农用地估价
农用地评估方法
农用地评估方法嘿，咱今儿就来聊聊农用地评估方法这档子事儿。
你说农用地，那可是咱老百姓的命根子呀！就好像咱家里的宝贝疙瘩一样。
那怎么给它估个价呢？这可得好好琢磨琢磨。
咱先来说说收益还原法吧。
这就好比你养了一群会下金蛋的鸡，你得算算这些鸡一年能给你下多少金蛋，然后根据这个来估量这块农用地的价值。
你得把未来的收益都考虑进去，不能光看眼前那点小利。
要是你不算清楚，那不就亏大啦？还有市场比较法呢，这就跟咱去逛街买东西差不多。
你得看看周围类似的农用地都卖啥价，然后对比一下，看看自己这块地到底值多少钱。
这可不能马虎，得瞪大了眼睛好好瞧，不然被人坑了都不知道。
成本逼近法也很重要呀！就像你盖房子，得算算砖头、水泥、沙子这些成本加起来是多少。
农用地也一样，你得把土地取得的成本、开发的成本啥的都算进去，这样才能得出个比较靠谱的价格。
基准地价系数修正法呢，就像是有个标准在那摆着，你根据这个标准来调整自己的农用地价格。
就好比你有个榜样，你得朝着榜样的方向去努力，让自己变得更好更值钱。
那这些方法咋用呢？这可得根据具体情况来呀！就像医生看病，得对症下药。
如果那块农用地的收益很稳定，那收益还原法可能就比较合适；要是周围有很多类似的交易案例，那市场比较法就派上用场啦；要是那块地还没怎么开发，那成本逼近法可能更靠谱。
咱可不能随便乱用方法，不然得出个不靠谱的价格，那不是闹笑话嘛！这就好比你穿衣服，得根据场合来搭配，不能乱穿一气呀。
而且呀，在评估农用地的时候，还得考虑好多其他因素呢！比如土地的位置，是在交通便利的地方还是偏远的角落？土地的肥力咋样，能不能长出好庄稼？还有周围的环境，有没有污染啥的。
这些都能影响农用地的价值呢！咱老百姓种地不容易，这农用地的评估可得认真对待。
不能让咱的辛苦白费，也不能让咱的土地被低估了。
咱得用合适的方法，算出它真正的价值。
总之呢，农用地评估方法是个很重要的事儿，咱得重视起来，好好研究，让咱的农用地发挥出最大的价值！。
房地产评估师的农村土地估价方法与案例
房地产评估师的农村土地估价方法与案例随着中国农村经济的快速发展，农村土地估价作为重要的评估工作之一变得越来越重要。
房地产评估师在对农村土地进行估价时，需要运用适合的方法来保证估值的准确性。
本文将介绍一些常用的农村土地估价方法，并结合实际案例进行说明。
一、农村土地估价方法1. 市场比较法市场比较法是评估师最常用的方法之一。
根据农村土地的特征和周边土地的交易数据，评估师可以建立一个合理的市场比较模型，用于估算目标土地的价值。
评估师需考虑土地的位置、土地规划用途以及土地面积等因素，并比较周边土地的交易价格，从而得出合理的估价。
2. 收益法收益法是另一种常用的农村土地估价方法。
该方法主要基于土地的收益潜力来确定价值。
评估师需考虑土地的产出能力、农产品的市场价值以及土地的开发潜力等因素，综合计算得出土地的现值。
此方法适用于存在农产品生产、土地租赁等经济收益的农村土地。
3. 成本法成本法是一种基于土地开发成本来确定价值的方法。
评估师需要对土地的开发建设成本进行综合计算，并考虑土地的附加值和剩余价值等因素，从而得到土地的估价。
此方法适用于未开发的农村土地或者需要进行重新规划和改造的土地。
二、农村土地估价案例分析以村庄周边的农地估价为例，假设某村庄周边有一块面积为5亩的农地，评估师需要对其进行估价。
首先，评估师可以采用市场比较法来估价。
调查周边土地的交易数据，发现相邻的土地交易价格在每亩50万元左右。
评估师将这一价格作为参考，结合目标土地的位置、用途等特征，得出初步的市场比较估价为250万元。
其次，评估师可以应用收益法对目标土地进行估价。
考虑到该土地可以用于种植农作物，评估师需要调查农产品的市场价值。
