2011年高级经济师物权法律制度部分讲义3
《物权法》讲课提纲(高升本)
物权法***第三次课***授课内容：第五章所有权通论。
学习要求：熟练掌握所有权的概念、权能、限制和种类，了解所有权的社会作用，掌握、熟悉、所有权的变动，了解取得时效制度理论。
第五章所有权通论第一节所有权的概念一、所有权的定义所有权是在法律的规定范围内，对物最全面的自由支配的物权，主要包括占有、使用、收益、处分等权能二、所有权的特征（一）全面性（二）整体性（三）弹力性（四）永久性三、所有权的种类（一）所有权不同标准的分类1．依据所有权的客体为不动产还是动产，可以把所有权分为不动产所有权和动产所有权2．依据所有权主体的数量，可以把所有权分为单一所有权和共同所有权3．依据享有所有权的主体不同，把所有权分为国家所有权、集体所有权和个人所有权（二）国家所有权●国家所有权是全民所有制在法律上的表现，它是中华人民共和国对全民所有的财产进行占有、使用、收益和处分等全面支配的权利●国家所有权的特征1．所有权主体的唯一性和统一性2．客体的无限广泛性3．行使方式的多样性4．取得方式的特殊性（三）集体所有权●集体所有权是指劳动群众集体组织在法律规定的范围内，占有、使用、收益、处分等全面支配其财产的权利，它是劳动群众集体所有制在法律上的表现●劳动群众集体组织所有权的特征1．主体的多元性2．客体的相对广泛性（四）个人所有权●个人所有权是公民个人依法享有的占有、使用、收益和处分其生产资料和生活资料的权利，是公民个人所有制在法律上的表现第二节所有权的社会作用一、所有权社会功能理论二、所有权与现代市场经济社会（一）所有权制度是支撑一个国家市场经济体制的基石（二）所有权制度有利于发挥财产的效用（三）所有权制度有助于优化资源配置（四）促进社会财富的积累第三节所有权的权能一、所有权权能的涵义●所有权的权能，又称为所有权的内容或职能。
所有权的各项权能是所有权的作用方式二、积极权能（一）占有●占有是主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态，是对物的一种事实上的控制（二）使用●使用是指依照物的性能和用途，并不毁坏其物或变更其性质而加以利用，从而实现物的使用价值和权利人利益的权能（三）收益●收益，就是收取由所有物产生出来的新增经济价值的权能。
物权法学讲义
不登记物权：物权变动只需交付，不需 登记即可生效的物权
意定物权与法定物权
权：不问当事人的意思，系由法 律规定而发生者
民法上的物权与特别法上的物 权
民法上的物权：系由民法规定之物权 特别法上的物权：由土地管理法、房地
第一章 物权通则
第一节 物权的定义
直接支配特定物，而享受其利益的资格。 《物权法》第2条，物权是指权利人依法
对特定的物享有直接支配和排他的权利。
定义的分解
为直接支配物的权利 ：“直接”、“支 配”
为支配特定物的权利 ：权利能否作为物 权客体？
为得享受物之利益的权利 ：使用价值、 交换价值。
第二节 物权的客体
土地：须经过划分者方为物权之客体 。注意构
成土地之重要成分的物权法地位，如砂石、矿产等。
建筑物：具备一定结构，足以使用者为限 。包 括一般地上定着物。注意未完成建筑物与违章建筑
物在物权法上的地位问题。
未与土地分离之出产物：包括林木和庄稼 。 特种物 ：货币，有价证券。 主物与从物：对主物之处分，及于从物。
事实行为：先占、遗失物拾得、埋藏物发现、生产行为
法律规定
事件：死亡、孳息的分离、混同
其他原因：公用征收
物权的发生
原始取得：非根据他人既存之权利而取 得。多数基于法律规定而取得（先占、遗
失物拾得、埋藏物发现、生产、收取孳息、没
收、善意取得、时效取得等） 。 继受取得：基于他人既存之权利而取得
物权，又称传来取得 。
➢ 金券 :标明一定金额，只能为一定目的而使用，权利
与证券紧密结合不可分离的证券。
➢ 资格证券 :表明持有证券的人具有行使一定权利的
《物权法》讲课提纲(高升本)11
物权法***第十一次课***授课内容：第十六章抵押权。
学习要求：掌握抵押权的概念，抵押权设立、效力、实行和消灭以及特殊抵押权的种类。
第十六章抵押权第一节抵押权概说一、抵押权的概念（一）抵押权的定义●抵押权，是指债权人对于债务人或第三人不移转占有而供担保的不动产及其他财产，以其变价金优先受偿的权利。
●抵押权是抵押权人直接对物享有的权利，可以对抗物的所有人及第三人，因此抵押权是一种物权，但其目的在于担保债的履行，而不在于对物的使用和收益。
●《担保法》第33条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不移转对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。
