201004北京中关村生命科学园项目营销策划方案 208P
生命细胞、景观格局与创新网络——中关村生命科学园规划
精心整理生命细胞、景观格局与创新网络—中关村生命科学园规划摘要：如同生命一样，大地景观是一个生命的有机体。
本研究从细胞理论中获得启示，以中关村生命科学园规划为例，探讨了高科技园的空间结构和创新网络，强调了生态基质、功能体、流通网络和边界四大空间元素在高科技园规划中的意义，尤其强调了一个可持续生态系统的建立对形成创新环境的重要作用。
关键词：Abstract:Zhong Guan Cun Lifekeyword:sciencepark,innovationnetwork,landscapearchitecture，siteplanning 1、引言：生命细胞、景观格局与创新网络早在17世纪早期，伽俐略就开始用显微镜观察昆虫眼睛，并惊奇地发现了美妙的生物显微结构。
17世纪中叶，英国实验科学家RobertHooke 在显微镜下观察到了软木塞的几何结构，这些整齐有秩序的壁合结构类同于人类日常感知尺度上的牢房，因而被命名为"牢间"(Cell)，即细胞。
到了19世纪，显微镜技术的改进使人们对细胞有了进一步的认识，经过Theod orSchwann和MathiasSchteiden以及RudolfVirchow的发展，形成了在生命科学上具有革命性意义的细胞理论:二是细胞内部的功能体：包括含有染色体和基因的细胞核。
在一个良好的细胞环境基质上，它们进行着包括细胞分裂，物质、能量、和信息的转化、储存，甚至自我解体的一系列功能，是细胞中最具创造力和能动性的部分。
三是细胞内外流通结构：包括细胞内的微管和微束、胞间连丝，它们是细胞内部各功能体之间以及细胞与外部联系的通道，承担着传输物质、能量和信息的功能。
们既是隔离的边界，（Gaia）理论(1979)，大地本身也是一个生命体：维持着一个生命的地球。
这一大地生命体同样具有类似于生命细胞的生命基本单元。
在某种意义上说这一细胞便是景观生态学所定义的"景观"（La ndscape）:一个地域综合体，一个具有结构和功能的生态系统。
项目进度控制措施
北京智慧生物科技创新中心项目进度控制措施一、进度管理的工作内容1、制定项目进度计划：根据项目需求和合同要求，制定详细的项目进度计划，包括里程碑、一级、二级、三级、任务分解、时间估算、劳动力及设备估算等，形成可视化进度跟踪表格。
2、进度监控：指定进度专题会制度，定期跟踪项目实际进度与计划进度的对比情况，分别按周、半月、月度、季度、半年度、年度计划进行发现偏差并采取纠正措施。
必要时采取每日生产例会措施进行每日纠偏。
3、资源调配：根据项目进度和资源需求情况，合理调配人力、物力、财力等资源。
地下车库及1#楼朗坤大厦为施工关键线路，优先对关键线路的材料及设备提前做好规划，对于像电梯及中央空调这种生产周期较长及占用资金较多的设备要求采购部提前确定，场地及进场安排进行提前排布。
4、风险管理：识别和分析可能影响项目进度的风险因素，主要包含政策风险、市场环境风险、设计风险、施工风险，应对策略包括要求经营管理部提前完成验收及报批报建流程、资料准备、现场合格标准文件，并对现场管理人员进行交底。
对于市场人材机价格波动造成的风险，在合同签订中设置约束条件，将风险提前规避。
施工图下发前，组织公司研发设计部及相关专家，完成项目方案敲定，杜绝后续频繁变更，出现停工返工情况等措施，并监控其执行情况。
5、沟通协调：与项目相关方保持密切沟通，确保各方对项目进度有清晰的认识和共同的理解。
项目管理部指定专业工程师进行总分包、设计、监理日常协调工作，包含工作及非工作时间进行管理交流，重点对总分包界面划分及交接工作、监理与施工单位管理矛盾、设计缺陷现场处理工作进行全方位监控，保证沟通顺畅。
6、变更管理：对项目变更进行评估、审批和实施管理，确保变更不会对项目进度产生不利影响。
严禁施工单位提出设计变更，非集团要求，不予确认，防止变更产生停工或滞工情况。