假设每亩土地的年产值为5万元，评估师可以将年产值乘以一个合适的折现率，计算出土地的净现值。
假设折现率为10%，那么5万元乘以10年折现率就是50万元。
因此，根据收益法，评估师得出目标土地的估值为50万元。
最后，如果目标土地尚未开发或者需要进行重新规划，评估师可以采用成本法进行估价。
农用地估价基本原则
农用地估价基本原则
农用地估价的基本原则包括：
1. 市场原则：根据农用地市场上的供求情况确定价格，反映土地的真实价值。
市场供求关系和市场价值是农用地估价的重要参考因素。
2. 农场地区原则：考虑到农村地区的特殊经济和社会背景，农用地的估价应以农业生产和农村发展为主要目标，并结合当地农业资源、土地适用性、农作物产量和市场需求等因素。
3. 土地生产潜力原则：农用地估价应根据土地的生产潜力和农作物产量来确定。
土壤质量、气候条件、水资源和农业技术等因素会影响土地的生产力和价值。
4. 土地权益原则：农用地估价应考虑土地使用权的性质和期限，比如所有权、承包权或租赁权等。
土地权益的稳定性和保障程度会影响估价结果。
5. 公正与公平原则：农用地估价应公正、公平地进行，确保土地的估值结果符合法律法规，并遵循估价的行业规范和伦理标准。
6. 可比原则：农用地估价应参考类似区域、土地用途和土地条件的农用地价格信息，以确定合理的估值范围。
7. 经济效益原则：农用地估价应考虑土地的未来潜在收益和利
用价值，包括农业生产效益、土地利用效益和投资回报等因素。
上述原则是农用地估价的基本指导原则，可以有效地确定农用地的价值，为土地管理和决策提供科学依据。
县农用地分等定级与估价工作实施方案
县农用地分等定级与估价工作实施方案清晨的阳光透过窗帘洒在办公室的角落，我泡了杯清茶，深吸一口气，准备开始这场关于县农用地分等定级的实施方案写作。
这可是我积累了十年经验后的又一次挑战，我要用最自然的语言，最流畅的叙述，来完成这份方案。
一、项目背景与目标我们得明确这个项目的背景和目标。
我国是一个农业大国，农用地资源丰富，但如何合理利用和保护这些资源，就需要我们进行分等定级与估价。
这次的项目，旨在通过对县内农用地的分等定级与估价，为土地资源管理提供科学依据，推动农业现代化进程。
二、工作内容1.农用地分等定级这一部分，我们要对县内的农用地进行详细的调查和评估。
要收集各类农用地的基本信息，包括土壤类型、肥力状况、灌溉条件等。
然后，根据这些信息，制定一套科学的评价体系，对农用地进行分等定级。
2.农用地估价在分等定级的基础上，我们要对农用地进行估价。
这需要我们了解市场上的土地价格，以及农用地的产出效益。
通过对这些数据的分析，我们可以得出农用地的市场价值。
3.制定政策建议我们要根据分等定级和估价的结果，为政府制定相应的政策建议。
比如，如何合理调整土地使用税，如何引导农民合理利用土地资源等。
三、实施步骤1.成立项目组为确保项目顺利进行，我们要成立一个专门的项目组。
这个项目组要涵盖多个部门，包括农业、国土、财政等，以确保项目的全面性和专业性。
2.收集资料项目组成立后，我们要开始收集各类资料。
这些资料包括土地利用现状、土壤质量、灌溉设施等。
收集资料的过程要细致，确保数据的准确性。
3.制定评价体系在收集资料的基础上，我们要制定一套评价体系。
这套体系要综合考虑各种因素，如土壤肥力、灌溉条件等，以确保评价结果的科学性。
4.开展评估我们要对农用地进行评估。
这个过程要邀请专家参与，确保评估结果的准确性。
评估结束后，我们要对结果进行汇总，形成分等定级和估价报告。
5.制定政策建议根据评估结果，我们要为政府制定相应的政策建议。
这些建议要具有可操作性和实用性，以确保政策的实施效果。
收益还原法农用地估价方法
