项目开发成本测算及财务分析表
房地产项目成本测算表
亩
% 378000.00 万元
% 135929.48 万元
万元
万元
万元 元/方 万元
42.00
万立 方
元/㎡ 420000.00 ㎡
元/㎡
0.00
㎡
元/㎡ 420000.00 ㎡
% 117600.00 万元
元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡
%
16808.40 420000.00 420000.00 420000.00 420000.00 420000.00 420000.00 420000.00 50425.20 420000.00 420000.00 547927.36
69,026.09 9.00
% 766956.52 万元
#N/A
1,643.48 售价2-3万/㎡按土增税预交3%计算
#N/A
#N/A
#N/A
销售收入—总投资
#N/A #N/A #N/A 25%
#N/A
#N/A
利润/总投资*100% 利润/销售收入*100% 简单计算，利润*25%
#N/A
#N/A
0
4.00
28.00
标底、合同预算、招标管理费、 执照费、竣工图编制费等
404.42
6.00
150元/㎡ * 道路面积
30.00
30元/㎡ * 总建筑面积
95.00
95元/㎡ * 总建筑面积
20.00
20元/㎡ * 总建筑面积
40.00 雨、污水，40元/㎡ *总建筑面积
30.00
30元/㎡ * 总建筑面积
管理费用 财务费用 销售费用 合计
效益分析
童装项目财务分析表
童装项目财务分析表一、项目背景坚持走绿色循环低碳发展之路，以转型升级和提质增效为核心，积极推进传统产业转型升级，发挥新兴产业引领作用，着力推进“中国制造2025”和“互联网＋”行动计划，构建生态文明引领、资源高效利用、产业相互融合的循环型的现代工业体系，大力推行新型工业化，塑造生态型工业城市特色，全面实现小康社会的发展目标。
童装行业市场规模快速提升，龙头集聚效应明显，鼓励生育政策有助于推动行业保持高速发展。
自2016年全面开放二胎以来，新生儿人数明显提高，童装行业商场需求增长迅速，但从2018年人口出生率可以看出“全面二孩”政策短期效应结束，生育水平开始处于下行阶段，童装行业可能面临着严峻的考验。
服装子行业中，童装景气度仅次于运动服装，市场规模增长相对较快。
2019年中国童装市场规模达2391.5亿元，2014-2019CAGR达13.5%，2020E-2024E预计以12.1%的CAGR快速增长。
人均收入上升叠加消费升级，童装市场潜力巨大。
近年来，国内居民生活不断改善，人均可支配收入不断提高。
2019年，我国城镇居民人均可支配收入为42359元，同比增长7.9%；城镇居民人均消费型支出为28063元，同比增长7.5%。
2020第一季度受疫情影响人均可支配收入降至为11691元，同比增长0.5%；人均消费支出为6478元，同比下降9.5%。
随着人们生活水平的提高，童装消费正日益成为当前国内家庭生活消费的重要支出之一，国内城镇居民对各式童装的消费量呈现出上升趋势；另一方面，正当婚育年龄的“80后”、“90后”成长环境优越，对于生活品质要求较高，更加注重优生优育的育儿观念，对于儿童消费的价格敏感度低，进一步推动了童装市场的快速发展。
童装市场集中度、人均消费提升空间大。
从行业竞争格局来看，童装市场集中度低，格局分散。
2018年我国童装行业前五位企业的市场占有率之和(CR5)仅为9.40%，远低于美国（27.70%）、英国（22.40%）、日本（27.00%）等发达国家，对比国外成熟的发展远景，我国未来行业龙头份额仍有较大提升空间。
项目财务分析
第六部分项目财务分析一、项目投资估算和依据房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括：开发成本（土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资）和开发费用（管理费用、销售费用、财务费用等）。
（一）开发成本1、土地费用（1）土地使用权出让金。
土地使用出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据茂名市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价。
（2）拆迁安置补偿费。
它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
按政府相关规定给以补偿。
2、前期工程费。
（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
（2）“三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
3、建安工程费。
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。
主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。
在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
4、基础设施费。
它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
5、公共配套设施费。
