房地产金融概论

房地产金融学习报告前言随着房地产业和金融业密切关系日益凸现，相应产生了以研究金融机构对房地产的生产、流通和消费等领域提供相关金融服务为主要内容的房地产金融学。

在对《房地产金融》这本有关于房地产经营管理一书的学习后，我基本了解到，房地产金融是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和投资学等学科之间的一门学科。

在这次的学习中，我收获了以下各章的专业知识以及相应的学习心得。

第一部分：课本知识第一章房地产金融第一节房地产金融基本原理（一）金融1、概念：金融是指货币资金的融通，包括货币流通和信用有关的一切经济活动。

2、金融的基本职能：是为经济的运行筹集资金与分配资金，它是通过金融市场或金融中介直接或间接地将资金从供给方转移到需求方。

3、分类：直接融资过程和间接融资过程。

（二）房地产金融概念：它是围绕着房地产生产、流通和消费过程所进行的货币流通和信用活动以及有关一切经济活动的总称。

基本职能：是为房地产的生产、流通和消费筹集资金和分配资金。

（三）房地产金融市场结构分类：一级市场和二级市场1、一级市场借款人：居民个人、房地产开发公司、房地产建筑公司及其他非房地产企业机构。

2、二级市场借款人：保险公司、养老基金、退休基金、银行和个人。

（四）房地产贷款的种类：企业的贷款和个人的贷款。

企业的贷款主要指对各类与房地产业有关的企业贷款也包括对一般企业的房地产贷款。

个人的贷款主要指住房抵押贷款。

二、房地产金融的特点：（一）房地产金融有担保的作用人的担保：即保证。

物的担保：主要指抵押和质押。

（二）房地产金融以抵押权为基础（三）房地产金融一般要实行证券化（四）房地产金融具有较强的政策性（五）房地产金融业务成本较高，但收益较好三、房地产金融的作用（一）增加房地产资金投入，促进房地产业发展（二）提高居民购房支付能力，支持居民住房消费（三）调整银行信贷资产结构，改善资产质量（四）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展第二节房地产金融运行模式一、房地产金融立法与监管（一）房地产金融立法体制从法律的角度看，世界房地产金融大致可分为欧陆系和英美系的房地产的金融体系。

区别：欧陆系国家的房地产金融体系是政府先制定专门的房地产银行法，然后依法设立房地产银行或非银行金融机构，并纳入政府严密的监督之下，如欧洲大陆各国和日本都是这种类型。

（二）房地产金融监管制度基本原则：分类管理、公平对待、公开监管二、房地产金融机构（一）概述机构：一级市场机构：指为房地产的生产、经营和消费提供资金融通或提供担保、保险等金融产品和服务的中介机构。

二级市场机构：指在二级市场上为住房抵押贷款证券化提供相关金融产品和服务的金融中介。

金融机构按性质分为：1、吸收存款型金融机构2、契约储蓄性金融机构3、投资性金融机构（二）公营房地产金融机构： 1、国营银行2、政府机构3、有政府担保的私营机构（三）互助合作性质的房地产金融机构（四）私营房地产金融机构三、房地产金融基本模式根据房地产金融融资途径的不同，房地产金融模式有以下四种类型：第一种、直接融资模式第二种、契约融资模式第三种、存款融资模式第四种、证券融资模式根据市场发达程度的不同，房地产金融模式也可分为四种类型：第一种、完备的房地产金融模式第二种、以基金为后盾的房地产金融模式第三种、混合型房地产金融模式第四种、以储蓄支持的房地产金融模式第三节国外房地产金融简介一、国外房地产金融的特点（一）发达国家房地产金融的特点1、私营机构是房地产金融的主体2、房地产金融经营管理的现代化3、房地产金融专业化和多样化并存4、房地产金融市场与金融市场日益渗透（二）发展中国家房地产金融的特点1、非正式的直接融资方式占据主导地位2、国家直接参与和控制房地产金融市场3、发展中国家房地产金融的发展受诸多因素的制约二、英国住房金融：房屋互助协会三、德国住房金融：契约储蓄制度四、美国住房金融第二章房地产金融基础知识第一节货币的时间价值一、货币时间价值概述（1）产生的原因：1.通货膨胀2.风险因素3.现时消费（2）货币时间价值的表现形式前提：借贷关系的普遍存在利息：货币时间价值最直观的表现形式二、货币时间价值的计算（一）单利的计算p——本金，又称期初金额或现值；i——利率，指年利息额与本金之比，用百分比表示；I——利息；f——本金和利息之和，又称终值；t ——计息期的时间，通常以年为单位；n ——计息期的期数，例如按年计息，则三年的计息期期数n=31.单利终值：f=p+p ×i ×m=p （1+i ×m ）2.单利现值：P=f ／（1+i ×m ）(二)复利的计算1.复利终值的计算f=p （1+i ）2 复利终值系数2.复利现值的计算：1、f 1=p+p （1+i ）2、f 2=p+p(1+i)+[p+p(1+i)]i=p (1+i)2P=f/(1+i)n =f/(1+i)−n(三) 平利率和有效利率的计算平利率：r 有效利率: i年利率=12×月利率=360×日利率（月、日、季 周期利率 ） 终值：F=P ×(1+R N )N 利息：I=F-P= P ×(1+R N)N -P 有效利率：i=I P = P×(1+R N )N −P P =(1+RN )N -1 (四)年金的计算1、后付年金：f=a (1+i)n−1+a (1+i)n−2…+a=a (1+i)n−1i p=a1−(1+i)−n ia=p i(1+i)n (1+i)n−12、即期年金：f=a ×[(1+i)n+1−1i−1] p=a ×[1−(1+i)−n−1i +1]a即=a后（1+i）3、递延年金4、永续年金三、利率的影响因素：1、中央银行货币政策2、宏观经济环境3、价格水平4、证券市场5、国际经济形势（二）利率的构成利率=纯粹利率+通货膨胀附加率+变现力附加率+违约风险附加率+到期风险附加率（三）贷款价格的确定r∗=(1+r)/(1-d)-11、成本相加贷款定价法2、价格领导模型3、低于基准利率定价4、客户盈利性分析第二节金融风险管理概述一.银行风险的分类（一）环境风险立法风险；经济风险；竞争风险；管制风险（一）管理风险组织风险；能力风险；盗用公款风险（三）交付风险操作风险；技术风险；新产品风险；战略风险（四）金融风险信贷风险；流动性风险；利率风险；资本风险二．金融风险的管理与控制（一）信贷风险的管理1.信贷集中程度2.信贷增长率和商利率贷款比率3.准备金和违约贷款比率（二）流动性风险管理（三）利率风险管理（四）资本风险管理三．房地产金融风险（一）房地产信贷风险（二）流动性风险（三）利率风险（四）经济风险四．信贷资产的风险分类：（一）信贷风险的种类（二）我国的贷款分类方法第三章住房抵押贷款原理第一节住房抵押贷款概述一、住房抵押贷款的概念和作用（一）住房抵押贷款的概念住房抵押贷款的概念概括的说，是指由银行或其他金融机构发放的，以个人或家庭为贷款对象，以购买住房或与住房有关的其他用途为目的，以所购买的住房为抵押品，按照固定或浮动的利息率计息，在较长的时间内分期还本付息的贷款形式。