债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
”（二）对抵押权的理解1．抵押权为担保物权●抵押权是抵押权人直接对担保物享有的权利，可以对抗物的所有人和第三人。
●抵押权作为担保物权，有其自己的特殊作用。
担保债的履行而与债权紧密结合，抵押权在性质上为一种价值权，目的在于支配担保物的交换价值。
因而抵押物仍由抵押人占有、使用、收益，只有在债务届期不履行时，才由抵押权人取得抵押物的交换价值而实现债权的受偿。
2．抵押权的标的物为债务人或者第三人提供担保的不动产及其他财产●我国1986年颁布的《民法通则》第89条所规定的抵押权，并不限于不动产抵押权，动产也可以设定抵押权。
●《担保法》第三章关于抵押的规定同样没有固守大陆法系传统民法关于抵押权限于不动产抵押的观念，规定抵押权可以成立于不动产和动产之上。
3．抵押权不移转标的物的占有●抵押权的成立不以对标的物的占有为要件，抵押人无需将抵押物的占有移转给债权人（抵押权人），而由自己继续占有、使用、收益、处分抵押物，以充分发挥物的效用。
●抵押权标的物多系不动产，对不动产设定抵押权应当进行登记，抵押权的登记具有公示的效力，能够确保抵押权人的权利，并有助于防止损害第三人的利益。
第三十二章 物权法律制度(2011年中级经济基础知识)
2011中级经济基础知识第三十二章物权法律制度1、物权和债权构成了市场经济社会的最基本的财产权利。
主体享有物权是交换的前提，交换过程则表现为债权。
2、物权的法律特征：绝对权（对世权，债权为相对权、对人权）、支配权、法定的、客体为一般物、具有追及效力和优先效力（物权优先于债权、成立有先的物权优先于成立在后的物权）。
3、物权法的基本原则：物权法定原则、一物一权原则、物权公示原则。
4、物权法定原则包括：物权种类法定化、物权内容法定化、物权效力法定化、物权的变更规则法定化，物权的保护方法法定化。
5、一物一权原则包括：一个特定的标的物上只有一个所有权、同一物上不得设有两个以上相互冲突和矛盾的物权。
6、物权公示原则包括：物权的公示方法必须由法律规定、物权公示的效力必须法律规定。
7、预告登记是为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。
8、物权分为自物权和他物权；用益物权和担保物权；主物权和从物权；法定物权和意定物权；有期限物权和无期限物权。
9、物权的保护方法：行使物上请求权，请求返还原物、请求排除妨害、清除危险。
债权的保护方法：行使债权请求权，赔偿财产损失、恢复原状、返还不当得利等。
10、所有权包括占有权、使用权、收益权和处分权。
11、所有权的特征：独占性、全面性、单一性、存续性、弹力性。
12、所有权的取得：原始取得（生产、先占、添附、发现埋藏物和隐藏物、拾得遗失物、国有化和没收）、继受取得、善意取得。
所有权的消灭包括相对消灭和绝对消灭。
13、共有分为按份共有和共同共有（夫妻共同财产、家庭共有财产、遗产分割前的共有）。
区别：成立的原因不同、标的物不同、权利的享有不同、对第三人行使权利的不同、分割共有物的限制不同。
14、建筑物区分所有权是由专有权和共有权构成。
15、用益物权制度和所有权制度、担保物权制度构成物权制度的完整体系。
16、用益物权的法律特征：具有独立性的他物权、限制物权、具有使用目的、标的物主要是不动产。
《物权法》讲课提纲(高升本)13
物权法***第十三次课***第十八章留置权第一节留置权概说一、留置权的概念（一）留置权的定义●《担保法》第82条规定：“本法所称留置，是指依照本法第八十四条规定，债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照本法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
”●留置权是指债权人按照合同约定占有债务人的财产，当债务人不按照合同约定的期限履行债务时，债权人得留置该财产，并依照法律的规定以留置财产折价或者拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的权利。
享有留置权的债权人为留置权人，其留置的财产称为留置物。
（二）对留置权的理解1．留置权以担保债权受清偿为目的●债务人不履行债务超过一定期限时，留置权人可以留置属于债务人的财产，并在法律允许的范围内以留置物折价或者以变卖留置物的价款优先受偿。
●留置权作为担保物权的一种，自然具有担保债权受偿的目的：留置权人留置债务人的财产，目的在于迫使债务人履行债务；在债务人届期不履行债务时，留置权人则得变价债务人的财产，目的在于使得债权获得事实上的清偿。
2．留置权以属于债务人所有的财产为标的●同为担保物权的抵押权和质权均既可以成立于债务人的财产上，也可以成立于第三人的财产上，但留置权只能成立于属于债务人所有的财产上。
