智能建筑物业管理(1)
智能物业管理系统建设方案
社区智能物业管理系统建设方案一、设计要求概述依据GB/T50314-2000《智能建筑设计标准》甲级智能化系统设计规范，并参照国家建设部等相关部门正在编制的《建筑及住宅社区数字化技术应用标准》，设计社区智能物业管理系统。
该系统需通过互联网和社区局域网实现系统集成信息的浏览与查询，涵盖房产管理、维修与保养、收费、公共设施管理以及网络化智集成管理等多个方面。
二、技术应用要求1．管理平台：采用信息化、网络化、自动化技术，集成社区内的安全报警、停车场管理、物业管理信息等，实现动态监控与物业管理现代化水平的提升。
2．主流技术：应用信息与网络科技和自动化技术，构建综合自动化监控和信息交互平台，实现集成、交互的智能化物业管理模式。
3．软件设计：基于社区内部局域网，通过B/S方式实现物业管理信息的交互、综合和共享，采用XML和Web集群技术，实现统一的人机界面和跨平台数据库访问。
4．网络方式：采用互联网网络，以TCP/IP协议为基础，构建便捷的信息交互平台。
通过网关上传实时运行信息至服务器，实现授权下的信息浏览与查询。
利用开放数据库技术，实现各系统数据库的互联与信息共享。
三、方案设计说明物业管理系统应包含以下子系统：1．空间管理：管理管理区、大楼、房屋等信息，提供空间资源统计表等报表。
2．客户档案管理：管理业主、居民等信息，提供业主花名册等报表。
3．收费管理：实现抄表数据录入、收费业务月结等功能，提供日交费统计表等报表。
4．维修管理：全流程管理物业维修，提供维修派工单等报表。
5．物料管理：全流程管理常用物料、工具，提供物料采购计划统计表等报表。
6．客户服务管理：管理客户投诉、意见、服务要求等。
7．行政人事管理：管理公司组织机构、会议记录、活动安排等。
8．设备管理：管理设备档案、运行、保养、维修等。
9．环境管理：管理环境保洁、绿化等。
10．保安消防管理：管理保安巡查、器械、消防等。
11．文档资料管理：管理公司文档、规章制度、图纸资料等。
《智能建筑管理》教学大纲
《智能建筑管理》教学大纲一、课程的性质、地位与任务智能建筑管理是一门融合管理科学、信息科学、系统科学、计算机科学和通信技术等多种科学与技术的新兴边缘型、交叉型学科，是现代建筑不可或缺的重要组成部分之一。
随着21世纪在社会各个领域、各个层次信息化进程的加快、信息系统应用的日益普及，人们对建筑智能重要性的认识目前已形成共识；建筑智能管理课程已成为建筑智能化工程技术、物业管理的主干课程，以及房地产专业的重点课程。
本课程是建筑智能化工程技术专业的选修课程之一。
其作用在于使学生了解现代智能建筑中所涉及的计算机网络技术、自动控制技术、现代通讯技术的基础知识，以及相应的通讯自动化系统（CA）、楼宇自动化系统（BA）、办公自动化系统（OA），以及建筑消防、安全防范等系统的系统结构、功能和配置要点等。
通过本课程的学习，使学生对现代智能建筑有一个全面的认识，并初步掌握智能建筑的基本设计内容和设计方法。
二、教学基本要求1．熟悉建筑智能系统的系统组成及系统结构。
其中包括：智能化住宅小区的安全防范系统、信息通信系统、物业管理系统以及家居智能化系统；智能化综合楼的楼宇自动化系统、通信自动化系统、办公自动化系统、结构化布线系统、一体化集成系统等。
2．掌握上述各智能化系统的实际应用以及管理中应注意的事项；能够对各类建筑智能系统进行一般管理。
3．了解智能建筑的产生背景、现状及发展趋势；了解我国智能建筑建设中应关注的问题。
第一章概述…… 2学时本章教学目的和要求：了解智能建筑的概念、发展、现状、趋势，理解智能建筑的建筑环境.理解建筑设备自动化智能系统；理解通讯自动化系统；掌握办公自动化系统。
重点和难点：智能建筑的系统结构第一节智能建筑的概念一、智能建筑产生的背景二、智能建筑定义与构成三、智能建筑特征和发展四、智能建筑技术的发展与趋势第二节建筑智能化系统一、CA通信自动化二、SA安保自动化三、BA楼宇自动化四、OA办公自动化五、FA消防自动化六、机房工程七、管道工程第二章智能建筑的技术基础…… 2学时本章教学目的和要求：了解计算机网络基础；理解局域网和控制网络。
智能建筑的建设与管理
智能建筑的建设与管理从智能建筑的定义、现代智能建筑的构成出发，阐述了智能建筑的特点、建设目的以及如何对智能建筑进行管理。
