建设用地规划管理的概念
城乡规划管理基本知识
城乡规划管理基本知识第一节依法进行城乡规划实施管理一、城乡规划实施管理基本原则1.法制化原则充分运用法制管理手段是搞好城乡规划实施管理工作的根本保证。
2.程序化原则3.协调的原则4.公开化原则5.科学性原则6、服务性原则二、城乡规划实施管理的依据三、城乡规划实施管理基本法律制度1.城镇规划实施管理的“一书两证”制度适用范围在城市、镇规划区范围内的建设项目选址、使用土地和进行各项工程建设，须由城乡规划主管部门实施规划管理，核发“一书两证”制度。
一书两证：选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证2.乡村规划实施管理的规划许可证制度适用范围在乡、村庄规划区范围内使用土地进行各项建设，须由城乡规划管理部门核发乡村建设许可证的制度。
四、城乡规划实施管理的范围管理的地域范围施行规划行政许可的权限范围是规划区内规划确定的建设用地范围。
建设用地的范围应当在制定城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中规定。
管理的对象施行规划行政许可的对象范围是任何单位或者个人所进行的建设用地和各项建设活动。
五、城乡规划实施管理的方法行政的方法：城市、县人民政府城乡规划主管部门是具体进行城乡规划实施管理、核发规划许可证的行政主体。
法制的方法：城乡规划实施管理的过程是一个具体执法的过程。
科学技术的方法：采用科学技术的方法是一种辅助管理的方法，它能够提高城乡规划实施管理的效能，把管理工作提升到一个新的水平。
科学技术的方法，不仅包括基础资料的科学准确性、电脑运用、办公自动化等，还应包括先进的管理理念、专家咨询、科学决策和效能监察等。
社会监管的方法：《城乡规划法》对于城乡规划实施管理过程中的公众参与作了规定。
经济的方法：经济的方法，就是通过经济杠杆，运用价格、税收、奖金、罚款等经济手段，按照客观经济规律的要求来进行管理，这是对行政管理的方法的补充。
六、城乡规划实施管理应注意的问题城市新区开发和建设：一是要根据土地资源、水资源、能源等承载能力，量力而行，妥善处理近期建设与长远发展的关系，合理确定城市开发建设的规模、强度和时序，坚持集约用地、节约用地、合理用地的原则，防止盲目发展建设。
第13章 国家建设用地管理
1．农用地转用是实施土地用途管制的重要手 段。由于农用地的市场价格远远低于商业用 地、工业用地等建设用地，因此市场对农用 地转用具有巨大的驱动力。要想有效地保护 耕地面积，必须严格执行农用地转用的规划 控制和政府部门的审批制度。否则，土地用 途管制就难以实现
2．农用地转用是行政行为，是政府的专有权 力，农用地转用的权利主体必须是国家，其 他任何单位和个人都不得擅自进行农用地转 用。
(二)省级人民政府的批准权限
1．地、市以下人民政府批准可行性研究报告 或立项的建设项目占用农用地。
2．除了报国务院审批之外的其他城市的市区 扩张占用农用地。其中，乡镇土地利用总体 规划确定的村庄和集镇建设用地区内的农民 宅基地、乡村企业、乡村公共设施、公益事 业设施建设占用农用地，可由省级人民政府 授权地级市、自治州人民政府批准。
第十三章 国家建设用地管理
主要内容： §13—1 国家建设用地概述 §13—2 农用地转用 §13—3 国家建设征用土地 §13—4 征用土地的补偿和安置 §13—5 国家建设用地土地使用权划拨 §13—6 国有土地使用权的收回及安置土地 的处理 重点：土地征用问题
§13—1 国家建设用地概述
§13—2 农用地转用
一、农用地转用的概念
农用地转用是农用地转为建设用地的简 称，是指将耕地、林地、草地等农业生 产用土地，按照土地利用总体规划和国 家规定的批准权限报批后，转变为建造 建筑物、构筑物的土地的行为。
农用地转用是我国总结了土地管理的经验和 教训，借鉴国外管理土地的先进经验，控制 农用地转为建设用地的重要措施，是土地用 途管制制度的关键环节，也是市场经济国家 控制建设用地增长，保护农用地尤其是耕地 而普遍采用的手段。在世界各国有些称为 “土地规划许可”，有的称为“建筑许可”， 还有叫“非都市土地使用管制”。尽管名称 不尽相同但目的都是根据土地利用总体规划 或城市规划，控制建设占用农用地，尤其是 耕地。可见，农用地转用的法律特征主要表 现在以下几方面。
房地产开发与管理课程
旧区再开发
（二）按开发的规模划分
单项开发
成片开发
成片开发在具体的实施过程中往往采取分期分批、“滚动 开发”的方式。
（三）按开发的对象划分
土地开发
房屋开发
综合开发
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第五节 房地产开发的主要 工作阶段和主要参与者
