卖房人是否收了钱不认账 测谎检验判中介公司付尾款
如何认定作为房屋买受人的案外人已支付购房款？
如何认定作为房屋买受人的案外人已支付购房款？如案外人不能提供支付购房款的转账凭证，法院不能推定其已付购房款阅读提示《执行异议和复议规定》第二十九条规定了购房消费者有权排除强制执行，其中第三项规定案外人必须满足“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的付款条件。
那么，在执行异议之诉中，购房消费者应该如何证明已付款事实？申请执行人面对购房消费者排除执行时，应从哪几个角度着手抗辩？法院在认定购房消费者是否符合付款条件时应该注意什么？本篇文章通过分析最高人民法院近年处理同类案例的裁判观点，总结该类案件胜诉经验和败诉教训，旨在帮助读者朋友全面了解该类案件的争议焦点，以提供准确处理此类案件的思路。
裁判要旨2如案外人不能提供向被执行人支付购房款的转账凭证，即使提供的间接证据能够初步证明其已经支付购房款，在申请执行人不能提供反证的情况下，法院也不能推定案外人已支付购房款。
案情简介2014年3月10日，某信用社与众某公司任丘分公司等借款合同纠纷一案中，沧州中院一审判决众某公司等共同偿还某信用社借款。
判决生效后，某信用社向沧州中院申请执行。
2016年5月23日，沧州中院裁定查封被执行人众某公司任丘分公司所有的不动产。
执行中，案外人郭某梅提出执行异议，主张以购房消费者身份排除强制执行。
案外人郭某梅向沧州中院提交其与被执行人众某公司任丘分公司签订的房屋买卖合同、收据等证据，但未提交直接向众某公司任丘分公司支付购房款的转账凭证。
2017年3月6日，沧州中院裁定驳回案外人郭某梅的执行异议，郭某梅提起案外人执行异议之诉。
沧州中院一审认为，郭某梅不能提供充分证据证明其已经支付房屋价款，判决驳回郭某梅诉讼请求，郭某梅上诉至河北高院。
河北高院二审认为，虽然郭某梅不能提交向众某公司任丘分公司缴纳房款的转账凭证及正规销售发票，但其提交的其他间接证据能够形成一个完整的证据链，在某信用社不能提供反证的情况下，能够推定郭某梅已支付全部房屋价款，判决撤销一审判决。
妻子瞒着丈夫卖房携款蒸发,官司打了两年
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妻子瞒着丈夫把一套尚未办理产权证的房子卖给他人，之后又携款出走。丈夫得知此事后，把房子的门锁更换。买房人付了钱却拿不到房子，将这对夫妻告上法院。这份房屋买卖合同有效吗？买房人是善意第三人吗？这场官司打了两年，近日终于有了再审的房子，由于没有入住，一直没办理产权证和土地证。前年，家住玄武区的朱强（化名）经人介绍认识了张萍夫妇，朱强得知张萍有意出售郊区那套住房，颇为心动。当年9月，张萍一人与朱强签下房屋买卖合同。签约当天，朱强付清了全部房款约15万元，也拿到了房子的钥匙。而朱强并不知道，由于夫妻感情出现危机，张萍向丈夫王明隐瞒了卖房一事，拿到卖房款后，她便偷偷离开了南京。
对此，某区法院调研室一法官解释说，考虑到王明和张萍并没离婚，在婚姻关系存续期间，张萍取得的购房款可认定为夫妻俩的共同收益，因此他俩应共同承担返还责任。
法律界对此有不同意见，不少人士认为，这15万元购房款应由张萍独自偿还。
南京知识律师事务所律师徐骏告诉记者，本案中，张萍一人与朱强签下了房屋买卖合同，根据合同的相对性，既然法院已经认定该合同无效，又认定王明无须为其妻子的非法卖房行为承担责任，购房款就应由张萍一人返还。
后经法院查明，被张萍出售的房产，是他们一家的拆迁安置房，尚未领取房产证和土地证。据有关部门证实，该房安置的还有王明和张萍15岁的儿子，他也是房产共有人。
法院认为，根据相关法律，张萍出让这套房产，应该征得所有共有人的同意。而且根据《城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。而张萍私下卖房取得房款后离家出走，足以证明她是恶意售房。其丈夫王明对其售房行为不应承担责任。据此，法院认定张萍与朱强签订的房屋买卖合同无效。
由于原被告双方均不同意继续履行合同，一审法院判决王明夫妇返还朱强房款及利息损失。
雷海平、刘公正等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
