购物中心的租户角色划分及核心租户角色分析
购物中心的租户角色划分及核心租户角色分析
购物中心的租户角色划分及核心租户角色分析时间:2009-09-20 15:02来源:作者:天使之翼点击:15次提起租户在购物中心的功能与角色问题，我们首先会想到“租户组合”这个名词，它提示我们购物中心的各个租户如同一台精彩大戏中的不同角色，他们发挥着各自不同的功能，其中既要有主角、配角、还要有跑龙套的、敲边鼓的，他们需要有机组合，缺了任何一个，都会使得大戏的来源：万商俱乐部主任杨泽轩提起租户在购物中心的功能与角色问题，我们首先会想到“租户组合”这个名词，它提示我们购物中心的各个租户如同一台精彩大戏中的不同角色，他们发挥着各自不同的功能，其中既要有主角、配角、还要有跑龙套的、敲边鼓的，他们需要有机组合，缺了任何一个，都会使得大戏的完美程度受到影响，甚至造成整台大戏的“失败”。
那么到底购物中心的租户功能到底有哪些呢？一般来讲，主要有人流贡献、品牌引领、租金贡献、面积消化等四个功能，而且每个租户所起的功能也不是孤立的，而是上述四种方面不同大小功能的有机组合，下面我们通过建立一个租户功能四维平面图（图一）来形象地说明上述判断，示例的不同颜色的四边形（当然也可能是三角形）代表着不同的租户在四个功能方向上的作用大小，而其四边形的面积则代表了其在购物中心中所起的作用大小。
图一：租户功能四维面积图通过上述分析，我们大致可以根据租户在购物中心中的最主要功能来对租户作如下的角色划分，形成下表一的租户角色列表中的6类租户类型。
表一：购物中心租户类型需要说明的是，租户在购物中心内的功能很多时候是复合的，上述表内仅做一般性划分，比如说ZARA可能主要承担的是品牌引领的角色，但由于其品牌号召力，也许会同时担当租金贡献的角色，再比如说电影院一方面担当人流贡献者的角色，另一方面，由于其体量越来越大，面积消化者的角色也难以回避。
而百货、超市类租户通常就扮演着综合功能者的角色，至于配套功能型的租户则由诸如裁剪洗衣、修理、药店、银行、中介机构等服务类租户扮演。
购物中心业主租户规约
购物中心业主租户规约新世纪广场购物中心一楼自主经营业主/租户规约新世纪广场购物中心位于南县最繁华、最成熟的商业区，毗邻瑞安路万达步行街和万达购物中心。
建成的新世纪购物中心将自然与万达瑞安路商圈相连。
这是一个真正的核心商业圈，是一个绝版的商业区，无法复制。
作为商圈的高端商业物业，广大业主希望商城的运营管理统一、规范、持续、高效，实现统一的商业规划、统一的业态布局、统一的店铺形象、统一的营销宣传、统一的店铺管理、统一的物业管理。
从而有效提升商场整体商业形象和美誉度，促进商场持续繁荣发展，最终实现广大业主和经营者利益最大化。
为此，业主/承租人条例是专门为共同遵守而制定的。
第一部分经营管理1.1概述1.1.1本商场实行统一营运、统一管理的原则。
1.1.1.1统一业态规划：底层的中端消费品商店和超市的主要业务区域；高端产品在一楼，业主的独立商业区；二、三、四层为中端以上消费品牌直销区域；位于五楼和六楼的百货公司商务和休闲商务区。
从经营模式、管理理念、业态划分等方面，新世纪广场购物中心规划附一层为超市卖场。
主要以满足周边市民的日常生活所需用品，是大众消费的集中区，是本购物中心的人气汇聚场所，主要经营中端以下的消费群体所需商品，也是商业繁荣的重要组成部分。
一楼规划为自主经营区，以经营黄金手饰、品牌化妆品、名贵钟表、手机数码、皮具等精品项目为主。
自主经营区给予商家经营精品更多方便和灵活度，更容易把握住商机，也能充分发挥业主个性化经营和精品打造，体现富贵经营主体。
二三四楼以中端以上百货业为主，以品牌直营模式，打造南部品位消费主体场所。
五六楼为百货休闲商务中心。