收益还原法农用地估价方法收益还原法-农用地估价一、农用地概念及特点㈠农用地的概念农用地的概念从广义的角度说通常是指耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
狭义的农业用地主要指耕地。
㈡农用地的特点1.农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料。
在人类社会的不断发展中，不仅没有削弱人类对土地的依赖性，还将越来越强化其间的关系。
其它部门的生产资料可以更新淘汰，用新的生产资料或产品替代，如用硬质塑料代替某种钢材、用合成板代替木材等。
作为农用地的土壤却是一种特殊的生产资料，时至今日，还没有找到一种可以取代土地的替代品来生产农产品。
2.农用土地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用。
相反，如果掠夺式的过度利用，其生产能力就会遭受破坏，即使可以恢复也要花费一定的时间和投资，甚至是不可恢复的。
3.农用地受自然环境影响显著。
农用地所利用的自然环境因素是多元的，功能是复杂的。
它既利用土地本身，又利用土地的地上环境条件（如地形、温度、光照、降水等）。
其中任何一个因素都对农作物的生长发育有制约作用，而这些因素的综合作用对农业生产的影响就更为重要。
4.农用地是一个复杂的生态系统，其资源价值取决于系统循环状况。
农用地生态系统是以农地为基础，由地貌、气候、水文、土壤、植物、动物等自然要素构成，以作物群落为中心，以农作物经济产量为目标的可以人为调控的生态--经济复合系统。
该系统又承载土地、森林、河流、沼泽、滩涂等次级系统，农地生态经济系统内部、农地生态经济系统与非农地生态经济系统之间持续不断的进行着复杂的物质循环与能量交换，从而维持土地生态经济系统的稳定，使土地价值（效用）（含农用地资源价值）得到充分、持久的实现。
二、农用地的价格特性农用地的价格一般是以其收益能力为构成基础。
农用地有生产能力与收益能力之分。
生产能力是在特定的自然条件（土壤、气候、地形）下，农用地所能生产农作物的能力；收益能力则为获取纯收益大小的能力。
农用地宗地估价
农用地宗地估价一、不同利用类型的农用地宗地估价（一）耕地地价的评估耕地包括灌溉水田、望天田、水浇地、旱地、菜地等。
1．耕地地价的影响因素根据本章第一节中所确定的因素体系并结合耕地的利用性质确定耕地的地价影响因素。
根据耕地的利用方式，可以分为水田与旱地。
在确定水田的地价影响因素时，要注意保水能力、水源条件、灾害性气候等因素对地价的影响。
在确定旱地的地价影响因素时，要注意地块形状、地形坡度、灌溉条件、灾害性气候等因素对地价的影响。
2．耕地地价的评估方法耕地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法、评分估价法和基准地价修正法等；如果是新开发整理的耕地，可采用成本逼近法；如果是待开发的耕地，可采用剩余法。
3．耕地地价评估的技术要点（1）在评估耕地价格时，应首先根据土地所处区域条件、近3年来耕地的实际耕作状况及可能的新的耕作利用方式，确定耕作制度、复种指数等，并根据其耕作制度分析其利用状况及收益能力。
（2）要充分考虑农田基本设施对耕地价格的影响，包括引水渠、排水渠、田间道路、机耕道路等，分析其可用程度对地价产生的影响，对于通过性设施可能产生的负面影响也应充分考虑。
（3）用收益还原法评估耕地地价时，其估价结果的可信度主要取决于土地的预期纯收益和还原率的准确与否。
在测算耕地纯收益时，总收益和总费用的测算要全，一般宜采用实测的方式，即具体计算待估宗地在1年内各种产出物的经济价值和各种投入的费用总和，收益及费用数据应采用近3年的平均值。
