开发公司自持物业运营模式
自持物业经营管理流程
自持物业经营管理流程编制日期审核日期批准日期1.流程图2. 流程概述支持文件1.招商策划推广工作指引2.招商实施工作指引3.租赁价格管理工作指引4.租赁合同管理工作指引5.租户入场及装修管理工作指引流程CP 点1.潜在商户意向调查2.市场定位方案（自持物业部分）3.项目留存资产清查四个主体：1.主导部门：商业地产部2.参与部门：项目拓展部、规划设计部、市场营销部流程KPI1.招商目标达成率（出租率、租金回款、租赁合同金额、费用控制）2.持续经营资产运营收益（租金收入、成本费用）输入条件1.项目可研报告 1.潜在商户意向2.年度计划预算目标输出结果1.市场定位方案2.推广招商计划3.招商阶段的租金收益4.持续经营阶段资产运营收益自持物业经营 管理流程3.工作程序3.1.自持物业的招商经营前期策划3.1.1.可研阶段初步定位：a)商业地产部对于拟获取地块的商业部分进行分析，对该地块所处商圈、区位进行分析，零售商业尤其需关注目标消费群体、租户及投资者分析。
b)商业地产部负责从公司主力商家档案库中筛选符合要求的商家，同时收集项目所在区域有一定影响力的主力商家信息，进行商业前期主力商家收集与筛选工作。
c)商业地产部基于上述信息形成可研报告中的自持物业经营部分。
3.1.2.深入市场调研及商家意向摸底：a)项目可研小组成立后，商业地产部自行或委托专业市调公司进行深入市场调研分析，编制市场调研报告。
专业市调公司的选择参照《营销供方选择工作指引》执行。
b)商业地产部根据市场调研情况和初筛后的主力商家名单，向其发起书面入住意向征求函并附项目基本情况介绍资料，了解其初步进驻意向。
对于有较高知名度，且可为本项目带来较大品牌提升价值的主力商家，可与商家进行当面洽谈。
通过意见征询或洽谈应尽量调查清楚目标主力商家的商业拓展计划、物业硬件要求、规划建议等信息。
3.1.3.市场定位方案（持有物业部分）：a)商业地产部根据商家进驻意向及调研结果，拟订市场定位方案（持有物业部分），内容包括：①该项目的区位优势；②商业业态初步规划、目标客户群体（包括商家及消费者）及市场发展前景；③项目的租售比例；④开发进度需求；⑤是否选择招商代理公司；⑥是否选择商业经营公司负责日常经营管理等问题提出建议和规划；⑦其他。
开发商自行组建物业运营公司的优缺点评估
开发商自行组建物业运营公司的优缺点评估----优点- 掌控权：开发商自行组建物业运营公司能够更好地掌握物业管理的方向和决策权，提高管理的灵活性和效率。
掌控权：开发商自行组建物业运营公司能够更好地掌握物业管理的方向和决策权，提高管理的灵活性和效率。
- 个性化需求：物业运营公司可以根据开发商的需求，有选择地提供服务，以满足特定项目的要求，提升项目的综合竞争力。
个性化需求：物业运营公司可以根据开发商的需求，有选择地提供服务，以满足特定项目的要求，提升项目的综合竞争力。
- 内部协作：开发商可以与物业运营公司更紧密地协作，实现信息的共享和沟通的便利，提高工作效率。
内部协作：开发商可以与物业运营公司更紧密地协作，实现信息的共享和沟通的便利，提高工作效率。
- 资源整合：开发商可以整合自有资源，如人力、财力和技术等，为物业运营公司提供充足的支持，提高服务品质和效果。
资源整合：开发商可以整合自有资源，如人力、财力和技术等，为物业运营公司提供充足的支持，提高服务品质和效果。
缺点- 专业能力：开发商自行组建物业运营公司可能缺乏专业的物业管理知识和经验，导致管理水平不佳，影响项目的运营和价值。
专业能力：开发商自行组建物业运营公司可能缺乏专业的物业管理知识和经验，导致管理水平不佳，影响项目的运营和价值。
- 成本压力：组建物业运营公司需要投入大量的资金和人力资源，增加开发商的财务负担和风险。
成本压力：组建物业运营公司需要投入大量的资金和人力资源，增加开发商的财务负担和风险。
- 风险管理：开发商自行运营物业可能面临更多的风险，如人员管理、合规风险和法律责任等，在管理上需要更加谨慎和具备相关法律知识。
风险管理：开发商自行运营物业可能面临更多的风险，如人员管理、合规风险和法律责任等，在管理上需要更加谨慎和具备相关法律知识。
- 时间成本：组建物业运营公司需要一定的时间和精力投入，可能延误项目的开发和交付进度。
时间成本：组建物业运营公司需要一定的时间和精力投入，可能延误项目的开发和交付进度。
自持物业资料
自持物业的投资渠道与选择
自持物业的投资渠道
• 购买土地、新建物业、收购二手物业等 • 通过房地产信托基金（REITs）等金融工具进行投资
自持物业的投资选择