一、房地产开发的主要工作阶段 （一）投资决策分析阶段 项目选择和项目可行性研究。 （二）前期工作阶段 获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。 （三）项目的建设阶段 落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公 建配套等。 （四）竣工验收与交付使用阶段
《房地产开发与管理》
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本课程要求
一、关于学习
1、认真听讲 教材内容、延伸内容； 理论与实务相结合； 记必要的笔记（你认为要记的）。
2、课外学习 结合课堂教学，学习一些专著、教材、学
术期刊中的论文。
3、完成必要的作业
准备一本作业本（规定时间交纳）。
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二、关于考试
1、活用教材内容50分、延伸内容30分、 平时成绩20分；
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五、城市的本质
（一）城市的本质是一种特殊形态的生产力
（二）城市的本质是一种聚集和系统形态的生 产力
1、城市集聚能够大大地提高生产力
2、城市巨大系统的整体功能大于各要 素的功能之和
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综上所述，城市这种特殊形态 的生产力，是由于城市的两个基本 特征——集聚性和系统性所带来的。
所以，我们可以把这种特殊的生产 力称作集聚和系统形态的生产力。
（二）房地产开发企业的资质等级
一、二、三、四等四个资质等级。
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复习思考题
1、什么是管理？联系实际谈谈管理在社会中的重 要性。 2、城市的定义、基本特征和本质是什么？ 3、什么是房地产？ 4、简述房地产业的概念以及与建筑业的关系。 5、何谓房地产开发？它有哪些基本特性？ 6、房地产开发包括哪几个工作阶段？
城市规划管理与法规-第六章城乡规划实施管理
建设项目选址意见书核发机关
法律依据《广东省城乡规划条例》有关规定 第三十二条 需核发选址意见书的建设项目，属于国家和
法律依据《中华人民共和国城乡规划法》
第三十八条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的， 在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当 依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等 规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条 件的地块，不得出让国有土地使用权。
第三十九条 规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的 ，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规 划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤 销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人 造成损失的，应当依法给予赔偿。
建设用地规划许可证核发机关
为保证城乡规划区内的土地利用符合城市规划，依据 《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、第三十八条 规定，由城市、县人民政府城乡规划行政主管部门核发 《建设用地规划许可证》，作为建设单位向土地主管部门 申请征用、划拨和有偿使用土地的法律凭证。
3.核发程序
经城乡规划行政管理部门审核同意的向建设单位核发建 设用地规划许可证及其附件。
1.2建设项目选址规划管理的任务
1.保证城乡规划实施，落实建设项目 2.依法建设城乡，优化城乡布局 3.宏观调控城乡建设，促进城乡社会、经济的健康发展 4.综合协调，促进建设项目前期工作顺利进行
1.3 建设项目选址规划管理的内容
建设项目选址规划管理的成果是建设项目选址意见书，它 是规划行政主管部门依法核发的有关建设项目的选址和布 局的法律凭证。
城镇建设建筑工程开发用地的规划管理
城镇建设建筑工程开发用地的规划管理摘要：城镇建设建筑工程开发用地规划管理是城市发展的重要方面，其目的是在规划的范围内实现城市的可持续发展，实现城市规划、环境保护和经济发展的有机统一。
本文综述了城镇建设建筑工程开发用地规划管理的基本概念、原则和主要内容，重点探讨了城镇建设建筑工程开发用地规划管理的环保要求、土地指标和土地利用管理，最后提出了城镇建设建筑工程开发用地规划管理中存在的问题和建议。
