广州市万科物业管理有限公司
孙立峰、广州市万科商业物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
孙立峰、广州市万科商业物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审结日期】2021.07.14【案件字号】(2021)粤01民终8198号【审理程序】二审【审理法官】赵琦铭【审理法官】赵琦铭【文书类型】判决书【当事人】孙立峰;广州市万科商业物业服务有限公司【当事人】孙立峰广州市万科商业物业服务有限公司【当事人-个人】孙立峰【当事人-公司】广州市万科商业物业服务有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】孙立峰【被告】广州市万科商业物业服务有限公司【本院观点】根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
首先，孙立峰虽未与万科物业公司签订《XX大厦物业服务合同》，但根据查明的事实，涉案小区至今未成立业主委员会。
根据《XX大厦物业服务合同》的约定，涉案小区公共区域产生的水电费应由业主进行分摊。
【权责关键词】社会公共利益代理违约金新证据关联性质证诉讼请求开庭审理维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】关于争议焦点二本院认为，根据《XX大厦物业服务合同》的约定，涉案小区公共区域产生的水电费应由业主进行分摊。
孙立峰并无证据证明，万科物业收取的7.5元/月/平方米的物业管理费中，已经包含了公共部位的水电公摊费用。
至于万科物业公司是否存在乱收费问题，属于相关行政部门管理范畴。
相关行政部门未予认定万科物业公司存在乱收费的前提下，孙立峰主张该费用系违法收费的依据不足，本院不予采信。
孙立峰应当依据《XX 大厦物业服务合同》的约定，向万科物业公司缴纳上述费用。
孙立峰于二审中提交的证据，万科物业公司未予发表质证意见。
因上述证据待证事实与本案处理不具有关联性，故本院对孙立峰在二审中提交的证据，不作为二审新证据予以采信。
万科物业各岗位职责
万科物业各岗位职责
1. 财务部门负责公司财务管理、账目核对和成本控制。
2. 运营管理部门负责物业日常运营管理，包括安全检查、设备维护保养和卫生清洁等工作。
3. 客户服务部门负责和业主进行沟通，解决业主的问题和投诉，并收集业主意见和建议。
4. 保安部门负责小区的安全工作，包括门岗巡逻、监控系统管理和应急处理。
5. 工程部门负责小区设施设备的维修和维护，以及相关的改造和升级项目。
6. 市场营销部门负责物业服务的推广和宣传，吸引业主和客户，提高物业的知名度和美誉度。
7. 人力资源部门负责员工招聘、培训和绩效管理，确保公司有合格的员工队伍和良好的工作氛围。
万科物业管理痛点及5大突围
万科物业管理痛点及5大突围第一部分万科物业管理三大痛点1.车位紧缺的问题今天，我们许多城市、许多小区都已经是车满为患，以万科10多年前开发的两个项目为例就可见一斑：上海春申万科城当时的规划车位配比为1：0.57，车位总数为1728个，但目前小区的车辆总数为2079辆，现车位缺口为351个。
深圳四季花城当时规划的车位配比为1：0.5，车位总数为2244个，但目前的车辆总数为3350辆，现车位缺口为1106个。
这说明对于物业服务企业来说，停车管理的相关问题必须提到议事日程上来，不管是对开发商来说，还是对物业服务公司来说，都必须去高度重视。
另外一个问题就是停车位的改造，希望行业协会能召集大家开一个研讨会，深入讨论如何把现有的一些场地和设施加以改造，以提供更多的停车位。
2.设施设备寿命小于房屋本体结构寿命伴随着10多年来房地产行业的飞速发展，我们发现很多房屋的设施设备寿命一般都小于房屋本体结构的寿命，并引发出了一系列的问题。
我们设想10年之后可能会出现的情况：大量的电梯需要更换，保养不好的要出人命；大量的水管开始渗漏，有的根本找不到漏点；大量的立面开始脱落，砸到车或者是砸死人。