它主要指在开发小区内可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
6、开发期间税费。
项目成本测算表
197 1、工程监理费 198 1.1 工程监理 199 1.2 预结算编审 200 1.3 行政管理 201 1.4 施工合同外奖金 202 1.5 质检登记 203 1.6 其他支出
204 十、管理费
0 0
0.00 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0.00 0 0 0 0 0 0 0
172 七、园林环境工程
173 1、环境设计费 174 2、绿化建设费 175 2.1 区内绿化 176 2.2 区外绿化 177 3、建筑小品 178 4、道路、广场建筑费 179 4.1 道路广场铺设 180 4.2 开设路口工程机补偿 181 5、大门围墙建筑费 182 6、室外照明 183 7、标识系统制造
0 0 0 0 0 0 0 0
0.00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
247 2、促销活动
0
248 2.1 产品推介会
0
249 2.2 开盘庆典费
0
250 2.3 房屋展销会
0
251 2.4 促销活动费
0
252 3、销售大厅
0
253 3.1 样板房装修
0
254 3.2 销售大厅装修
0
255 3.3 销售大厅设备
0
256 4、销售提成
0
257 4.1 销售人员底薪
0
258 4.2 销售人员提成
0
259 5、其他费用
0
260 5.1 平面设计费
0
261 5.2 沙盘模型费
0
262 5.3 建筑面积测量
0
263 5.4 产权交易费
0
264 5.5 促销礼品费
房地产开发成本测算明细表
房屋建筑面积实测
绿化测绘
商品房竣工后地籍修测
三通一平
地名办理
场地平整
临时围墙
规费
临水 临电 临时道路 临时设施费 临时场地租赁费 其他
白蚁防治费 散装水泥基金
2.5.3
新型墙体专项基金
2.5.4 2.5.4.1 2.5.4.2
质监费 主体质监 桩基质监
2.5.4.3 2.5.4.4 2.5.5 2.5.5.1
屋顶天窗
4.2.2.8
木质防火门
4.2.2.9
进户门（钢质防盗保温 门）
4.2.2.10
玻璃防盗门
4.2.2.11
铝合金伸缩缝
4.2.2.12
可拆卸空调、飘窗遮挡 板
4.2.3
甲供料
4.3
住宅安装工程
4.3.1
住宅安装（总包）
4.3.2
甲供料
4.3.2.1 水表箱
4.3.2.2 电表箱
4.3.2.3 配电箱
4.3.3 4.4
泛光工程 地下室建安
4.4.1
地下室打桩
4.4.2
地下车库围护桩
4.4.3
井点降水
4.4.4 4.4.4.1 4.4.4.2
地下室土建
地下室土建工程（总 包）
甲方指定分包（暂列）
4.4.4.2.1
土石方工程
4.4.4.2.2
屋面及防水工程
4.4.4.2.3
钢扶手栏杆
4.4.4.2.4
住宅打桩费用 应力释放孔费 住宅土建工程
4.2.1
住宅土建工程（总包）
4.2.2
甲方指定分包（暂列）
4.2.2.1
土石方工程
4.2.2.2
项目成本计算表格
项目成本计算表格
1.项目基本信息：
●项目名称
●项目经理
●项目起止日期
●预算总额
2.成本分类：
●直接成本（直接材料、直接人工）
▪材料成本：列出具体材料名称、采购数量、单价、总金额
▪人工成本：不同工种或员工的工时、工资率、总人工费用
●间接成本（如管理费、折旧费、租金等）
●费用项（如差旅费、通讯费、设备租赁费等）
3.预算与实际对比：
●预算金额列
●实际支出列
●差额列（实际-预算）
4.累计成本统计：
●各阶段或月份的累计成本
●总预算成本
●实际累计成本
5.分析指标：
●成本超支或节约情况
●成本执行率
●进度与成本同步跟踪（比如挣值分析 EV, PV, AC, CV, SPI, CPI
等）
一个典型项目成本计算表格可能的格式如下：。
地产项目开发成本测算分析(含参考指标)
地产项目开发成本测算分析（含参考指标）测算成本分析现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。
但是实际上，有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。
简单说下房地产成本的组成：1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。
目前基本以后两种方式为主。
随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。
公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
财务测算表
建设投资*3%
1.4
主营成本
3460
1.5
其他经营支 出
174
主营成本*5%
1.6
贷款利息
712
6.84%
1.7
营销费用
545
1.8
营业税
1174
5.565%
收入
21100
2
营业收入
21100
总投资
6109
1.1+1.2
3
税前利润
8755
收入—成本
4
年均税前投资 利润率
7.2%
年均税前利润/总投 资
1.7
营销费用
201
1.8
营业税
1475
5.565%
收入
26504
2
营业收入
26504
总投资
8957
1.1+1.2
3
税前利润
10914
收入—成本
4
年均税前投资 利润率
6.1%
年均税前利润/总投 资