整个购物中心的规划布局，各自主体区达到互补与集中，留住各层次的消费群体，达到真正意义的都市化复合型商圈。
一1.1.1.2统一业种布局：一楼品种少而精，主要经营黄金首饰和皮具、手机数码、名表、眼镜、化妆品等。
为了反映各商业实体主营商品的种类和方向，一楼店铺的多行业布局不能像其他楼层那样，但只能是更少更好（高附加值商品）。
商场租户运营方案
商场租户运营方案引言商场作为一个商业综合体，承载着众多租户的经营和运营。
对于商场来说，租户的运营状况直接关系到商场的运营状况，因此如何帮助租户提升运营能力，促进商场共同发展成为商场经营管理的重要议题之一。
本文将从租户运营方案的需求分析、租户分类管理和租户服务支持三个方面进行探讨。
需求分析租户在商场的经营中往往面临着多种难题，例如客流不足、产品滞销、品牌知名度不高等问题。
因此，商场需要为租户提供一系列的服务与支持，以满足租户在经营中的需求，提升租户的经营能力。
需要提供以下服务：1.营销支持：通过多样化的广告宣传、促销活动、商品宣传等方式，为租户提升品牌知名度，扩大市场影响力。
2.流量支持：商场可以为租户提供高质量的人流、车流等交通条件，尽量满足租户的客流需求。
3.人员培训：通过培训课程、管理规范等方式，提升租户员工的服务质量、专业技能和管理能力。
4.仓储服务：提供临时仓储、库存管理等服务，为租户减少物流繁琐环节。
租户分类管理商场需要将租户分成不同类别，有针对性的提供服务。
常见的租户分类包括以下几种：1.形象品牌这类租户通常都是国际知名品牌，可以极大带动商场的客流量。
2.标杆品牌这类租户是在同类行业中知名度较高的品牌，可带动商场的流量。
3.专业品类这类租户通常致力于某一特定领域的经营，例如高端品质餐厅、豪华SPA等，他们更注重服务和品质而非客流量。
4.一般品类这类租户是商场的经营主力，多半以餐饮、服装、化妆品等为主要经营品类，为商场的日常经营贡献较大。
对于不同分类的租户，商场可以针对性的为其提供不同支持和服务。
例如，形象品牌和标杆品牌可以享受更多的广告宣传和人员培训服务，而专业品类可以获得更为专业的物流和仓储服务，而一般品类则可以享受更为灵活的经营模式，以适应快速变化的市场需求。
租户服务支持租户服务支持也是商场租户运营方案的重要组成部分，根据租户的经营需求和天气环境的影响，商场可以推出以下服务支持：1.假期促销商场可将假期与促销活动相结合，鼓励租户在假期期间推出活动、打折等促销方案，以挽回客流量。
商业地产租赁市场租户结构分析报告
商业地产租赁市场租户结构分析报告摘要：本报告通过对商业地产租赁市场的租户结构进行分析，旨在为商业地产开发者和运营商提供市场洞察和决策参考。
研究结果显示，租户结构与消费行为、经济发展、城市规划等因素密切相关，租户种类多样化且需求层次不同。
同时，对各类型租户的特点进行深入剖析，为商业地产租赁市场供应与需求的匹配提供启示。
一、引言商业地产租赁市场作为城市经济发展的重要组成部分，租户结构对其稳定和可持续发展至关重要。
租户的种类、需求和消费行为都反映了城市居民的生活方式和消费观念。
本报告旨在通过对商业地产租赁市场租户结构的分析，从中发现市场发展的规律和机遇。
二、市场概况当前商业地产租赁市场呈现出多元化和差异化的发展态势。
主要表现在以下几个方面：1. 租户类型广泛多样：商业地产租户可以分为零售商户、餐饮业、娱乐休闲业、办公空间等多个类型。
随着城市人口结构的变化和消费升级的趋势，不同类型的租户需求呈现出差异化的特点。
2. 租户层次不同：商业地产租户从小微企业到大型连锁企业都有覆盖。
大型连锁企业注重品牌形象和市场份额，小微企业则更加关注成本和效益。
3. 租户需求决定市场规模：租户的需求量和消费能力直接影响商业地产租赁市场的规模。
不同类型租户的需求决定了商业地产的投资和开发方向。
