2014成都龙湖金楠天街·金楠时光项目研1450524064讲义
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(完整版)龙湖天街系列产品线研究
五重垂直绿化
• 第一重：草坪、坡地；第二重：层次丰富的花卉、小灌木； 第三重：灌木 ；第四重：小乔木；第五重：大乔木、大灌木；
全冠移植
• 从项目同纬度气候、地理条件相似的地方，选择与项目匹配 的高大植物全冠采购移植。
成树定位
• 在植物选择环节，龙湖地产自创严格的360°成树定位体系， 对各个角落的树种、高度等制定严格的标准。
• 占地458亩，总体量达180万平方米； • 位于成都主城区内唯一一个集中央居住区、中
央教育区、国家保税区于一体的城市核心区-高 新区； • 地铁2号线、成灌快铁、羊西线（成灌高速）、 IT大道以及高新西区内极为发达便捷的路网； • 龙湖时代天街集合了超大型主力百货店、龙湖 时代天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码 港、美食天地等成为一体化的一站式消费中心； • 销售业态为情景街区商铺、精装SOHO公寓、 创意LOFT、精装住宅。绝大多数产品为商业业 态； • 具有休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒 店、创意产业、城市广场、文化艺术这七大城 市功能。
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产品分析—时代金街
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产品分析—时代金街
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产品分析—天街SOHO
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产品分析—天街SOHO
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产品分析—天街SOHO
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产品分析—天街LOFT
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产品分析—天街LOFT
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产品分析—天街LOFT
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项目推盘节奏
项目自2012年底面市，半年时间共经历6次开盘，几乎每月一次，频次较高。
• 首推组团1位置较差的住宅（中庭最后推出），其次为住宅的裙楼商业部分； • 随着组团1住宅热销，顺势推出2组团住宅 • 在住宅持续热销的情况下，开出主打投资的SOHO产品和二期裙楼商业。
• 第一重：草坪、坡地；第二重：层次丰富的花卉、小灌木； 第三重：灌木 ；第四重：小乔木；第五重：大乔木、大灌木；
全冠移植
• 从项目同纬度气候、地理条件相似的地方，选择与项目匹配 的高大植物全冠采购移植。
成树定位
• 在植物选择环节，龙湖地产自创严格的360°成树定位体系， 对各个角落的树种、高度等制定严格的标准。
• 占地458亩，总体量达180万平方米； • 位于成都主城区内唯一一个集中央居住区、中
央教育区、国家保税区于一体的城市核心区-高 新区； • 地铁2号线、成灌快铁、羊西线（成灌高速）、 IT大道以及高新西区内极为发达便捷的路网； • 龙湖时代天街集合了超大型主力百货店、龙湖 时代天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码 港、美食天地等成为一体化的一站式消费中心； • 销售业态为情景街区商铺、精装SOHO公寓、 创意LOFT、精装住宅。绝大多数产品为商业业 态； • 具有休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒 店、创意产业、城市广场、文化艺术这七大城 市功能。
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产品分析—时代金街
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产品分析—天街SOHO
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产品分析—天街SOHO
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产品分析—天街LOFT
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产品分析—天街LOFT
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产品分析—天街LOFT
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项目推盘节奏
项目自2012年底面市，半年时间共经历6次开盘，几乎每月一次，频次较高。
• 首推组团1位置较差的住宅（中庭最后推出），其次为住宅的裙楼商业部分； • 随着组团1住宅热销，顺势推出2组团住宅 • 在住宅持续热销的情况下，开出主打投资的SOHO产品和二期裙楼商业。