标签：智能建筑；特点；建设管理智能建筑(Intelligent Building，IB)是智能建筑技术和新兴信息技术相结合的产物，智能楼宇利用系统集成的方法，将智能型计算机技术、通讯技术信息技术与建筑艺术有机的结合，通过对设备的自动监控，对信息资源的管理和对使用者的信息服务及其功能与建筑的优化组合，所获得的投资合理，适合信息社会需要，并且具有安全、高效、舒适、便利和灵活特点的建筑物。
1 智能建筑主要特点主要表现在环境与功能二个方面。
1.1 环境方面：1.1.1 舒适性使人们在智能建筑中生活和工作，无论心理上，还是生理上均感到舒适。
为此，空调、照明、消声、绿化、自然光及其它环境条件应达到较佳和最佳条件。
1.1.2 高效性提高办公业务、通信、决策方面的工作效率；提高节省人力、时间、空间、资源、能量、费用以及建筑物所属设备系统使用管理方面的效率。
1.1.3 适应性对办公组织机构的变更、办公设备、办公机器、网络功能变化和更新换代时的适应过程中，不妨碍原有系统的使用。
1.1.4 安全性除了保护生命、财产、建筑物安全外，还要防止信息网信息的泄露和被干扰，特别是防止信息、数据被破坏，防止被删除和篡改以及系统非法或不正确使用。
1.1.5 方便性除了办公机器使用方便外，还应具有高效的信息服务功能。
1.1.6 可靠性努力尽早发现系统的故障，尽快排除故障，力求故障的影响和波及面减至最小程度和最小范围。
1.2 功能方面：1.2.1 具有高度的信息处理功能，能对各种信息进行通信并具有信息处理功能，信息通信不仅局限于建筑物内，而且与外部的信息通信系统有构成网络的可能。
1.2.2 能对建筑物内机械电气设备等进行综合自动控制。
能实现各种设备运行状态监视和统计记录的设备管理自动化，并实现以安全状态监视为中心的防灾自动化。
人工智能在物业管理行业的应用案例
人工智能在物业管理行业的应用案例随着科技的不断发展，人工智能在各个行业中的应用越来越广泛，物业管理行业也不例外。
人工智能的智能化、自动化和高效性为物业管理带来了许多新的应用案例。
本文将介绍一些人工智能在物业管理行业中的典型案例，让我们一起来了解。
1. 智能安防系统物业管理行业对安全的要求非常高，传统的安防系统往往需要大量的人力进行监控，而且容易出现漏洞和人为失误。
而基于人工智能的智能安防系统通过使用高精度的监控摄像头和图像识别算法，能够自动检测异常情况，如入侵、火灾等，并及时报警。
另外，智能安防系统还可以自动识别人脸，实现门禁管理和人员识别，提高物业管理的安全性和效率。
2. 智能设备维保物业管理行业需要维护和管理大量的设备，如空调、电梯、照明等。
传统的设备维保通常是按照固定的维保计划进行，而无法根据设备的实际状况和使用情况来进行调整。
而借助人工智能技术，可以通过对设备的数据进行实时监测和分析，预测设备的故障风险，并提前进行维护和保养，从而减少设备故障的发生，提高设备的可靠性和使用寿命。
3. 智能能源管理能源消耗是物业管理行业的一个重要问题，智能能源管理系统通过对建筑物的能源使用情况进行实时监测和分析，能够发现能源的浪费和低效问题，并提供相应的优化策略。
例如，根据楼内人员的实时分布情况，智能能源管理系统可以自动调整空调和照明设备的运行状态，避免不必要的能源浪费，从而节约能源成本。
4. 智能客服和智能社区物业管理行业需要面对大量的用户需求和反馈，而传统的客服方式需要消耗大量的人力和时间。
而通过智能客服系统，用户可以通过语音或文字与智能机器人进行交流，系统可以自动识别用户的问题并给出相应的回答和解决方案。
另外，借助人工智能技术，物业公司还可以建立智能社区平台，提供便捷的社区生活服务，如在线报修、快递代收等，提高居民的满意度和物业管理的效率。
5. 数据分析和预测物业管理行业产生的数据非常庞大，包括房屋租赁信息、物业缴费记录、设备运行数据等。
智能化居住建筑物业管理存在的问题及对策
２ ６・ ３
第３ ７卷 第 ２ ８期 ２０１１年 １ 月 ０
山 西 建 筑
Ｓ ＨＡＮＸＩ ＡＲＣ Ｔ Ｃ ｎＪ ＨＩ Ｅ ＲＥ
Ｖｏ ． Байду номын сангаас Ｎｏ． ８ １３ ２ ０ｃ ． ２ ｔ ０１１
文章编 号 ：０ ９ ６ ２ ２ １ ） ８ ０ ３ ・２ １０ － ８５（０ ２ —２ ６０ Ｉ
