新区土地开发成本测算
土地一级开发项目成本测算
目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级 资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定， 实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（目前
收费标准通常在0.5～2元/平米不等 ）。
202211//1122//88
第十五页，共68页。
15 15
（一）项目前期费用
6、地震影响评价分析费用
建筑用地拨地定桩：《关于测绘产品收费标准的通知》 【京发改〔2006〕1009号】
20211//1122//88
第十三页，共68页。
13 13
（一）项目前期费用
4、环境影响评价分析费用
2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评 价法》，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖
第十七页，共68页。
17 17
（一）项目前期费用
8、工程设计费及施工图审查费
工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以计价 格[2002]10号文发布的《工程勘察设计收费管理规定》中的有关标准结合
松江新城土地开发成本及出让价格测算方案页
松江新城土地开发成本及出让价格测算方案页引言本文旨在通过对松江新城土地开发成本进行测算和分析，为项目方提供合理的出让价格建议。
通过对土地开发成本的详细分析，可以为项目方制定合理的开发策略和出让价格，以实现最大利润和可持续发展。
1. 土地开发成本测算方法土地开发成本是指将土地由原状转化为可开发用途的整个过程中所需的各项费用。
准确测算土地开发成本对于合理定价和可持续发展至关重要。
下面将介绍一种常用的土地开发成本测算方法。
1.1. 直接成本测算直接成本是指直接用于土地开发的费用，包括但不限于以下方面：•立项及规划设计费用•土地平整费用•建筑设计及施工费用•基础设施建设费用•环境保护及治理费用为了准确测算直接成本，可以通过招投标或询价等途径采集相关费用数据，并结合项目特点进行分析和调整。
在测算过程中，还需要考虑项目的时间因素和风险因素，以提高成本测算的准确性和可靠性。
1.2. 间接成本测算间接成本是指不直接用于土地开发的费用，但与土地开发密切相关的各项费用，包括但不限于以下方面：•管理费用•融资费用•税费及政府收益•市场宣传费用间接成本的测算需要考虑项目的整体运营和管理，在计算过程中需要综合考虑多种因素，并结合市场情况和政策规定进行综合分析。
2. 松江新城土地开发成本测算案例分析下面将通过一个具体的案例，对松江新城土地开发成本进行测算和分析，以提供合理的出让价格建议。
2.1. 案例描述假设松江新城规划中一块面积为100亩的土地计划进行商业开发，开发方希望通过测算出合理的出让价格。
2.2. 成本测算过程2.2.1. 直接成本测算根据招投标和询价，整理相关费用数据如下：费用项目数量单价（万元）总费用（万元）立项及规划设计 1 10 10土地平整100亩 5 50建筑设计及施工10000平米8 80基础设施建设 1 20 20环境保护及治理 1 15 15总直接成本 = 10 + 50 + 80 + 20 + 15 = 175万元2.2.2. 间接成本测算根据项目运营和管理需求，整理相关费用数据如下：费用项目数量单价（万元）总费用（万元）管理费用 1 10 10融资费用 1 20 20税费及政府收益 1 30 30市场宣传费用 1 5 5总间接成本 = 10 + 20 + 30 + 5 = 65万元2.3. 出让价格建议结合直接成本和间接成本，可以得出土地开发成本的总和：总成本 = 直接成本 + 间接成本 = 175万元 + 65万元 = 240万元为了获得合理的利润和可持续发展，项目方可以考虑在总成本的基础上增加一定的利润和回报率，从而确定合理的出让价格。
地产项目开发成本测算分析(含参考指标)
地产项目开发成本测算分析（含参考指标）测算成本分析现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。
但是实际上，有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。
简单说下房地产成本的组成：1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。
目前基本以后两种方式为主。
随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。
公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
房地产开发成本估算及计算