优点2014龙湖时代天街整合推广终版
1.2014时代天街商业特色打造：
A\：吉祥物发布
龙湖·时代天街 吉祥物创作构想
方案一：“四不像吉祥物”（客户角度） 赋予故事： 以吉祥物对应我们的商铺客群，以激发他们的共鸣。 他们首先是一群成功者，与正在成功路上拼搏的精英。 他们的成功不是偶然天成，而是经历了时代洗礼，丰富的人生经历， 以此历练出的睿智眼光。生意很重要，乐趣也很重要。
成熟，是对龙湖天街品牌的借势， 2013年北城开业；2014时代开业；2015金楠开业： 一年一座天街，是龙湖的商业王国的建立， 也是对于持有者的利润回馈保障，也意味着成都开始享受天街价值。
同时，成熟，对于时代天街而言，也是加速市场紧迫的催化剂—— 对于时代的住宅而言，成熟是为都会生活的实现提供物质基础， 是24小时全家庭都会生活的物质配套；
东门商圈
以万达广场、万象城等为核心的零售连锁。业态多样化、受众广，低中高端消费。 覆盖区域：万年场、水碾河片区、建设路商圈、攀成钢片区 商圈特色：中、高档住宅小区，大学校园经济圈 商圈居住人群、受众：高级白领、高消费群体、公务员、一类大学生
北门商圈
以人人乐、家乐福等为核心的零售连锁。业态多样化、受众广，中低端消费。 覆盖区域：驷马桥片区、李家沱小区、交大路以东、万年场以西的北片区 商圈特色：新高档社区较多、业主年龄较年轻等 商圈居住人群、受众：高级白领、中低端消费群体
C\：商业体验公关
自己玩不如全城一起玩
时代天街，举办成都最大淘宝创意市集！ 让全成都商家来分享时代天街的商业体验氛围， 邀约商家、自由职业者、手工艺者， 以“春、夏、秋、冬”四季特色，举办季节市集， 搭建商家与客群的交流购物平台，以自由贸易精神，体现天街的商业氛围。
商业氛围的打造是第一步，也是前提， 基于对营销的需要，2014年的线上， 针对销售产品，进行针对性市场诉求，确保每系产品都具备利益支撑。
君隽咨询-案例研究之金楠天街 -案例研究-20140505
案例研究之金楠天街君隽咨询·地产研究中心二零一四年五月●项目区位：龙湖金楠天街位于成都城西2环与3环之间，晋阳路以南，外双楠与外光华的几何核心处，紧邻晋阳路主干道，西靠武晋路。
●项目周边配套：商场—伊双楠伊藤洋华堂、千盛百货、人人乐；教育—晋阳小学、西南财经大学、泡桐树小学；医院—省妇幼保健院、成通医院、武侯机投医院中医科、武侯机投医院、康华骨科医院；银行—中国银行、中国农业银行。
龙湖金楠天街基础资料开发商 龙湖地址 武侯晋阳路与晋吉北路交汇处（千盛百货对面）容积率 4 占地面积 145亩 总建筑面积 57万㎡ 楼面地价 3315元/㎡ 绿化率 35% 物业管理公司龙湖物业 总户数 住宅1870户 停车位 4000个 建筑风格 现代主义 电梯品牌 暂未定 梯户比 2梯7户业态项目涵盖了高品质住宅、大型购物中心、峡谷风情商业街、星级酒店和SOHO 办公等业态●项目周边交通：公交：53路、70路、206路、208路 站点：晋吉北路站； ●项目内部配套：电影院、大型生活超市、时尚百货、美食餐饮。
【龙湖金楠天街】区域大型综合体、品牌项目，业态丰富2012-6-1到6-20龙湖拍卖获得土地2013-1-11项目首次取得4-7、13-14栋预售证2013-1-12龙湖金楠天街首次开盘注：数据来源：锐理数据库，因房管局系统调试，部分数据缺失；统计口径：销售套数为认购口径；新增，存量，均价均为备案数据；统计区间：项目首次拿预售证至2013.8.31数据，上表数据包含退房再销售数据龙湖金楠天街开盘至今销售情况●项目开发节奏：龙湖金楠天街项目从首次拿地到第一次取得预售证相隔约半年时间，拿地到第一次开盘相隔时间约7个月。
●项目销售情况：项目开盘至今销售8个月，共计认购1356套住宅，平均每月去化170套，项目持续去库存化，目前在售存量仅203套，而价格呈持续上涨态势，销售均价8727元/平米。
【龙湖金楠天街】开发情况：拿地到开盘经过约半年时间，开发节奏快，其中价格呈持续上涨态势，区域热销面积段 总套数 总面积(㎡) 套数 面积(㎡) 剩余套数剩余面积(㎡) 去化率 70-90 1044 86820.03 952 79179.04 92 7640.99 91.19% 90-110 126 12711.14 111 11357.3 15 1353.84 88.10% 110-130 290 31970.28 289 31859.55 1 110.73 99.66% 合计1460131501.51352122395.91089105.5692.60%龙湖金楠天街开盘至今分产品线认购情况●产品：面积段70-130 ㎡ ，主要分布在70-90 ㎡面积段，占总量的71.51%。
成都龙湖金楠天街·金楠时光项目研究(40页)-41页文档资料
➢ 地块东北角、晋阳路与晋吉北路 交汇点、人群主要聚集区有一处 加油站，此处是商业主力展示面， 成为地块发展硬伤。
➢ 同时西南处的铁路也将项目与外 部区域隔绝。
【整体规划/金楠天街】十字分割，整体布局为3住宅组团+1商业组 团+风情商业街+酒店公寓+SOHO
➢ 项目总占地145亩，总建筑 面积55万方，其中自持商 业部分为13万方。产品线 涵盖了高品质住宅、大型购 物中心、峡谷风情商业街、 临街底商、星级酒店(据说 为五星级)和SOHO办公等 业态。
大悦城
上风港时代广场 世纪百合
➢ 区域内已形成金沙-光华、双楠-红牌楼两大 成熟商圈，商圈内商业涵盖购物中心、百货、
大卖场和社区底层商业，档次以中低档为主， 较为经营成熟；
➢ 目前商业项目均开业时间较早，体量偏小， 零售类商业占据绝对主力，业态综合功能性 弱.
