中级经济师房地产第五章讲义

第五章房地产投资项目可行性研究【内容框架】第一节房地产投资项目可行性研究概述第二节房地产投资项目不确定性分析第三节房地产投资项目方案比选第四节房地产投资项目可行性研究报告第一节房地产投资项目可行性研究概述【知识点】房地产投资项目可行性研究的概念是在投资决策前，对与投资项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行认真的经济评价和比较论证；对投资项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。

在此基础上，综合研究投资项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定投资项目是否应当投资和如何投资等结论性意见，为决策者提供可靠、科学的决策依据，并作为开展下一步工作的基础。

■开发项目·研究项目的开发建设成本和销售收入之间的关系是否能够实现投资者可接受的最低投资目标■置业投资·研究项目的出租、经营收入是否足以清偿抵押贷款并实现投资者所要求的最低投资收益率【知识点】可行性研究的主要依据■相关法律法规和制度政策■国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划以及行业发展规划■国家宏观经济调控政策、产业政策、行业准入条件等■城乡规划主管部门出具的相关规划意见■出让合同或权属证书、项目用地预审意见■环境影响评价文件的审批意见■交通影响评价文件的审批意见■项目建议书■自然、地理、气象、水文、地质等基础资料■经济、社会、人口、就业及房地产供求情况等基础资料■工程技术方面的标准、规范、指导、要求等资料■项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件及备选规划设计方案等■委托人意图■其他资料第二节房地产投资项目不确定性分析【知识点】不确定性分析的种类（三类）【知识点】房地产投资项目的主要不确定因素■土地取得成本■建筑安装工程费■房地产租售价格■开发周期■融资成本■空置率■运营成本■投资收益率■可出售面积■置业投资的权益投资比率【知识点】盈亏平衡分析的分类项目分类分类一·找出保本点（利润为零时）·找出临界点（利润为某一水平时）分类二·线性盈亏平衡分析·非线性盈亏平衡分析【知识点】盈亏平衡分析的基本原理■全部成本可以分解为固定成本和变动成本两部分总成本＝固定成本＋变动成本■建立成本、产销量和利润三者的数学模型■利润＝销售收入－总成本－税金■求取保本点或临界点【知识点】成本的分类【例题】（2013年真题）对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时，应把总成本分解为（）两部分。

A.固定成本和变动成本B.会计成本和经济成本C.显性成本和隐性成本D.私人成本和社会成本『正确答案』A『答案解析』本题考查盈亏平衡分析基本原理。

对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时，应把总成本分为固定成本和变动成本。

【知识点】线性盈亏平衡分析的假设条件（六条）■产量等于销售量，当年生产的产品当年销售出去■产量变化，单位变动成本不变，总成本费用是产量的线性函数■产量变化，产品售价不变，销售收入是销售量的线性函数■在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变■按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品，不同产品的生产负荷率的变化应保持一致■所采用的数据均为正常年份（即达到设计能力生产期）的数据【知识点】盈亏平衡点的计算—图解法（看线性盈亏平衡分析图）■横轴为产量或销售量，纵轴为收入或支出■画出固定成本线（一条平行于横轴的线）和可变成本线（一条通过0点的斜线）■将固定成本线与可变成本线合并为总成本线■画出销售收入线■销售收入线与总成本线的交点即为盈亏平衡点，在横轴上对应的产量即为保本产量■盈亏平衡点越低，盈利的机会越大，亏损风险越小【知识点】盈亏平衡点的计算—数学计算法（五种表示方法）利用的基本公式为：PQ＝C F＋VQ＋TQ＋R1）用产量或销售量表示的盈亏平衡点BEP（Q）2）用产品单价表示的盈亏平衡点BEP（P）3）用生产能力利用率表示盈亏平衡点BEP（%）：盈亏平衡点销售量占企业正常销售量的比重4）用销售额表示盈亏平衡点BEP（B）5）用单位产品变动成本表示的盈亏平衡点BEP（V）【记忆方法】■记住基本公式，需要哪种盈亏平衡点，直接进行数学运算■另外记住生产能力利用率即可【例题】（2012年真题）下列线性盈亏平衡表达式中，用产品单价表示盈亏平衡点的是（）。

A.C F/P-V-TB.P·C F/P-V-TC.C F/Q+V+TD.P-T-C F/Q『正确答案』C『答案解析』本题考查盈亏平衡点的计算。

用产品单价表示的盈亏平衡点BEP（P）为：BEP（P）=C F/Q+V+T。

【知识点】盈亏平衡分析的评价原则盈亏平衡点越低越好[BEP（V）用单位产品变动成本表示除外]■盈亏平衡点值低，说明项目抗风险能力强■盈亏平衡点值低，说明项目能取得较好的经济效益■盈亏平衡点值低，说明项目生命力强，有较高的竞争能力【形象理解】对项目的预测值相当于高考分数的估分值，项目盈亏平衡点值相当于高考录取分数线，想一下，录取分数线高对考生有利，还是录取分数线低有利？【例题】（2014年真题）在房地产投资项目盈亏平衡分析中，用（）表示的盈亏平衡点越高，说明风险越小。

