新城开发模式
浅谈仙居县高铁新城片区开发
浅谈仙居县高铁新城片区开发摘要：本文以台州市仙居县高铁新城市民中心区块城市有机更新项目为例，按照“企业主导、市场运作”的原则，以“联合开发、封闭运作”的开发理念，采用“投资人+EPC”模式推进，浅谈项目片区开发模式。
关键词：EPC、社会资本、项目移交一、前言随着我国社会进步和经济的迅速发展，国家越来越重视基础设施的建设，经过大规模长时间的基础设施建设过程，衍生出了各种市场经营开发方式，如何寻找出更合理更适应我国和市场情况的经营开发方式，是一个开发人员迫在眉睫的工作。
本文结合“仙居县高铁新城”片区开发运作模式，从专业经营开发的角度介绍了全新的经营开发模式，为市场经营提供更多更合理的合作模式。
二、项目简介仙居县隶属浙江省台州市，地处浙江东南、台州市西部，是中国“国家公园”试点县。
本项目位于仙居县城西，合作范围东至环城西路，南至南五路，西至西一路，北至城北西路，另外在区域外城北西路以北以及建设西路南侧包含两处安置房用地，总面积约231.38公顷。
本项目距仙居县人民政府0.5km、仙居南站4km。
项目处于仙居未来文化商业核心区域，区域内及周边路网基本完善，商业及公共配套设施齐全。
本项目实施内容包括：征地拆迁投资、基础设施（包括道路、绿地、河道等）、城市配套设施（城市展馆、艺术展馆、学校等）以及安置房建设的投融资、建设和项目管理。
其中新建及改造11条市政道路；新建三桥溪绿廊、城市展览馆、艺术展览馆、学校、社区服务中心、全民健身中心等城市配套设施；安置房、未来社区及公建配套工程。
本项目静态总投资约72.53亿元。
其中，工程费用约52.34亿元，工程建设其他费2.82亿元，预备费5.37亿元。
三、合作模式（一）运作方式本项目按照“企业主导、市场运作”的原则，以“联合开发、封闭运作”的开发理念，采用“投资人+EPC”模式推进，实行市场化运营，项目在合作范围内自求平衡，社会资本在项目运作过程中自担风险。
即由项目实施主体通过公开招标方式确定社会投资人，新城发展与中标社会投资人成立项目公司，负责本项目设计、投融资、建设和运营管理；合作期满后项目公司将约定的项目设施完好无偿移交给项目实施主体或县政府指定的其他机构。
房地产国内外新城发展模式
研究展望
新城发展趋势
政策建议
未来研究方向
随着城市化进程的不断加速和 城市规模的不断扩大，新城发 展将成为未来城市发展的重要 方向之一。因此，需要进一步 关注和研究新城发展的新趋势 和新技术应用。
针对当前新城发展中所面临的 问题和挑战，提出了相应的政 策建议和发展策略，包括加强 规划引领、完善政策支持、推 进产城融合等。
市场主导型
01
市场化运作
以市场为导向，通过商业运作和投资回报来推动新城发展。企业作为
开发主体，负责资金筹措和基础设施建设。
02
土地出让与房地产开发商合作
政府通过土地出让方式与房地产开发商合作，共同推动新城建设。房
地产开发商在获得土地使用权后，负责项目的规划、建设和销售。
03
城市综合体与商业地产开发
新城建设对经济增长、社会发 展和生态环境具有重要意义。
目前，国内外新城发展模式存 在多种形态，需要深入研究其 发展模式、特点和问题。
研究范围与方法
研究范围
国内外典型新城，包括中国一线城市的新城和国际上著名的新城。
研究方法
文献综述、案例分析、比较分析等。
02
国内新城发展模式
政府主导型
政府直接投资和规划城市Fra bibliotek划浦东新区在城市规划方面注 重功能分区和空间布局，同 时注重环境保护和生态建设 。
国外案例：日本东京的新城建设模式
公共交通导向
东京新城建设以公共交通为导向 ，通过地铁、轻轨等公共交通设 施的建设和优化，提高城市交通 效率和居民生活质量。
政府与市场合作
东京新城建设采用政府与市场合 作的方式，政府提供政策和资金 支持，企业参与建设和运营，实 现资源优化配置。
国外新城发展的几种典型模式
交通条件至上
政府支持 一个强势开发商的支持 政府、专家和私人开发商多方合作开发 模式 多功能综合体
东京临海副中心——多中心城市结构
巴黎拉德芳斯——多功能综合体
新城模式六——行政中心新城
行政中心新城：随着一国首都以及相关政府机关的迁移，而建立起来的作为 国家新政治中心的城市。这类新城一般与大都市保持相对较远的距离，选择 环境优美的地方从“零”建起。如巴西的首都巴西利亚，澳大利亚首都堪培 拉