房地产开发成本估算及计算一、开发成本1、土地成本土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地）一般用楼面地价表示。
B楼面地价＝每亩单价/(666.67x容积率)...例如100万一亩...1.5容积率...楼面地价就是1000元/平方米。
2、前期工程费项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。
一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。
其中"规划设计 (含景观\装饰)费"一般为30-50/平方米(一线城市70-120)。
3、建安工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。
一般按楼层和结构进行估算。
此费用不是简单的土建+安装的费用，还应包括小区内的景观、设备等项目的费用。
更重要的一点是，该费用一般按销售面积算，而不是建筑面积，这样便于核算，地下人防、物业、居委会、部分设备房等一些不能销售的物业面积都不能计算在内。
4、基础设施建设费建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线（比如供水、供电、供气、供暖、有线电视、电话等等）和道路工程。
一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。
5、公共设施配套建设费居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。
一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%—5%估算。
6、开发期间税费各地区不同，缴纳的税费也不同。
一般按建安费的8%—15%估算。
7、其他费用按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%。
也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。
8、不可预见费一般取1—7项之和的1%—3%，或建安费的2%-5%。
二、开发费用9、管理费用开发成本的2%-3%。
10、财务费用为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。
有关土地一级开发项目的成本测算工作
有关土地一级开发项目的成本测算工作一、背景土地一级开发项目是指将农村土地进行规划和利用，实现农村宅基地、村庄公共设施、集体经济等一系列用途的开发工作。
在开展该项目前，必须进行充分测算，以确保项目的可行性和可持续性。
二、成本测算工作的内容成本测算工作包括如下几个方面：1. 土地调查和评估在项目开始前，必须进行土地调查和评估，主要包括土地基本情况、土地所有权和使用权、土地利用现状、植被覆盖率、地形地貌等方面。
对土地进行评估以确定其投资价值，评估内容包括土地适宜性、土地价值、使用风险等。
2. 工程建设和设备投资土地一级开发项目需要进行土地平整、居民房屋建设、道路和桥梁建设、水利设施建设等一系列工程建设。
同时还需要投资购买各种设备，包括土地改良设备、建设设备、工程技术设备等。
3. 人员和管理费用在土地一级开发项目中，需要考虑到人员的各方面用工问题，包括用于各项施工和建设项目的人力资源、管理人员等。
同时还需要预算管理费用，包括项目管理、资金预算管理、办公及住宿费用等。
4. 其他成本除了上述三个方面的投资，还需要考虑到其他成本问题，包括土地征收补偿、环境保护、安全防范等。
三、成本测算的方法在进行成本测算前，需要确定测算方法。
成本测算分为两种方法：1. 定性方法该方法是指根据一些定性的因素进行成本估算，例如对建筑物投资的分类，根据建筑物性质的不同进行估算。
2. 定量方法该方法是指根据客观的数据进行成本估算，例如根据土地面积、建设工程量来计算成本等。
通常情况下，两种方法可以结合使用。
四、成本测算的步骤进行成本测算时应该按如下步骤进行：1. 预算成本预算成本包括预算量、成本利润、预计成本、成本分析、项目的整个预算和成本估算。
2. 核算成本核算成本是指对预测成本给出比较准确的估算，在实际开展项目前，核算成本能够为项目的决策提供重要依据。
核算成本需要支付表格，将各项成本进行汇总。
3. 控制成本控制成本是指开展项目时，不断追踪和监督所有支出，并在必要时进行成本调整。
土地开发成本及出让价格测算方案
土地开发成本及出让价格测算方案Introduction土地开发成本及出让价格是一项非常重要的任务，可以影响到整个城市的发展和经济繁荣。
因此，我们需要制定一种成本测算方案，以便能够更加准确地开发土地并确定出让价格。
计算公式首先，我们需要测算开发土地的成本。
在这一过程中，需要考虑到多项因素，如土地购置费、基础设施建设费、施工费用、地下管道改造费等。