7、报告与总结：定期编制项目进度报告和总结报告，向项目相关方汇报项目进展情况并总结经验教训。
二、进度管理的原则与实践措施1、保证合同文件约定的工期目标的实现1.1原则：项目进度管理的首要任务是确保项目按照合同或协议中规定的时间表完成。
中关村生命科学园定位报告
中关村生命科学园B6a-B6c地块项目定位报告一、项目概况1、项目暂定名称北大国际养生文化创意园（二期）2、建设地点北京昌平区生命园西路55号中关村生命科学园内B6a-B6c地块3、地块指标总占地14.6万平米，总建设规模22万平米，其中，地上17万平米，地下5万平米，容积率1.2，绿化率不低于40%，限高48米，局部30米。
该地块土地使用性质为教育科研用地。
二、“北大国际养生文化创意园”整体建设思路1、“北大国际养生文化创意园”一期（A5a-A5b地块）产品设计以类住宅产品为主，产权以全部出售为目的，为公司快速回笼资金。
2、“北大国际养生文化创意园”二期（B6c-B6d地块）以创建新型国际老年养生文化园区为主题，同时为培育国内养生养老文化市场提供教育、研究、示范、培训平台。
为配合新型老年养生社区建设，增设北大国际小学，北大国际幼儿园，完善整个产业链条。
充分利用项目地块土地资源，采取统一规划、统一设计、统一管理、分期实施的“三统一，一分期”方法进行科学化开发建设，为首都建设一处为老年人全方位服务的国际化的老年社区。
要建成为规模适当、环境优美、设施齐全、先进配套、各项标准达到国际一流并与世界先进水平接轨的综合性老年养生社区。
并以此为基础，在整合北大优势资源的前提下，将养生、中小学教育、学前教育等资源进行全方位整合，不断开拓市场，将老年养生社区开发模式化，系统化、连锁化，产业化。
3、北大国际养生文化创意园各地分区充分利用北大资源集团在全国各地的土地储备资源，建立起全国统一的养生文化基地连锁企业，为北大资源集团寻求新的未来发展发展方向，为人们提供新的养生场所和就业机会。
三、北大国际养生文化创意园（二期）建设必要性1、项目的建设可突破土地使用性质对资金的束缚2、项目建设满足集团资产自持升值及资金平衡需要四、产品功能划分该地块划分为养老项目和国际小学2个部分1、养老社区（“北大国际养生文化创意园”二期）根据养老社区的功能需要，项目将建设养生养老中心、康复娱乐中心、配套服务中心、物业管理中心四大中心功能区，同时建设环境优美的中心绿化区及道路市政工程。
中关村科技园区海淀园商业发展计划
中关村科技园区海淀园商业发展计划一、背景分析中关村科技园区海淀园位于北京市海淀区，是中国科技创新的重要基地之一、海淀园园区内聚集了众多高科技企业和科研机构，具有良好的科技创新氛围和资源优势。
然而，目前海淀园在商业发展方面仍存在一些不足，需要制定商业发展计划来进一步推动园区的繁荣与发展。
二、目标设定1.提升园区商业设施规模和档次，满足企业员工的就餐、购物和休闲需求。
2.引入更多知名商业品牌和高品质服务，提升园区的吸引力和竞争力。
3.促进科技创新与商业发展的有机结合，打造科技创新和商业化的双赢模式。
4.增加园区商业租赁收入，提升园区经济效益。
三、商业发展策略1.扩大商业设施规模：加大商业建设的投入力度，增加园区内的商业设施面积。
建设更多的餐饮、购物和休闲娱乐场所，满足企业员工和园区周边居民的需求。
2.引入知名品牌：积极与知名商业品牌合作，引进更多优质商户入驻。
通过与知名品牌的合作，提供更高品质的服务和产品，进一步提升园区的档次和形象。
3.鼓励科技创新与商业合作：设立专门的科技创新与商业合作基金，支持科技创新型企业开展与商业机构的合作。
鼓励企业在园区内开展技术转化和产品应用，并通过商业化手段将科技创新成果转化为经济效益。
4.完善商业服务体系：建设统一的商业服务中心，提供租赁、物业管理等全方位的商业服务。
引入专业的管理公司，提升商业设施的管理水平，提供更高质量的商业服务。