能够满足社会信 息化发 展和 生活 水平提 高需 要 的新型建 筑—— 确及时的管理信息 ， 现物业 信息 的标 准化与规 范化 ， 高物 业 实 提 智能化居住建筑应运而生 。但我 国智能建筑起 步较 晚 ， 在着工 管理部门的管理效率 。智能物业管理还运 用安全监控 、 存 电子 通 程建设水平参差 、 能化发 展盲 目、 智 管理 水平 落后 等 问题 。如何 讯 、 远程计量 等现代化 管理手 段为 业主 提供高 效、 质 的物业 管 优 适应现代科技 的发展 ， 提高 管理水 平 ， 如何从 物业 管理 的角 度 出 理服务 。与传统建筑 根本上 的不 同是智 能化建 筑广 泛采 用 了现 发为我 国智能化建筑存在 的问题 提供有效 的解 决对 策 ， 现代物 代化的智能设备 ， 是 物业 设施管 理是智 能化建 筑 物业管 理 的重点 。
例如小到柴米油 盐 ， 到医疗 服务 、 屋租 售 大 房 成部分 ， 大约 占全 国总 能耗 的 ３ ％ 。一般 建筑 主 要 的能 耗是 采 业 主提供代 理服务 ， ０ 代理 等 ， 甚至透过 网络技术将某些专业 服务项 目委托从事 经营 服 暖、 通风 、 空调 ， 占总能耗 的 ６ ％ 。智能建筑根据室外气 温状 约 ５ 从而提高物业管理 的服务 内容与质量 。 况 与室 内人 员变化情 况对空调进行 自动化控制 ， 并运用 先进 的室 务公 司 ， ３ 管理人员素 质要求 高 。智 能化居住 建筑 由于其 设备 的 复 ） 内通风 系统进行 换气 、 间热量 补充 等调节 ， 可能地 利 用大 气 夜 尽 人们对生活环境 的要求 高 ， 对物业 管理从 业人 员 的素质 提 出 温度对 室内温度 进行 调节 ， 大限 度地节 省 能源。建筑 照 明 、 最 电 杂 、 涉及到 管理 、 技术 、 服务 等 梯、 电视 占建筑能耗的 １％ 。智能化建筑在满足使 用者要求 的前 了新 的要求 。在 物业 管理运作 过程 中， ４ 因此 ， 管理人 员不但 具有 传统 物业 管理 提下 ， 根据外界光线 变化 与室 内人员 变化情 况 ， 调节 室 内照 明亮 多学科 知识 的综 合运用 ， 的知识 ， 同时还应熟识掌握计算机科 学、 系统 工程学 、 设备养 护科 度， 尽可能利用 自然光照明 ， 省能耗。 节
智能建筑空调系统的物业管理
统 意 义 上 的物 业 管 理 中 的服 务 内容 ， 包 括 对 智 能 还
化 设 备 系 统 的操 作 、维 护 和 功 能 提 升 ，使其 物 业 真
正起 到 保 值 、增 值 的 作 用 。智 能 建 筑 物 业 管 理 的 重
点 是 物 业 设 施 管 理 （ａ ｉ ｉｙ Ｍ ｎ ｇｍ ｎ ） Ｆ ｃ ｌ ｔ ａ ａ ｅ ｅ ｔ 。物 业
理 的有 序 性 、 费 用 的 经 济 性 和 人 力 资 源 的 知 识 化 。
在 智 能 建 筑 中 ，空 调 系 统 的 能 耗 占整 个 智 能 建 筑 能耗 的 ３ ％ ４ ％ 空 调 系 统 的物 管 理 费用 一 般 ０￣ ５， ｌ 都 在 整 个 智 能 建 筑 费 用 的 ４ ％以上 。智 能 建 筑 的 智 ０ 能 化 越 低 ，其 所 占 的 比 例 越 大 。凶此 ，对 智 能 建 筑
寿 命 周 期 成 本 中 ，初 期 建 设 费 只 占 ２ ％左 右 ，而 运 ０ 行 和 管 理 费 占 ８ ％左 右 。这 种 本 末 倒 置 的 行 为 自然 ０ 给 空 调 系 统 的物 业 管 理 带 来 了极 大 的 难 度 ， 难 使 很 系 统 的 运 行 和 管 理 走 上 良性 发 展 的 轨 道 。
维普资讯
开 发 与借鉴
智 能 建 筑 空 调 系 统 的物 业 管 理
徐文胜 李 惠强 王 凌 云
华 中科 技 大 学 土 木 工程 学 院
【 要 】 本 文 论 述 了 智 能 建 筑 空 调 系 统 物 业 管 理 的 重 要 性 ， 析 了 我 国 空 调 系 统 物 业 管 理 的 现 状 ，提 出 了 今 摘 分 后 的 发 展 趋 势 和 方 向 ， 并 进 一 步 探 讨 了其 实 施 的 方 法 。 【 键 词 】智 能 建 筑 关 空调 系 统 物 业 设施 管 理 招投 标
智能楼宇技术第10章 智能建筑系统集成及物业智能化管理(第2版)