（4）采用市场比较法时，应注意区分比较案例的交易对象与评估对象的构成是否一致，即交易对象是否包括地上农作物、农田设施等，如果不一致应进行一致性调整。
比较案例的利用方式和耕作制度也应与评估对象一致。
（二）园地地价的评估园地包括果园、桑园、橡胶园、茶园、其他园地等。
1．园地地价的影响因素根据本章第一节中所确定的因素体系并结合园地的利用性质确定园地的地价影响因素。
农地评估方法
农地评估方法
农地评估方法主要包括以下几种：
1.市场比较法：以近期市场上已发生交易的类似农用地的交易价格为基础进行比较，对其进行适当修正。
2.收益还原法：将待估农用地未来各期正常年纯收益，以适当的土地还原率进行折现后加总。
3.成本逼近法：以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和农用地增值收益，然后进行使用年期等的修正。
4.剩余法：预测开发完成后农用地的正常价格，以预测价格减去预计花费的各项开发成本、利息、利润和税收等的余额作为农用地的价格。
5.评分估价法：建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准，以此为依据对待估农用地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观农用地单位分值价格。
6.基准地价修正法：以基准地价为基础，将待估农用地与基准地价对应的因素条件进行比较，确定适当的修正。
这些方法各有特点，评估时应根据评估对象的特点和评估目的选择相应的评估方法。
同时，评估时还应考虑土地所在地的社会经济状况、土地利用现状、土地规划用途等多种因素。
农用地分等定级估价实施方案
农用地分等定级估价实施方案一、分等定级标准1.土地质量：根据土地的肥沃程度、土壤类型、水资源情况等因素，将农用地分为一级、二级、三级等等级。
2.农作物适宜性：根据土地的适宜种植农作物的情况，将农用地分为适宜、次适宜、不适宜等等级。
3.地理位置：根据农用地的距离交通、市场等便利程度，将农用地分为优势地段、一般地段、劣势地段等等级。
二、分等定级方法1.实地调查：组织有关专家和技术人员，对农用地进行实地调查，了解土壤质量、水资源状况以及周边环境等情况。
根据调查结果，初步进行等级划分。
2.数据分析：通过收集相关农业数据，如土地利用率、农作物产量、水资源利用情况等数据，并进行统计和分析，综合考虑不同指标的权重，对农用地进行定级。
3.专家评审：邀请农业专家对农用地进行评审，并根据专家意见进行进一步定级。
4.公示和听证：对定级结果进行公示，并邀请民众进行意见反馈和听证，以提高农用地分等定级的透明度和公正性。
三、估价方法1.法定估价：根据国家相关法律法规和政策，采用法定估价方法对农用地进行估值，并按照土地法定税率计算土地使用费用。
2.市场评估：参考周边地块的买卖价格、租金等市场行情，对农用地进行市场评估，确定其市场价值。
3.收入法评估：根据农用地的潜在农产品产量和市场价格，计算土地的预期收入，并以此作为农用地估值的依据。
4.成本法评估：根据农用地的造价和维护成本，计算土地的成本，并以此作为农用地估值的依据。
四、注意事项1.科学合理确定等级划分标准和权重，确保定级结果的公正性和科学性。
2.加强技术培训和指导，提高评估人员对估价方法的理解和应用水平，确保估价结果的准确性。
3.完善法律法规和政策，明确农用地分等定级估价的管理权限、程序和责任。
4.加强对估价过程的监督和评估，及时发现和纠正问题，确保估价结果的可靠性。
以上是农用地分等定级估价的实施方案，通过科学的等级划分和合理的估价方法，可以更好地保护和利用农用地资源，促进农业的可持续发展。
