资产评估准则——不动产
第4章 资产评估- 不动产评估
m：待估土地剩余使用年限，n： 可 比实例剩余使用年限，r： 折现率
年金现值系数
推导： 假设两块土地年收益相同，为B，则
1 r 1 B P待评 m r 1 r
m
年金现值系数
K P待评 P参照
1
1 r
1
m
修正后可比实例价格 = 800 × 1.6/1.9 = 673.7 (元/平方米)
五、差异因素修正
（五）权益状况修正——土地剩余年限修正
修正后可比实例的价格= 可比实例价格×使用年限修正系数（K）
1 K 1 m 1 r 1 1 n 1 r
1
n 1 r 1 P参照 B n r 1 r
1 r
1
n
五、差异因素修正
（五）权益状况修正——容积率修正
修正后可比实例的价格= 可比实例价格×使用年限修正系数（K）
例题
可比实例的成交价为1000元/平方米，剩余使用年限为30年；被评估土地的出让年期为 20年。资本化率为8%。则使用年限修正如下：
出租人权益 > 所有权权益
出租人权益 = 所有权权益 出租人权益 < 所有权权益
承租人权益 < 0
承租人权益 = 0 承租人权益 > 0
二、不动产评估对象
按权利状态分：
按物理状态分：
所有权权益 租赁权权益 ……
房地合一状态的物业 地上建筑物 土地
三、不动产评估目的
容积率地价指数表 容积率 地价指数 1.0 1.00 1.1 1.05 1.2 1.10 1.3 1.15 1.4 1.20 1.5 1.25 1.6 1.28
资产评估执业准则——不动产
附件资产评估执业准则——不动产第一章总则第一条为规范不动产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
本准则所称不动产不包含海域、林木等。
第三条本准则所称不动产评估是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的不动产价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。
不动产评估包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条执行不动产评估业务，应当遵守本准则，但法律、行政法规规定应当执行其他准则的，从其规定。
第二章基本遵循第五条执行不动产评估业务，应当具备不动产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的不动产评估业务。
当执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。
第六条资产评估专业人员应当关注不动产的权属，收集相关的权属证明文件，对于没有权属证明文件的不动产应当要求委托人或者其他相关当事人对其权属做出承诺或说明。
第七条不动产评估应当在评估对象符合用途管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第八条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，结合经济行为、评估目的、价值类型等情况，选择和使用最优利用方式进行评估。
第三章操作要求第九条执行不动产评估业务，应当要求委托人明确资产评估报告的用途、评估对象、范围和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
第十条执行不动产评估业务，应当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评估对象的主要特征。
第十一条执行不动产评估业务，应当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设，并在资产评估报告中予以披露。
资产评估-不动产评估
课程名称：资产评估第 4 章不动产评估学习目标l 理解不动产各类产权权益的概念l 掌握市场法、收益法、成本法、假设开发法的基本原理和适用范围l 掌握市场法的应用l 掌握收益法的应用l 理解假设开发法的应用l 了解成本法的应用本章内容l 不动产评估概述l 市场法在不动产评估中的应用（重点）l 收益法在不动产评估中的应用（重点）l 成本法在不动产评估中的应用l 假设开发法在不动产评估中的应用第一节不动产评估概述（一）不动产的概念根据《资产评估执业准则——不动产》，不动产是指“土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益”。
定义描述了不动产的两层含义：l物理意义上的不动产（real estate），强调不动产的“物质”属性；l法律意义上的不动产（real property），强调不动产的“物权”属性。
（二）不动产权益1、所有权权益在土地私有制国家，不动产的所有权也被称为完全产权权益或绝对所有权（fee simple interest），是指不受任何限制的所有权权益。
我国以公有制为基础，宪法规定：“城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”。
从这个意义上说，个人、企业、行政事业单位或非营利组织等只能取得土地使用权。
