营改增前后小规模和一般纳税人转让土地使用权增值税问题
营改增后与转让房地产有关的土地增值税政策
营改增后与转让房地产有关的土地增值税政策本期提示：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）及《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）的规定，营改增后土地增值税政策有了些许变化，那么转让房地产土地增值税如何征收，有哪些税收政策需要我们去把握呢？政策梳理：营改增后土地增值税政策的变化主要有以下几个方面：一是计征依据的变化。
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照“预收款-应预缴增值税税款”作为土地增值税预征的计征依据。
二是与转让房地产有关的税金扣除。
营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。
凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。
其他转让房地产行为的城市维护建设税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
三是营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入和扣除项目确认问题。
纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照下列方法和顺序确认：1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
纳税人安置回迁户，安置用房视同销售处理，其拆迁安置用房应税收入按上述原则处理；同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
营改增后土地转让双方应交税费
营改增后土地转让双方应交税费The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020出让方：一、营改增后，出售土地使用权应缴纳增值税、城建税和教育费附加、土地增值税、印花税。
二、根据财税【2016】36号第一条在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当缴纳增值税，不缴纳营业税。
第十五条（二）转让土地使用权，税率为11%。
纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
根据以上规定，出售土地使用权应缴纳增值税。
如果你出售的是2016年4月30日前取得的，则可以选择按购销差价依5%计算增值税。
比如土地使用权购入500万元，现在卖1550万元，则应纳增值税=（1550-500）/（1+5%）*5%=50万元。
三、随征城建税（城市7%、县城5%、农村1%）和教育费附加3%以及地方教育费附加2%。
四、根据《土地增值税暂行条例》第一条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据计算缴纳土地增值税。
但是，如果不能提供扣除项目的金额和凭证，税务机关可以核定征收。
核定征收率由省级地税局确定。
五、根据《印花税暂行条例》规定，产权转移书据，包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据，按所载金额%贴花。
由立合同人缴纳。
因此，土地使用权出售，就是财产所有权转让，应按出售价格依%计算缴纳印花税二、受让方1.城镇土地使用税根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，凡在城市、县城、建置镇、工范围内使用土地的单位应缴纳城镇土地使用税。
小规模纳税人转让土地的增值税计算公式
小规模纳税人转让土地的增值税计算公式小规模纳税人转让土地，这事儿可不简单，里面涉及到的增值税计算公式可得搞清楚。
咱先来说说小规模纳税人的概念哈。
小规模纳税人通常是指年销售额在规定标准以下，并且会计核算不健全，不能按规定报送有关税务资料的增值税纳税人。
那在转让土地这事儿上，小规模纳税人的增值税计算方式是有特定规定的。
小规模纳税人转让土地的增值税计算公式是：应纳税额 = 全部价款和价外费用 ÷（1 + 5%）× 5% 。
这里面的“全部价款和价外费用”指的就是转让土地取得的所有收入。
给您举个例子来说吧。
比如说小王是个小规模纳税人，他把自己名下的一块土地转让给了小李，转让价格总共是 105 万元，这里面包含了一些额外的费用 5 万元。
那在计算增值税的时候，首先得把这 105 万元里的价外费用给剔除掉，也就是 105 ÷（1 + 5%）= 100 万元，这100 万元就是不含增值税的销售额。
然后再用这个不含增值税的销售额乘以 5%的征收率，那增值税应纳税额就是 100 × 5% = 5 万元。
在实际操作中，小规模纳税人转让土地还得注意一些细节问题。
比如说，相关的合同得签得规范清楚，把价格、费用这些都写明白，不然到时候计算增值税可能会有麻烦。
而且，税务申报也得按时按规定来，可不能马虎。
另外，小规模纳税人在进行土地转让时，还得把相关的发票、凭证啥的都保存好。
这就好比您出门得带好钥匙，不然回不了家。
这些发票和凭证就是您在税务处理中的“钥匙”，能证明您的交易是合法合规的，也能帮助您准确计算增值税。
总之，小规模纳税人转让土地的增值税计算虽然有公式，但实际操作起来还是有不少需要留意的地方。
只有把这些都搞清楚、弄明白了，才能在这个过程中顺顺利利，不出现税务上的问题。
希望大家在处理这类业务的时候都能心中有数，稳稳当当！。
小规模企业转让土地使用权增值税税率法规
小规模企业转让土地使用权增值税税率法规摘要：一、小规模纳税人转让土地使用权增值税税率概述二、小规模纳税人转让土地使用权增值税税率的具体计算方法三、小规模纳税人转让土地使用权增值税税率的优惠政策四、注意事项及税收风险防范正文：一、小规模纳税人转让土地使用权增值税税率概述根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》等相关规定，小规模纳税人转让土地使用权需要按照销售无形资产-自然资源使用权（土地使用权）缴纳增值税。