雷海平、刘公正等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】四川省成都市中级人民法院【审理法院】四川省成都市中级人民法院【审结日期】2021.12.28【案件字号】(2021)川01民终21838号【审理程序】二审【审理法官】吴爽【审理法官】吴爽【文书类型】判决书【当事人】雷海平;刘公正;成都万科物业服务有限公司成华区第一分公司【当事人】雷海平刘公正成都万科物业服务有限公司成华区第一分公司【当事人-个人】雷海平刘公正【当事人-公司】成都万科物业服务有限公司成华区第一分公司【代理律师/律所】张国葱四川鑫天律师事务所;彭天荣四川鑫天律师事务所【代理律师/律所】张国葱四川鑫天律师事务所彭天荣四川鑫天律师事务所【代理律师】张国葱彭天荣【代理律所】四川鑫天律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】雷海平;成都万科物业服务有限公司成华区第一分公司【被告】刘公正【本院观点】本案的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。
雷海平与刘公正签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。
违约金条款系双方的真实意思表示，双方均应严格遵守。
【权责关键词】完全民事行为能力催告撤销违约金过错支付违约金合同约定第三人证明罚款拘留诉讼请求维持原判查封【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，雷海平与刘公正签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。
现因刘公正违约未于2021年1月7日前解除案涉房屋上的抵押手续，导致案涉合同无法继续履行，应当承担相应的违约责任。
刘某、李某等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
刘某、李某等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】贵州省安顺地区（市）中级人民法院【审理法院】贵州省安顺地区（市）中级人民法院【审结日期】2021.11.01【案件字号】(2021)黔04民终1634号【审理程序】二审【审理法官】黎福伟黄光美王爽【审理法官】黎福伟黄光美王爽【文书类型】判决书【当事人】刘某;李某;贵州安顺精石房地产开发有限公司【当事人】刘某李某贵州安顺精石房地产开发有限公司【当事人-个人】刘某李某【当事人-公司】贵州安顺精石房地产开发有限公司【代理律师/律所】袁可贵州同越律师事务所;董美叶贵州吉远律师事务所;黎家碧贵州吉远律师事务所【代理律师/律所】袁可贵州同越律师事务所董美叶贵州吉远律师事务所黎家碧贵州吉远律师事务所【代理律师】袁可董美叶黎家碧【代理律所】贵州同越律师事务所贵州吉远律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】贵州安顺精石房地产开发有限公司【本院观点】案外人的备案登记表与本案并无关联，不予采信。
本案争议焦点为：一审以评估报告与商品房买卖合同约定价款之间的差价作为购房人的损失，判令精石房开负担赔偿责任是否具备事实和法律依据；一审未支持刘某、李某购房款资金占用费是否错误。
【权责关键词】无效代理情势变更违约金过错无过错恢复原状合同约定客观性合法性质证罚款拘留限制出境诉讼请求维持原判发回重审迟延履行金强制执行查封扣押冻结【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】另查明，案涉商铺在安顺市平坝区住房和城乡建设局的备案登记图纸显示为消防通道，该图纸绘制时间为2014年12月。
【本院认为】本院认为，本案争议焦点为：一审以评估报告与商品房买卖合同约定价款之间的差价作为购房人的损失，判令精石房开负担赔偿责任是否具备事实和法律依据；一审未支持刘某、李某购房款资金占用费是否错误。
第一，对于评估报告的真实性、合法性，本案第一次审理即(2020)黔0403民初946号案件中，案外人深圳长基资产评估房地产土地估价有限公司已向法院提交了情况说明和评估人员资质证书，证实评估人员资质已通过续期审核，具备评估资格，故对上诉人精石房开关于案涉评估报告中评估人员无资质的上诉理由不予支持。
房屋买卖合同中，向第三方转账，不能认定为支付房款
房屋买卖合同中，向第三⽅转账，不能认定为⽀付房款张晓宇向法院起诉请求：1.请求法院依法判决李元⽀付我第⼀笔购房款⼈民币250万元；2.本案诉讼费由李元承担。
法院认定事实：2012年，张晓宇作为被腾退⼈就海淀区319号宅基地签订了《定向安置房置换协议》，取得了含1002号（建筑⾯积74.33平⽅⽶）在内的三套房屋。
2018年3⽉31⽇，张晓宇作为甲⽅与⼄⽅李元签订《房屋买卖合同》，内容：⼀、甲⽅同意将⾃⼰名下单独所有的位于北京市海淀区1002室房屋⼀套（⾯积75平⽅⽶），出售与⼄⽅。
⼆、该房屋总售价为⼈民币贰佰伍拾伍元，付款⽅式为，第⼀笔购房款贰佰叁拾万元以甲⽅⽋⼄⽅的借款相抵；第⼆笔购房款伍万元在2018年3⽉31⽇⽀付给甲⽅；第三笔购房款贰拾万元在2018年10⽉1⽇⽀付给甲⽅。