因此，我国评估实务中所指的不动产所有权并非“完全产权权益”，而是一种带有使用限制的产权权益。
（二）不动产权益2、租赁权益租赁权益（lease interest）是由不动产的租赁行为而产生的权益，分为出租人权益（leased fee interest）和承租人权益（leasehold interest）。
（二）不动产权益2、租赁权益出租人权益来源于承租人按照租约条款支付的租金，以及租约期满后重新获得不动产的完全产权权益。
表现在：出租人可以按公平市场价格销售不动产，也可以以市场租金出租不动产。
（二）不动产权益2、租赁权益承租人权益是指承租人在一定期限内，通过租约由出租人转让给承租人的不动产权益。
资产评估执业准则-不动产
资产评估执业准则-不动产资产评估执业准则是指对专业资产评估机构在工作中需遵循的规范和标准。
而不动产是指土地、房屋及其附属物以及独立产权的建筑物。
不动产评估的目的是为了确定不动产的市场价值，以便满足各种需要，如贷款、购买、销售、租赁、保险、征地补偿、税务等。
不动产评估的执业准则包括以下方面：一、不动产评估机构的管理不动产评估机构需要制定完善的管理制度，确保其评估工作的独立性、客观性、准确性和保密性。
同时，还应对职员进行专门的培训和考核，提高其专业技能和素质。
二、不动产评估的前期准备不动产评估机构应事先收集和核实有关不动产的信息，包括所有权证照、土地规划用途、已有的评估报告、市场实际交易情况等。
并且应对不动产的周边环境、交通状况、社会经济条件等进行详细调查。
三、不动产评估的方法和程序不动产评估需要按照科学、客观、公正、合理的原则，选用适当的评估方法和程序。
评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等，评估程序包括现场勘察、数据分析、资料核实、评估结果的汇总、报告编制等。
四、不动产评估报告的编制不动产评估报告是评估工作的重要成果，评估机构应按照评估对象的特点和需要，合理编制报告。
报告的内容包括评估的宗旨和目的、评估方法和程序、评估结果和结论、评估人员的声明和签字等。
五、不动产评估机构的保密不动产评估机构需对所收集的所有资料和信息保密，确保评估结果的真实可靠性。
不得向任何第三方泄露评估对象的评估结果和相关信息。
总的来说，在不动产评估的工作中，评估机构需要遵守资产评估执业准则，确保评估工作的质量和规范。
同时，还需对评估对象、客户、报告内容进行保密，确保评估工作的公正、客观性。
企业资产评估准则--不动产
资产评估准则——不动产第一章总则第一条为规范注册资产评估师执行不动产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
第三条本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守本准则。
第五条注册资产评估师执行与不动产价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。
第二章基本要求第六条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评估准则的相关规定。
第七条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当具备不动产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事不动产评估的专业胜任能力。
第八条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当明确评估对象，根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。
第九条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的权属，要求委托方对不动产的权属做出承诺。
注册资产评估师应当对不动产的权属资料进行必要的查验。
第十条不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第十一条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。
第十二条注册资产评估师对不动产进行评估所采用的评估方法可以参考相关的国家标准。
第三章操作要求第十三条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当要求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途，确定不动产评估对象和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
不动产评估目的包括不动产转让、抵押、租赁、保险、税收、征收、征用、企业产权变动，以及财务报告目的等。
《资产评估执业准则——不动产》
附件资产评估执业准则——不动产第一章总则第一条为规范不动产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