• 选择具有较高市场价值、较好地理位置的物业 • 选择具有较好运营管理能力、服务水平的物业
自持物业的投资回报与退出机制
自持物业的投资回报
• 自持物业的租金收益和资产增值 • 自持物业的投资收益受到物业市场价值、租金收益、运 营管理能力等多种因素影响
CREATE TOGETHER
DOCS SMART CREATE
自持物业发展策略与实践 DOCS
01
自持物业的基本概念与重要性
自持物业的定义与分类
自持物业是指房地产开发企业或个人购买并持有用 于出租或出售的房地产物业
• 商业物业：如购物中心、写字楼、酒 店等 • 住宅物业：如公寓、别墅等 • 工业物业：如厂房、仓库等
自持物业的退出机制
• 通过出售物业实现投资退出 • 通过房地产信托基金（REITs）等金融工具实现投资退出
04
自持物业的运营与管理
自持物业的运营策略与模式
自持物业的运营策略
• 坚持差异化竞争，提升物业品质和服务水平 • 注重客户关系管理，提高客户满意度和忠诚度
自持物业的运营模式
• 自我运营模式：企业自行负责物业的运营和管理 • 委托运营模式：企业将物业的运营和管理委业投资案例特点
• 注重价值投资，选择具有较高市场价值的物业 • 注重长期持有，避免短期投机行为 • 注重运营管理，提高物业的品质和服务水平
成功的自持物业投资案例
• 某企业通过购买地理位置优越的商业物业，实现稳定的 租金收益和资产增值 • 某企业通过收购具有较好运营管理能力的酒店物业，提 高酒店的市场竞争力和收益水平
物业管理中的开发商与物业公司合作模式
物业管理中的开发商与物业公司合作模式在现代社会中，物业管理已经成为城市建设中不可或缺的一部分。
为了有效地管理和维护各类房地产项目，开发商往往与专业的物业公司合作。
本文将探讨物业管理中的开发商与物业公司合作模式，并分析其优势和挑战。
一、合作模式的选择在选择合作模式时，开发商和物业公司需要考虑多个因素，包括项目规模、类型、所在地区以及开发商和物业公司的特定需求。
以下是常见的合作模式：1. 自持模式：开发商拥有并运营物业管理公司。
这种模式下，开发商可以直接控制物业管理的全部环节，包括服务质量、费用控制和人员管理等，但也需要承担更多责任和风险。
2. 委托模式：开发商将物业管理委托给专业的物业公司。
物业公司负责管理物业的日常运营，为业主提供综合服务。
这种模式下，开发商可以专注于开发和销售，减少管理层面上的负担。
3. 联营模式：开发商与物业公司合资成立独立的物业管理公司，共同投资和运营。
这种模式下，双方互相分享风险和利益，同时也能更好地控制管理质量。
二、合作模式的优势合作模式的选择对于开发商和物业公司都有一定的优势，包括：1. 分工明确：在合作模式下，双方可以根据各自的专业领域和优势进行分工合作，提高工作效率和管理水平。
2. 资源共享：开发商拥有物业资源，而物业公司则具备专业管理经验和技能。
双方合作可以实现资源的共享，提高物业管理的质量和效益。
3. 专业管理：物业公司具备专业的物业管理人员和团队，能够提供全面、细致的管理服务，为业主提供更好的居住体验。
4. 管理成本控制：通过合作模式，开发商可以将管理和运营成本分摊给物业公司，有效降低开发商的直接经营负担。
三、合作模式的挑战然而，合作模式也存在一些挑战，需要双方共同努力克服：1. 利益分配：在合作模式下，双方需要协商和约定利益分配的方式和比例，确保合理合法，并解决潜在的纠纷。
2. 沟通协调：双方需建立良好的沟通机制和协调配合，确保信息的及时传递和决策的高效执行，以避免出现管理漏洞和失误。
房地产开发经营工作中的物业运营模式
房地产开发经营工作中的物业运营模式在房地产开发经营工作中，物业运营模式是不可忽视的关键要素之一。
物业运营模式的选择与实施，直接影响着房地产项目的管理运作、服务质量和业主满意度。
本文将探讨房地产开发经营工作中物业运营模式的重要性以及几种常见的物业运营模式。
1. 物业运营模式的重要性房地产项目开发完成后，物业运营模式的选择对于项目的长期运营具有关键性影响。
一个有效的物业运营模式可以提高园区或小区的整体管理水平和服务质量，增强业主的归属感，提高项目的市场竞争力。
物业运营模式还能够优化资源配置，提高物业管理的效率和盈利能力，为开发商创造更大的经济价值。
2. 自有物业运营模式自有物业运营模式是指由开发商自身或其全资子公司承担物业管理和运营工作的模式。
这种模式通常适用于大型综合体或高端住宅项目，开发商通过直接管理物业，保证了对项目的全面控制和品质把控。
自有物业运营模式下，开发商可以根据自身需求组建专业的物业管理团队，提供高品质的物业管理和优质的服务，以吸引高端客群。