为了实现智能建筑的系统集成，要求各 种自动化设备不但可以独立使用，而且应具 备标准化的通信和网络接口，能够与其他设 备互连。还要求各子系统运行在同一系统平 台上，采用统一的管理和监控软件，并要求 各子系统的硬件和软件均采用模块化结构， 以满足扩充性、灵活性和兼容性要求。同时， 通过综合布线系统建立一体化的公共高速通 信网络。
智能建筑的系统集成就是在系统总体设计 的指导下及硬件、软件配置的基础上，将建 筑物的若干个既相对独立又相互关联的子系 统，集成为一个功能强大的大系统的过程。 借助于建筑物内的3个自动化系统，利用 计算机网络和硬件、软件接口把各个分离的 系统连接起来，使分离的设备、功能、信息 等综合到一个相互关联的、统一的、协调的 大系统之中。系统集成的目的：提高智能建 筑综合协调和管理的能力，达到资源共享。
10.1.2 智能建筑集成化管理系统
为了实现对各子系统的集成化管理而开发 出的各种业务支持系统称为智能建筑物管理 系统（IBMS），它是以系统集成技术为基 础开发出的大批配套应用的软件。
IBMS 是在3个自动化系统的基础上开发 出来的，它与3个自动化系统的逻辑关系如 图10-2所示。
IBMS与3个自动化系统之间的接口关系 ① BAI（BA接口）依托建筑设备自动化系 统，实现各种自动化设备的各类信息的采集 和控制、数据格式的转换、系统设置及安全 防范和消防联动等接口功能。 ② CNI（CA接口）依托通信自动化系统， 实现计算机网络路由和信息传输等接口功能。 ③ OAI（OA接口）依托办公自动化系统， 实现信息库模型分析、办公信息的处理、辅 助决策支持等OA接口功能。
综合布线系统是将原来的相互独立、互 不兼容的各种布线类别，综合成为一套完整 的布线系统，并由一个施工单位就可以完成 几乎全部弱电线缆的布线。这样就可以节省 大量的重复劳动和设备占用，使布线周期大 大缩短，节省了费用。虽然综合布线系统的 初期投资费用较传统布线费用高，但它采用 了一套标准设备且可以在若干年内不增加投 资就可以满足使用要求。综合布线系统的使 用时间很长，维护费用很低。因此，它是具 有很高的性能价格比的高科技产品，具有良 好的经济性。
智能建筑运营及综合管理系统解决方案
智能建筑运营及综合管理系统解决方案目录方案概述 (1)应用背景 (1)需求分析 (1)建设目标 (2)建设内容 (4)系统总体设计 (5)总体设计思路 (5)系统总体架构 (6)设计原则 (7)设计依据 (8)系统运维管理 (10)统一门户界面 (10)运维监控 (11)视频设备监控 (11)视频质量诊断 (12)告警中心 (12)告警阀值配置 (12)告警执行策略 (12)告警通知 (13)告警统一展现 (13)统计报表 (14)监控点视频诊断统计 (14)录像情况统计 (15)运维考核 (15)综合管理平台 (16)平台架构设计 (16)平台架构图 (16)平台组成 (17)平台功能模块 (18)基础应用子系统 (18)数据库管理 (18)电子地图子系统 (18)事件中心子系统 (18)运维管理子系统 (19)视频监控子系统 (19)门禁管理子系统 (19)考勤管理子系统 (19)消费管理子系统 (20)梯控管理子系统 (20)巡查管理子系统 (20)停车场子系统 (20)可视对讲子系统 (21)报警管理子系统 (21)访客管理子系统 (21)动环管理子系统 (22)视频质量诊断子系统 (22)平台优势 (22)全面的系统集成 (22)高效的应用联动 (22)灵活的模块化设计 (23)合理的服务架构 (24)便捷的操作体验 (24)精细化的权限设定 (24)全方位的安全特性 (24)智能运维与维护 (25)良好的扩展和兼容特性 (25)整体系统优势分析 (26)统一的管理平台 (26)多方位的系统联动 (26)便捷的功能设计 (26)丰富的产品支持 (26)灵活的系统扩展 (27)方案概述应用背景在社会迅速发展的今天，人们对安全防范的需求越来越高，传统的人防与物防已经无法满足现代生活的安全需求，作为技防手段的安防系统建设，在日常生活中显示出其必要性。
然而，长期以来各安防厂家以市场为导向，专注于自身特长的单一系统产品，造成目前在技防领域出现的众多分项系统各自为政的局面。
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（六）物业管理的宗旨和原则