三、甲⽅现已将该房屋交予⼄⽅，交房同时甲⽅应将包括房屋钥匙、⽔卡、电卡、燃⽓卡、拆迁补偿协议原件及所有涉及该房屋的⽂件资料和附属品交付给⼄⽅。
四、甲⽅保证该房屋没有任何权属争议，没有抵押、查封、冻结、担保等任何不利于⼄⽅的情形，如因此给⼄⽅造成损失，甲⽅应按照房屋当时价值的双倍赔偿⼄⽅。
五、甲⽅应在可以办理房屋产权登记之⽇起三⼗个⼯作⽇，为⼄⽅办理房屋过户⼿续，每迟延⼀⽇，甲⽅应按照总房款的1%向⼄⽅⽀付违约⾦。
六、在未办理产权过户⼿续期间，⼄⽅有权将该房屋出售给第三⼈，甲⽅应按照⼄⽅的要求为第三⽅办理房屋产权过户⼿续，甲⽅不得以任何理由拖延、拒绝、阻碍为第三⼈办理房屋过户⼿续。
同⽇，张晓宇之⽗张乃强出具收条，载收到李元购房款伍万元。
同⽇，张晓宇、李元各在清单上签字，内容为房款共计255万元，张晓宇⽋李元实钱128万，剩余102万为利息，2018年3⽉31⽇，李元⽀付伍万，2018年10⽉1⽇再付20万元，共计购房款255万元。
李元称⾃2016年即⼊住涉案房屋，系因与张晓宇系朋友关系，张晓宇⽋其钱，故张晓宇提供涉案房屋给其借助。
焦作鑫德诺房产经纪有限公司、许蓓等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
焦作鑫德诺房产经纪有限公司、许蓓等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】河南省焦作市中级人民法院【审理法院】河南省焦作市中级人民法院【审结日期】2021.11.17【案件字号】(2021)豫08民终3508号【审理程序】二审【审理法官】刘军张雪娇余同云【审理法官】刘军张雪娇余同云【文书类型】判决书【当事人】焦作鑫德诺房产经纪有限公司;许蓓;董文娟【当事人】焦作鑫德诺房产经纪有限公司许蓓董文娟【当事人-个人】许蓓董文娟【当事人-公司】焦作鑫德诺房产经纪有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】焦作鑫德诺房产经纪有限公司【被告】许蓓;董文娟【本院观点】许蓓、董文娟和鑫德诺公司于2021年3月8日签订定房合同，虽然其中约定了买卖房屋的位置、价款和房款支付等，但其中也明确约定许蓓和董文娟定于2021年5月13日到鑫德诺公司签订房屋买卖合同，如有特殊情况，以双方再次协商为准。
【权责关键词】撤销代理合同过错恢复原状合同约定关联性合法性质证诉讼请求开庭审理维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经二审审理查明事实与原审法院相同。
【本院认为】本院认为，许蓓、董文娟和鑫德诺公司于2021年3月8日签订定房合同，虽然其中约定了买卖房屋的位置、价款和房款支付等，但其中也明确约定许蓓和董文娟定于2021年5月13日到鑫德诺公司签订房屋买卖合同，如有特殊情况，以双方再次协商为准。
该合同还约定，鑫德诺公司的服务包括协助买卖双方签订房屋买卖合同，协助董文娟办理网签手续。
许蓓向董文娟出具的1万元定金收据中，约定违约方承担此房产的中介服务。
签订定房合同后，因增加房屋费用的问题，许蓓和董文娟发生争议，定房合同解除。
根据民事意思自治的原则和文义解释的方法，定房合同仍有别于房屋买卖合同。
同时客观上，鑫德诺公司的中介服务未实际促成许蓓和董文娟的最终交易。
沈鑫、许晓英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
沈鑫、许晓英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】浙江省嘉兴市中级人民法院【审理法院】浙江省嘉兴市中级人民法院【审结日期】2021.01.20【案件字号】(2020)浙04民终2926号【审理程序】二审【审理法官】帅国珍章玉萍周倩【审理法官】帅国珍章玉萍周倩【文书类型】判决书【当事人】沈鑫;许晓英【当事人】沈鑫许晓英【当事人-个人】沈鑫许晓英【代理律师/律所】张嘉豪北京乾成(杭州)律师事务所;钱侃浙江缘缘律师事务所【代理律师/律所】张嘉豪北京乾成(杭州)律师事务所钱侃浙江缘缘律师事务所【代理律师】张嘉豪钱侃【代理律所】北京乾成(杭州)律师事务所浙江缘缘律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】沈鑫【被告】许晓英【本院观点】沈鑫申请证人出庭作证的待证事实与本案二审争议没有关联，对其申请，不予准许。
涉案《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，应为合法有效。
