购物中心经营案例分析研究报告-商业地产案例
天空之城 中国购物中心屋顶商业研究报告
50家购物中心屋顶儿童业态比重构成
在屋顶儿童业态中，儿童乐园比重达到75%。由于儿童业态在购物 中心中有消防条件限制，只能在三楼以下布局，因此儿童业态在屋 顶商业中进驻较少，多为购物中心投资建造的儿童乐园及不受限制 的萌宠动物园。
儿童乐园 75% 儿童教育 8% 萌宠动物园 17%
数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
过冷，导致屋顶商业难以经营，数据显示88%的屋顶商业分布于南 方。值得注意的是，北京因地制宜，出现了两家季节性的屋顶滑雪 场，加之北京2022年的冬奥会竞标成功，或将对北京屋顶商业利用 起到借鉴和推动作用。
天空之城——中国购物中心屋顶商业研究报告
02
屋顶商业的城市分布
北京 4
大连 1 烟台 1 青岛 1
景观风情
重庆万象城、成都万象城
温泉主题
长沙富兴世界金融中心
数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
Tips
最具特色的主题商业—— 烟台大悦城“爱悦湾”海景屋顶花园
爱悦湾面积3516平方米，精准定位年轻顾客群社交需求， 利用自身无敌的海景优势，打通七层不同业态商户，组合 以国内首个以“星座”为内容的文创主题，拥有猫空书 店、漫咖啡、LUNA酒吧、豪布斯啤酒吧、韦德伍斯分健 身和海底捞火锅等6家店铺。作为大陆首个海景屋顶花 园，完美还原朱丽叶的阳台、欧式教堂景观，配以人文情 怀的留言墙、涂鸦墙、情人锁等，烟台大悦城爱悦湾将国 内购物中心方兴未艾的屋顶商业模式再次创新。爱悦湾将 屋顶不同业态的商户创意组合，将“爱悦湾”文创主题区 与商户豪布斯进行组合，提炼出“空中花园+欧式婚礼+ 求婚圣地”三色并艳的功能性组合；“屋顶海景花园+特 色商户”双翼齐展的新模式，让单纯的海湾景色，与小资 餐厅、品质咖啡、文艺书店有机的结合在一起，搭建满足 不同需要的体验空间，无论是情人间的呢喃细语，朋友圈 子的肆意欢聚，商旅精英的把酒言欢均可在爱悦湾坐下 来，享受一段慢时光。
上海恒隆地产及恒隆广场购物中心运营案例分析
100
30 45 32 35 20 --337
1992 进入上海
港汇广场·上海 开业 1999.12 Nhomakorabea2001.7
恒隆广场·无锡 进入 恒隆广场·沈阳 开业 济南 开业 2013 2015 2007 2009 2011 2010
进入 大连 进入 昆明 恒隆广场·济南 开业 恒隆广场·大连 开业
恒隆广场·上海 开业
恒隆广场·上海2001-2010年租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
港汇广场 · 上海
位置： 总建筑面积： 购物中心 写字楼 服务式公寓 徐汇区徐家汇虹桥路1号 329400m2 120000m2 （6层） 123800m2（51层） 20500m2（18层）
住宅
建筑设计：
65100m2（34层）
内地项目累计建筑面积超过283万方，总投资逾337亿港币； 在上海、沈阳、济南、大连、天津、无锡、昆明共计7个城市10个项目； 截止目前已在3个城市开业5个购物中心。
项目
恒隆广场·上海 港汇恒隆广场·上海 皇城恒隆广场·沈阳
拿地时间 楼面面积（平方米）
1993.12 1992.12 2005.9 213300 329400 263800
1992 恒隆重组、成立 淘大置业 90年代前 90年代初
进军内地-上海 1992 1997 抛售高估资产、储 备大量现金
反周期拿地套 利住宅物业 1999-今
出租物业顺周期扩张、 大规模融资
企业战略
出租物业“顺周期”扩张，开发物业“逆周 整体 战略 期”套利。用稳定租金收益来支撑低谷套利 和维持股价，用丰厚的套利收益来推动出租 恒隆地产2002-2010年租赁物业租金收入情况
购物中心案例介绍——东原新新PARK_2018.11
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产品情况
项目定位︱项目运营︱项目亮点︱业态分布
项目定位升级调整
2018年东原新新PARK引入Pradera Retail Asia 管理公司，升级为“东原·悦荟·新新PARK”提出新的发展定位方向
趣味横生的娱乐购物集结地，致力为千禧一代及摩登家庭群体带来独一无二的体验式购物
✓ Pradera Retail Asia成立于2016年9月， 由两家全球顶尖的行业巨头合资成立，投资方之一是拥有雄厚专业实力与卓越零售资产管理 能力的Pradera，另一方为在大中华区有逾20 载地产事务经验的麦格理基础设施及有形资产(MIRA)，双方强强联手开拓亚洲市场，致 力于在亚洲范围内提供整合、优质的资产管理服务。目前在中国管理物业还包括上海悦荟广场、青岛悦荟广场、西安悦荟广场。
楼层数 停车位 开业时间 商家入驻率 开发商
东原新新PARK 江北区大石坝 区域邻里中心 西南首家生态体验式购物中心
18万方 100% 地下4层（含车库层），地上6层 3000个 2014.12 95% 重庆东原地产
基本概况
项目区位︱城市交通︱辐射人口|物业规划
江北大石坝高密度居住区内，辐射观音桥商圈以西、冉家坝商圈以南、嘉陵江以北的区域，弥补了该地段中高端 购物中心的市场空白
✓ 新新park购物中心开业经营第二年，日均客流逾6万，同比增长30%，营业额7亿，同比增长40%。
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产品情况
项目定位︱项目运营︱项目亮点︱业态分布