关键词：城镇建设；建筑工程开发用地；规划管理；环保要求；土地利用管理。
一、引言城镇建设建筑工程开发用地规划管理是城市发展的重要方面，其目的是在规划的范围内实现城市的可持续发展，实现城市规划、环境保护和经济发展的有机统一。
城镇建设建筑工程开发用地规划管理的工作涉及许多方面，需要研究分析和探讨，以实现城市发展的良好格局。
二、城镇建设建筑工程开发用地规划管理的基本概念城镇建设建筑工程开发用地规划管理是指在城市规划的基础上，对城市建设用地进行规划、管理和维护的一项工作。
其基本概念包括：（1）城镇建设：城镇建设是指在区域内通过设计、建造和改造城市的基础设施工程和公共设施，以提高城市的品质和实现城市的功能。
（2）建筑工程开发用地：建筑工程开发用地是指用于建设城市的基础设施工程和公共设施的土地。
（3）规划管理：规划管理是指通过规划、立法和管理等手段，对城市建设用地进行科学合理的规划和管理，以实现城市的可持续发展。
三、城镇建设建筑工程开发用地规划管理的原则城镇建设建筑工程开发用地规划管理的工作需要遵循以下原则：（1）可持续发展原则：城镇建设建筑工程开发用地规划管理应当遵循可持续发展的原则，实现规划与经济、环境和社会的有机结合。
（2）环保原则：城镇建设建筑工程开发用地规划管理应当遵循环保原则，通过科学合理的规划和管理，保护环境、预防污染。
（3）公平原则：城镇建设建筑工程开发用地规划管理应当遵循公平原则，完善土地用途规划，保证人民群众的利益和权益。
建筑法中的建设用地和用途规划
审批程序
城乡规划应按照法定程序 报请审批，经批准后公布 实施。修改城乡规划也应
依法进行并重新报批。
实施与监管
加强城乡规划的实施和监 管，确保规划的有效执行
和及时调整完善。
04
建设用地申请、审批及监管流程
建设用地申请条件及材料准备
申请条件
符合土地利用总体规划、城市规 划和产业政策，具备必要的资金 和技术条件。
违规处罚
对违反建设用地管理规定的行为，依法进行查处，追究相关责任人的法律责任 。
05
违法占地行为法律责任追究机制
违法占地行为类型及认定标准
未经批准占地
指单位或个人未经土地管理部门批准，擅自占用土地进行 建设的行为。认定标准包括是否获得土地使用权证、是否 按照批准用途使用土地等。
超过批准数量占地
指单位或个人在获得土地使用权后，超过批准用地面积进 行建设的行为。认定标准包括实际用地面积与批准用地面 积的对比等。
案例三
某个人在使用自有土地过程中，未经批准擅自改变土地用途进行商业经营，被土地管理部门查处并责令 恢复原状、处以罚款等行政处罚。该案例说明了擅自改变土地用途的法律责任及后果。
06
总结：加强建设用地和用途规划管理，促 进可持续发展
完善相关法律法规体系
制定建设用地和用途规划法规
建立健全建设用地和用途规划法规体系，明确各级政府和相关部门的职责和权限，为规 划管理提供法制保障。
得土地使用权。
出让方式
国家以土地所有者的身份将土地 使用权在一定年限内让与土地使 用者，并由土地使用者向国家支
付土地使用权出让金。Fra bibliotek租赁方式
国家将国有土地出租给使用者使 用，由使用者与县级以上人民政 府土地行政主管部门签订一定年 期的土地租赁合同，并支付租金
城乡建设的用地规划管理
城乡建设的用地规划管理摘要：用地规划是城乡建设所涉及的一项重要工作，对城乡建设质量具有重要影响。
故此，本文对城乡建设用地规划管理的现状进行简要分析，具体探讨了城乡建设用地规划管理模式及相应的强化策略。
关键词：城市建设；用地规划；管理模式；强化国民经济的快速发展，以及城镇发展环境的日益成熟，促使农村劳动人口向城镇大量迁移，加快了城市化建设速度，也是城镇发展遭遇更多的问题，特别是土地资源短缺问题。
城乡建设是城市化建设的主要方向，而土地资源使用的合理性直接影响着城乡建设的科学性，关系着城乡发展前景，而这也对城乡建设中的用地规划提出了更高的要求。
基于城乡一体化发展需求，根据城乡建设的合理设计规划，通过科学规划城乡建设用地，优化用地结构，有助于提升城乡区域土地资源的利用率，对推进城市化建设与经济社会发展具有重要意义。
1.城乡建设用地规划管理的现状分析1.1用地管理不科学土地资源是影响城市化发展的重要因素之一，随着城乡一体化发展政策的落实，城乡土地资源的使用越来越受重视。
然而，从当前城乡土地资源的实际应用管理来看，因受内部、外部等多方面因素的影响，城乡建设用地管理工作的开展缺乏完善的管理体制予以支持，用地管理缺乏科学性，土地资源使用的管理效果较差，土地资源利用率较低，从而影响到城乡建设质量。
从城乡一体化发展角度而言，农村集体建设用地使用权流转是农村发展的必然选择，对城乡建设发展具有一定的推动作用。