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一、农用地价格及其影响因素（一）农用地与农用地价格1．农用地含义根据国土资源部2002年1月1日试行的新《土地分类》标准的规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地5个二级地类。
其中，其他农用地包含8个三级地类，分别为：1畜禽饲养地；2设施农业用地；3农村道路；4坑塘水面；5养殖水面；6农田水利用地；7田坎；8晒谷场等用地。
2．农用地价格含义农用地价格是指在正常市场条件下，农用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日农用地所能够实现的价格。
农用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性。
（1）从价格产生的根本原因上看：农用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄断。
（2）从价格形成的过程看：农用地价格是农用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果。
（3）从价格的本质看：农用地价格是农用地权利及其预期收益的价格，农用地价格的本质是农用地地租的资本化。
3．农用地估价的含义所谓农用地估价，是指估价人员遵循估价目的，依据估价原则，选用估价方法，在综合分析影响农用地价格因素的基础上，对农用地在估价期日客观合理价格的评定过程。
（二）农用地价格种类与特点1．农用地价格种类（1）从农用地价格的表达形式上分，农用地价格可以分为农用地基准地价和农用地宗地地价。
1农用地基准地价，是指针对农用地不同级别或均质区域，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。
2农用地宗地地价，是指某一宗农用地在正常市场条件下的价格。
（2）从农用地价格未来规划用途上分，农用地价格可以分为农用地农用价格和农用地转用价格。
1农用地农用价格是指农用地在现时农业基础设施条件和利用状况下，继续作为农用地使用时所评估的价格。
2农用地转用价格是指依据土地利用总体规划在建设用地规划区内的农用地转为建设用地时的补偿价格。
一般认为：农用地转用价格=农用地农用价格+农用地社会保障价值+农用地生态环境价值。
其中：农用地社会保障价值=对农民的社会保障价值+国家粮食安全保障价值。
农用地生态环境价值=耕地开垦费+土壤培肥费。
（3）从农用地价格的使用目的来分，农用地价格可以分为以下7种：1农用地征用价格：指将集体农用地征为国有建设用地的价格。
一般地：征用价格=农用地农用价格+附属物补偿价格+社会保障价格。
2农用地承包价格：指农用地在承包年期内的价格。
3农用地转包价格：指承包的农用地在转包期内的价格。
4农用地租金：指农用地在出租时的租赁价格。
5农用地拍卖底价：指国有或集体的荒地在拍卖时确定的底价。
6农用地抵押价格：指国有或集体的荒地在抵押时确定的价格。
7农用地转让价格：指国有或集体的荒地在转让时确定的价格。
（4）从农用地的权利类型来分，农用地价格可以分为所有权价格、使用权价格、承包经营权价格。
1农用地征用价格属于土地所有权价格。
2农用地承包、转包价格属于承包经营权价格。
3农用地转让、出租、抵押、拍卖价格属于土地使用权价格。
2．农用地价格特点农用地价格与市地价格相比，具有自己的特点：（1）由于农用地价格主要反映的是农用地的农业生产能力，因此，农用地价格主要受自然因素的影响（光、温、水和农用地的自然属性），社会经济因素对农用地价格的影响是第二位的。