三、租户结构分析为了更好地了解商业地产租赁市场的租户结构，我们将各类型租户进行分类和分析：1. 零售商户零售商户是商业地产租赁市场的主要组成部分，他们面向终端消费者销售商品和服务。
根据经营规模和经营形态，零售商户可以分为大型百货商店、超市和便利店、专卖店等。
不同类型的零售商户有着不同的定位和消费群体，需求也各异。
2. 餐饮业餐饮业是商业地产租赁市场的重要组成部分，也是城市生活的重要场所。
餐饮业可以分为中餐厅、西餐厅、快餐连锁店、咖啡厅等。
随着人们生活水平的提高和消费观念的变化，餐饮业也呈现出多样化和特色化的发展趋势。
3. 娱乐休闲业娱乐休闲业是商业地产租赁市场中备受关注的领域之一。
购物中心运营管理岗位分析
购物中心运营管理岗位分析概述随着现代生活水平的提高和城市发展的迅速，购物中心作为人们日常生活中必不可少的一部分，扮演着越来越重要的角色。
购物中心运营管理岗位的职责是确保购物中心的正常运营，并通过各种方式吸引客户，使其在购物中心度过愉快的时光。
本文将对购物中心运营管理岗位进行详细分析。
岗位职责购物中心运营管理岗位的核心职责包括但不限于以下内容：1.目标设定与达成：制定购物中心的运营目标，并制定相应的策略和计划以实现这些目标。
策划并组织各类促销活动，提高购物中心的知名度和销售额。
2.客户管理：了解并满足客户的需求，提供优质的服务以增加客户满意度和忠诚度。
与商家沟通合作，确保商家能够满足客户的需求。
3.租户关系管理：与购物中心的租户保持良好的沟通和合作关系，解决租户提出的问题和需求。
4.人员管理：招聘、培训和管理购物中心的员工，确保工作团队的高效运转。
定期评估员工的绩效，并提供必要的培训和发展机会。
5.总结分析与报告：对购物中心的运营情况进行定期总结分析，并准备相关的报告，为管理层提供决策参考。
技能要求购物中心运营管理岗位需要具备一定的技能和专业知识，主要包括：1.强大的沟通能力：能够与不同的人群进行有效的沟通和交流，包括购物中心的租户、员工和客户。
2.项目管理能力：能够制定合理的计划和目标，并有效地组织和协调各种资源，确保计划的顺利实施。
3.商业意识：对市场趋势和竞争环境有敏锐的洞察力，能够制定相应的战略和策略，增加购物中心的竞争力。
4.解决问题的能力：能够快速而准确地识别和解决购物中心运营中出现的问题，保持运营的稳定性和顺利性。
5.团队合作精神：能够与不同背景和经验的人合作，共同完成购物中心运营管理的任务。
发展前景购物中心运营管理岗位是一个充满挑战和机遇的职业。
随着购物中心行业的不断发展壮大，购物中心运营管理岗位的需求也将越来越大。
具备相关技能和经验的人才将有更多的机会获得晋升和发展的机会。
购物中心运营管理岗位的发展前景取决于个人的能力和经验。
商场租户运营方案
商场租户运营方案一、引言随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，商场已成为了城市中不可或缺的一部分。
商场中的租户是商场运营的重要组成部分，商场租户运营的好坏，直接影响到商场的盈利能力和品牌形象。
因此，商场租户运营方案的制定和落实显得尤为重要。
本文将从商场租户运营方案的四个方面展开分析和讨论，以期能够为商场租户运营提供一些建设性的意见和建议。
二、商场租户运营的意义和作用商场租户运营是商场整体运营中的一个重要部分，其意义和作用主要体现在以下几个方面：1. 提升商场的品牌形象。
商场租户的品质和服务直接关系到商场的形象，因此通过对租户的管理和运营，能够提升商场的整体形象，增加商场的吸引力和竞争力。
2. 促进商场的盈利。
商场租户是商场的主要盈利来源之一，通过对租户的运营和管理，能够提高租户的盈利能力，从而增加商场的收入。
3. 促进商场的氛围。