– 2、物业管理的基本原则
– （1）业主自治与专业管理相结合的原则
– （2）属地管理与行政管理相结合的原则
– （3）统一管理、综合服务的原则
– （4）社会化和平等竞争的原则
“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制 选择物业管理企业”（见《物业管理条例》第三条）。
1994年1月，深圳市成功地组织了一次莲花北区新建小区 物业
– 狭义的物业管理：
– 即一般只限于对该物业进行 管理服务，其主要的任务是对 物业的维护、管理共用的机电 设备和公共设施，也包括治安 保卫、分送信报、清洁卫生、 绿化养护等服务项目
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（三）物业管理的定义
– 《物业管理条例》第二条：
– “本条例所称物业管理，是指物业管理企业按照 物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设 备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理， 以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主 提供服务的活动。”
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物业的含义
– 物业含义主要包括三部分 ：
已建成并具有使用功能的各类供居 住和非居住的建筑物
与这些建筑物相配套的设备和设施 相关的场地
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二、物业的分类
物业的分类
根据使用 功能不同
居住物业 商业物业 工业物业 其他用途物业
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三、物业管理的概念
1、房屋管理
基 本
2、设备、设施管理
管 3、环境卫生管理
理 与
4、绿化管理
服 5、治安管理
务 6、消防管理
7、车辆道路管理
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房屋建筑物的基本管理
– 这是为保持房屋完好率，确保房 屋使用功能而进行的管理服务工作。 包括：
房屋使用的管理 建筑物的维修管理 建筑物的装修管理
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– 这是为维护物业正常的生活、 工作秩序而提供的一项专门性管 理服务。包括：
安全监督控以及突发事件的预 防和处理 消防管理
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车辆和道路、场地的管理
– 这也是为维护物业正常的生活、 工作秩序而提供的管理服务。包括：
车辆和专用道路、场地的使用管 理 交通秩序维护
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第一节 物业与物业管理 一、物业的含义
英文Real Estate 或Real Property 。“Real ”意为“不动 产的” Estate意为“不动产、地产、产业”。 Property 意为“财产、所有物、所有权”。表面看意思都是指不动 产或房地产。但物业和房地产、不动产是不同的：
物业管理（Real Estate Management 或Real Property Management）英文意思是不动产管理或 房地产管理。关注房地产或不动产的价值和使用价 值两个方面
集管理、经营、服务为一体的系统工程 简单讲，是人们对物业的管理活动。有广义，狭义 之分
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（一）广义的物业管理
房屋设备设施的基本管理
–这是为保持房屋及其配套设备、设 施的的完好及正常使用而提供的管理 服务。包括：
各类设备、设施基本情况的掌握 各类设备、设施的管理
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境卫生和绿化管理