具体的计算公式为：开发土地成本=土地购置费+基础设施建设费+施工费用+地下管道改造费其中，土地购置费是指政府从土地所有者手中购买土地时支付的费用；基础设施建设费是指为了使土地能够适合开发，需要修建的道路、桥梁、排水系统等设施的费用；施工费用是指在土地上开工建设时，需要支付的人工费、材料费等费用；地下管道改造费是指建设过程中需要修建的排水管道等费用。
测算过程接下来，我们需要根据实际情况进行测算。
具体步骤如下：第一步：测算土地购置费。
这一步需要考虑到土地的位置、规模、产权等因素。
如果土地所在地区房价较高，则土地购置费也就会相对较高。
第二步：测算基础设施建设费。
这一步需要考虑到所需设施的种类和规模。
基础设施建设费一般占总成本的10%到20%左右。
第三步：测算施工费用。
这一步需要考虑到土地开发方式及建设工程所需用到的材料、人工费用等因素。
如果土地本身地势较为平坦，施工费用也就会相对较低。
第四步：测算地下管道改造费。
这一步需要考虑到现有的地下设施和建设工程的需要，以及现有管线的条件等因素。
地下管道改造费的金额一般占基础设施建设费的10%到20%左右。
以上是测算土地开发成本的主要步骤。
得出的数据可以帮助我们更好地制定土地出让价格。
出让价格计算公式土地出让价格的计算公式为：出让价格=土地开发成本÷出让面积×溢价率其中，溢价率是指政府在决定土地出让价格时的一个加成比例。
具体的溢价率可以根据土地所在地区、周边房价、土地用途等因素来确定，一般在20%至50%左右。
房地产开发成本构成及费率测算
房地产开发成本构成及费率测算一、土地开发成本构成1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘.养殖场的拆迁赔偿费等。
旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。
2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款。
3、出让金国家收取的款项。
包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。
4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种,归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。
①场地平整②勘察设计③临时设施④桩基工程⑤土建安装⑥管理费七通一平费用单独施工、计算时计入。
⑦利息七通一平费用单独施工、计算时计入。
5、耕地占用税6、耕地开垦费7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用.包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等.8、占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。
所以开发工程的贷款利息,应以复利计息计人成本。
二、建筑及安装工程费1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。
主要包括：①人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。
②材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。
③机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用.包括折旧费、大修费、附属工具费.动力及燃料费等。
④施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用.主要包括:- 工作人员工资—工资附加费- 办公费- 差旅费—检验试验费⑤设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费。
土地一级开发成本测算汇总
土地一级开发成本测算汇总土地一级开发成本是指对一块未经开发的土地进行规划、建设和配套设施的投资费用。
土地一级开发是房地产开发的第一阶段，其开发成本对于项目的盈利和风险控制起着重要的作用。
下面将对土地一级开发成本进行测算和汇总。
一、土地取得成本1.土地购置费用：土地购买价款+交易费用（印花税、土地增值税等）。
2.土地征用费用：在土地征用时需要向农民或原土地使用者进行补偿，补偿金额包括被征用土地的占有权价值、临时用地费和搬迁费等。
3.土地整理费用：包括土地平整、清理和绿化等费用。
二、土地规划和设计费用1.土地勘测费用：进行地质勘测、地形勘测和地下管线勘测等。
2.土地规划设计费用：进行土地规划、建筑设计和设备规划等。
3.监理费用：对土地规划和设计的实施进行监督和管理。
三、基础设施建设费用1.道路交通费用：包括道路规划、修建和绿化等费用。
2.给排水设施费用：包括供水、排水和污水处理等费用。
3.电力通讯费用：包括供电设施和通讯网络的建设费用。