5.拓宽商业运营模式：组织定期的商业活动，如展览、演出等，吸引人流量和提升园区的知名度。
通过开展商业培训和活动，促进企业之间的交流与合作，形成商业生态系统。
四、实施措施1.投入资金：制定商业发展专项资金计划，为商业发展提供必要的资金支持。
2.招商引资：组织专业机构开展商业招商工作，吸引优质商户入驻园区。
3.政策扶持：出台相关政策，对符合条件的商业项目给予一定的扶持和优惠政策。
4.建设配套设施：加大对商业设施建设的投入力度，提升园区内商业设施的数量和质量。
XXXX04北京中关村生命科学园项目营销策划方案208P
Part2 、现行博弈
2004年后……
资本主导房价（阶段性的价格特征）
现行的房价，尤其是以北京、上海、杭州、海南为代表的热点城市，已经很大程度 上背离供求关系决定价格的经济规律，资本的力量成为主导价格的第一因素。借助
行业发展的两大根本动力（城市化进程和人口红利），同时利用中国特定的土地 政策，资本力量逐步掌控定价权利，推涨房价。
2004年后行业调控政策回顾
2004年
（ 831 大限）
加强经济适用房的管理；标志着宏观调调控开始 加强房地产贷款监管 银行首次加息等政策先后出台
2005
3月房贷优惠政策取消调控涉及消费层面； 3月国八条出台（旧国八条）； 5月 七部委意见调控加强、细则出台（新国八条）
年
9月 银监会212号文件收紧房地产信托 10月 国税总局重申二手房交纳个税 4月 房贷利率再次上调；
2010 年1 月13 日，在六部委的联合新闻发布会上，银监会副主席王兆星重申二套房贷要严格坚持首付 金融政策
年 不低于40％的要求；
2010 年1 月15 日召开的中国银监会2010 年工作会议指出要高度关注房地产市场变化，严格执行有关信 金融政策 贷政策，加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。显然，监管层有意控制银行“输血”房市，以 此来控制房价过快上涨。
风险的化解；商建产品与住宅功能的有效对接，项目立项定位与市场定位及传播的有效对接）
并需全要素系统性营销策略实施——即通过对产品、包装、推广、销售各主要营销力要 素进行“配称性” 统筹，系统精确发力，以确保取得理想的销售业绩。
提要 contents
CHAPTER1 本案在售期宏观市场研判 CHAPTER2 项目概况 CHAPTER3 中关村生命科学园区位及环境特征分析 CHAPTER4 区域市场研究及竞争对手分析 CHAPTER5 关键营销问题界定 CHAPTER6 产品概念策划建议 CHAPTER7 价值整合包装策划 CHAPTER8 销售策划 CHAPTER9 推广策划 CHAPTER10 后续营销工作统筹（建议）
中关村生命科学园_
高新技术项目资助和奖励、行政费 用减免等方面。
— ——园区基础设施建设。生命科学园被列入 ２００４ 年北京 市政府投资计划项目， 北京国有资产经营公司参股组建公司进 行园区的土地一级开发， 积极参与和协调园区的基础设施建 设。
— — — 园 区 招 商 引 资 。以 国 家 科 技 部 、国 家 发 改 委 、中 关 村 管 委 会 、市 发 改 委 、市 科 委 为 后 盾 ， 跨 国 企 业 驻 京 企 业 联 谊 会 、商 会等相应专业社会中介机构为依托的多渠道招商网络。
发实体。现已入驻 ４０ 余家生物医药行业的高端研发及产业化 “十一五”时期中关村科技园区发展规划 ， 提出把生命科学园作
企业。
为建设特色专业园和产业基地的重点之一；
— ——政策扶持。历年来， 北京发
布了一系列鼓励高新技术产业发
展、扶植高新技术企业成长的政策
措施， 包括《北京市鼓励在京设立科
技 研 究 开 发 机 构 规 定 的 通 知》、《北
平方米， 二期 １１９ 公顷， 规划定位于医疗区、产业区以及公共配 村 科 技 园 区 管 理 委 员 会 等 单 位 合 作 ， 组 建 中 关 村 兴 业（北 京）投