留置权的标的物仅以属于债务人所有的财产为限。
3．留置权是对留置物的支配权●债务人不履行债务时，债权人留置债务人的财产，发生债权人直接支配物的效力，债权在受清偿前，债权人可以对留置物的占有对抗物的所有人和第三人，并享有收取留置物的孳息的权利。
在符合法律规定的条件时，债权人可以处分留置物，以其变价金优先清偿其债权。
（三）留置权制度的沿革●《德国民法典》和《法国民法典》采纳了这样的观点，认留置权为债权的一种特别效力，类似于同时履行抗辩权，并无物权的效力。
●主张物权留置权的国家，认为留置权是指债权人合法占有他人之物，且在由该物产生的债权已届清偿期时，可以留置该物，以之作为债权担保的物权。
高级经济师考试用书--物权法律制度
第四部分物权法律制度第一节物权基本理论社会主义市场经济秩序建立的前提条件就是要求产权明晰，社会经济活动的主体在一定规则的约束下取得、占有、使用和获得收益，并得到国家强制力的保护。
物权法就是规范这种财产关系的民事基本法律，是调整平等主体之间因物的归属和利用而发生的法律关系的法律总称。
物权法的颁布对于进一步维护国家基本经济制度和社会主义市场经济秩序，明确物的归属，增进财产的利用效益，实现定分止争、物尽其用发挥更大的作用。
一、物与物权（一）物1．物的概念民法上的物是指人们能够支配的物质实体和自然力。
民法上的物都具有物理属性，但是物理上的物并不都是民法上的物。
民法上的物具有以下法律特征：（1）客观物质性。
物必须是客观存在的物质实体或自然力。
自身不具备物质性的财产或财产权利，虽能给权利人带来物质利益，但不是民法上的物，如智力成果。
人的活体虽然也是物质实体，但现代立法不允许将人作为客体，故非物，但尸体或从活体上分离的物体，如血液、肾脏等，可以作为物。
能够被人们支配的自然力，如电、热、气、磁力等，虽然外表无形，但实际上都有一定的物质结构或形态，亦是物。
（2）可支配性。
能够被民事主体支配的物质实体和自然力才是民法上的物。
如宇宙中的恒星虽然也具有客观物质性，但因不具备可支配性，因此不是民法上的物。
2．物的种类（1）动产与不动产动产是能够移动并且不致损害价值的物，如桌子、电视机等。
不动产是指性质上不能移动或虽可移动但移动则会损害价值的物，如土地、房屋。
【注意】区分两者的意义：第一，两者的流通性和范围有区别。
不动产中除土地、公路、铁路等为禁止流通物外，其他多为限制流通物，流通物种类很少，但动产中大多数都是流通物或限制流通物，禁止流通物的比例比较小。
第二，物权变动的法定要件不同。
不动产物权的变动，一般以向国家行政主管机关登记为要件（也有一些不动产物权的变动不以登记为要件的，具体参见相关部分的论述）。
而动产物权的变动，一般以物的交付为要件。
注册会计师考试《经济法》考点解读第03章物权法律制度
注册会计师考试《经济法》考点解读第03章物权法律制度第八单元抵押权【考点4】抵押担保的範围（p56）（2）抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的全部权为第三人全部的，抵押权的效力及于补偿金。
【相关连结】因添附（附合、混合或者加工）而失去全部权的人，有权恳求取得添附新物的全部权人赔偿损失。
【考点5】抵押物的处分（p57）1.抵押物的转让（1）抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人全部，不足部分由债务人清偿。
（2）抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务毁灭抵押权的除外。
【解释】假如主债权已经得到清偿，抵押权亦随之毁灭，此时，抵押物的转让，自然无需债权人的同意。
受让人以清偿债务的方式涤除抵押权、以获得抵押物全部权的权利，称为涤除权。
2.抵押物的出租（2021年案例分析题、2021年案例分析题）抵押权设定之后，由于抵押物仍归抵押人佔有，因此抵押人有权将抵押物出租。
当同一物上既存在抵押权又存在租赁关係时，犹如“买卖不破租赁”，我国物权法律制度亦确立了“抵押不破租赁”的规章，即“在后抵押不破在先租赁”。
考生应区分两种状况：（1）订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关係不受该抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人连续有效。
（2）抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关係不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，假如抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失担当赔偿责任；假如抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己担当。