本准则所称不动产不包含海域、林木等。
第三条本准则所称不动产评估是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的不动产价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。
不动产评估包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条执行不动产评估业务，应当遵守本准则，但法律、行政法规规定应当执行其他准则的，从其规定。
第二章基本遵循第五条执行不动产评估业务，应当具备不动产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的不动产评估业务。
当执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。
第六条资产评估专业人员应当关注不动产的权属，收集相关的权属证明文件，对于没有权属证明文件的不动产应当要求委托人或者其他相关当事人对其权属做出承诺或说明。
第七条不动产评估应当在评估对象符合用途管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第八条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，结合经济行为、评估目的、价值类型等情况，选择和使用最优利用方式进行评估。
第三章操作要求第九条执行不动产评估业务，应当要求委托人明确资产评估报告的用途、评估对象、范围和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
第十条执行不动产评估业务，应当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评估对象的主要特征。
第十一条执行不动产评估业务，应当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设，并在资产评估报告中予以披露。
资产评估准则——不动产
•
第四条
注册资产评估师执行不动产评估业务，应当
遵守本准则。 • • 本条是准则强制性遵照执行的规定。 第五条 注册资产评估师执行与不动产价值估算相关
的其他业务，可以参照本准则。
•
对于与不动产价值估算相关的其他业务的非强制性执
行的规定，属于推荐执行。本准则不仅对注册资产评估师 执行不动产评估业务有规范作用，对于与不动产价值估算 相关的其他业务也有一定的指导意义。
第十条
不动产评估应当在评估对象符合使用管制要
求的情况下进行。对于不动产使用的限制条件，应当以有
关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、 年限等技术指标为依据。 不动产评估应该满足合法性原则，应该以有关部门依 法确定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等
为依据。不同的使用条件，对不动产价值有较大的影响，
• •
• •
•
第十八条 注册资产评估师执行不动产评估业务，一般 情况下，应当对所评估的不动产进行现场调查，明确不动产 存在状态并关注其权属状况。特殊情况下，如果采用抽样等 方法对不动产进行现场调查，注册资产评估师应当制定合理 的抽样方法，并充分考虑抽样风险。 对于不动产处于隐蔽状况或者因客观原因无法进行实地 查看的部分，应当采取适当措施加以判断并予以恰当披露。 注册资产评估师应当尽可能的进行现场调查。但在相对 特殊的情况下，对于具有同规格、重复性高的不动产——管 线、廊架等，由于地域跨度大，客观上不便于完全进行现场 调查，此时可以通过分析采用非完全现场调查的可行性，合 理设计调查方式，并分析调查方式可能形成的风险，安排适 量的现场调查数量与比例，同时采取其他有效措施，以保证 调查的充分性。
这些内容是企业价值评估实践中对不动产评估特点的 总结。
资产评估准则-不动产的起草说明
关于《资产评估准则——不动产》的起草说明2007-12-10为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其它相关部门有关人士全面理解《资产评估准则--不动产》的内容和相关背景，现将有关起草情况说明如下：一、制定不动产评估准则的必要性不动产是现代社会经济运行的重要资产，是企业资产的重要组成部分。
不动产评估也是资产评估的重要组成部分，合理发现不动产的价值是实现评估目的不可或缺的重要环节。
一个完善的评估准则体系离不开对不动产评估的规范。
在评估实践中，目前，我国国土资源和建设部门已有一套成熟的房地产评估、土地估价的技术规范和标准，包括《房地产估价规范》（GB/T50291-1999年）和《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001年）等。
原国家国有资产管理局发布的《资产评估操作规范意见》（1996年）也对土地和房地产评估作出了具体规定。