套设施区等。
资管理有限公司， 对高技术项目进行风险投资和创业扶持。
中 关 村 生 命 科 学 园 是 集 生 命 科 学 研 发 、企 业 孵 化 、中 试 与
— ——园区管理与服务（ 完善服务体系） 。中关村科技园区管 委 会 、海 淀 园 管 委 会 与 开 发 公 司 一 道 合 作 ， 通 过 混 合 型 的 管 理 模式， 针对生命科学园的产业特点， 为入园企业提供高效、优质 的服务。
１４８
京 试 验 区 税 务 所 税 收 征 管 办 法》、
中关村创新园策划
（五）平台建设
对产业平台作了调研
1 、主导产业相关的硬件平台
已有的平台：
– 集成电路设计的硬件平台主要是 IP 核， EDA, MPW 服务以及设计方案。 – 3 G 硬件平台包括两部分，即空中接口部分和网络部分空中接口部分主要
包括基带信号处理和如果信号处理；网络部分主要是如何实现基站 (或 NodeB) ，基站控制器 (或共和党员全国委员会) 及核心网的数据传输。 2006 年中关村正在申报的平台支持项目有中关村集成电路通用分析平台、 基于自主知识产权的网络安全运行管理平台、无线宽带接入应用示范网 工程等
二、中关村创新园开发进展
（一）征地
1、 2005 年年底，在区委、区政府、各委办局及苏家坨镇的 大力支持下，完成了 248.8 公顷产业用地的征地工作，目 前正在办理缴费过程中同农民签署了全部用地的征地补偿 协议
2、创新园 范围内农民地上种植物的补偿已完成大部分, 非居 住类建筑物的拆除在进行中,已收回部分影响园区本年度 建设计划的部分房屋和鱼塘
① 供电规划已审批完毕 ② 雨水、污水、中水规划正内部审核 ③ 园区河道治理工程规划已完成 ④ 有线电视规划正在进行
2、园区道路的定线成果已完成，道路设计正在进行中。 主环路勘测报 告已完成，五月份可取得开工需要的施工图纸并开工
3、园区基础设施的规划在供电、通讯方面，特别强调了强调双路要求， 保证高科技企业的要求；在景观规划方面，强调了本底资源利用、 蜂巢理念等，着力营造人与自然和谐的园区。
– 中星微（集成电路），联通（ 3 G ），集成电路园（集成电路）， 密安公司（信息安全）, 仁创公司（自主创新企业）、中石油等十 余家企业
2、重点招商对象
名称
北京华虹IC设 计有限责任公
中关村生命科学园
中关村生命科学园导言中关村生命科学园位于北京市海淀区，是中国重要的生物医药研发和创新基地之一。
该园区依托中关村国家自主创新示范区的政策支持和资金扶持，吸引了众多生物医药企业和科研机构入驻，形成了集科研、开发、生产、商业于一体的生态链。
本文将介绍中关村生命科学园的概况、发展历程、产业布局以及未来发展方向。
概况中关村生命科学园建设于1994年，是中国最早的生命科学园区之一。
园区占地面积约200公顷，拥有现代化的研发设施和配套服务。
园区内涵盖生物医药、生物技术、医疗器械等多个领域，拥有一大批国内外知名企业和高校研究机构。
发展历程自建园以来，中关村生命科学园吸引了大量创新型企业和高水平研究机构入驻。
园区积极推动技术创新和产业升级，不断培育和孵化优秀创业项目。
园区在生物医药、健康管理、生物制药等领域取得了一系列重要成果和突破，为中国生命科学产业的发展作出了积极贡献。
产业布局中关村生命科学园依托中关村自主创新示范区优势，重点打造生物医药研发和生产基地。
园区内聚集了众多高校科研机构和创新企业，形成了完善的产业链条。
园区内涉及的产业包括生物制药、生物医疗器械、生物信息技术等多个领域，形成了多元化、协同发展的产业格局。
未来发展中关村生命科学园未来将继续深化改革创新，推动更多高新技术和产品在生命科学领域落地生根。
园区将加强与国际前沿科技创新的合作与交流，吸引更多国际生物医药企业和资本进入园区，加速推动园区产业升级和转型发展。
同时，园区还将加大科技人才引进力度，培养更多优秀科技人才，推动生命科学产业的可持续发展。