亮点1——生态体验型购物中心 ➢ 东原新新PARK是西南首个生态型体验式购物中心，生态绿色、创新创意与科技感贯穿项目整体。
境外房地产案例研究：郊区大型购物中心--Blue_Water
郊区大型购物中心：Blue Water工程简况工程名称：Blue Water ＜蓝湖购物中心)工程地点：英国肯特州DARTFORD 市工程开业：1999年3月16日工程占地面积：多达53英亩＜约21.45万平方M)工程零售面积：约15.57 万平方M建筑层数：2 层店铺数量：330 个主力店：JohnLewis、Mark&Spencer、HouseOfFraser停车位：13,000 个机动车位、另有50 个旅游巴士停车位建筑设计：Eric Kuhne 开发商：欧洲Lend Lease业主：Prudential plc (35%>Lend Lease Europe Limited (30%>The Lend Lease Retail Partnership (25%>Hermes (10%>b5E2RGbCAP总投资：7.3 亿美元Bluewater购物中心位于伦敦东南部的肯特州DARTFORD 市，于1999年3月16日正式开幕，总建筑面积达15.57 万平M ，是当时全英国最大的购物中心，在欧洲也是数一数二的。
工程所在地原为旧矿区的土地，由澳洲最大购物中心开发商LendLease公司＜欧洲分公司）开发。
共投资7.3 亿美金所建的豪华购物中心，为两层建筑，共有三个主力店，分别是玛莎百货、House of Fraser 及John Lewis 三家当地百货公司组成，各主力店主要销售其自有品牌的商品。
另外，该SHOPPING MALL 里面有超过330 家专卖店，55 家餐厅以及一家13屏幕的多屏幕电影院。
购物中心四周围绕着7 个大小不同的湖泊，到访的顾客可以参加丰富多彩的休闲活动，例如游湖、野餐、攀岩、高尔夫、垂钓、自行车、划船和电影等。
p1EanqFDPwBluewater 购物中心是大型郊区购物中心，在其1 小时车程主商圈内的人口即有千万人，它不但影响周围的购物中心，甚至吸引英国伦敦最主要的商业区WestEnd 的消费者。
万达商业案例分析
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实践经验之二
商业地产最需要复合型知识的人才
目前国内一些大中城市商业地产开发出现大量空置的现象，是许多进入者商业地产 经验不足、专业知识不足、专门人才缺乏以及过度投机造成的。 商业地产是一个复合型的行业，因此更需要人才。 并且，单纯做零售、做百货的 单纯做零售、 单纯做零售 人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是，这里需要复合 人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是 型知识的人才。
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万 达 的 尝 试
确立了“感情留人、待遇留人、事业留人”的人才观。 确立了“感情留人、待遇留人、事业留人”的人才观。 除内部选拔以外，积极从外部引进人才。 除内部选拔以外，积极从外部引进人才。 与澳大利亚一个商业管理学院签订培训协议 。
每年送人员去培训，三年内有一半是实习时间，把购物中心12个主要岗位都干一遍
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订单商业地产的内涵之四
什么叫技术对接？ 什么叫技术对接？
也叫共同设计 共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、 共同设计 交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定 之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书 确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保 确认书 保 证金。 证金 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险 有效防控风险。 有效防控风险 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建 避免商家进场后的改建，减少浪 避免商家进场后的改建 费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积 没有无效面积。 没有无效面积
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大连万达已在全国26个城市 全国26个城市成立了项目公司 全国26个城市
现状
上海各大商圈及其典型案例分析
区域划分
交通
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<南京西路商圈 简图>
【商圈商场 】
丽光百货 梅陇伊势丹 玛莎百货
百货
<恒隆广场入驻的国际名牌>
购物中心
恒隆广场 中信泰富
本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。
南京西路 各卖场简介
排名序 渠道分类 号
1 2
名称
丽光百货 梅龙镇伊势丹 玛莎百货 上海金鹰
开业时间
2004.9 1997 2008 2004.9
2 3 4 合计
29,000 30,000 59,000
35,000 35,000 70,000
24% 18%