– 这是为了净化、美化物业环 境而提供的管理服务。包括：
清洁卫生管理 绿化管理
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安全防范和消防管理
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对物业管理定义的理解
物业管理企业接受业主委 托提供有偿服务 对房屋及配套设备、设施 和相关场地的维护管理是 物业管理的基本内容 为业主提供服务有一定的 外延性
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（四）物业管理的基本特征
社会化
专业化 企业化 经营型
物业所有人选聘物业管理企业 物业管理企业寻求代管的物业 所有权、使用权与经营管理权相分离必要前提
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2020/11/16
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第一章 概论 本章讲授
物业与物业管理的基本概念 物业管理的基本原则 物业管理实务的基本内容和要求 物业管理的基本环节
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学习目的与要求
1．掌握
物业的含义 物业管理的基本特征
2．重点掌握
物业管理的概念 物业管理的内容 物业管理的基本环节
– 泛指一切有关房地产开发、 租赁、销售及租售后的管理和 服务。包括：
早期介入和前期管理 公共管理服务 经营管理服务
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典型的广义观点
– [美]罗伯特. C. 凯尔认为物业 管理者的基本职能是：
为业主管理物业 为业主创造来自物业的收入 使物业保值增值
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（二）狭义的物业管理
二、物业管理实务的内容 （二）综合经营管理与服务
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（六）物业管理的宗旨和原则
– 1、物业管理的宗旨就是服务，通过服务 实现社会效益、经济效益和环境效益的统 一。偏离服务这个宗旨，就会使物业管理 与社会和公众的利益相背，最终削弱物业 管理的生命力。
– （1）营造良好的“安居乐业”的环境 – （2）物业的保值与增值
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管理招标，此事开创了我国物业管理引入竞争机制的先河。
– （5）企业化与全过程效益的原则
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第二节 物业管理实务的基本内容 和要求
– 一、物业管理实务的含义
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二、物业管理实务的内容 （一）基本管理与服务（基础工作）
既公共管理服 务，是物业内 所有业主和非 业主使用人每 天都能享受到 的普惠性服务
房地产是不动产的通俗或狭义解释,不动产范围大；多
为宏观用词；是生产、流通、消费中房地产产品
物业是指进入具体消费领域的房地产最终产
不动产 房地产
– 品；是指某个具体的群体建筑物或单体建筑物
物业
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物业的含义
物业——是指已建成并交付使用的住宅、工业建 筑、公共建筑用房等建筑物及其附属的设施、 设备和相关场地。
现代化大生产的社会专业分工必要条件
必须具备一定的专业资质达到一定的专业水平 即物业管理的市场化，是物业管理最主要的特点
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（五）物业管理的类型
– 1、按服务内容分类 – （1）提供咨询服务 – （2）提供具体的实质性的管理服务 – 2、按服务内容分类 – （1）自行物业管理模式 – （2）委托物业管理模式