商场租户的活动和服务能够为商场带来良好的氛围，从而能够吸引更多的顾客，提高商场的客流量。
4. 服务商场的定位和发展。
商场租户的定位和服务能够影响商场的整体定位和发展方向，因此对租户的运营和管理需要与商场的战略目标相适应。
综上所述，商场租户运营的重要性不言而喻，其作用和意义直接关系到商场的盈利能力和形象，因此需要对商场租户运营方案进行精心制定和落实。
三、商场租户运营方案的内容和具体措施商场租户运营方案主要包括租户招商、租户管理、租户服务和租户培训四个方面。
1. 租户招商商场的成功与否很大程度上取决于其中的租户。
因此，租户招商是商场租户运营中的一个重要环节。
租户招商除了要注重租金收益外，还要注重租户的质量和服务。
具体措施如下：（1）明确招商目标。
根据商场的定位和发展目标，明确租户招商的定位和目标，确定所需的租户类型和规模。
（2）建立招商团队。
商场应建立专门的招商团队，负责租户招商工作，包括租户调研、招商活动的组织和执行等。
（3）完善招商政策和措施。
商场应制定适合自身情况的招商政策和措施，如给予租户一定的优惠政策和支持，为他们提供合理的经营空间和营销支持。
购物中心租户组合的四大原则及策略
购物中心租户组合的四大原则及策略购物中心的租户组合是各种零售与服务承租商的选择、配置方式，通过租户之间的相容性原则，使租户聚集的规模效应和正向外部效应达到最大化，从而提高购物中心的整体价值和全体租户的经营业绩。
对购物中心而言，拥有一批品质优良、功能多样、业态互补、客流共享的租户，将大大提升购物中心的整体运营业绩，而单个租户也将获得比在独立地区更高的营运成果，这就是购物中心理想的租户组合效果。
然而，对动辄规模达十万以上平方米、承租商户上百个的购物中心而言，其租户组合方式有无数种可能。
在此，提出购物中心租户组合的四大核心要素以及应遵循的指导策略，希望对从事购物中心工作的相关人员有所启迪。
一、购物中心租户组合的四大要素一个成功购物中心的租户组合，绝对不是简单地把各种租户堆放在一起，把营业空间招商填满而已。
不同类型租户在购物中心中承担不同的角色和功能，不同类型的租户在贡献租金、吸引客流和配套功能等作用上各不相同。
租户组合的过程其实就是购物中心根据自身的定位确定租户类型及每一业种所需的品牌在购物中心中的比例分配及分布的过程。
购物中心租户组合内容的四大要素，分别是租户的类型、所分配的营业面积大小、相同或类似租户的数量以及这些租户在购物中心中的空间位置。
1、租户的类型租户的类型是指租户经营的商品与服务所属的业种类别，如男装、女装、化妆品等。
租户的类型是购物中心商品与服务多样性的基本来源，租户类型愈多，多样性就越明显，满足顾客多目的消费的可能性就越大。
租户类型的进一步细分就是各类业种及其所包含的品牌，品牌加深并扩展了消费者的选择性。
根据同类聚集和异类聚集的原则，购物中心不同类型租户(如鞋、服装)的异类聚集可以满足多目的购物需求，同类租户的聚集可以满足比较购物的需求,这两者都能降低购物成本。
购物中心所拥有的业种及其品牌数量是租户组合核心与多样性的体现，一方面，不同类型租户所经营商品与服务业种的差异性构成异类聚集，体现多样性；另一方面，同一类型租户所包含的不同业种和品牌数量构成同类聚集，构成组合主题与核心，两者同时提升了购物中心商品和服务的丰富性，增强了业种广度和商品选择的深度。
购物中心主要设备及人员配置方案
购物中心主要设备及人员配置方案购物中心应加大对文化和娱乐元素的融入，通过与艺术机构合作、举办展览、演出等方式，打造具有文化和娱乐价值的场所。
购物中心不仅可以满足消费者的购物需求，还可以成为文化交流和社交活动的场所，为消费者提供更丰富的体验。
购物中心创新驱动的因素包括消费者需求驱动、商家竞争驱动和城市环境驱动。