但因相关法律法规的不完善，《物权法》中明确了土地所有权问题，尚未规范农村集体用地使用权转让、抵押的准确流程，导致土地所有权流转缺乏完善的法律法规予以保障，很大程度上损害了农民的利益，影响到城乡用地管理水平的提升，不利于城乡建设的推进。
1.2土地规划不适宜土地资源规划是城乡建设的关键，对城乡一体化建设具有重要影响。
城市人口的急速增加，大幅度提升城市发展速度，城市土地资源紧张问题也越发突出，迫切需要大量的土地资源为城市化建设提供保障，从而加快了城乡一体化建设。
第五章 国有建设用地管理
范围：
现有的属于国家所有的建设用地。（规划
区内、外、国营农场） 依法征收的原属于农民集体所有的建设用 地、未利用地和办理了农用地转用和征收 的原农民集体所有的农用地。 依法办理农用地转用的国有农用地。 依法批准使用的国有未利用地。
有关临时使用土地的问题
临时用地的概念：
指因建设项目建设施工和地质勘查需要临时 使用，在施工或者勘查完毕后不再需要使用的国 有土地或者农民集体所有的土地，不包括临时使 用建筑物或者其他设施而使用的土地。
《城市房地产管理法》
19条： “国家对土地使用者依法取得的土地使
用权，在出让合同约定的使用年限届满前不得 收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需 要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地 使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际 情况给予相应的补偿”。
21条：
“ 土地使用权出让合同约定的使用期限 届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未 获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。
40条：“国家对土地使用者依法取得的土地使用
权不得提前收回。在特殊情况下，根据社会公共 利益需要，国家依照法律程序提前收回，并根据 土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实 际情况给予相应的赔偿。”
47条：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，
因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止 使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划 拨土地使用权，并可依照本条例规定予以出让。”
已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年 内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该 幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可由用地单 位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照 省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续两 年以上未使用的，经原批准单位批准，由县级以 上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该 幅土地原为农民集体所有的，应交由原农村集体 经济组织恢复耕种”。
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建设用地规划管理的概念
建设用地规划管理就是“根据城市规划法规和批准的城市规划，对城市规划区内建设项目用地的选址、定点和范围的规定，总平面审查，核发建设用地许可证等各项管理工作的总称”。
“建设用地规划许可证是经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证”。
建设用地规划管理的意义
建设用地规划管理是城市规划管理的重要组成部分，对建设用地实行严格的规划控制是城市规划实施的基本保证，是建设项目选址的规划管理的继续。
根据《城市规划法》规定，任何单位和个人需要使用城市规划区内的土地进行建设，经城市规划行政主管部门审查批准，发给建设用地规划许可证的用地，就称之为建设用地。
城市规划行政主管部门对城市规划区内的建设用地实行统一的规划管理。
建设用地包括规划的建设用地、正开发的建设用地和已经使用的建设用地。
根据中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用标准》的规定，城市建设用地包括城市用地分类中的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿化用地和特殊用地等九大类用地。