【解释】（1）先抵押后出租的，抵押权优先；（2）先出租后抵押的，租赁合同优先。
【考点6】抵押权的实现（p58）1.抵押权的行使债务人不履行到期债务或者发生当事人商定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
经济法 第3章 物权法律制度
一、所有权的概念
【例题•单选题】所有权包括四项权能，即占有权、使用权、收益权、处分 权。下列选项中属于收益权的是（ ）。
A. 出租房屋 B. 修理房屋 C. 抵押房屋 D. 出售房屋 【解析】本题考核点是所有权的权能。出租房屋收取租金属于收益权。修理 房屋属于处分权，抵押房屋属于处分权，出售房屋属于处分权。 【答案】A
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四、物权变动的公示方式
（二）不动产物权变动的公示方式——登记 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经 登记，不发生效力，法律另有规定的除外。需要登记公示的项目：①土地登 记、房屋登记；②所有权登记、使用权登记、地役权登记、抵押权登记；③ 更正登记、异议登记；④预告登记。 登记例外：（1）国有土地所有权不必登记；（2）上页提到的基于非 法律行为发生的物权变动，不经登记，即发生物权效力（如继承房屋、建造 房屋、法院判决等）。
第三章 物权法律制度
注册会计师全国统一考试专用教材
本章内容：
第一节 物权法律制度概述 第二节 物权变动 第三节 所有权 第四节 用益物权 第五节 担保物权
2
第一节要点：
一、物权法律制度概况 二、物的概念与种类
三、物权的概念与种类
四、物权法的基本原则
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一、物权法律制度概况
物权法是调整因物的归属和利用而产生的民事关系的法律。物权法和债权法 是财产法的两大支柱，其中，物权法属于财产的归属法，债权法属于财产的流转 法。作为财产归属法，物权法不仅是财产制度的基础，也是区别不同于经济法制 度的标志。
（2）不可替代物亦称特定物，如齐白石的画等 （仅限 于动产）
消费（耗） （1）消费物是指依其性质只能一次性使用或让与之物，如
物与非消 粮食、金钱等
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第三节用益物权制度
一、用益物权的基本理论
1.用益物权是对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
2.用益物权包括：（1）土地承包经营权；（2）建设用地使用权；（3）宅基地使用权；（4）地役权；（5）准物权。
具体包括海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利。
【解释】用益物权以对标的物的使用、收益为主要内容，即注重物的使用价值，并以对物的占有为前提；用益物权除地役权外，均为主物权；用益物权主要以不动产为客体，是直接支配他人的物的权利。
二、承包经营权
1.《物权法》规定，土地承包经营权自土地承包权合同生效时设立。
承包经营权的期限因为内容的不同而有不同：耕地的承包期为30年；草地的承包期为30年至50年；林地的承包期为30年至70年，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长来源北京安通学校。
2.在承包经营期限范围内，承包权人有权根据法律规定，采取转包、互换、转让等方式流转土地承包经营权，流转的期限不得超过承包期的剩余期限来源北京安通学校。
三、建设用地使用权
（一）建设用地使用权的概念及范围
建设用地使用权，是指民事主体对国家所有的土地，依法享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
（二）建设用地使用权的取得
建设用地使用权的取得方式有出让、划拨等方式。
凡是工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，都应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
建设用地使用权取得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件。
（三）建设用地使用权的流转