3. 物业服务外包模式物业服务外包模式是指将物业管理和运营工作委托给第三方物业管理公司的模式。
这种模式适用于开发商对物业管理经验和资源有限的情况，可以通过与专业物业管理公司合作，借助其专业化的服务水平提升项目的管理水平。
物业服务外包模式还能够降低开发商的运营成本和风险，有效分担项目的管理责任。
4. 物业托管模式物业托管模式是指将物业管理和运营委托给有能力的机构或个人进行管理，通过签订合约来明确双方的权益和责任。
物业托管模式适用于中小型房地产项目，可以通过委托专业托管机构管理物业，提供标准化的服务和运营管理，从而降低项目运营的成本和风险。
托管模式下，委托方可以在合同中明确约定管理费用、服务标准和绩效考核等事项，规范化合作关系。
5. 物业联营模式物业联营模式是指开发商与业主共同参与物业管理和运营工作的模式。
在这种模式下，业主可以组织建立自己的物业管理组织或委托专门的物业管理公司进行合作管理，由业主和开发商共同分享管理责任和利益。
地产企业自持物业管理方案
地产企业自持物业管理方案一、前言地产企业自持物业管理是指地产开发商或投资商自主开发或投资购买的物业项目，包括商业物业、住宅物业、写字楼物业等。
自持物业管理是一项复杂而综合的工作，需要对物业进行全面的运营管理，以保障物业的价值保值和增值。
地产企业自持物业管理方案是为了规范自持物业的运营管理，提高物业的功能利用率和经济效益，确保物业安全、环境优美、设施设备齐全，并提升物业的整体价值。
在制定地产企业自持物业管理方案时，需要充分考虑物业的类型、规模、地理位置、市场需求等因素，制定出符合实际的物业管理方案，以满足物业的整体运营需求。
二、物业管理组织架构和管理制度1. 物业管理组织架构（1）总经理办公室：负责整体物业管理工作的协调和决策。
（2）运营管理部：包括招商管理、市场营销、客户服务等职能部门。
（3）安全防范部：负责物业的安全保卫工作，包括物业保安、监控设施的维护等。
（4）设施设备管理部：负责物业设施设备的维护和维修工作。
（5）物业配套服务部：负责物业配套设施的管理和服务。
（6）财务部：负责物业的财务管理和成本控制。
2. 管理制度（1）实行适度的集约化管理，提高管理效率。
（2）建立健全的安全管理制度，确保物业的安全。
（3）实行科学的设施设备管理制度，提高设备的使用寿命和效率。
（4）健全的客户服务制度，提高物业的满意度。
三、物业经营策略1. 招商管理（1）充分了解市场需求，开发适合市场需求的物业产品。
（2）实施差异化的营销策略，提高物业的市场竞争力。
（3）加强合作伙伴关系，开拓物业租赁市场。
2. 市场营销（1）做好物业的品牌营销，提升物业的知名度和美誉度。
（2）充分利用物业的地理位置和周边环境等优势。
（3）针对不同的目标客户群体，制定有针对性的市场营销策略。
3. 客户服务（1）做好物业的日常维护工作，确保物业设施设备的正常运营。
（2）加强与客户的沟通和交流，了解客户需求，提高客户满意度。
四、物业安全和环境管理1. 安全管理（1）建立完善的安全防范制度，确保物业的安全。
住宅物业管理模式有几种
住宅物业管理模式有几种住宅物业管理是指对住宅小区的日常运营、维护和服务进行有效管理的一种方式。
随着城市化的发展，住宅小区规模越来越大，物业管理的需求也越来越迫切。
本文将介绍住宅物业管理的几种常见模式。
第一种模式是自持物业管理模式。
在这种模式下，住宅小区的物业管理由开发商自身负责。
开发商会建立一支专业的物业管理团队，负责小区的日常管理、维护和服务。
这种模式下，物业管理团队通常和住户之间直接沟通，对小区内的设施设备进行维修和保养，并提供相关的服务，如保安、保洁等。
自持物业管理模式具有较高的管理效率和运营能力，能够更好地满足住户的需求，但也可能缺乏市场竞争，导致服务质量不稳定。
第二种模式是委托物业管理模式。
在这种模式下，业主委托专业的物业管理公司进行物业管理。
物业管理公司负责管理小区的日常运营，提供维修、保洁、保安等服务。
这种模式下，物业管理公司可以借助其专业化和规模化的优势，提供高质量的服务，并且能够帮助业主降低管理成本。
委托物业管理模式常见于大型住宅小区或者公寓楼，通过引入专业化的管理公司，提高小区的整体管理水平。
第三种模式是业主自管理模式。
在这种模式下，业主自发组织成立物业管理委员会或者住户委员会，由业主自行负责小区的物业管理工作。
这种模式下，业主可以直接参与管理和决策，提高管理的透明度和公正性，但也需要投入大量的时间和精力。
业主自管理模式常见于小型住宅小区或者小区内部的物业管理，适用于业主之间关系较好、信任度较高的情况。
第四种模式是混合物业管理模式。
在这种模式下，开发商和业主共同承担物业管理的责任。