建设用地规划管理的目的和任务
1、控制各项建设合理地使用城市规划区内的土地，保障城市规划的实施。
2、节约建设用地，促进城市建设和农业的协调发展。
3、综合协调建设用地的有关矛盾和相关方面的要求环境的综合效益。
4、不断完善、深化城市规划。
建设用地规划管理的内容
1、控制土地使用性质和控制土地使用强度；
2、确定建设用地范围；
3、调整城市用地布局；
4、核定土地使用其他规划管理要求。
建设用地规划管理的依据
建设用地规划管理作为建设项目选址的后续管理过程，建设项目选址规划管理的依据和结果是其管理的依据。
计划部门批准的建设项目可行性研究报告等计划文件也是建设用地规划管理的重要依据。
建设用地规划管理的程序及操作要求
根据《城市规划法》第三十一条规定，在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点。
城市规划行政主管部门依据城市规划按照下列程序进行审核：
1、认定建设用地定点申请：建设用地单位向城市规划行政主管部门提出定点申请，城市规划行政主管部门要严格审查建设项目有关文件，如设计任务书(可行性研究报告)、批准投资文件、城市规划行政主管部门核发的选址意见书等，如果符合受理申请条件和要求，则予以受理，否则不予受理。
受理后填定建设用地定点申请表。
2、根据需要征求有关部门意见：建设项目用地，必然要涉及周围不少单位，要发生业务联系、协作关系、生活联系、邻里关系等，还会产生各种矛盾和互相干扰或影响，因此，城市规划行政主管部门应根据该建设项目用地的性质、规模、发展情况，决定向哪些部门、单位征询意见。
如污染较严重的，要征求环保部门的意见；易燃易爆的，要征求公安消防部门的意见；需要征用土地的，则需要征询土地管理部门的意见等。
填好建设用地征询意见表。
3、核定建设用地位置和界线：根据城市规划要求和征询有关部门、单位意见的情况，城市规划行政主管部门对建设用地单位提出的用地申请的位置和界线进行核定，初步划出该建设项目用地地址和红线范围。
4、提供规划设计条件：建设用地位置和红线范围初步拟定后，城市规划行政主管部门应当向建设用地单位提供规划设计条件，以便为进行该建设项目总平面规划设计提供依据。
5、审查建设用地总平面布置：建设用地单位根据规划设计条件通知书的要求进行建设项目总平面布置(一般委托规划设计单位提出总平面布置图)，然后交城市规划行政管理部门审查。
主要审查其用地性质、规模和布局方式、运输方式是否符合规划要求，建筑与工程设施的布置是否合理用地、节约用地和符合规划设计条件通知书所规定的要求。
6、核发建设用地规划许可证：经有关领导审查批准后，城市规划行政主管部门正式确定该建设用地的位置、面积和界限，核发建设用地规划许可证。
7、建设用地单位取得城市规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证后才能到土地管理部门办理建设用地征用划拨手续。
规划设计条件的主要内容
1、该建设用地的现状地形图，根据建设项目性质和所处位置提出拟征用土地范围或划拨用地范围，即用地红线。
2、综合向各有关部门征询的意见后提出的城市规划行政主管部门的综合性意见。
3、该建设用地的外部限制条件，包括山、水地形和四邻的建设情况及空间环境要求等。
4、提出城市规划确定的道路红线位置、路幅及其规划要求等。
5、提出规划设计要点，包括净空控制、绿地、排水方向、人防、防洪、建筑密度、容积率等要求。
6、对于综合开发地区，还应当提出公用设施、市政设施以及公共服务设施的配套
7、其他方面的要求，如需要代征一部分市政设施的用地等要求。
建设用地规划批后管理
城市建设用地规划管理的批后监督、检查工作包括建设征用划拨土地的复核，用地情况监督检查和违章用地的检查处理等。
(1)用地复核：在征用划拨土地的过程中地进行验证。
(2)用地检查：建设用地单位在使用土地的过程中，城市规划行政主管部门根据规划要求应进行监督、检查工作；随时发现问题，解决问题，杜绝违章占地情况。
(3)违章处理: 凡是未领得建设用地许可证的建设用地，未领得临时建设用地许可证的临时用地，擅自变更核准的位置，扩大用地范围的建设用地和临时用地，擅自转让、交换、买卖、租赁或变相非法买卖租赁的建设用地和临时用地，改变使用性质和逾期不交回的临时用地等，都属于违章占地。
城市规划行政主管部门发现违章占地行为，都要发出违章占地通知书，责令其停止使用土地，进行违章登记，并负责进行违章占地处理。
违章占地处理，包括没收土地、拆除地上地下设置物、罚款和行政处分等。
提交要件
建设项目用地规划许可证申请表、建设项目可研报告或设计任务的批复、建设单位的书
面用地申请、建设项目选址意见书要求征得的相关部门意见、选址阶段要求做出的规划设计总平面图、地形图2份（1：500或1：1000）。