这些问题一共牵涉到四个责任主体，分别是业主、物业服务公司、开发商和政府，在这四个责任相关者中，实际上又分为承担着有限责任和无限责任的两类主体。
譬如说，开发商肯定是承担有限责任，因为房子卖完后，项目公司可能就注销了；物业服务公司虽然也是有限责任公司，只承担有限责任，但实际上他却是与这些问题极为密切相关的主体，可他却又是这四个利益相关者中最没有能力去承担责任的主体；业主当然与房子是分不开的，要承担无限责任；政府对于这些问题当然也是最为关切的。
其实今天在物业服务公司的开支中排在最前面的成本支出是什么，大家都知道是人工成本。
我觉得这种现象是很不正常的，物业管理之所以能存在，其最根本的原因是需要对物业进行维护，但实际上现在物业费支出大部分用在为业主提供公共服务上。
万科物业各岗位职责
第二章岗位职责1、项目物业部总监、副总监岗位职责2、行政助理的岗位职责一、会务管理1、会议通知负责通知相关与会人员，告之会议召开的时间和地点，登记与会人数。
如有不能如期参加会议者，需请示领导层做出相应处理。
2、会议记录行政助理随会负责会议记录。
记录内容包括：会议名称、召开会议的时间和地点、与会人员、主持人、记录人、与会者发言。
散会后，请示主持人审阅会议记录并签字，记录人签字。
3、会议纪要会议结束后，整理会议纪要。
对于会议中形成的决定，有必要形成制度的，请示相关领导，行文入档。
二、档案管理1、归档制度要求(1)公司内部文件：经过文书起草和公文制定后，按照“拟稿、审稿、审批、登记”的文件处理程序，编制文件入档序号，注明摘要内容；(2)与客户来往的信函、传真等应按其内容与有关合同整理立卷，在合同或信件上注明结果。
2、档案保管(1)文书档案：按年度、组织、机构分类；(2)客户档案：按地区分类；(3)会计档案：按报表、账册、凭证顺序排列；(4)设备档案：按使用年限、型号分类；(5)技术档案：按科目分类；(6)照片档案：按内容、时间顺序排列；(7)档案最低保管期限为十五年；(8)各类档案每年清查一次，做出清查报告。
过期作废的档案必须收回，获得领导层同意后进行销毁；(9)各类合同的原件放在公司档案柜，部门只留复印件；(10)档案管理员工作调动时，认真办理交接手续。
3、档案借阅(1)一般只在公司查阅，尽量不外借；(2)确有需要的，需办理借阅手续；(3)任何被借阅的文件资料不准擅自复印；(4)被借阅档案必须在限期内归还，档案借阅完毕时，注销借阅手续。
(5)不得泄露档案内容，严格执行保密制度。
会议结束后，整理会议纪要。
对于会议中形成的决定，请示相关领导，行文入档。
三、库房管理1、项目物资采购(1)库管员根据各部门提出的采购申请编制《月度物资采购计划单》、《紧急物资采购单》；(2)协助完成供方选择及采购流程发起；(3)采购审批完成后及时督促供方或采购部门进行采购，并完成付款制单；(4)资产购置需提前申报K2,采购后填写《资产审核单》及资产管理软件，报相关部门备案；(5)合理控制采购金额，确保不超出预算。
万科物业9大特色服务全心全意全为您
万科物业9大特色服务全心全意全为您作为中国领先的物业管理公司之一，万科物业一直以来致力于为客户提供全方位、全心全意的服务。
以下是万科物业的9大特色服务：1.环境维护服务：万科物业将环境维护放在首要位置，不仅会定期清扫保洁公共区域，还会进行绿化养护、垃圾分类处理等工作，为业主提供一个干净、整洁、舒适的生活环境。
2.安全管理服务：万科物业高度重视居民的安全，通过安装高清监控设备、加强巡逻巡检等措施，保障社区安全，为居民提供安心的居住环境。
3.设备维护服务：万科物业会定期检查和维护公共设施和设备，保证设备的正常运行，并及时处理设备故障，确保居民能够享受到良好的设施设备服务。
4.快捷维修服务：万科物业设立了维修热线，并配备了专业的维修团队，为居民提供快速、高效的维修服务，解决居民生活中的各种问题。
6.健康管理服务：万科物业不仅关注居民的物质生活，还注重居民的健康生活。
他们会定期组织健康讲座、健康体检等活动，提供健康管理服务，关心居民的身心健康。