4.绿化环境费用：包括绿化带、公园和绿地的建设和维护费用。
四、项目建设费用1.建筑物费用：包括房屋、办公楼、商业综合体和公共设施等建筑物的建设费用。
2.室内装修费用：对建筑物进行室内装修、装潢和布置等费用。
3.设备购置费用：购买项目所需的设备、机械和工具等费用。
4.基础设施设备购置费用：购买给排水设备、电力设备和通讯设备等费用。
5.环保设备费用：购买项目所需的环保设备和污染治理设备等费用。
五、土地运营费用1.物业管理费用：包括安保、保洁、绿化和维修等物业管理费用。
2.项目宣传费用：进行项目宣传和营销活动的费用。
3.运营费用：对项目场地进行运营和管理的费用。
此外，还需考虑项目的融资成本、税费影响以及风险控制费用等。
在土地一级开发成本的测算中，需充分考虑地理、环境、市场和法律等因素，进行合理的预算和风险评估。
总结起来，土地一级开发成本包括土地取得成本、土地规划和设计费用、基础设施建设费用、项目建设费用和土地运营费用等方面的投资。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
土地成本构成
地价=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益
1、土地取得费及相关税费
（1）土地取得费（Ea）
土地取得费是指以新颁布的《土地管理法》、山东省及淄博市有关文件为依据，征用待估宗地所在区域同类土地支付的有关费用。
通过调查待估宗地所在区域的土地利用情况，按照新增建设用地征用耕地的收费标准确定土地取得费。
目前征用待估宗地所在区域的耕地，需支付的费用主要有：
①土地取得费
根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十五条规定“征用土地按下列标准进行补偿：
（一）征用城市规划区范围内的的耕地（含园地、鱼塘、藕塘，下同），土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的八至十倍；
（二）征用城市规划区范围外的耕地，土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的六至八倍；
（三）征用林地、牧草地、苇塘、水面等农用地，土地补偿标准为邻近一般耕地前三年平均产值的五至六倍；
（四）征用乡（镇）、村公共设施或者公用事业、乡镇企业和农村村民住宅占用的集体所有土地，为邻近一般耕地前三年平均年产值的五至六倍；
（五）征用未利用地，土地补偿费标准为邻近一般耕地前三年平均年产值的三倍。
另根据鲁政办发[2004]51号文件《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》规定淄博市在评估基准日未确定并公布年产值和地上附着物标准，此次评估地上附着物补偿标准仍按鲁土用字（1999）314号“转发省物价局、省财政厅《关于调整征用土地亩产值和地面附着物价格标准的饿批复》的通知”执行，其规定为：
一、征用土地年产值（包括主、副产品）标准：
1、耕地
A、粮食作物田
平原地区：10500-19500元/公顷（700-1300元/亩），山区丘陵：9000-15000元/公顷（600-1000元/亩）；
B、粮、棉、油、烟、菜等混合作物田
平原地区：15000-25500元/公顷（1000-1700元/亩），山区丘陵：12000-18000元/公顷（800-1200元/亩）；
C、菜地（常年种植）：18000-30000元/公顷（1200-2000元/亩），最高不超过36000元/公顷（2400元/亩），温室、大棚另计。
按照待估宗地MI-M11的所在区域及其土地利用类型，土地补偿费按该耕地近三年亩产值的8倍计算。
土地补偿费=1200*8=9600元/亩=14.40/平方米
②安置补助费
根据《山东省实施〈中华人民共和国土地管理办法〉办法》第二十六条规定征用土地的安置补助费按下列标准执行：
（一）征用耕地，其安置补助费按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口为按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该该耕地被征用前三年平均年产值的六倍。
但是，每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍；
（二）征用林地、牧草地、苇塘、水面以及农民集体所有的建设用地，每一个安置的农业人口的安置补助费标准为邻近一般耕地前三年平均年产值的十倍；
通过对待估宗地区域征用农用地情况进行调查及当地土地管理部门提供的资料，目前征地每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的六倍。
其中待估宗地M1、M2、M7-M9征用所在区域耕地需要安置的农业人口数为1.5人，M3-M6征用所在区域耕地需要安置的农业人口数为2.0人，则：安置补助费=1200*6*1.5=10800元/亩=16.20元/平方米