因此，正如黄贤金教授在《农地价格论》中所说：“就农用地价格形成因素而论，自然环境因素是第一性，社会经济因素是第二性的。
”因此也可以从某种意义上说，因土地自然肥力形成的级差地租Ⅰ在农用地租金中占有主导地位，因农业基础设施投入形成的级差地租Ⅱ在农用地租金中占次要地位，因农用地所有权的垄断形成的绝对地租在农用地租金中占第三位。
有些时候因特殊气候、土壤形成的垄断地租（属级差地租Ⅰ范畴）更为突出。
（2）由于影响农用地价格的因素相对比较稳定，加之农用地的稀缺性与市地比相对较小，因而使得农用地价格变化平缓，即农用地的价格趋升性缓慢。
（3）农用地价格具有很强的地域性。
由于农用地价格是受农用地的农业生产能力决定的，而农业生产能力不仅跟土地自身自然性状相关，而且与土地的位置、地貌类型及地上的气象气候环境相关。
土地及其空间特征的综合作用，使得土地生产能力和利用类型呈现明显的垂直分异规律和水平分异规律，因而农用地价格的地理分异规律也十分明显。
4）农用地价格受报酬递减规律影响很大。
土地报酬递减规律是英国古典经济学家爱德华〃威斯特（Edward West）在1815年其著作《论资本用于土地》一书中首次提出来的。
该规律认为，随着投入的增加，土地的边际报酬初期逐渐增加，当达到一定程度时，边际报酬会逐渐减少。
当边际报酬=0时，总报酬达到最大。
土地报酬递减规律说明，投入的增加对级差地租Ⅱ的贡献是受限制的，并且这种限制是不可逾越的。
（三）农用地价格内涵1．土地开发条件农用地价格内涵除了土地用途（耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地如养殖水面、畜禽饲养地）、估价期日、年期外，主要包括以下五个方面的土地开发条件：（1）土地平整程度。
指田块内的土地平整状况。
一般标准农田的田块内部高差在±3cm左右。
（2）灌排设施完善程度。
指农用地农田水利设施的配套程度，包括沟渠（干、支、斗、农、毛）、涵洞、闸门、排灌泵站、倒虹吸等。
一般标准农田的灌溉保证率，平原区达到90%以上，丘陵山区达到75%以上。
（3）田间道路配套程度。
指农用地田间道（连接田块与村庄之间，宽度4m，路面为泥结碎石）、生产路（连接田块与田块之间，宽度1-2m，路面为素土夯实）、桥梁（宽度为4-5m）等田间道路系统能否很好地满足农业生产需要。
（4）供电设施完善程度。
指农用地内输电（电力线）、变电（变压器）设施是否完备，能否满足农业生产用电（灌溉、排涝、收割等）需要。
（5）农田防护设施完善程度。
指农用地内围堤等防洪排涝设施和农田防护林网建设情况。
一般地，标准农田的防洪排涝标准达到十年一遇；农田防护林垂直主害风向布置，江苏的树种一般选择意杨或水杉。
注意：农用地的土地开发条件主要指农用地内部的上述五个方面的土地开发条件。
若农用地宗地外有干、支级沟渠、4m以上宽度的道路、大型输变电设施和大型防洪堤坝及防护林网，则应考虑这些设施对农用地的幅射作用，在运用成本法确定土地开发费时，应将上述大型设施的投资按照服务面积分摊到本宗地上。
2．农用地农用价格构成农用地农用价格的主体构成为土地取得费、土地开发费及土地取得开发过程中产生的利息、税金和开发商应得的利润及土地增值收益。
由于农用地农用价格只涉及从未利用地开发为农用地时的土地用途转换，不涉及土地所有权的改变，故农地农用价格构成所含土地增值收益较少。
（四）农用地价格影响因素农用地价格影响因素包括3个方面：自然因素、社会经济因素、特殊因素。
1．自然因素：是土地自身的特性和土地的自然环境。
包括以下4个因素。
（1）气候条件。
太阳辐射、温度、降雨是气候的三个基本要素。
