旁地产项目成本管理研究——基于全寿命周期理论

了一 些相 应的 宏观调 控政 策 来抑 制房价 的过快 上 涨 。房地 产企业 在 国家 的宏 观 调 控政 策 和激 烈的 市场竞 争压 力 下 ，应 该 通 过 自身的 努力 ，做好 项 目的 成本管 理 ，提 高 投 资 效 益 。 另外 ， 随着 国家节 能减排 的实施 ， 对 房 地 产 项 目 的节 能 减 排 要 求 也 越 来 越 高 。房 地 产业 是 国 民 经济 的 支柱 产 业 ， 同 时也是 高能 耗 、高排放 的大户 。从 建 材 的生产 运输 ，到 项 目建造 、维 修 、拆 除 ，以及项 目运 行过程 中照 明、采暖 、家 用 电器 的 使 用 ，都 需 要 消耗 大量 能 源 。 资料 显示 ，随着城 镇化 加快 推进 ，预 计 到 ２ ２ ，房 屋在建 造和使 用过程 中的 ０ ０年 能耗 将 占社会 总能 耗的 ４ ％，成为 第一 ０ 能 耗大 户 。从整 个社 会的 角度 看 ，房 地 产 项 目整个 生命 周期 内 ，都 应 该进行 成 本 控制 ，节 能减排 ，节约社 会 资源 ，提 高 社会效 益 。 对于 房地 产 业这样 一 个资 金密集 型 的 行业 ，成 本投 入的 多少直 接 影响房 地
企业 和房地 产开 发企 业 ，按照 现行 的项 日建 设和开 发模 式 ，他 们关注 的是 建造 阶段 的成 本 ，而对 其他 阶段如 使用 、拆 除等阶段 成本 不太 关心 。土地 使 用的 价 值（ 其是 土地 使用 权 的剩余 年 限 问题 ） 尤 对 于 房 地 产 整 体 价 值 有 着 决 定 性 的 作 用 。 因此 ，项 目的建造成 本 以外 的成本 没 得 到 足够 的 重 视 。 从 全 社 会 的 角 度 看 ，应 该重 视项 目从 决策到 实施 、使 用 、 拆 除整 个阶段 的 成本控 制 。 成本 构成 分析 随着 现代 生活 水平 的提 高 ，人们 对 住 宅 的要求 也越 来越高 。 为了迎 合这 一 需 求 ，房 地 产 项 目的功 能也 越 来 越 多 ， 越 来越 强大 ，室 内环境 调节 系统 和其 他 各种智 能 系统应运 而 生 ，导 致 建筑物 的 使用 成本 越来越 高 。而现 代建筑 的 寿命 往 往 又 比较 短 ，很 多都 是 在 三 十 年 左 右 ，有的 甚至 更短 ，致使 拆 除阶段 的成 本也 不可 忽视 。 哈尔 滨工程 大学 的董 士波对 全 生命
产 项 目的收 益好坏 ，成本 管理 研究 是一 个 重要 的课题 。房地 产业在 国 民经 济中 占重要 地位 的现 实 ，又使 得成 本控 制不 能狭 隘地仅 从房地 产企 业 的角度 考虑 而 局 限于 项 目的建 造成 本。 在 这样 的背景 下 ，基 于项 目全 寿命 周期理 论 ，进行 房地 产项 目的 成本 管理 研 究 ，显得 十分 有必要 。基于 全社 会的 角度 ，在 建设项 目的全寿 命周 期 内 （ 从 项 目构思 、决策 、土地 获 取 、设计 、施 工 、使用 、维护 、 翻修 、拆除 的整 个寿 命周 期 ）生产者 、消费者 以及公众 所发 生 的一切 费用 ，就 是项 目的 全寿 命周期 成 本 。 本 文 基 于 全 寿 命 周 期 理 论 ， 从 房 地 产项 日的成 本控 制现状 人于 ，探 讨 了 促 进房地 产项 目进 行全 过程 成本控 制 的 方 法 ，提 出对 项 目拆 除阶段 发生 成本进
房地产项 目成本管理研 究
基于全寿命周期理论 李 静 浙江来自 业职业技 术学院 浙江 绍兴
浙江 绍兴
３ ０ ０ ２ ０ １
３ ０ ０ ２ ０ １
王 纲 彬
【 文章摘要】
伴 随 着 国 家 对 房 地 产 业 的 宏 观 调
控 、市场竞 争的 日益激烈、建筑 节能减
排 的要 求 ，房 地 产 项 目的成 本 管理 研 究 成 为一 个越 来越 重 要 的研 究课 题 ，关 于 房地 产项 目成 本管 理 的 讨论 和 研 究也 越 来越 多。本文基于 全寿命周期理 论，从 房地 产项 目的成 本控 制 现 状 入 手 ，分 析
行 估算 ，在 此基 础上提 出 了简化 的成本 周 期 工 程 造 价管 理 进 行 大 量 深 入 的 研 估 算模 型 。 究 ，将全 生命 周期 造价 管理 分为 ５个 阶 段 ：决策 阶段 、 计阶段 、 施阶段 、 设 实 竣 成本 管理 现状 现阶段 项 目成 本管理 的 主体 主要 局 工验 收阶 段 、运营 维护 阶段 。基于 全社 限 于 施 工 单 位 和 房 地 产 开 发企 业 。 从 全 会 的角度 ，从 房地 产项 目成本 控制 的需 社 会的 角度看 ，施 工 单位在 一 定的承包 要 出发 ，可 以将项 目全 寿命周 期划 分为 价 格条 件下 ，必将 控 制施工 成本 ，增 大 三 个范畴 ：建 造成 本 、使 用成 本 、拆 除 盈 利空 间 ，从而 客观上 也节 省 了 自然社 阶段 成本 。建 造成本 包括 设计 和施 工 成 会资源 。 房地产 开发 企业 则是进行 项 目 本 ，使 用成本 包括维 护和 修理 成本 及供 的投 资 ， 目的是 为 了获得 良好 的投 资收 暧 、制 冷 、照明 、通 风、设 备等 能源 成 。从 节约整 个社会 资源 的角度考 虑 ， 益 ，在项 目的建 造过 程 中 ，具 有积极 的 本 １ 意愿 去进行 成 本管理 。设 计单 位是 受建 在项 目的整 个生 命周 期里 ，这些 成本 都 设 单 位委托 ，对 工程 项 目进行 规划设 计 是和管理 和控 制 的对象 。 促进 项 目进行 全寿 命周期 成本控 制 的项 目参 与丰 体。设 计单 位在 接受房 地
了房地产项 目的 全寿命周期 成本构成 ，
探 讨 了促 进 房 地 产 项 目进 行 全过 程 成 本 控 制 的 方 法 ，提 出对项 目拆 除 阶段 发 生 成 本的 估算 方 法 ，在 此 基础 上提 出 了简 化 的成 本 估 算模 型 。 【 关键 词 】
全寿命周期 ；成本管理 ；成本控 制 ；全 生命过程 随着人 民生活 水平的提 高 ， 们对 人 于 住房 的改善 性需 求要 来 越高 ，房 地产 市 场蓬 勃 发展 起 来 。房地 产业 关系 到经 济 的 发展 ，关 系到 国计 民生 ，一直 是社 会 各 界关注 的焦点 。 近 年来 ，全 国各地 房地 产 项 目价格 节 节攀 高 ，不断 被刷 新 ，这引 起 了政府 和 社 会各 界的高 度 关注 ，国家 相继 出台