国外新城发展的6种典型模式
根据新城形成的核心驱动力和新城城市功能的不同，通常把新城分为以下六种 ： 新城模式一
田园新城：以国家立法为基础，政府主导下的新城开发公司进行规划建 设的新城。如Stevenage（英国，伦敦），Milton Keynes（英国，伦敦） Radburn（美国，纽约），Columbia（美国,马里兰州）
新城模式四
产业新城：以一种或多种产业为主导工业园或产业园的形式上建立起来的 相对独立的新城镇，一般和都市距离稍远。如Port SUnlight（英国，利物 浦），筑波科学城（日本，筑波）
国外新城发展的6种典型模式
新城模式五
副中心：通过分担核心区部分城市功能来实现城市多中心结构的目标。副中 心通常与城市中心区保持快捷便利的交通联系，从空间分布来看，一般与城 市中心保持合理的距离。如拉德芳斯（法国，巴黎）
典型TOD新城：
TOD新城开发成功借鉴之处： 土地利用政策限制城市中心的发展，同时促 进站点周边高密度、高强度发展 通过限制私家车发展和鼓励捷运系统的使用， 增强社会对公共捷运系统的依赖性 政府和捷运系统运营商共赢得开发模式 以捷运系统为中心的交通网络和节点整合来 保证TOD站点的强大辐射力和吸引力 开发时机应在经济发展初期：房地产开发先 于捷运系统以保证客流量
华夏幸福产业新城开发性PPP模式
华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制、优势及风险华夏幸福2002年在固安县率先探索产业新城开发性PPP 模式，为政企合作开发产业新城提供了优秀范例。
党的十八大以后，华夏幸福的产业新城开发性PPP模式迅速扩张，目前已布局于全国60余个区域，业务版图覆盖北京、上海、广州、南京、杭州、郑州、武汉等全国15个核心都市圈、 13个省级行政单位，在我省周边的湖南、湖北、浙江、安徽、广东均有产业新城合作项目。
华夏幸福产业新城开发性PPP 模式也得到了得到各级政府广泛认可。
河北固安产业新城、江苏溧水产业新城、湖北省黄冈市团风县产业新城、浙江省湖州市南浔区产业新城、河南省郑州市新郑市产业新城五个项目入选财政部PPP示范项目。
其中，固安产业新城还入选全球60个可持续发展PPP案例。
京津冀都市圈非京长三角都市圈上碑.南亭.杭辩.合度粤港澳都市国广州.漏圳篙潜都市圈郑州，直汉，成都图i华夏幸福产业新城国内布局情况一、运行机制产业新城开发性PPP模式是以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性PPP模式。
（一）运作机制在产业新城开发性PPP模式中，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。
华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。
其中，产业发展服务是核心，具体包括华夏幸福在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。
图2华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机制（二）回报机制地方政府承诺将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。
华夏幸福产业新城开发模式
6.专项规划
3.经营计划
1. 土规梳理
3. 指标取得
2. 域内资源盘点 4. 域内收并购
1.征地 2.拆迁安置
3.十通一平 4.资源供地
5、回款
1. 基础设施 ➢ 主干路网
2. 配套设施规划展 馆 ➢ 中央公园 ➢ 星级酒店 ➢ 创业大厦 ➢ mall
3. 居住配套建设 ➢ 房地产开发 ➢ 安置房建设 ➢ 青年公寓
季
季度目标制定、季度经营分析复盘
月
月度经营分析、业绩风险预警、预案
周
周例会、专题会、业绩推动会
日
业绩日报、日常任务跟进
S-TOPK体系-K
• 考核周期为季度，按季度下达考核目标并执行严格业绩规定 • 逐级考核，隔级审批
33
S-TOPK体系-K
考核指标
单项考核指标在评价周
期内未完成，责任人 下岗
管控指标 管控指标突破底线，公
区域拓展
1.区域锁定 2.业务谈判 3.协议签订
4.补充协议 签订
5.发布公告