③地上附着物和青苗补偿费：
根据《山东省实施〈中华人民共和国土地管理办法〉办法》第二十七条规定被征用土地上的附着物和青苗补偿费按下列标准执行：
(一)苗补偿费按一季作物的产值计算。
(二)征用土地上的树木，凡有条件移栽的应当组织付给移栽人工
费和树苗损失费，不能移栽的，可给予作价补偿。
(三)被征用土地上的建筑物、构筑物等附着物，可按有关规定给
予折价补偿，或者给予新建同等数量和质量的附着物。
通过对待估宗地区域征用农用地情况进行调查及当地土地管理部门提供的资料，目前淄博市各区征用农用地的青苗补偿费标准为：一年共两季作物，按一季作物产值计算。
青苗补偿费=1200*0.5=600元/亩=0.90元/平方米
综上所述，待估宗地土地取得费为：
土地取得费=①+②+③=14.40+16.20+0.90=31.50元/平方米
（2）税费
①耕地占用税
根据山东省人民政府关于贯彻《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的通知（鲁政发[1987]81号）第二条的，本次评估待估宗地M1-M9耕地占用税为6元/平方米。
②土地管理费及土地登记费：
根据鲁价费发[2001]301号文件《山东省物价局、财政厅转发国家计委财政部〈关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知〉的通知》规定，淄博市征地管理费按征地费用总额的2.8%收取；根据国家土地管理局[1990]国土（籍）字第93号文件规定，经计算土地登记费为0.08元平方米。
土地管理及土地登记费=31.50*2.8%+0.08=0.96元/平方米
③耕地开垦费
根据《淄博市人民政府办公厅关于切实做好耕地占补平衡和土地开发整理工作的通知》（淄政办发[2000]6号）第四条规定，耕地开垦费收缴标准：
（1）属于基本农田的耕地，按该耕地近三年平均亩产值的10-12倍收取。
（2）占用基本农田以外的耕地，按该耕地近三年亩产值的8-10倍收取。
考虑到待估宗地所在区域周围为基本农田以外耕地，耕地开垦费按该耕地近三年亩产值的8倍计算；
耕地开垦费=1200*8=9600元/亩=14.40元/平方米
综上所述，待估宗地各项税费为：
税费=①+②+③=6.00+0.96+14.40=21.36元/平方米
（3）土地开发费（Ed）
通过对淄博市张店区城区周围新建住宅小区、工业小区及部分新征用土地开发基础设施配套情况的调查和土地开发成本的测算，待估宗地土地开发费为44.40元/平方米。
（4）投资利息
根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年，投资利息率按评估期日中国人民银行公布的短期贷款利息率5.58%计算，其中土地取得费及有关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故：
投资利息=（土地取得费+有关税费）×开发周期×利息率+土地开发费×开发周期×1/2×利息率
投资利息=（31.50+21.36）×1×5.58%+60×1/2×5.58%=4.62元/平方米
（5）投资利润
按照淄博市统计局公布的有关统计资料及对土地开发企业投资利润率的调查，综合考虑我国经济增长因素和企业行为的实际情况，本次评估的待估宗地M1-M9土地开发的年投资利润率确定为6%，则投资利润为：
投资利润=（土地取得费+有关税费+土地开发费）×投资利润率
投资利润=（31.50+21.36+60.00）×6%=6.77元/平方米
（6）土地增值收益
根据当地土地管理部门提供的资料，张店区土地增值收益率一般按成本价格的一定比例确定，根据市场调查待估各宗地区域内工业用地增值收益率按20%计算。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+相关税费+投资利息+投资利润）×增值收益率
土地增值收益=（31.50+21.36+60.00+4.62+6.77）×20%=24.85元/平方米
（7）无限年期土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式：
地价=土地取得费+税费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益得：
无限年期地价=31.50+21.36+60.00+4.62+6.77+24.85=149.10元/平方米
（8）待估宗地有限年期地价确定
根据有限年期地价测算公式：
V n= V N×[1-1/(1+r) n]
式中：V n——待估宗地设定年期土地使用权价格
V N——无限年期土地使用权价格
R——土地还原率[土地还原率按评估基准日时人民银行公布的一年期（含一年）存款利率，再加上一定的风险因素调整值，按6%计]
n——待估宗地设定年期（年）
50年地价=149.10×[1-1/（1+6%）50]=141.00元/平方米。