➢ 未来商业供应量较大，达66.5万方
【区域物业现状/办公】区域现有办公物业档次较低；但区域商务 办公需求旺盛，在租/售写字楼市场表现良好
➢ 项目地块一分为四，开 放商业街区与外部城市道路 交汇形成八个街角开放广场， 吸引人流走向面积等同于足 球场的中心景观广场，提供 九个城市公共开放空间，把 人流由外围空间向中心广场 集合，形成—— mall、两 街、九中心的灵动格局。
【整体规划/金楠天街】峡谷风情商业街联接三大中庭景观节点， 但未彻底实现人车分流
【项目基础信息】晋阳路综合性大盘，集住宅、商业、酒店、办公 为一体
金楠天街·金楠时光效果图
【项目定位】城西中产阶级品质生活中心—沿袭“天街系”风格， 代言整个区域市场，偏重商业产品价值挖掘
整体定位城西中产阶级品质生活中心
西南成都的核心商业坐标 时尚生活样板
➢ 同时西南处的铁路也将项目与外 部区域隔绝。
【整体规划/金楠天街】十字分割，整体布局为3住宅组团+1商业组 团+风情商业街+酒店公寓+SOHO
➢ 项目总占地145亩，总建筑 面积55万方，其中自持商 业部分为13万方。产品线 涵盖了高品质住宅、大型购 物中心、峡谷风情商业街、 临街底商、星级酒店(据说 为五星级)和SOHO办公等 业态。
大悦城
上风港时代广场 世纪百合
➢ 区域内已形成金沙-光华、双楠-红牌楼两大 成熟商圈，商圈内商业涵盖购物中心、百货、
大卖场和社区底层商业，档次以中低档为主， 较为经营成熟；
➢ 目前商业项目均开业时间较早，体量偏小， 零售类商业占据绝对主力，业态综合功能性 弱.
➢ 未来商业供应量较大，达66.5万方
【区域物业现状/办公】区域现有办公物业档次较低；但区域商务 办公需求旺盛，在租/售写字楼市场表现良好
➢ 项目地块一分为四，开 放商业街区与外部城市道路 交汇形成八个街角开放广场， 吸引人流走向面积等同于足 球场的中心景观广场，提供 九个城市公共开放空间，把 人流由外围空间向中心广场 集合，形成—— mall、两 街、九中心的灵动格局。
【整体规划/金楠天街】峡谷风情商业街联接三大中庭景观节点， 但未彻底实现人车分流
【项目基础信息】晋阳路综合性大盘，集住宅、商业、酒店、办公 为一体
金楠天街·金楠时光效果图
【项目定位】城西中产阶级品质生活中心—沿袭“天街系”风格， 代言整个区域市场，偏重商业产品价值挖掘
整体定位城西中产阶级品质生活中心
西南成都的核心商业坐标 时尚生活样板
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【区域物业现状/住宅】区域大型居住社区聚集，项目邻近区社区 档次偏中低，外围多为中高档和高档成熟居住区
3、双楠传统中高端住宅区 1、五大花园中低端居民聚集区
1 3 2 5 4
4、高升桥、肖家河传统中 高档居住区
2、武侯国际新区中高档居住区 5、汽贸汽配、家居建材、 鞋类贸易专业市场
【区域物业现状/商业】周围商圈以中低档次商业为主，业态综合 功能性弱；潜在商业体量大，未来竞争激烈
工业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 商业 工业 工业
销售情况 均价 月均销售面积 ( 元 / ㎡) （㎡/月）
5000 5200 5600 5800 6000 7000 7200 8000 5700 7000
1290 500 —— 整体去化情 1600 况良好，月 750 均去化 3700 13001450 3700 ㎡/月 1300 2000 3600
大科星创 优博国际 城市会所 意园
红南港
红牌楼广 九峰国际 场
等级
乙级
乙级
甲级
乙级 乙级 乙级 乙级 整体以乙级为主，档次较低
乙级
乙级
乙级
图：区域内办公物业入住率情况表
表2：在售办公物业销售情况
70%
轴线区域
项目
产权性质
