浅谈新建智能建筑智能化系统的物业管理

技师专业论文
工种：智能楼宇管理师
题目：浅谈新建智能楼宇智能化系统的物业管理
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日期： 2010年11月6日
目录
一、智能楼宇简介
二、前期介入有必要
三、接管验收注重实效
四、日常管理讲究规范化、标准化
五、重视员工业务能力的培养
六、结束语
内容摘要：
随着我国经济和社会的快速发展，城市现代化建设的不断改进和完善，为满足人们工作和生活的需要，各种形式的智能楼宇不断涌现。

因此，如何作好这部分物业的管理工作，以使其真正达到和满足人们的使用需求，并使物业得到保值增值，便成为物业管理行业日益重视的课题。

而智能楼宇的管理难度主要体现在楼宇内智能化系统的管理，如何做好智能楼宇的智能化系统的管理，便成为物业管理方面的重中之重。

关键词：智能楼宇物业管理接管
浅谈新建智能楼宇智能化系统的物业管理
随着我国经济和社会的快速发展，城市现代化建设的不断改进和完善，为满足人们工作和生活的需要，各种形式的智能楼宇不断涌现。

因此，如何作好这部分物业的管理工作，以使其真正达到和满足人们的使用需求，并使物业得到保值增值，便成为物业管理行业日益重视的课题。

而智能楼宇的管理难度主要体现在楼宇内智能化系统的管理，如何做好智能楼宇的智能化系统的管理，便成为物业管理方面的重中之重。

一、智能楼宇简介
在我国，智能楼宇始建于90年代，起步较晚，但却以惊人的速度在发展，到目前，我国的智能楼宇已超过2000幢。

但同时，我国在智能楼宇的设计、建设、管理上，跟发达国家比还存在一定差距。

所谓智能楼宇（Intelligent Building）是以楼宇为平台，兼备楼宇设备、办公自动化及通信网络系统，集结构、系统、服务、管理及它们之间的最优化组合，向人们提供一个安全、高效、舒适、便利的楼宇环境。

智能楼宇以综合布线系统为基础，以计算机网络为桥梁，综合配置楼宇及楼宇群内的各功能子系统，全面实现对通信网络系统、办公自动化系统、楼宇及楼宇群内各种设备（空调、供热、给排水、变配电、照明、电梯、消防、安全防范）等的综合管理。

具有工程投资合理、设备高度自控、信息管理科学、服务高效优质、使用灵活便利和环境安全舒适等特点，能够适应信息化社会发展的需要。

智能楼宇是信息时代的产物，是社会发展的必然，是现代多种高技术的结晶，是现代楼宇技术、通信技术、计算机技术、自动控制技术、图像显示技术、综合布线技术、系统集成技术及其它高新技术相结合的产物。

它的出现，不仅为人们创造了感觉舒适、节省能源并且高度安全的工作和生活环境，而且，通过多元信息的传输、控制、处理与利用，其丰富的信息资源，完善、便捷的信息交换，为人们的生活和工作带来了前所未有的高效率。

智能化系统是智能楼宇的中枢神经系统，对于智能楼宇的正常、高效运作，以及保值增值，有着非常重要、甚至是关键性的作用。

智能楼宇目前有几种提法，如“３Ａ”提法：楼宇（或大楼、楼宇）自动化（ＢＡ）、通信自动化（ＣＡ）、办公自动化（ＯＡ）；“５Ａ”提法：楼宇（或大楼、楼宇）自动化（ＢＡ）、通信自动化（ＣＡ）、办公自动化
（ＯＡ）、防火自动化（ＦＡ）、信息管理自动化（ＭＡ）；“６Ａ”提法：楼宇（或大楼、楼宇）自动化（ＢＡ）、通信自动化（ＣＡ）、办公自动化（ＯＡ）、防火自动化（ＦＡ）、信息管理自动化（ＭＡ）、保安自动化（ＳＡ）。

笔者所在大型科研中心既是采用典型的“６Ａ”楼宇。

二、前期介入有必要
这里说的前期介入是指在建筑施工接近尾声、物业尚未正式接管之前的介入。

这个阶段的工作重点是让员工特别是管理人员充分熟悉现场环境、各智能系统的设计思想和构成、以及设备的具体分布等情况，这对于以后的物业管理工作非常重要。

就好比军队打仗要熟悉战场环境一样，如果连军队领导都不知道战场环境，那样仗是没法往下打的。

这期间管理人员的另一项重要工作就是要争取参加监理公司组织的工程例会，并与业主、监理公司和各施工单位的人员建立广泛的联系。

尽量多获得一些第一手资料，并将我们发现的设计或施工中存在的缺陷、或对不利于今后的物业正常使用或管理的问题提出来提前解决。

三、接管验收注重实效
物业正式接管阶段的工作一定要得到业主和监理公司、施工单位等的支持，并与施工单位一起进行，同时要求监理方和施工方对物业管理方发现的问题进行现场确认。

