、环山、特有矿产等）。
如开县新城，山水园林风格是其优势所在。
（4）注重环保。
新城对于环保的要求较高，在保证经济发展的同时与环保、绿化工程两不误。
（5）复合型产业类型。
新城产业结构并不单一，往往是三产结合，以某一产业为主导。
由此，我们发现，新城建设之初，通常采取因地制宜的方式，充分利用当地的优势资源（往往是旅游资源）来进行开发。
然而旅游资源的运用，往往又并非是孤立的就旅游而论及旅游，而是同其它产业融合起来进行复合开发。