美丽都会 阳光之心 鼎晟国际 联邦财富中心 武侯大道 可采优城 西部智谷 西物慧鼎 城置汇点 富顿中心 成双大道 大合仓商馆
龙湖金楠天街·金楠时光
正合地产顾问有限公司 二零一四年八月
赢商网8月福利活动： 上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。 活动时间：2014年8月11日—9月10日 /zt/fouryears/# 成都市东城根上街95号成都证券大厦2、9F 注：本活动每月各不同，请添加QQ：2104223640了解当月活动 Chengdu Securities Building 2, 9Shangjie, , Chengdu Dongcheng root No. 95 F （添加后可享受每日优质免币资料和2币资料实时推送） /
品质住 宅新区
重点发展与“现代田园城市”相协调的低碳、 “宜居武侯”的核 生态、人性、舒适的高品质住宅，合理布局 心组成
高端商务、商贸房地产
【区域物业现状/住宅】区域人口数量庞大，但收入水平偏低，住 宅潜在刚性需求巨大
苏 坡
社区
东 坡 光 华 晋阳 草 堂 双 楠 红牌 楼 簇锦 晋阳街道 双南街道 红牌楼 簇锦街道 机头镇 草塘街道 光华街道 东坡街道 苏坡街道
项目3公里范围内教育、医疗、公园配套完备，
生活便捷度高 教育：果堰中星幼儿园、青苹果幼儿园、晋阳
西南财经大学 省人民医院
小学、太平小学、晋阳中学、西南财经大学
清水河公园
1km
省妇幼保健 院 晋阳中学
医疗：晋阳医院、省妇幼保健院、康骨医院、
浣花溪公园
康骨医院 成都市第三人民医 院双楠医院
成都市第三人民医院双楠医院、省人民医院 公园：清水河公园、浣花溪公园、永康森林公 园 由周边居民主力收入档次所致，邻近项目区域 配套档次偏中低档 邻近项目的果堰中星幼儿园为老居民区的配套 幼儿园，晋阳医院是社区卫生服务中心，配套 档次均偏中低。由于配套条件限制，项目或不 具备打造高档小区的条件
合计
75万人
表：区域主要产业人群收入情况
产业情况
行业构成
• • • • • 中小型成长三产，电子 信息类主导 制造 贸易 贸易 贸易 • • • • • • 中低收入主导
收入水平
西部智谷 女鞋之都 家居建材 汽配汽贸
销售及产业工人主导，收入一般 少量大代理商或企业主 营业员等销售相关低收入者主导，中低收入 个体户及销售职员主导 少量汽贸大代理商，但数量有限
【整体规划/金楠天街】峡谷风情商业街联接三大中庭景观节点， 但未彻底实现人车分流
千 盛 百 货
人行线 地下车库出 入口
8#
峡谷风情商业街
售楼部
车行线
地下车库出 入口
人行、车流交汇， 于居住私密、购 物舒适度不利
园林景观
【整体规划/金楠时光】一分为二，每部分住宅与商业互相搭配； 人车实现分流；两大中庭景观节点处于各部分中心处
永康森林公 园
晋阳医院
晋阳小学 果堰中星 幼儿园 青苹果幼 儿园 太平小学
【区域房地产格局】区域主要由本案所在品质住宅区、老川藏沿线 的商贸区及人民南路武侯工业园的商务办公区组成
商业布局在老川藏路沿线，商务办公主要布局在人 民南路沿线和武侯工业园
本案所在片区为品质住宅区，主要发展高品质住宅，
休闲配套缺乏、住宅刚性需求显著 大型综合体商业空白，商业市场竞争激烈
办公物业市场机会较大
项目分析
╬ 项目基础信息
╬ 项目定位 ╬ 项目地块四至
╬ 项目地块条件
╬ 项目整体规划
赢商网8月福利活动： 上传1份，可马上免币下载1份；上传3份，可下载VIP资料。 活动时间：2014年8月11日—9月10日 /zt/fouryears/# 注：本活动每月各不同，请添加QQ：2104223640了解当月活动（添加后可享受每日优质免币资料和2币资料实时推送）
地铁5 号线
常住人口
2.54 10.17 11 2.95 2.2 3.9 10 6.9 2.8
流动人口
7.46 3.9 —— 3.74