7.儿童关爱服务：万科物业重视儿童成长和教育，开设了儿童活动中心，组织各类亲子活动和课程，为孩子们提供快乐的成长环境。
8.社区志愿者服务：万科物业鼓励居民积极参与社区志愿者活动，组织各类社区公益活动并提供志愿者培训，提高社区居民的参与度和社区凝聚力。
9.便利生活服务：万科物业为居民提供便利的生活服务，如洗衣、送水、管道疏通等，解决居民在生活中的一些困扰，提高居民生活质量。
总之，万科物业通过上述9大特色服务，全心全意为客户服务，将服务品质提升到一个新的高度。
他们努力为客户创造一个舒适、安全、便利的居住环境，实现客户的满意和幸福。
万科写字楼物业服务方案
万科写字楼物业服务方案万科物业致力于为客户提供优质、高效、全面的写字楼物业服务，以满足客户对于舒适、安全、便捷办公环境的需求。
我们的物业服务方案如下：一、物业设施管理1. 日常设施维护：定期检查维护楼宇内的电梯、空调、停车场、供水供电系统等设施，保证设施的正常运行。
2. 绿化管理：定期对楼宇周边进行绿化美化，保持良好的环境。
3. 保洁服务：提供定期保洁以及临时卫生处理服务，确保办公区域干净整洁，提高办公效率。
4. 垃圾处理：定期收集垃圾并进行分类处理，保持环境整洁。
5. 设备设施维修：对办公室内的设备设施进行及时维修，保证工作的正常进行。
二、安全管理1. 24小时安保巡视：全天候的安保巡视，保证写字楼的安全。
2. 入口门禁管理：通过智能门禁系统，只允许持卡人员进入写字楼，确保安全性。
3. 灭火器设施管理：定期检查、维护和更换灭火器设施，确保安全使用。
4. 紧急事件应对：在紧急情况下，及时组织疏散，提供应急服务。
三、便利设施1. 停车位管理：提供充足的停车位，并管理好停车位的分配，确保客户的用车需求。
2. 会议室预订：提供高品质的会议室，方便客户组织会议、培训等活动。
3. 快递管理：收发快递、包裹，并及时通知客户到达信息，提供便捷的快递服务。
4. 餐饮服务：提供多样化的餐饮选择，方便客户的用餐需求。
四、客户关怀1. 定期客户沟通：定期与客户进行沟通，了解客户需求和反馈，随时解决客户问题。
2. 监督和评估：通过客户满意度调查和评估，不断完善我们的服务。
3. 物业知识培训：提供物业知识培训，增加客户对物业管理的了解和参与。
五、节能环保1. 节能设施管理：对写字楼内的节能设施进行定期检查和维护，提高能源利用效率。
2. 资源回收：加强垃圾分类和资源回收，减少对环境的污染和资源浪费。
以上是我们的物业服务方案，我们将持续提升服务质量，为客户创造舒适、安全、便捷的办公环境。
涂曼子、广州市万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
涂曼子、广州市万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院【审结日期】2021.09.29【案件字号】(2021)湘01民终9318号【审理程序】二审【审理法官】蔡晓程婧马光祥【审理法官】蔡晓程婧马光祥【文书类型】判决书【当事人】涂曼子;广州市万科物业服务有限公司【当事人】涂曼子广州市万科物业服务有限公司【当事人-个人】涂曼子【当事人-公司】广州市万科物业服务有限公司【代理律师/律所】芈振华湖南弘一律师事务所;余婷湖南弘一律师事务所【代理律师/律所】芈振华湖南弘一律师事务所余婷湖南弘一律师事务所【代理律师】芈振华余婷【代理律所】湖南弘一律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】涂曼子【被告】广州市万科物业服务有限公司【本院观点】依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
【权责关键词】撤销违约金支付违约金合同约定新证据关联性质证诉讼请求缺席判决维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】另查明，一、双方陈述，涂曼子为博林金谷小区A11栋1604房业主，建筑面积125.31平方米，自2018年2月至今未支付物业服务费。