A.销售量B.销售单价C.销售额D.单位产品变动成本『正确答案』D『答案解析』本题考查盈亏平衡的评价原则。

盈亏平衡点的值不论是用产量表示，还是用生产能力利用率表示；不论是用产品单价表示，还是用销售额表示，都是越低越好[BEP（V）除外]。

【例题】某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元／㎡。

A.2350.00B.2937.50C.3250.00D.4062.50『正确答案』A『答案解析』总建筑面积=10000×4=40000可销售面积=40000×80%=32000销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×销售量设单位变动成本为x0.45×32000=5000+40000xx=0.235（万元）本题的难点在于，计算销售收入要用可销售面积，而计算变动成本要用建筑面积；另外要注意单位一致。

【关注点】作此类题的注意点1.注意单位，有的是元，有的是万元，要统一2.注意面积，计算销售收入时要用可售面积，计算成本时要用建筑面积3.注意销售税费，要从销售收入中减去【知识点】敏感性分析的涵义指在确定性分析的基础上，通过进一步分析，预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标（FIRR、FNPV等）的影响，从中找出敏感因素，分析评价指标对该因素的敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力。

【知识点】敏感性分析的作用■使决策者了解不确定因素对项目经济效益指标的影响，从而提高决策的准确性和科学性■可以启发投资项目经济评价工作人员对较为敏感因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性■可以研究各种不确定因素变动对投资项目经济效果的影响范围和程度，了解投资项目的风险根源和风险大小■可以筛选出若干最为敏感的因素，对它们集中研究，减少投资项目风险■可以判定不确定因素在什么变化范围内使项目的经济效益最好、最坏的边界条件或边界数值【知识点】单因素敏感性分析方法（五步）■确定用于敏感性分析的财务评价指标■选择需要分析的不确定因素（影响大的和没把握的）■逐个分析所选择的不确定因素的波动程度及其对分析指标带来的增减变化情况■确定敏感性因素（两种方法）■进一步分析【知识点】敏感度系数的计算敏感度系数的绝对值越大，指标对该因素越敏感【例题】（2016年真题）某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素E1、E2、E3的敏感性分别为－1.8、2.6和－1.2，财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序是（）。

A.E1、E2、E3B.E3、E2、E1C.E2、E1、E3D.E1、E3、E2『正确答案』C『答案解析』本题考查单因素敏感性分析方法。

财务净现值对某一因素的敏感度系数的绝对值越大，表明财务净现值对该因素敏感度越高。

【例5－1部分内容】某项目分析其敏感性，选择财务净现值为指标，选择投资额、年租金收入、年经营成本为变动因素。

经计算，单因素变化导致的财务净现值变化情况如下表所示。

计算在因素变化下降10%时的敏感度系数净现值变动率－10% 0 10%投资额222.05 192.05 162.05年租金收入145.98 192.05 238.12年运营成本203.57 192.05 180.53第一步：确定评价指标——财务净现值第二步：确定不确定因素，三个■投资额■年租金收入■年经营成本第三步：计算敏感度系数，确定最敏感因素是年租金收入第四步：用敏感性分析图进行临界点分析对投资额的敏感度系数：对年租金收入的敏感度系数：对年运营成本的敏感度系数：【知识点】房地产投资风险的含义■风险·风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合■房地产投资风险·指从事房地产投资而出现不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括预期收益没有达到的损失和所投入资金的损失【知识点】房地产投资风险的特征（五特征）■客观性－风险客观存在，不以人的意志为转移■不确定性－难以预知■潜在性－是风险存在的形式，受其他事物影响■可测性－风险不确定但是可以进行主观的决断■相关性－风险与投资行为及决策相关【知识点】房地产投资项目风险分析的内容■风险识别■风险估计■风险评价■风险应对【知识点】风险识别的概念项目内容风险识别的概念■感知风险－认识面临哪些客观存在的风险【例题】房地产投资项目风险识别的主要工作包括（）。

A.测算风险概率B.感知风险C.估计风险损失D.分析风险E.制定风险应对策略『正确答案』BD『答案解析』本题考查房地产投资项目风险识别有关内容。

房地产投资项目风险识别过程包含两个环节：一是感知风险，即通过各种方法了解和认识投资项目将面临哪些客观存在的风险；二是分析风险，即在感知风险的基础上，进一步分析引起风险事故的各种潜在因素，即造成风险事故的主要原因。

【知识点】房地产投资风险的类型（按风险来源分）【例题】（2014年真题）下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。

A.收益现金流风险B.机会成本风险C.持有期风险D.政策风险『正确答案』D『答案解析』本题考查房地产投资风险的类型。

系统风险是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响的、投资者无法避免或消除的风险，主要包括：通货膨胀风险、市场供求风险、市场周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险。