接管验收要以国家有关建设工程的验收规范（如《火灾自动报警系统施工及验收规范》、《彩色电视图象质量主观评价方法》、《建设工程质量管理条例》等）和新建智能建筑本身的设计目标、业主需求为依据，制定出一整套严格的实施方案。

这样做有两大好处，一是发现的问题可以当场确定，有些也可以立即处理，减少台面上的争执；二是在查找缺陷的过程中，可以让我们的员工对系统和设备多一些了解，学到一些实用的东西。

我们在这一阶段主要做好两个方面的工作，一是动员员工按照国家有关新建物业的验收规范要求对接管物业（当然包括智能化系统）的施工质量和设备质量进行外在的验收，并以统一模板的记录表记录下来，并要求施工方予以现场确认，再将记录的缺陷情况以文件形式发给业主或者业主方面的监理公司，要求协调施工单位处理好。

四、日常管理讲究规范化、标准化
一般情况下，物业公司本就有一套现成的管理体系，但是每一个物业管理项目可能都有其独特性，因此，物业接管之后，要立即着手制订适合物业管理项目的管理体系。

在我们智能化系统方面也要制订相关制度，做到工作规范化、标准化，岗位职责具体化，可操作性强，效果好。

我的管理措施设想如下：
1、建立明确的岗位职责，我们有《中控室操作员岗位职责》、《弱电维修工岗位职责》，规定各自的职责分工，每日必做事项。

2、建立日常运行维修制度，明确了日检、周检、月检的检修内容、检修标准，并要求每半年对整个系统进行一次全面的功能测试，便于及时发现问题、解决问题。

3、设计一套符合实际、实用的记录表格，做到事事有记录，清楚明了。

包括《设备运行参数更改记录表》、《设备故障维修记录表》、《中控室BAS运行记录表》、《设备保养记录表》、《员工临时申请空调、照明记录表》；功能测试表格有12张，分门别类，简单明了。

4、做好设备台帐或设备清单。

我们做的设备清单，设备的设备名称、品牌、型号/规格、设备出厂编号、设备安装编号、安装位置、安装数量等一应俱全。

5、做好竣工资料的接管和保管、借阅工作。

6、重视与业主及设备维保单位的沟通，并对维保单位实施有效监管和定期评估工作，以督促维保单位切实履行维修保养职责。

五、重视员工业务能力的培养
物业管理行业属于服务性行业，主要成本就是人力成本，主要资源也就是人力资源，因此要牢固树立“以人为本”的经营理念，注重员工业务能力、综合素质的培养和队伍建设。

由于业主招标物业管理项目一般都是在物业建设快完工或原物业管理合同快结束时才进行的，再加上物业管理属于微利行业的特殊性，物业公司不可能事先闲置着大批员工，而每一个中标的物业管理项目其工作人员（除少数管理人员以外）基本上都是临时招聘的。

也正是因为这个原因，员工的素质参差不齐，要想让员工很快适应环境并形成战斗力，就得采取一些非常措施。

我们在员工业务能力培养方面主要从以下几个方面着手：
1、通过早期介入让员工熟悉现场环境和设备分布。

2、接管验收开始之前，通过业主支持和协调，请设计单位、施工单位的工程技术人员给员工讲解系统的设计思想、系统构成、设备分布、运行维修注意事项等理论知识，也到现场进行实操训练。

3、利用接管验收的机会，让员工更直接、更广泛地接触系统，使接管验收成为综合培训员工的好课堂。

4、建立设备运行维护共管期。

一般情况下，新安装的设备从投入使用到完全正常运行都需要一个磨合期，时间因不同设备而定，在磨合期内设备最容易暴露出问题。

而新建智能楼宇的设备都是刚安装到位，有些设备甚至还处于调试阶段。

加上，刚到岗的员工对整个系统及设备都不熟悉，也需要有一个“磨合期”。

因此，在设备磨合期，与施工单位建立设备运行维护共同管理期是很有必要的，并且要求施工方在共管期间必需教会物业公司的岗位员工熟悉操作流程、操作方法，达到独自工作的目的。

5、定期组织员工进行业务知识培训，包括理论和实践两个方面，以不断提高员工的专业知识和专业技能。

要想管理好现代化的智能建筑，使其正常运转，管理人员不但要懂设备运行，而且还要懂智能系统。

但实际上两者都懂的人很少，即使懂也非常不专业，只是一知半解。

真正的智能建筑本身就应像一个人一样，能够根据外界的变化自动地改变建筑物内的环境，以满足人们的需求。

然而在我国，智能建筑在设计、买设备时要花钱，建成后还要养大量的物业管理人员进行维护和管理，这在某种意义上说已经违背了智能建筑的初衷。

国外管理制度不同，系统、设备安装好后就能自动运行，不需人管，只需要少数的监测和记录人员就行，出现问题直接找设备公司解决。

节省了人力、物力、财力，又达到了高效的目的。