住房抵押贷款的特点：①它是面向个人的贷款。

②它是与住房有关的贷款。

③它的贷款数额大、期限长。

④以所购住房作为抵押。

⑤以各种形式的住房保险作为防范信贷风险的重要手段，以抵押二级市场等为防范流动性风险的措施。

⑥受到政府有关部门的严格监管，也得到政策和经济方面的支持。

（二）住房抵押贷款的作用1.住房抵押贷款是金融机构最重要的信贷资产，也是质量最好的资产之一。

2.住房抵押贷款对消费者、开发企业以及房地产业都有十分重要的意义。

二、住房抵押贷款市场的参与者住房抵押贷款一级市场的参与者：贷款机构、借款人、担保和保险机构、中介服务机构和政府有关机构等。

三、住房抵押贷款的定价（一）影响抵押贷款利率的因素，包括融资成本、贷款条件、借贷双方的信贷关系、服务费等。

（二）抵押贷款利率的确定i=r+p+f式中：i——抵押贷款利率r——实际利率p——各种风险补偿率f——预期通货膨胀率第三节住房抵押贷款资信评估一、住房抵押贷款资信评估概述（一）住房抵押贷款资信评估的概念住房抵押贷款资信评估是以借款人财务资料、信用资料、抵押房地产等资料为依据，通过分析借款人信用状况和抵押物状况，对借款人还款能力和还款意愿做出判断，进而做出贷款与否的决定。

（二）个人信用评估机构二、住房抵押贷款资信评估方法三、借款人还款能力和还款意愿分析还款意愿分析主要包括：借款人历史信用分析、贷款房价比、购房用途还款能力分析主要包括：借款人每期偿还额与家庭收入比，以及借款人收入多少和收入的稳定性。

（一）分析借款人的信用记录借款人的信用记录是分析还款意愿的主要指标。

借款人信用程度越高，贷款违约的可能性越小。

（二）借款人贷款房价比分析贷款房价比是指借款人的贷款额与所购房地产价格的比例。

贷款房价比越高，借款人违约的可能性越大，并且在一定的贷款房价比区间违约具有规律性。

（三）借款人每期偿还额与家庭收入比每期偿还额与家庭收入比是指借款人每期需支付的贷款与当期家庭收入的比率。

这一比率越低越稳定，对贷款人的保障程度就越高。

（四）借款人的收入水平和收入稳定性分析收入多少是衡量申请者是否符合贷款标准的重要条件，代表收入稳定性的收入质量也是信用评估不可忽略的因素。

四、抵押房地产评估房地产评估方法：1、市场比较法：房地产市场健全规范、市场交易量大、信息交流充分等，是运用市场比较法的必要条件。

2、成本估价法：评估房地产的价格=房产的重置价格（重新建造与评估物基本相同的房产所投入的必要的、合理的成本）—折旧+土地的价格。

3、收益还原法：房地产的价格=净收益/利率净收益=潜在毛收入—空置等造成的收入损失—运营费用净收益=有效收入—运营费用第四节房地产保险一、房地产保险概述（一）房地产保险的概念保险的定义：保险是对客观存在的未来风险进行转移，把不确定性损失转变为确定性成本。

房地产保险：为了分散住房抵押贷款业务中的有关风险，通过财产保险、人寿保险等方式提供的一系列制度性安排。

（二）房地产保险的种类1.财产损失保险保险标的：各种有形资产及其相关利益2.信用保险保险标的：信用交易中债务人的信用3.保证保险4.人寿保险和人身意外伤害保险保险标的：人的寿命（三）房地产保险的作用1.提高了房地产金融机构的抗风险能力，降低了住房抵押贷款的风险。

2.促进了住房抵押贷款业务和保险业的发展。

3.提高了居民购房的支付能力。

4.为抵押二级市场的发展提供了坚实的基础。

二、房地产保险运作模式（一）美国的信用保证保险模式1.美国房地产保险的种类（按保险金额的大小）：（1）全额保险（2）限额保险（3）共同保险2.美国政府抵押保险机构的运作模式（1）保险对象。