结语中关村生命科学园作为中国重要的生物医药研发和创新基地，为中国生命科学产业的发展做出了重要贡献。
未来，园区将继续发挥其政策优势和产业集聚效应，促进产业协同发展，推动中国生命科学产业取得更大发展。
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年
2005 年 2006
5月国六条出台，新一轮调控大幕开启；
5月国务院出台限制套型90/70政策； 5月国税总局出台二手房营业税政策，开始着手整顿二手房市场； 7月未取得预售许可证不得发布预售广告； 7月建设部出台171号“外资限炒令”打击投资 7月108号文强制征收二手房转让个人所得税； 9月 完善二手房市场交易管理
一、 中国房地产产业发展简史
房地产的市场化运作开始于70年代末80年代初。市场化的第一步起，国家出台多项产业 和信贷扶持政策，通过金融、政策、立法对其实施健康引导。经过二十几年的发展，房地 产行业已经成为了国民经济的支柱产业之一。行业发展与百姓休息相关，并直接带动了相 关产业的发展，成为拉动内需，提高就业的有力手段。房地产开发投资占全社会固定资产 投资中的比重也从1998年的12.7%提高到2009年的21.7%。 国家通过金融、立法等相关手段引导房地产业发展经历了以下几个阶段时期。
行政政策
行政政策 税收政策 行政政策 行政政策 税收政策 行政政策
1月 建设部规范房地产经纪行业 1月 国税总局清算土地增值税，标志2007年新一轮调控的开始 ； 3月 通过《物权法》； 3月 央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准金）； 9月 央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1 倍，严厉打击炒房行为 2008年3月证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市，通过资本市场实现做大做强 10月财政部、国税总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》。对个人首次购买 90平方米及以下普通住房，契税下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税，暂免征 收土地增值税； 11月国务院常务会议提出我国的财政政策从“稳健”转向“积极”，同时出台扩大内需的十 大措施 11月中国建设银行公布，将加大对居民购买普通自住房的支持力度； 12月国务院办公厅 “金融30条”。 12月国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（简称“国13条”）； 12月国土资源部、发改委、住房和城乡建设部等11个部门联合发布《关于切实做好扩大内需 促进经济平衡较快发展的用地保障和管理的通知》。 2008年9月16日起，中国人民银行5次下调人民币存贷款基准利率。
本案在售期宏观市场研判 项目概况 中关村生命科学园区位及环境特征分析 区域市场研究及竞争对手分析 关键营销问题界定 产品概念策划建议 价值整合包装策划 销售策划 推广策划
CHAPTER10 后续营销工作统筹（建议）
CHAPTER1
本案在售期宏观市场研判（2010—2012）
Part1 、以史为鉴 Part2、 现行博弈 Part3 、未来研判
一场以房价为焦点的博弈
关乎到一个国家、一个民族的未来
关键词： 房价 调控
行业调控的根本目标：
— 确保行业平稳、健康发展； — 为国民经济发展提供持续动力; — 住房合理化配给，实现国人的“安居”。
Part1 、以史为鉴
以铜为鉴，可以正衣冠；以人为鉴，可以明得失；以史为鉴， 可以知兴替。以史为鉴，对于我们正确认识和把握行业规律，发 展动向，做到科学决策、营销 ...