5
年均自有资金 回报率
12%
年均税前年均利润/自有资金
假设收入下降20%，建设投资不变
序号
大项
项目名称
总收入
大项
项目名称
总收入
备注
单位
万元
1
成本
13390
1.1
土地成本
414
1.2
建设投资
6407
1.3
工程管理费
192
建设投资*3%
1.4
主营成本
3460
1.5
其他经营支 出
174
主营成本*5%
1.6
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说明:1、B地块经济指标（依据B地块修详规） 净用地：313.65亩，总建筑面积：672981㎡(含小学)，容积率：约2.97。地上建筑面积约625017㎡,其中住宅建筑面积：593436㎡,公建配套建筑面积：26886㎡,,小学:4695㎡.地下车库及设备用房：47964㎡。停车位： 2109个,地上209个,地下1900个，总户数：5583户。 2、B地块住宅以高层为主，辅以部分小高层，根据修详规估算，高层住宅总建估算为495685㎡，小高层住宅总建为97750㎡。 3、以下成本分析是项目开发期的投资成本，不包括项目销售阶段的税费。 序号 一、 二、 1 2 3 4 5 5.1 5.2 6 7 三、 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 四、 1 1.1.1 1.1.2 1.2 主体工程费用 三通 前期开发税费 市政设施配套费 人防费 规划证照费 招投标费 建筑工程质量监督费 监理费 施工图纸审查费 定额编制费劳动定额测定费 交易综合服务费 施工合同印花税 放线及验线费 防雷审查费 白蚁防治费 排污费 可行性研究费 建筑安装工程费 土建工程 1.1 基础工程费用 593,436 593,436 高层 495,686 小高层 97,750 593,436 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ¥920.23 ¥86.71 ¥90.00 ¥70.00 ¥833.53 成本项目 土地费用 前期工程费 地形图测量费 地质钻探费 地质灾害评估费 环保评估 规划设计费 计费基数 625,017 672,981 210,443 210,443 672,981 672,981 672,981 建筑规划设计 672,981 景观方案设计及施工图 672,981 场地平整(土石方开挖量) 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ¥20.00 ¥250.76 ¥190.00 ¥40.00 ¥2.03 ¥0.41 ¥2.03 ¥8.14 ¥1.75 ¥1.42 ¥0.37 ¥0.51 ¥0.30 ¥0.10 ¥1.20 ¥2.00 ¥0.50 ¥13,459,620.00 ¥168,755,578.27 ¥127,866,390.00 ¥26,919,240.00 ¥1,368,740.86 ¥273,748.17 ¥1,368,740.86 ¥5,474,963.42 ¥1,177,716.75 ¥958,118.60 ¥246,373.35 ¥342,185.21 ¥201,894.30 ¥67,437.04 ¥807,577.20 ¥1,345,962.00 ¥336,490.50 ¥684,370,428.00 ¥546,099,840.00 ¥51,454,240.00 ¥44,611,740.00 ¥6,842,500.00 ¥494,645,600.00 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 单方造价（元） ¥552.01 ¥50.25 ¥0.15 ¥3.00 ¥0.15 ¥1.00 ¥28.00 ¥25.00 ¥3.00 总额（元） ¥345,015,000.00 ¥33,819,911.60 ¥31,566.45 ¥631,329.00 ¥100,947.15 ¥752,981.00 ¥18,843,468.00 ¥16,824,525.00 ¥2,018,943.00
高层850元/㎡\小高层750元/㎡ 233元/㎡ 30元/㎡(按建筑面积计算) 防盗门，按1000元/个计算=10元/㎡(按建筑面积计算) 防火门，按300元/个计算=1元/㎡(按建筑面积计算) 彩铝合金60元/㎡（含：各房间窗、阳台门、卫生间窗，按建筑面积计算） 10元/㎡(按建筑面积计算) 30元/㎡(按建筑面积计算) 50元/㎡(按建筑面积计算) 40元/㎡(按建筑面积计算) 2元/㎡(按建筑面积计算) 210元/㎡(按建筑面积计算) 80元/㎡(按建筑面积计算) 30元/㎡(按建筑面积计算) 4.5元/㎡(按建筑面积计算) 8元/㎡(按建筑面积计算) 1.5元/㎡(按建筑面积计算) 75元/㎡(按建筑面积计算) 3元/㎡(按建筑面积计算)500kw一部40万/部 6元/㎡(按建筑面积计算)每户一个立方 1元/㎡(按建筑面积计算) 约为4元/㎡(按建筑面积计算) 1000元/㎡(按会所及物管等用房建筑面积计算) 200元/㎡(按公厕建筑面积计算) 80元/㎡(按垃圾收集站建筑面积计算) 50万 40元/户 按销售收入的1.5%计算 按销售收入的3%计算 30万元/辆 约为40元/㎡(按建筑面积计算) 启动资金×7%×贷款年限 按建安费用的4%计算，约为40元/㎡(按建筑面积计算) 按（一+~+九）×3%估算，约为40元/㎡(按建筑面积计算) 一+~+十