分析
本案
机投 镇
2.1 —— —— 5.8
项目所在地周边范围内，人口数 量超过75万人，所在轴线晋阳街 人口达10万人，有潜在置业需求 的流动人口占比7成以上，但收 入偏低，因此项目周边商业具备 人气，且具有刚需需求的大批潜 在客户
仁和春天 优品道广场
项目 千盛百 货
定位 购物 中心 购物 中心
体量 （万方） 6.2 4.1
档 次
中低 中档
开业 时间
2007 2009
主要 业态
零售 零售
代表商 家
KFC、屈 臣氏/中影 人人乐超 市
金沙-光 华商圈
双楠伊藤 双楠人人 千盛百货 乐大卖场
优品道 广场
国际金 花城
双楠-红牌 楼商圈
仁和春 天
伊藤 人人乐 大悦城 首信汇
百货
百货 大卖 场
6
4.2 2.5 16 28
高档
中档 中低 中高 中档 中档
2009
2003 2003
零售
零售 零售
奥迪、香 奈儿
KFC、 JEEP /
大悦城 上风港时代广场
首信汇
世纪百合
预计2015年
区域内已形成金沙-光华、双楠-红牌楼两大 成熟商圈，商圈内商业涵盖购物中心、百货、 大卖场和社区底层商业，档次以中低档为主， 较为经营成熟； 目前商业项目均开业时间较早，体量偏小， 零售类商业占据绝对主力，业态综合功能性 弱. 未来商业供应量较大，达66.5万方
【区域总结】
配套
住宅
商业
办公
配套完善，档次
人口数量大，收
中低档次商业为主，
中低等 公园休闲配套较 远
入偏低 大型居住社区聚 集，邻近中低档 次，外围中高档 次
现有办公物业档 业态综合功能性弱 次较低 潜在大型综合商业、 在租在售办公物 品质商业体量大， 业市场表现良好， 未来竞争激烈 办公需求旺盛
╬ 产品分析
【项目基础信息】晋阳路综合性大盘，集住宅、商业、酒店、办公 为一体
项目 开发商 金楠天街 成都龙湖西晋置业 金楠时光
地址
占地面积 建筑面积 物业规划
武侯晋阳路与晋吉北路交汇处
145亩 55万方 10栋24层住宅，1栋soho，1栋星 级酒店，1栋集中式商业 36亩 10万 6栋24层住宅，3栋 商业
整体一分为二，每 部分均包括住宅与 商业 两大景观节点处于 每个部分的中心处 人行线与车行线分
2T7 现代主义 地下1000个，地上4000个， 0.9/100㎡ 未知 现代主义 1/100㎡
电梯指标 立面 车位指标
【项目定位】城西中产阶级品质生活中心—沿袭“天街系”风格， 代言整个区域市场，偏重商业产品价值挖掘
整体定位
城西中产阶级品质生活中心
时尚生活样板
西南成都的核心商业坐标
商业产品定位
地块东北角、晋阳路与晋吉北路 交汇点、人群主要聚集区有一处 加油站，此处是商业主力展示面， 成为地块发展硬伤。 同时西南处的铁路也将项目与外 部区域隔绝。
成交时 净用地面 间 积（亩） 2012 /6/1 0
可开发面 积（㎡）
使用性 质 商业用 地兼容 二类住 宅用地
规划要 求 商品房 90㎡以 下占比 70%
住宅产品定位
城西核心一站式购物中心 生态景观体验式购物街区
璀璨天街之上的 都会华宅
【地块四至】东临主干道，昭示性最强，西南通达性弱，人气不高， 北接中央花园三期，人气较旺
中央花园三期
铁路与项目相距约100米，对项目 居住存在噪音影响
晋吉北路东临千盛百货，是集聚人气 的重要展示面
规划道路，尚未通车
【地块条件】地块主展示面的加油站，地块边铁路阻隔为地块硬伤， 但地价具成本优势
世界百 合尚寓 金花国 际城 上风港 时代广 场 合计
购物 中心
13
社区 商业 购物 中心
4.5 5
中低
——
中高
在营商业23万方，在建商业66.5万方
【区域物业现状/办公】区域现有办公物业档次较低；但区域商务 办公需求旺盛，在租/售写字楼市场表现良好
表1：在租办公物业档次等级情况表
在租项目
西南轻汽 富港商业 索尔国际 旭阳时代 大厦 中心
内容纲要
1区位解读 2项目分析 3营销推广