具体可以包括以下气候因子：1≥10℃有效积温。
2日照条件，用日照时数来反映。
3降雨量，一般苏南地区1000mm左右，有效降雨在4-9月之间。
4降雨均衡度。
5湿度（是降雨量与蒸发量的综合反映，湿度>1.0，有利于农作物生产，湿度<0.3，为干旱地区，必须要有灌溉才能从事农业生产）。
6无霜期：无霜期长，作物生产期也长。
7灾害性天气：如台风、盐潮、霜冻、冰雹等。
（2）地形地貌。
具体可以包括以下因子：1坡度。
一般按好、较好、一般、较劣、劣可分为0-2°，2°-6°，6°-15°，15°-25°，>25°五级（当坡度>7°时，大型拖拉机作业困难；>15°时，拖拉机需横坡作业，稳定性差。
）2坡向。
坡向与吸收太阳辐射的多少有关，影响农业小气候。
在北半球，南向、东南向吸收太阳辐射多，小气候温和。
3海拔。
海拔高低与气温、气压有关，影响土壤的形成与小气候。
4地形形状。
即地貌类型：圩区、平原、岗地、丘陵、山区等。
5侵蚀切割程度。
指地表坡度、零碎程度等，影响小土流失程度。
如山西、陕西的塬、梁、峁,鸡爪冲沟。
（3）土壤条件。
具体可以包括以下反映土壤特性的因子。
1表土层质地。
指土壤剖面中A层质地，如轻、中、沙、重、粘等。
2有效土层厚度。
指作物根系可达到的土层的厚度。
一般按好、较好、一般、较劣、劣分为>100cm，60-100cm，30-60cm，20-30cm，<20cm五级。
3有机质含量。
一般可分为>2.0%，1.5-2.0%，1.0-1.5%，0.6-1%，<0.6%五级。
4盐渍化程度。
一般出现在沿海、圩区、高原。
一般分无、中度、轻度、重度盐渍化。
5pH值（酸碱度）。
一般pH=6.5-7.5，一般作物易于生长。
pH<4.5或>9作物难以生长。
（4）水文状况。
具体可包括二个因子：1地表水状况。
一般考察是否充足，矿化度高低。
2地下水状况。
一般考察地下水埋深，矿化度高低。
一般地，灌溉用水矿化度应小于1.7克/升，大于5克/升就不宜用于灌溉。
地下水位越高，既影响作物根系生长，也影响排涝能力。
2．社会经济因素。
主要包括4个因素。
（1）社会经济发展条件。
具体包含以下因子：1人均收入水平。
人均收入水平越高，劳动力价格就越高，土地纯收益就可能降低。
2单位土地投入劳动量。
指单位土地上投入的工日数。
工日数多，产量高，成本大。
3农产品市场供求。
供不应求，农产品价格高。
4农机应用方便度。
与坡度、田块大小有关。
作业方便，机械费少。
5人均土地指标。
与精耕细作程度有关。
6单位土地投入资本量。
指单位土地法种子、化肥、农药等投入量，投入多，产量多（但报酬递减），成本大。
（2）土地制度。
具体包含以下因子：1土地利用规划。
与农用地未来用途有关。
2耕作制度。
一是与作物种类有关；二是与熟制有关（如一年一熟，一年两熟，两年三熟）。
（3）交通条件。
具体包含以下因子：1道路通达度。
与农业物资、农产品运输成本有关。
2对外交通便利度。
与农产品运出成本有关。
3道路类型。
与道路通达度有关。
（4）农田基本设施状况。
是农业生产的重要物质基础。
具体包含以下因子：1灌溉条件。
指灌溉设施的完备程度与灌溉保证率。
2防洪排涝条件。
指堤坝、泄洪闸等防洪设施的完善程度及防洪标准。
3路网密度。
指方便农业生产中机耕、人行便利程度。
4供电条件。
指农田用电输变电设施完善程度。
5田块平整度。
与灌溉、机耕方便度有关。
6田块大小。
与农业基本设施使用效率及机械作业便利度有关。
3．特殊因素。
指农用地所独有的特性与条件。
包括三个因素：（1）特殊气候条件。
包含以下因子：1特殊小气候;2灾害性天气（2）特殊土壤条件。
包含以下因子：1有特异性质的土壤;2土壤污染。