二、涂曼子提供照片，拟证明万科物业公司未对其所在A11栋负一楼消防栓进行维护；涂曼子家靠近客厅的阳台墙面自2018年开始漏水，不清楚漏水原因，涂曼子于2018年、2019年多次向万科物业公司反映过该问题，到目前为止，问题没有解决。
万科物业公司对A11栋负一楼消防栓照片真实性无异议，但认为仅证明2020年11月1日此消防栓的玻璃门破损，且不能代表此消防栓内无水无法正常使用。
对阳台漏水照片真实性无异议，对关联性有异议，万科物业公司已对此进行协调处理。
万科物业服务内容和标准
万科物业服务内容和标准
万科物业是一家专业的物业服务公司，提供全方位的物业管理服务。
其服务内容和标准如下：
1.基础管理服务：包括公共区域的清洁、绿化、保安、停车、消防等管理服务。
2.客户服务：针对业主的需求，提供24小时的客户服务热线、投诉处理、信息发布、社区活动等服务。
3.维修服务：针对物业设施、设备的维护和修缮，提供专业的保养、维修、改造等服务。
4.合规服务：遵守相关法律法规，提供物业法律咨询、合规监管、安全评估等服务。
5.能源管理：提供能源使用分析、节能改造、环保方案等服务。
6.财务管理：提供物业收支管理、费用核算、预算编制等财务管理服务。
7.信息化服务：提供信息化建设、管理平台建设、信息安全保障等服务。
万科物业的管理标准是按照国家物业服务规范和《物业服务质量评价标准》进行管理。
其服务标准具有以下特点：
1.服务标准化：根据业界标准，建立全面、高效、规范的服务标准体系，确保服务质量的一致性和稳定性。
2.服务定制化：根据不同客户的需求和特点，提供个性化、差异化的服务模式。
3.服务专业化：拥有专业的服务团队和技术支持，提供专业水准的服务。
4.服务细节化：关注服务细节，注重服务细节的处理，提高客户的满意度。
5.服务创新化：不断进行服务模式创新和技术创新，提高服务品质和客户体验。
以上是万科物业的服务内容和标准的简要介绍。
万科物业一直秉持
“专业、诚信、服务、创新”的服务理念，致力于为客户提供优质的物业管理服务。
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广州市万科物业管理有限公司
广州市万科物业管理有限公司是万科企业股份有限公司全资企业机构，2004年上半年正式进驻广州。
公司沿袭了万科物业优良的管理模式和创新管理经验，专业提供全方位的物业管理服务、工程
完善配套服务、房屋租售及绿化工程服务。
我们致力于向客户提供高效、优质、贴心的服务，具有万科特色的社区文化建设，创造健康丰盛的生活方式，引领邻里关爱的生活氛围，着力营造文化内涵丰富的和谐家园。
我们始终坚持“以人为本”、“全心全意全为您”的服务宗旨，不断探索物业管理新模式，积极参与行业探讨，在推动行业发展的同时，开辟新的业务领域。
我们注重对员工进行系统的专业培训，将人才作为企业的资本，倡导简单的人际关系。
2004年至2006年，公司规模不断壮大，拥有各类专业客户服务、技术设备管理、绿化工程及维护、安全管理等专业人才700余名；公司先后接管了广州万科城市花园、万科蓝山花园、万科四季花城、万科城花园、万科天景花园以及万科地产写字楼，管理面积120余万平方米。
2005年6月，广州万科物业首个在管住宅小区——万科四季花城荣获佛山园林式住宅小区称号；
同年12月，全国万科物业的各管理处统一更名为“服务中心”，迈进了物业管理时代的新纪元；
2006年4月，万科四季花城再次荣获佛山市物业管理优秀示范住宅小区称号，以“高尚物业，精致管理”为核心内容的万科物业品牌绽放出夺目的光彩；
2006年11月，公司顺利通过国际著名认证机构BSI对我司的ISO9001：2000质量管理体系认证，
更保证了公司的管理服务质量持续稳定地上升；
2006年12月，公司被广州市物业管理协会选举为常务理事单位。
广州万科物业将凭借优势的品牌资源，成熟的管理经验，不断进取，持续超越我们的顾客不断增长
的期望。