税率为11%，征收率为3%。
二、小规模纳税人转让土地使用权增值税税率的具体计算方法1.计算销售额：销售额为取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额。
2.计算应纳税额：应纳税额=销售额×税率（11%）。
3.计算扣除项目金额：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用等。
4.计算增值额：增值额=销售额-扣除项目金额。
5.按照四级超率累进税率计算土地增值税：- 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；- 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；- 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；- 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
三、小规模纳税人转让土地使用权增值税税率的优惠政策1.增值税小规模纳税人优惠政策：根据《财政部、国家税务总局关于调整增值税优惠政策的通知》，增值税小规模纳税人可以享受如下优惠政策：- 销售货物、劳务和应税服务的增值税税率分别为3%、6%和9%，不再适用11%的税率；- 购进或进口货物、劳务和应税服务的进项税额不能抵扣销项税额的，予以退还。
2.土地增值税优惠政策：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定，以下情况可以享受土地增值税优惠政策：- 纳税人转让自有居住用地，取得收入在规定额度以下的，免征土地增值税；- 纳税人转让国有土地使用权，取得收入在规定额度以下的，免征土地增值税。
营改增后房地产企业土地增值税的清算
营改增后房地产企业土地增值税的清算营改增后，房地产企业的土地增值税清算方式发生了较大变化。
营改增即营业税改征增值税，目的是逐步淘汰营业税，同时加强商品和服务的进项税抵扣机制，实现税负逐步下降的目标。
在此背景下，房地产企业的土地增值税清算方式也随之调整。
营改增前，房地产企业的土地增值税是以营业税的形式收取的。
土地出售时，开发商需要支付土地增值税，该税费的计算方式为：土地转让收入扣除土地取得成本后的差额乘以土地增值税税率（一般为30%）。
即：土地增值税 =（土地转让收入 - 土地取得成本）×30%营改增后，土地增值税不再是营业税的形式，而是增值税。
在清算土地增值税时，可按照增值税一般纳税人的方式处理。
具体的清算方式有以下几种：1.实际缴纳增值税清算法这种清算方式要求房地产企业必须是增值税一般纳税人，且购置土地、出售商品或提供服务的增值税应税行为，均按照一般纳税人的规定进行。
当土地出售时，增值税的计算方式为：其中，土地增值税预征税额为房地产企业在购置土地时所预征的土地增值税。
2.简易计税方法一些房地产企业可能不具备成为增值税一般纳税人的条件，且销售额不是很大，清算增值税会比较麻烦。
对于这些企业，可以采用简易计税方法，即应税销售额的3%作为增值税纳税额。
土地出售时，增值税的计算方式为：3.差额征收法这种清算方式比较特殊，房地产企业必须满足以下条件：（1）出售的土地原为国有土地；（2）土地使用年限未到期；（3）土地使用权出让金已缴纳完毕。
在满足以上条件后，企业可采用差额征收法清算土地增值税。
该方法的计算方式为：综合来看，营改增对房地产企业的土地增值税清算方式产生了较大的影响。
对于成为增值税一般纳税人的企业，清算增值税的方式有实际缴纳增值税清算法和简易计税方法；对于符合差额征收法条件的企业，也可以采用该方式清算土地增值税。
不同的清算方式适用于不同的企业，企业应根据自身情况选择合适的清算方式，以确保税费的合理支付。
营改增后区别一般纳税人和小规模纳税人一般纳税人增值税税率
营改增后区别一般纳税人和小规模纳税人一般纳税人增值税税率：（一）提供有形动产租赁服务，税率为17%（二）提供交通运输业服务，税率为11%（三）提供现代服务业服务（有形动产租赁服务除外），税率为6%（四）财政部和国家税务总局规定的应税服务，税率为零小规模纳税人提供应税服务，增值税征收率为3%增值税为价外税，及可以抵扣，应缴税金=销项税金-进项税金国税分为：小规模纳税人（年应税销售额低于50万）和一般纳税人。
一般纳税人（年应税销售额超出50万）为每月15日前申报，小规模纳税人每季度申报一次。
小规模纳税人的税率为3%，计算方法为应交税金=营业收入/1.03*0.03一般纳税人为销项减进项后的金额，若没有进项则应缴税金=营业收入/1.17*0.17一般纳税人还有一种税率是实行简易办法征收及3%的税率。
免征增值税的项目：1.农业生产销售的资产农产品2.避孕药品和用具3.古旧图书4.直接用于科学研究、科学实验和教学的进口仪器及设备5.外国政府、国际组织无偿捐助的进口物资和设备 6.残疾人的组织直接进口供残疾人专用7.销售的自己使用过的物品企业所得税的税率为25%，微利企业的所得税为20%。
（有的在地税缴纳，有的在国税缴纳）招待费要做税前扣除，招待费超过营业收入的0.5%之外的要做纳税调整。
职工福利费不得超过工资薪金总额的14%营业税是价内税及直接用营业额乘以相应税率，有部分改为增值税后，地税现有税种为营业税5%或者3%（为建筑业），城建税（为营业税税率的7%），教育费附加（为营业税的3%）地方教育费附加（为营业税的2%）地方水利建设基金（营业税的1%），印花税（印花税按合同分类来计算，一般为0.5%或者1%）地税收取房产税和土地使用税，房产税分为从价征收和从租征收，按价征收是按照房屋原值的余值（及扣除30%）后计算*1.2%的税率，从租征收是按照收入额乘以12%征收房产税，并同时收取营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附件以及水利基金和印花税。
营改增后转让土地使用权税收问题探讨
营改增后转让土地使用权税收问题探讨近日，某县房地产开发企业转让一块2016年取得的地块，面积16000平方米，双方协议转让价款726万元。
该地块取得时支付土地出让金500万元，缴纳耕地占用税10万元、契税15万元。
转让方已向对方开具了增值税普通发票，其中销售额万元、增值税万元。