购物中心需要不断关注市场变化、调整经营策略，提供多元化的产品和服务，积极引入数字化和智能化技术应用，加强与品牌合作和商家支持，与城市规划和政府部门合作，注重绿色环保和可持续发展。
只有不断创新和适应市场需求变化，购物中心才能在激烈的竞争中取得成功。
购物中心在方便消费者、促进经济发展和推动社交和文化交流方面具有重要的意义。
它为消费者提供了便利、舒适和多元化的购物环境，满足了不同消费者的需求。
购物中心的建设和运营创造了大量的就业机会，推动了商业的繁荣并增加了税收收入。
购物中心也成为人们社交和文化交流的场所，丰富了城市的文化生活。
因此，购物中心在现代社会中扮演着不可忽视的角色。
购物中心的地理位置和规模是其成功的关键因素之一。
优质的地理位置可以吸引更多的消费者和商家，形成良好的商圈效应；规模较大的购物中心可以提供更多的商品和服务选择，满足消费者的多样化需求。
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一、购物中心总体思路（一）市场定位与目标群体1、市场定位：购物中心是一个集购物、娱乐、餐饮等多种功能于一体的商业综合体，其市场定位应根据本地消费需求、经济发展水平、竞争情况等因素进行精准定位，以满足消费者对于购物、休闲娱乐等方面的需求。
2、目标群体：购物中心需要明确自己的目标客户群体，根据不同年龄、性别、收入水平、兴趣爱好等进行细分。
通过分析目标客户群体的特点和消费习惯，进行有效的市场推广和产品定位，从而提高购物中心的竞争力和吸引力。
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购物中心的租户角色划分及核心租户角色分析
时间:2009-09-20 15:02来源:作者:天使之翼点击:15次
提起租户在购物中心的功能与角色问题，我们首先会想到“租户组合”这个名词，它提示我们购物中心的各个租户如同一台精彩大戏中的不同角色，他们发挥着各自不同的功能，其中既要有主角、配角、还要有跑龙套的、敲边鼓的，他们需要有机组合，缺了任何一个，都会使得大戏的
来源：万商俱乐部主任杨泽轩
提起租户在购物中心的功能与角色问题，我们首先会想到“租户组合”这个名词，它提示我们购物中心的各个租户如同一台精彩大戏中的不同角色，他们发挥着各自不同的功能，其中既要有主角、配角、还要有跑龙套的、敲边鼓的，他们需要有机组合，缺了任何一个，都会使得大戏的完美程度受到影响，甚至造成整台大戏的“失败”。
那么到底购物中心的租户功能到底有哪些呢？一般来讲，主要有人流贡献、品牌引领、租金贡献、面积消化等四个功能，而且每个租户所起的功能也不是孤立的，而是上述四种方面不同大小功能的有机组合，下面我们通过建立一个租户功能四维平面图（图一）来形象地说明上述判断，示例的不同颜色的四边形（当然也可能是三角形）代表着不同的租户在四个功能方向上的作用大小，而其四边形的面积则代表了其在购物中心中所起的作用大小。
图一：租户功能四维面积图
通过上述分析，我们大致可以根据租户在购物中心中的最主要功能来对租户作如下的角色划分，形成下表一的租户角色列表中的6类租户类型。
表一：购物中心租户类型
需要说明的是，租户在购物中心内的功能很多时候是复合的，上述表内仅做一般性划分，比如说ZARA可能主要承担的是品牌引领的角色，但由于其品牌号召力，也许会同时担当租金贡献的角色，再比如说电影院一方面担当人流贡献者的角色，另一方面，由于其体量越来越大，面积消化者的角色也难以回避。
而百货、超市类租户通常就扮演着综合功能者的角色，至于配套功能型的租户则由诸如裁剪洗衣、修理、药店、银行、中介机构等服务类租户扮演。
特别说明下，我们国内经常使用的“主力店”与“次主力店”在购物中心的角色问题。