权利人取得建设用地的使用权后，除法律另有规定的以外，有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。
根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
四、地役权
（一）地役权的概念及属性
1.地役权，是指不动产权利人(包括土地所有人、地上权人以及土地的承租人)，为了自己利用不动产的方便或者不动产利用价值的提高，通过约定得以利用他人不动产的权利。
2.地役权具有从属性。
具体表现为两个方面：(1)地役权不得与需役地相分离单独转让，不得单独设定抵押。
(2)地役权不得与需役地的所有权或使用权相分离，作为其他权利的标的。
以土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
以土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
3.地役权的不可分性，是指地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。
4.根据《物权法》规定，地役权自地役权合同生效时设立。
当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
（二）地役权与其他用益物权的关系
根据《物权法》规定，地役权与其他用益物权之间的平衡采取下列方式：
1.土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
2.土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
3.以土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
以土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让来源北京安通学校。
（三）地役权的效力
1．地役权人有利用供役地及从事必要附属行为的权利来源北京安通学校。
2．地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
3．地役权的消灭。
如果地役权人滥用地役权或者约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的，供役地权利人有权解除合同使得地役权消灭。
（四）地役权与相邻关系的区别
1．相邻关系实质上是相邻不动产所有人或使用人行使权利的延伸或限制，故相邻权不是一项独立的民事权利，更非独立的他物权。
而地役权是一种物权，它是归属于需役地人的一种用益物权。
2．两者的设立方式不同。
相邻关系是法定的，不需要登记程序。
地役权通常是由当事人各方通过合同约定设立，没有经过登记程序，不能对抗善意第三人。
3．两者提供便利的内容不同。
地役权的设立是为了使不动产权利人的权利得到更好的行使，是一个比较高的标准。
而相邻关系则是为了达到使用的最低标准。
4．相邻关系强调相邻，地役权不一定相邻。
虽然地役权多发生相邻的不动产间，但也可以发生在不相邻的不动产间。
【举例】
某住宅小区有若干栋住房，甲、乙两夫妻购得小区中第一栋的1#号房，丙、丁两夫妻购得与1#房相连的2#号房，在该栋房正前方有一块空地属于A公司所有。
为了保证该栋住房的采光等，该栋住房的业主与A公司达成协议，A公司在十年内不建造超过十米的建筑物。
则：（1）甲、乙两夫妻等业主对他们所购买房屋的所有权及小区内有关共有部分如过道、小区内的绿地、公共停车位，以及对小区有关共有部分的共同管理权如选举业主委员会成员等，为业主的建筑物区分所有权。
建筑物区分所有权有三方面组成：第一，甲、乙两夫妻等业主对他们所购买房屋的所有权，即专有部分的所有权；第二，小区的业主对小区的道路、小区内的绿地、公共停车位、自己所购买房屋所在单元内的过道、楼梯等，享有共有权，即共有部分的共有权；第三，业主对共有部分有成员权。
（2）甲乙两夫妻、丙丁两夫妻对他们所购房屋的专有部分的所有权，因为是夫妻两人共同享有所有权，故为共有关系，属于共同共有。
（3）甲乙的住房与丙丁的住房相连，因此他们两家之前形成相邻关系。
他们在使用自己的住房时，必须按相邻关系的法律规定处理，比如不能在自己家的房内产生噪音，影响邻居的正确生活。
（4）小区业主与A公司达成协议，A公司在十年内不在其空地上建造超过十米的建筑物，形成地役权。
需要注意的是，小区与A公司之间根据协议形成地役权。
但小区与A公司之间本身还存在相邻关系，这种相邻关系的处理直接根据法律规定，不需要双方达成协议。
比如，A公司根据约定不建造超过十米的建筑物，此为根据地役权合同履行义务。
但A公司在此空地上堆放易燃物和爆炸物，则违反了相邻关系的法律规定。