【权责关键词】无效无权处分追认撤销代理共同共有合同恢复原状不可抗力合同约定诚实信用原则证据诉讼请求维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为涉案《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，应为合法有效。
因双方均同意解除该《房屋买卖合同》，一审判决解除该合同，本院予以确认。
本案二审争议焦点为许晓英要求沈鑫返还已支付的定金及预付款的请求是否成立。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。
根据查明的事实，本案中双方未能进一步履行合同的原因在于双方对合同当中约定的过户当天支付首付款的理解产生了分歧，沈鑫认为应先由许晓英支付首付款用以解除房屋上的抵押而后再办理过户手续，而许晓英则坚持支付首付款的当天即应办理房屋过户手续，并要求管莉晓在合同上签字以保障自身的合法权益。
杨某、胡某商品房销售合同纠纷二审民事判决书
杨某、胡某商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】贵州省安顺地区（市）中级人民法院【审理法院】贵州省安顺地区（市）中级人民法院【审结日期】2020.12.18【案件字号】（2020）黔04民终293号【审理程序】二审【审理法官】刘熹辜贤莉黎福伟【审理法官】刘熹辜贤莉黎福伟【文书类型】判决书【当事人】杨某;胡某;贵州安顺金石房地产开发有限公司【当事人】杨某胡某贵州安顺金石房地产开发有限公司【当事人-个人】杨某胡某【当事人-公司】贵州安顺金石房地产开发有限公司【代理律师/律所】郭明贵州能盛律师事务所【代理律师/律所】郭明贵州能盛律师事务所【代理律师】郭明【代理律所】贵州能盛律师事务所【法院级别】中级人民法院【被告】贵州安顺金石房地产开发有限公司【本院观点】综合杨某、胡某的上诉请求，本案二审争议焦点为：一、《补充协议》是否有效。
【权责关键词】无效撤销委托代理实际履行违约金过错支付违约金不可抗力合同约定管辖关联性质证罚款拘留限制出境诉讼请求清算迟延履行金强制执行查封扣押冻结诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审查，上诉人杨某、胡某所举证据因双方在合同中并未对前述费用产生后的负担问题作出明确约定，故与本案不具备关联性，本院依法不予采信。
二审认定事实与一审认定事实相同。
【本院认为】本院认为，综合杨某、胡某的上诉请求，本案二审争议焦点为：一、《补充协议》是否有效。
二、原判对逾期办证违约金认定是否正确。
三、被上诉人是否变更设计规划。
四、代缴费用具体情况及被上诉人是否应该向上诉人交付缴费凭证。
五、被上诉人是否应返还水电开户费。
六、被上诉人是否应向上诉人赔偿差旅费、误工费、律师费等。
针对《补充协议》的效力问题。
经查，《补充协议》于双方签订《商品房买卖合同》当日签订，以格式条款的形式对合同部分条款进行了变更约定。
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卖房人是否收了钱不认账测谎检验判中介公司付尾款
在房屋买卖过程中预留购房尾款本是出于对双方交易的一种保护，然而李小姐作为出售方，本应在交易完成后拿到的3万元购房尾款却不翼而飞。
法院判决由中介公司支付尾款。
【案情介绍】
2011年1月，李小姐经某中介公司居间介绍出售其名下房产，1月15日买房人向中介公司支付5万元定金。
次日，中介公司转付给她其中2万元，并告知余下3万元作为尾款由中介公司保管。
然而，房屋买卖交易完成后，李小姐多次向中介公司催讨未果，愤而诉至法院。
庭审中，中介公司辩称，其向李小姐提出从买房人支付的5万元定金中预留3万元作为尾款，但因李小姐不同意，便将5万元定金全部转付李小姐，李小姐收款后在收据上签字确认。
审理中，李小姐为证明其陈述属实，申请买房人到庭作证，买房人称居间协议及买卖合同中均有3万元尾款的约定，且在整个交易过程中中介公司一直强调已扣3万元尾款以保护其利益。
此外，法院委托鉴定机构就“去年1月16日李小姐收到中介公司转付的定金是否是2万元”对李小姐进行了测谎检验，报告称李小姐关于居间合同纠纷的相关陈述呈现“无说谎显示”，即诚实。
【论案说法】
法院经审理认为，首先，居间协议及买卖合同均约定买房人支付的首付款中包含3万元尾款由中介公司保管。
其次，中介公司持有的2011年1月16日由李小姐签名的收款收据为复印件，且李小姐仅在收据上签署了姓名、日期、证件号码，其余内容均由中介公司打印填写，不排除李小姐实际收款金额与收据金额不一致的可能性。
另结合买房人陈述及测谎检验，最终判决中介公司支付李小姐3万元购房尾款。
【法律辞典】
《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。
——王虎律师
陕西哲勤律师事务所注：根据上海法院网案例改编。