笔者就双方如何纳税、缴纳哪些税、税款如何计算等税收问题进行逐一分析，共同探讨。
问题一：双方应缴纳什么税？根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》、《营业税改征增值税试点实施办法》中销售服务、无形资产、不动产注释，转让土地使用权属于销售无形资产--自然资源使用权范围。
转让方应按规定缴纳增值税、城建税及教育费附加、印花税、土地增值税，受让方应按规定缴纳印花税、契税。
问题二：增值税如何计算？标的地块系营改增前取得，营改增后转让，根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》“三、其他政策纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
”的规定，转让方可以选择适用简易计税方法，计算应缴纳增值税/(1+5%)*5%=万元。
应缴纳城建税及附加*=万元。
问题三：土地增值税如何计算？土地增值税计算的难点在于营改增后土地增值税应税收入确认问题，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题。
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
土地使用权转让涉及的增值税汇总
土地使用权转5种情形区别对待根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔21016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》规定，纳税人转让土地使用权，增值税税率为10%。
具体到实务操作中，仍需区分一般纳税人、小规模纳税人，是否征免税及对取得土地使用权的时间，也应区别对待。
适用一般计税方法的情形一般纳税人转让21016年4月310日前取得的土地使用权，可选择适用一般计税方法，一般纳税人转让21016年5月1日后取得的土地使用权，则必须采用一般计税方法。
案例1A公司为一般纳税人，21016年1月取得土地使用权，价款1101010万元，21017年4月取得转让收入22210万元，如何计算增值税？一般计税方法下计算销项税额＝22210÷（1＋10%）×10%＝2210（万元）案例2A公司为一般纳税人，21016年12月取得土地使用权，价款1101010万元，21017年4月取得转让收入22210万元，如何计算增值税？一般计税方法下计算销项税额＝22210÷（1＋10%）×10%＝2210（万元）存在问题：上述采用一般计税方法可否扣除土地价款呢？根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告21016年第18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
这里并未规定转让土地使用权也可以扣除土地价款计算销售额。
所以笔者认为应当全额计算纳税。
适用简易计税方法的情形根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔21016〕47号)第三条规定，纳税人转让21016年4月310日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
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营改增前后，一般纳税人或小规模纳税人转让土地使用权应当如何缴纳增值税？
答：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的规定，转让土地使用权应当按照销售无形资产-自然资源使用权（土地使用权）缴纳增值税，税率为10%，征收率为3%。
营改增后转让土地使用权，区分营改增前取得和营改增后取得，并且在房地产企业和非房地产企业也有区别：
一、转让2016年4月30日前取得的土地使用权。
根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》
(财税〔2016〕47号)的规定：不论是一般纳税人还是小规模纳税人，不论是房地产企业还是非房地产企业，均可以选择适用简易计税方法，并且可差额缴纳增值税，即以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
纳税人不选择差额计税的，则应当按取得的全部价款和价外费用按照3%征收率计算缴纳增值税。
二、非房地产企业纳税人转让2016年5月1日后取得的土地使用权。
由于现行政策中，对转让2016年5月1日以后取得的土地使用权并无差额纳税的规定。
所以，非房地产企业的一般纳税人转让2016年5月1日以后取得的土地使用权或经建造房屋后销售，应当
按照以取得的全部价款和价外费用为销售额（不得扣除土地价款），按照10%计算增值税销项税额。
非房地产企业纳税人的小规模纳税人转让2 016年5月1日后取得土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳增值税税额。
三、房地产企业转让2016年5月1日后取得的土地使用权。
根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期
销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
自行开发是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
可见，房地产公司销售“自行开发”的房地产项目适用一般计税方法的情况下，考虑到受让土地价款不能取得增值税抵扣凭证，采取了一种变通的作法，即支付的土地价款可以抵减销售额。
如果房地产企业中的一般纳税人2016年5月1日后取得的土地使用权未在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设，即将受让土地未进行开发而直接转让，应当按照转让无形资产缴纳增值税，不能从计税销售额中抵减土地价款。
房地产企业纳税人的小规模纳税人转让2016年5月1日后
取得土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳增值税税额。