为满足资产评估业务的特点和实践要求，更好地指导注册资产评估师在从事涉及不动产评估的资产评估业务时规范执业，我们本着充分借鉴、选取所用、增进所需、系统完备的基本原则，紧紧围绕资产评估实践需要，制定了《资产评估准则--不动产》，以使准则体系完备、有效。
二、不动产评估准则的起草思路（一）按照具体准则定位，重点规定不动产评估的业务操作和披露特点要求。
资产评估准则体系是一个有机整体，不动产评估准则是属于纵向第二层次中的具体准则。
本准则重点规定不动产评估的业务操作要求和披露特点要求，有关评估报告、程序、工作底稿编制和管理的内容，已在资产评估相关准则中规定。
因此，基本概念、基本术语上与基本准则保持一致，注重与基本准则、已颁布的其他评估准则和正在制定的相关评估准则的相互衔接。
（二）借鉴国际及国外评估组织关于不动产评估的相关规定。
不动产评估是资产评估的重要领域之一，国际资产评估准则委员会以及美国、欧洲等国家的评估协会都制定了相关准则，以规范不动产评估行为。
本准则注意借鉴国际经验，以利于推进行业的国际化，在起草过程中借鉴了国际评估准则（IVS）、美国《专业评估执业统一准则》（USPAP）关于不动产评估的相关准则，以及英国皇家特许测量师学会的《评估与估价手册》（RICS Appraisal and Valuation Manual）中关于不动产的评估规定。
资产评估准则——不动产
资产评估准则——不动产不动产资产评估准则是评估不动产价值的一套规范和指导原则，用于确定不动产的市场价值、价值损耗和可替代成本等相关信息。
这些准则帮助评估师和投资者了解不动产的真实价值，以便做出明智的决策。
不动产资产评估准则包括以下重要方面：1.定义和术语：准则定义了与不动产评估相关的一些关键术语，如市场价值、可替代成本和价值损耗等。
这些术语的准确定义有助于评估师和投资者理解和使用不动产评估报告中的信息。
2.评估方法：不动产资产评估准则列举了各种评估方法，包括市场比较法、收益法和成本法等。
该准则详细介绍了每种方法的使用范围、计算过程和规范要求。
评估师可以根据具体情况选择合适的方法来进行评估。
3.评估流程：准则描述了不动产评估的整个流程，包括数据收集、市场分析、评估方法选择、计算和报告等。
该准则要求评估师在评估过程中遵循一定的程序，确保评估结果的准确性和可靠性。
4.评估报告：不动产资产评估准则要求评估师编制评估报告，报告中应包含的信息包括不动产的基本信息、评估目的、评估方法和准则使用情况、市场分析和评估结果等。
评估报告可以为投资者提供决策依据，并作为法律证据。
5.审定和监管：不动产资产评估准则强调评估的审定和监管程序。
评估师必须遵守相关法律法规和职业道德规范，并接受监管机构的审查和监督。
只有经过审定和监管的评估结果才能获得广泛认可和接受。
6.特殊情况和应用：不动产资产评估准则还考虑了一些特殊情况和特定应用的需求。
例如，针对土地、建筑物和机械设备等不同类型的不动产，准则提供了具体的评估要求和技术指南。
同时，准则还适用于不同行业和领域的不动产评估，如房地产、能源和基建等。
总之，不动产资产评估准则是不动产评估过程中的重要指导文件，对评估师和投资者来说具有指导和规范作用。
遵守不动产资产评估准则可以确保评估结果的准确性和可靠性，提高不动产交易和决策的透明度和公正性。
资产评估执业准则——不动产
资产评估执业准则——不动产资产评估执业准则——不动产一、引言资产评估是一项重要的经济活动，它对于保障市场经济的正常运行、促进资源配置的优化具有重要意义。
而对于资产评估的准则规范，则更是保障评估活动的公正、科学、合法性，确保评估结果的可靠性。
本文将着重探讨资产评估执业准则中的不动产评估。
二、不动产评估的重要性不动产是指土地、房屋及其他属于土地不可分离的物品。
在现代社会，不动产已经成为了人们最重要的资产之一，尤其是房地产市场的发展，使得不动产的价值更为凸显。
因此，不动产评估的准确性和公正性对于保护各方利益、促进市场发展至关重要。
三、不动产评估执业准则的内容1. 评估师的资质要求评估师必须具备相应的知识和技能，并获得相关的资格认证，如取得房地产估价师职业资格证书等。
评估师还需要不断进行学习和培训，保持自身的专业水平和素质。
2. 评估过程的规范性评估过程应该遵循一定的程序和规范。
首先是获取评估对象的相关资料和信息，包括土地权属、具体位置、建筑面积等。
其次是进行实地考察，对不动产的实际情况进行了解和确认。
接下来是进行市场调研和数据分析，对周边市场和同类不动产的交易情况进行研究。
最后根据所采用的评估方法，进行估值计算和评估报告的编制。
整个过程应符合科学、公正、透明的原则。
3. 评估方法的选择和应用不动产评估涉及到土地、房屋等不同性质的资产，因此需要针对具体的评估对象选择合适的评估方法。
常见的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
评估师需要根据不同的情况，合理选择和灵活运用这些方法，确保评估结果的准确性和客观性。
4. 评估报告的编制和披露评估报告是评估师向委托人提供的重要文件，也是评估结果的正式表达。
评估报告应当清晰、完整地反映评估过程和结果，包括评估方法的选择、数据来源和可靠性、计算过程等。
同时，评估报告还应当包括风险提示和评估结果的保密性要求。
四、不动产评估执业准则的意义遵循不动产评估执业准则的意义重大。