整体规划 发展规划 资源获取
1.战略规划 2.概念规划 3.产业规划
1.开发策略 2.业务规划 3.财务规划
土地整理
园区建设
➢设计 ➢立项 ➢招标采购 ➢施工 ➢销售 ➢竣工 ➢交付
招商引资
园区运营
政府结算
4.城市总规 5.城市控规
住宅土地 出让金
工业土地 出让金
一、产业新城业务内容及业务逻辑 二、区域开发全流程 三、运营管理全流程
区域开发全流程
产业新城的开发就是一个发现价值、创造价值、兑现价值的过程
拓展 规划 资源 建设 运营
结算
发
现
价
著名地产公司六种新城模式及案例
开发背景
开发目的
*
多摩新城开发的成功因素
*
多摩新镇的问题
多摩新镇人口的持续减少和结构的老龄化趋势对于新镇的持续开发造成了非常大的负面影响。 多摩新镇从70年代早期开始吸纳居住人口。从90年代中期，人口减少了17000。萎缩的住宅销售给三家开发实体造成了很大财务问题。
*
国家理念的实践：日本多摩
多摩新镇位于东京新宿副都心的西南方向19-33公里处，距离横滨市中心西北部约25公里的多摩地区的丘陵地带，东西长14公里，南北宽2-3公里，包括了东京都多摩市、稻城市、八王子市和町田市的一部分，是日本最大新镇 。
*
缓解东京住房压力是多摩开发的原始驱动力
多摩新镇的规划最初目标就是了满足东京人口的居住需求，其中土地使用构成中住宅面积占47%。 1975年11月，新城镇的发展目标调整为建设工作居住平衡的都市。
产品形式多样，降低了市场风险，并实现了多功能社区的目标。
“ 建筑导则法”保证了社区风貌的整体性和城市发展愿景的实现。
*
哥伦比亚新城存在的问题
公共交通系统规划未能有效减少私家车的使用。 1990的数据表明有92%的哥伦比亚居民自驾车或合伙驾车上班，2000年该数据保持上升趋势。
中产阶级的聚集和良好的居住环境使得提供可支付经济住房的目标很难实现。 哥伦比亚新城虽然推行多种族混和居住，但是他们的住户多为中产阶级。在新兴社区，除非房源老化，否则经济房市场比率很难提高。
A successful new town provides daily required social , cultural , educational , commercial , and public or private services to satisfy the community and to minimize commuting behavior.------NEW-TOWN PLANNING:PRINCIPLES AND PRACTICE /Gideon Golany
新城控股盈利模式
新城控股盈利模式
新城控股是一家房地产开发企业，其盈利模式主要包括以下几个方面：
1. 房地产销售：新城控股通过开发建设并销售住宅、商业及办公物业等类型的不动产来获得收益，其销售模式包括批量销售、定价销售和拍卖等方式。
2. 物业租赁：新城控股将持有的商业及办公物业出租给租户，从而得到相应的租金收入。
3. 物业管理：新城控股提供物业管理服务，包括维修、保洁、绿化、安保等，通过提供优质服务来获取管理费用。
4. 金融业务：新城控股开展与房地产相关的金融服务，如各类房贷、融资租赁、信托等，从中获得相应的利息和手续费收入。
5. 其他：新城控股还涉及众多其他领域，例如旅游地产、教育地产等，通过开发这些项目来获取收益。
以上是新城控股主要的盈利模式，当然还有其他的盈利模式，这些模式的具体实施和收益情况与新城控股自身的发展战略、市场环境等有关。
用益物权语境下新城开发模式研究——以老挝万象塔銮湖新城为例
望在老挝独 的用益 特 物权语境 下 对 ， 塔銮 湖新 在 城 选址 系０ 由于代表不同 的 益圈层及在薪城 开发中所发 挥 。 利 定界、规划开发、建设管 等实 理 践过程 中的 间 空 利益博 的作用不 同 Ｍ 模式 中各利益主体都有其 自 的 势 ，Ｇ Ｐ 身 优 弈，做一次 强 市 增 城 规划公正性 公平１ 的 生 理论探索与 和缺陷 （ １ 。 表 ）
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造内陆开放合作新高地。
联动对接京津冀
晋城依托区位及资源优势，借力京津冀协同发展 战略，大力发展开放型经济，在清洁能源供应、 产业转移承接、生态环境共治和科技人才合作等 方面寻求突破。