在对国内外包括港澳台地区的购物中心租户目录进行比较时，我们会发现，他们是把我们国内平常所谓的次主力店也归在主力店的，而对次主力店则少有使用，同时国内外也缺乏关于次主力店的标准定义或者权威的解释，下面仅作学术性探讨。
个人认为，无论是主力店还是次主力店，都应该区别于一般性租户，而归于购物中心的“核心租户”，那么何谓核心租户呢？我认为是指在项目设定的定位或功能组合下，在客流带动、品牌引领、收入贡献及面积占比等一个或多个方面起核心影响作用的品牌租户。
其包括如下六点主要特征：
第一，核心租户是行业（业态业种）品牌企业，这个品牌企业在一段时间内(至少5-10年）具有市场竞争优势地位，且其核心产品（服务）、企业团队、管理水平、市场占有在其发展区域内或其所在行业内具有相对领先地位，这是核心租户的内在特征。
第二，核心租户是项目定位的主要体现者或功能的主要支撑者，其经营形态很大程度上决定着整个购物中心经营形态，如社区型购物中心以大卖场为核心租户，区域购物中心以百货店为核心租户，娱乐中心以娱乐业态为核心租户，这也是为什么从符合规律的做法上讲，要先确定核心租户的原因。
需要说明的是，个别核心租户虽然不代表购物中心的主题或特色，但却体现购物中心的主要功能，如餐饮目前在购物中心中成为必不可少的功能，知名餐饮品牌就可能成为购物中心的核心租户。
第三，核心租户是项目客流的主要贡献者或主要贡献者之一，一般而言，由于核心租户的品牌知名度高，其对目标客流具有很强的吸引力，这也是其“人流磁石点”的名称的由来。
第四，核心租户是项目的品牌引领者，就是说，别的租户会因为核心租户的进入而进入，反过来讲，如果没有它，有些租户的进入是持保留态度或拒绝进入的，这也是项目招商顺序上先招核心租户、后招小型租户（或称寄生性租户）的原因。
第五，核心租户是项目主要的收入贡献着或之一，涵义有三，其一，尽管其租金平效一般不是最高的，但由于其规模的相对较大，其租金总额对项目整体的贡献起到举足轻重的作用；其二，它对小型租户的租金拉升也很明显，因此，它对项目整体的租金收入拉动贡献也比较大；其三，也是一般企业比较忽略的是，由于其“大船的抗风险效应”，它对收入的安全性或稳定性起到关键作用，间接地保证了项目的主要收入稳定。
第六，核心租户是项目面积的主要占比构成者，这里的含义包括绝对性和相对性两重含义，一方面是整个核心租户的面积占比占有整体购物中心的绝对比例比较高；另一方面，单个核心租户相对而言，其至少是所属业态（业种）内面积比较大的或者就是旗舰店。
上述六个特征中，第一个特征为核心租户的内在特征，第二个特征则是核心租户的前提特征，后面四个特征都是核心租户对项目而言的外在特征。
需要说明的是，核心租户一般在一个购物中心里通常不止一个，而且随着购物中心的发展，有些购物中心出现了“去主力店化（去核心租户化）”，其本质并不是没有了核心租户，而是用一组具有相同特征的同类品牌租户代替了某个或某类核心租户的功能。
在核心租户定义下，我们来区分主力店和次主力店。
主力店是指在项目设定的定位或功能组合下，对客流带动、品牌引领、收入贡献及项目运营安全起核心影响作用的大型品牌租户。
百货、超市一般都是当然的主力店，另外就是结合其购物中心的定位下的特色或主题的核心租户，也应该算是主力店。
而次主力店则是指在项目设定的定位或功能组合下，在客流带动、品牌引领、收入贡献一个或
几个方面起主要影响作用的品牌租户。
次主力店主要凸显项目定位下的各业态业种的品牌（有时是档次）引领特征或功能体现特征，面积大小不一。
如果用一部大戏中的角色来对主力店、次主力店和一般租户做个形象地比喻，主力店是一部大戏中的“主角”或“领衔主演”，而次主力店是“配角”或“主演”，而“一般租户”就是其它众多演职人员了。
实践中，需要我们大家对购物中心租户组合要有整体规划，才能更清晰地形成有效的组合效应。
附：台湾部分购物中心核心租户列表。