第二阶段：市场的非理性炒作与第一次调整推进阶段(1992至1995年)
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。 1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。 房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。 1993年底国家第一次对房地产行业进行宏观经济调控，经过这次调控后，房地产业投资增 长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始重新复苏。
中国房地产产业发展进程一览表 1978年之前
计划经 济体制 下的房 屋配给 模式
1978—1991
计划经济 向市场经 济转型期 的房屋供 给模式 商品化住房理 论突破与改革 试点阶段
1992—1995
第一次 应对市 场过热 的调控 时期 非理性的市场化 阶段与第一次行 业调控阶段
1995—2002
2010 年1 月13 日，在六部委的联合新闻发布会上，银监会副主席王兆星重申二套房贷要严格坚持首付 不低于40％的要求；
金融政策
金融政策
2010 年1 月15 日召开的中国银监会2010 年工作会议指出要高度关注房地产市场变化，严格执行有关信 贷政策，加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。显然，监管层有意控制银行“输血”房市，以 此来控制房价过快上涨。
用地形态和项目立项定位是本案营销的关键点。 如何有效化解以上营销瓶颈，将决定本案最终的营销进程和经济收益。
本营销策划将以 “时空特征”为主线，逐层剖析本案所处的宏观时空状态（市场背景）、项目
用地及建筑的时空特征（产品定位）及目标人群的生存时空状态（市场定位），从中梳理出最有 效的解决方案。
实现特定情态下项目与市场的有效对接。（其中包含：商业用地与住宅市场对接中政策
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了 多项针对房地产行业的调控政策。并结合中国社会发展进程，经济发展现状，2007年年底 明确了中国房地产产业未来发展之趋势，明确了商品化手段与社会福利相结合的住房供给 体系。多元化的住房供给制度形成中。 产业格局发生转型性之调整。
第一阶段：住房理论突破与改革试点起步阶段(1978至1991年)
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室 率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在 四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房 地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年 上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市 的房改总体方案。
2004年后行业调控政策回顾
2004年 （ 831 大限）
加强经济适用房的管理；标志着宏观调调控开始 加强房地产贷款监管 银行首次加息等政策先后出台 3月房贷优惠政策取消调控涉及消费层面； 3月国八条出台（旧国八条）； 5月 七部委意见调控加强、细则出台（新国八条） 9月 银监会212号文件收紧房地产信托 10月 国税总局重申二手房交纳个税 4月 房贷利率再次上调； 行政政策 金融政策 金融政策 金融政策 行政政策 行政政策 金融政策 税收政策 金融政策
第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1995至2002年)
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后， 随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房 地产业成为经济的支柱产业之一。
第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的政策经济阶段(2003年以来)
法律政策 行政政策
年
年
2009 2010
金融政策 土地政策
金融政策 行政政策
2010 年1 月13 日，央行发布消息，决定从1 月18 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点。这是自2008 年6 月以来，央行首次上调存款准备金率。中国货币政策开始出现实质性变化， 为应对金融危机而实行的“适度宽松”货币政策开始逐步退出，并向收紧方向靠拢
高增长通道。高房价与人民收入之间的矛盾日益突现，2003年年后中央及各地市相继发布行 业调控政策。涉及： — 土地
— 金融
— 行政 — 税收 — 供给结构 等多种手段。
但由于政策的缺乏连贯性、系统性（部分政策缺乏科学性），加之市场投资、投机行为
严重，金融资本推动房价持续走高。2008年受美国次贷危机引发的金融危机影响，全国房价 开始松动，出现下降趋势。受制于经济结构，在出口受到严重打击之后，拉动内需政策影响 （行业优惠政策）使得2009年房价再次飙升。09年年末及10年年初一系列调控政策再次陆 续出台，阶段性的博弈再次上演。
调整的过程。这期间有完全依靠市场到主体上依靠市场配给的巨大的观念转变，
房地产行业不单单是一种市场行为。
一套适合中国国情的住房分配制度正在形成中……
Part2 、现行博弈
2004年后……
资本主导房价（阶段性的价格特征）
现行的房价，尤其是以北京、上海、杭州、海南为代表的热点城市，已经很大程度 上背离供求关系决定价格的经济规律，资本的力量成为主导价格的第一因素。借助 行业发展的两大根本动力（城市化进程和人口红利），同时利用中国特定的土地 政策，资本力量逐步掌控定价权利，推涨房价。
中关村生命科学园 A5地块项目营销策略方案
协成机构 2010-04-07
前
我们认为本案是一个充满挑战的项目：
言
营销结果好，本案将突破土地性质与立项定位的束缚，取得良好的市场业绩并进一步 树立博雅品牌形象。相反，本案营销将陷入被动的局面。 空间性特征（大的区位环境和相对冷清的小环境；生命科学园园区性质给人的直观认知）；
行政政策 金融政策 法律政策 金融政策 金融政策 金融政策 金融政策
年
2007 年 2008
金融政策 金融政策 金融政策 行政政策 行政政策 金融政策
1月四大国有银行宣布：2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原 则上都可以申请七折优惠利率
金融政策
5月最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于 审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，于10月1日施行； 5月国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，保障性住房和普通商品住房项目的 最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。预示着紧缩了数年的房地产信 贷政策开始“松绑；
从上表中可以清晰地看到：2006年之前行业调控书段主要以行政政策为主， 金融、税收政策为辅。2007—08年行业调控则以金融政策为主，行政政策成为