发展背景
晋城：晋东南城镇群中核心城市，面向中 原经济区及东部沿海地区开放合作的枢纽 型门户区域
《山西省新型城镇化规划（2015-2020）》中提出“一核一圈三群” 的城镇化总体布局。
2221.91公顷，占城乡总用地的52.25%。规划居住人口约20万人，
高等院校与职业教育在读学生规模约4.9万人。
其他详细用地构成见下表。
分片区规划
综合服务片区
分片区规划
高铁商务片区
分片区规划
健康颐养片区
分片区规划
高新产业片区
分片区规划
科教创新片区Biblioteka 2PART开发模式
合作方式
山西建投+政府城投+城市运营引导基金
晋城市金村区
项目情况汇报
2019.1
1
项目概况 开发模式 经济效益
目录
CONTENTS
2
3
4
战略思路
01
PART
项目概况
发展背景
高铁时代新机遇
即将建成的太焦高铁为晋城带来新的发展机遇。 太焦高铁是山西与河南及中东部地区的快捷联系 通道。晋城东站将成为晋城市对外联系的门户。
融入中原经济区
晋城是中原经济区山西省内的核心发展区，通过 推进重大基础设施建设，深入实施创新驱动发展 战略，建立协同创新体系，联动中原经济区，打
投资收益
设计、采购、施工的 建设收益
建设利润与运营期政 府付费
寻求新区综合发展的最佳模式和最佳路径 就新区发展思路和规划与当地政府达成一致 寻求公司在新区发展中的最佳盈利方式
开发路径
以高铁带动城市发展，以服务吸引优质资源，以科教促进产业升级。
高铁商务片区
高新产业片区
健康颐养片区
高铁商务片区
综合服务片区
规划范围
概念规划范围：
包含丹河湿地与晋城东站42.52平方公里， 约63780亩。 本次规划区域位于晋城中心城区东部，是 中心城区六组团之一；同时也是泽州县新 行政中心所在地。
规划结构
一核两心，双轴引领；五大片区，十五组团；
蓝绿交织，产城融合。
用地规划
规划范围用地面积4252.16公顷。其中城市建设用地面积
THANK YOU
公共服务
学校、医院、 体育、行政等 PPP 政府付费
商业居住
商业、酒店、 办公、居住等 土地一级开发 政府支出 收益分成 土地一级开发成本、 奖励由政府返还，土 地挂牌交易后，净收 益分成
工业产业
产业园、创意园等 土地一级开发 政府支出 优惠奖励 收益分成 土地一级开发成本由政府返还， 根据招商引资情况获得优惠奖 励；土地挂牌交易后，净收益 分成
山西建投：项目的开发建设与管理
政府城投：项目的前期手续及政府协调 城市运营引导基金：项目的融资
合作方式：股份合作形式，成立项目公司； 股权性质：山西建投作为优先股，享有优先收益优先退出的权利； 收益分配：按股份比例。
开发方案
晋城市金村区综合开发方案
用地类型
开发内容 开发方式 收益方式
基础设施
道路、广场、 管线、绿化等 EPC 政府支出
晋东南城镇群以“晋城—长治”为核心，以太焦综合通道为轴线， 积极融入中原经济区，推动晋城城镇组群发展，实现产业发展、 基础设施建设、公共服务设施的联运共享，打造面向中原经济区 及东部沿海地区开放合作的枢纽门户区域，国家重要的新型煤化 工基地和中西部新兴现代制造业基地，彰显太行地域文化特色的
生态宜居型城镇群。
18905 6754 11892
开发方式
EPC PPP 土地一级开发
收益方式 设计、采购、施工的建 设收益
建设收益及运营期政府 付费
预估收益率
15% 7% 8%
开发成本、奖励政府返 还，土地挂牌交易后， 净收益分成
开发成本政府返还，根 据招商引资情况获得优 惠奖励；土地挂牌交易 后，净收益分成
工业产业
科教创新片区
综合服务片区
高新产业片区
科教创新片区
健康颐养片区
资金来源
公司股本金
项目资金来源主要有5种方式， 分别为公司股本金、股东投
其他融资
股东投入
入、PPP项目融资、政府支出、
其他融资
政府支出
PPP项目融资
03
PART
经济效益
经济效益
收益方式及收益率
用地类型
基础设施 公共服务 商业居住
用地面积（亩）
2424
土地一级开发
8%
04
PART
战略思路
战略思路
山西建设投资集团有限公司作为山西省规模最大的综合性国
有投资建设集团公司，将在晋城市政府发展思路的指引下，围
绕城市综合开发、建设运营、城市更新、产业升级、创新业务 五大业务类型，打造金村区智慧生态、产城融合的新格局，实 现政府、企业、投资人的合作共赢。