开发商负责小区的基础设施建设和日常管理，并委托物业管理公司提供相关服务。
同时，业主也可以通过物业管理委员会参与管理决策，并提出改进建议。
这种模式下，可以充分发挥开发商和业主的优势，保证小区的良好运营和管理。
综上所述，住宅物业管理模式主要包括自持物业管理、委托物业管理、业主自管理和混合物业管理等几种常见模式。
地产自持物业管理方案
地产自持物业管理方案一、引言地产自持物业管理是指地产开发商在开发完毕后，对已建成的物业进行持有、管理和运营的过程。
地产自持物业管理的目的是为了最大化地产价值，保障业主的利益，同时提供良好的居住和工作环境。
本文将从物业管理的概念、原则和具体方案等方面进行讨论。
二、地产自持物业管理的概念地产自持物业管理是一项综合性的工作，包括了物业维护、设施管理、服务配套等多个方面。
其基本目标是为业主提供一个安全、舒适、便利、整洁、美观的居住和工作环境，让业主能够更好地享受物业的使用权益。
另外，地产自持物业管理还要保障物业的长期价值，维护和提升物业的市场竞争力，促使物业的市场价值最大化。
三、地产自持物业管理的原则1. 服务至上：以客户满意为中心，不断提升服务质量，满足业主的需求。
2. 高效运营：通过科学的管理手段和有效的工作流程，提高物业的生产率和效益。
3. 质量第一：在物业管理的各个方面都要坚持高标准、高质量的要求，确保物业的品质和安全性。
4. 素质管理：培训和提高员工的素质，使他们具备专业能力和服务意识。
5. 经济效益：以经济效益为核心，通过合理的成本控制和效益管理，确保物业管理的可持续发展。
四、地产自持物业管理的具体方案1. 物业维护（1）绿化养护：定期修剪花草树木，保持绿地整洁美观，提升物业的环境品质。
（2）设备维护：定期检查和维护电梯、水电设备、通风设施等，保障设备正常运转。
（3）外墙维护：定期清洗外墙，防止老化和腐蚀，保护建筑外观。
（4）安全检查：定期进行消防设备检查，制定安全管理制度，保障物业和业主的安全。
2. 设施管理（1）停车场管理：实行规范的停车场管理制度，解决停车难题，提高业主的生活便利度。
（2）物业设施管理：维护和管理小区内的儿童游乐设施、健身器材等公共设施，为业主提供休闲娱乐场所。
（3）健康管理：开展定期健康体检、健康讲座等活动，提高业主的健康意识，促进居民的健康生活。
3. 服务配套（1）客户服务中心：设立客户服务中心，为业主提供便捷的咨询和服务。
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开发公司自持物业运营
一、房地产开发公司自持物业的运营模式
第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式；
第二类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自行出租的模式；
第三类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），交由商业运营公司管理的模式；
第三类模式分三种情况:
1. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），委托给商业运营公司代出租，并向商业运营公司支付管理费的模式；
2. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；
3. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），投资给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；
二、不同运营模式的如何纳税
第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式涉税：
房地产开发公司涉税：
1.增值税：不交纳。
2.城市建设维护税：不交纳。
④地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。
⑤土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
⑥印花税：合同价款的千分之一缴纳。
⑦房产税：年应纳房产税的税额=租金价值×12％。
⑧土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
⑨企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。