¥421,333,100.00 ¥73,312,500.00 ¥138,270,588.00 ¥17,803,080.00 ¥5,934,360.00 ¥593,436.00 ¥35,606,160.00 ¥5,934,360.00 ¥17,803,080.00 ¥29,671,800.00 ¥23,737,440.00 ¥1,186,872.00 ¥140,653,029.00 ¥53,838,480.00 ¥20,189,430.00 ¥3,028,414.50 ¥5,383,848.00 ¥1,009,471.50 ¥50,473,575.00 ¥2,018,943.00 ¥4,037,886.00 ¥672,981.00 ¥2,691,924.00
指标
项目开发建设总投资 项目销售总额 项目销售后税费总额 项目税后净利润 项目开发投资回报率 项目销售利润率 项目资金回报率
指标值
¥1,559,437,000.14 ¥1,927,462,600.00 ¥166,189,140.20 ¥201,836,459.66 13% 10% 44%
计算公式
公建配套建筑面积：26886㎡,,小学:4695㎡.地下车库及设备用房：47964㎡。停车位：
二、销售后税费
宅按房屋总价1% ¥4,557,407.00 计算 住宅80元/套,非住宅按房屋总价1%计算 ¥3,579,800.00 销售额的1.65％ ¥31,803,132.90 ¥166,189,140.20
项目经济效益测算
序号
1 2 3 4 5 6 7
1.2.1 1.2.2 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 五、 1 2 3 4 6 7 8 11 12 六、 1 2 3 4 5 七、 1 2 3 八、 1 九、 十、 十一、 基础设施费 安装工程
高层 495,686 小高层 97,750 593,436 室内智能化设备 593,436 入户门 593,436 防火门 593,436 窗 593,436 阳台栏杆 593,436 消防设施 593,436 电梯 593,436 强、弱电、给排水 593,436 车库设备 593,436 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 室外综合管网、消防道、小区 景观（园林绿化） 天然气工程 电视系统 水一户一表 监控系统 配电房及供配电系统、电一户 一表 柴油发电机组 生化池 光彩工程 配套设施费 会所及物管等用房装修费 公厕装修费 垃圾收集站装修费 物业管理（配套）启动费 信箱及通邮 营销推广费用 营销组织 售房直通车购置 财务费用 资金利息 公司管理费用 不可预见费 开发建设总投资 31,581 672,981 5,583 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981 672,981
备注
0.15元/㎡(按项目占地面积计算) 3元/㎡(按项目占地面积计算) 0.15元/㎡(按项目总建筑面积计算) 1元/㎡(按总建筑面积计算,其中不含表格的报告费用为8万) 28元/㎡(按项目建筑面积计算) 25元/㎡(按项目建筑面积计算) 15元/㎡(按项目绿地面积计算)；3元/㎡（按建筑面积计算） 1.5元/立方米 按总规模估算（施工水电设施费5元/㎡） 190元/㎡ 40元/㎡ 按建安投资0.2%计算 按建安投资0.04%计算 按建安投资0.2%计算（实际按标准的40%计算） 按建安投资0.8%计算 按规划设计费7%计算（实际按标准的5%计算） 按建安投资0.14%计算 按建安投资0.036%计算 按建安投资0.05%计算 0.3元/㎡ 工程概（预）算大于1000万元M部分，按概（预）算0.1‰ 1.2元/㎡（按建筑面积计算） 2元/㎡（按建筑面积计算） 按1元/㎡计算（一般情况为15~35万元） 高层1200元/㎡\小高层1100元/㎡ 高层940元/㎡\小高层820元/㎡ 高层90元/㎡\小高层70元/㎡
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 户 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
¥850.00 ¥750.00 ¥233.00 ¥30.00 ¥10.00 ¥1.00 ¥60.00 ¥10.00 ¥30.00 ¥50.00 ¥40.00 ¥2.00 ¥209.00 ¥80.00 ¥30.00 ¥4.50 ¥8.00 ¥1.50 ¥75.00 ¥3.00 ¥6.00 ¥1.00 ¥4.00
推广费用（含售楼处及样板房）672,981
康恒万友〃7季城项目销售利润测算
一、收益测算
物业类型 住宅 商业 车库 合计 套内销售面积（㎡） 474749 建面销售面积（㎡） 销售单价（元/㎡） 593436 26886 1900个 3400(套内) 6000(建面) 8万/个 销售总额（元） ¥1,614,146,600.00 ¥161,316,000.00 ¥152,000,000.00 ¥1,927,462,600.00 销售税费种类 营业税及附加 土地增值税 印花税 交易手续费 新建登记费 所得税预征 合计： 测算依据 按销售收入的5.5%计算 按销售收入的1%预征 房屋交易额的0.05% 税费额度 ¥106,010,443.00 ¥19,274,626.00 ¥963,731.30 备注