<南京东路 各商场数据汇总>
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南京东路商圈主要商业项目分析
来福士广场
物业类型 发展商 建筑形态 项目概况 地理位置 周边交通 开业时间 总建筑面积 购物中心 嘉德置地集团 独栋（地下一层，地上六层） 黄浦区西藏中路268叴(近福州路) 公交线路：584、451、980、802、930、18、隧道三线 轨道交通：1叴线 2、8叴线 至浦东机场距离：35公里 2003年11月1日 12万m² 12万m² 时尚购物广场 中高档 适吅白领中等收录群体
上海商圈简介
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上海市 新商业布局体系
上海 商圈概况ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
10大都市商业中心
24个区域商业中心
10个特色功能区 24条风情与业街 40多个新型社区
多中心，超广域，网络状 新商业布局体系
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<上海商圈总分布图>
大悦城系列案例分析(北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津
中粮大 央企资本，可承受较长 出租（租金、管理费、战略合作、协议约束， 依托整体的环境、品牌影 集团注入、银专业化于特定目标群体的模式，
悦城 回报期；在建筑设计方 物业费）、租金扣点 较强耦合
响力来增加自己对租金的 行贷款
机遇风险并存，租金回报高度
面投入大，以优质购物 取其高
溢价能力，与商家属于松
依赖于商业氛围培养所带来的
✓商场管理：规范商场管 理，设置楼层经理制度 ✓商家合作：目前，和大 悦城合作的品牌有1000 多家，其中多项目合作的 占一半以上，合作三个项 目以上的有100多个品牌 ，15%的商户贡献了45% 的销售额；采取租金+流 水倒扣双向取其高的方式 ✓店面组合：多个店面进 行主题打包，提升整体竞 争力
店来代替主力店的作用， 更多的店面100平米左右 的小型店中店；并通过主 题打包增强多个小铺的整 体吸引力；目的除了提升 租金水平外，也是为了抗 风险
环境取胜
散型管理
有效人流量
传统百 较低折扣；产品品种 出租(扣点，无需利息
货 （零售类）和品类丰富 的现金流可以应用到
取胜
其他领域)
依靠自己实际销售额来增 加自身对租金的溢价能力， 以账期牢牢控制商家
体验型消费不高，零售行业的 账期款无法满足房地产开发的 需求
扩张速20度21/和5/2自5 身资金的回笼速度高度相关 本报告是严格保密的。
万达
快速复制；以散售物业 租售混合（租金、管 战略合作、协议约束， 将收益最高的百货模式控 分零销售，整充分发挥地产商的资本、开发
养持有物业
理费、物业费、万千 形成较强耦合
制在自己手里，与小商户 体销售，上市专业优势；资本运营主要以地
百货无需利息的现金
国内著名商业案例(北京上海南京天津杭州武汉)
国内著名商业案例(北京上海南京天津杭州武汉)著名商业地产项目案例研究北京世贸天阶世贸天阶投资集团于2003年斥巨资开发建设世贸天阶项目，位于北京市朝阳区光华路9号,地处东大桥路东侧。
由南北两翼休闲购物中心和两座5A写字楼组成，长250米宽30米的天幕凌空而起，同时兼具优雅豪华的阶梯广场、半封闭型的步行街，在整个和谐的空间组合中，各种经典建筑元素令世贸天阶处处流露着高贵时尚的商业气息。
世贸天阶定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”,为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，集6星级NightClub异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。
该项目于2006年建成投入使用。
是北京CBD区域内独具时尚品味、休闲娱乐、文化艺术气息和奥中品牌特色的高档综合时尚购物场所，被有识之士称为“梦开始的地方”。
北京蓝色港湾项目位于燕莎商圈和丽都商圈核心，频临朝阳公园。
SOLANA蓝色港湾在13万珍贵的土地上仅仅奢侈的建筑了15万平方米的建筑体量，由19栋2至3层、洋溢着浓郁欧式风情的小楼就在这样的景观中环绕而筑。
斑斓建筑的色彩如同跳跃音符，各种业态被精心的分配到各个区域。
这些不同的建筑有着五彩斑斓的色彩，仿佛由朝阳公园的土地自然而生。
精雕细琢的细节，街区透明的穹顶，花团锦簇的屋顶花园……和传统的购物中心相比，在SOLANA蓝色港湾蓝天白云代替了天花板，自然清风代替了空调管道新风，原汁原味的欧式建筑、宽窄适宜的街道，再没有人潮拥挤的逼迫感，为消费者创造出了一个舒适迷人、富有亲和力的开放式购物环境，让消费者仿佛在数分钟内从拥挤的北京来到了浪漫典雅的欧洲。
北京赛特奥特莱斯2022年7月，春天百货在北京朝阳区香江北路开设了北京赛特奥特莱斯店，涉足品牌折扣店铺，号称“北京第一家纯欧美式outlet”,以欧美小镇建筑风格打造出美式奥莱商业街道，各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文化、娱乐、休闲的超大型商业空间。
案例研究——龙德广场
宝人拖鞋
骆驼户外 悦士 劲霸 才子
凯乐石
杉杉 斯凯奇
集杰男装 翠微百货
领路者
Bossini 七匹狼
华夏典当行
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商家名录——F3
商家名录L3 商户名录 国美电器 华夏典当 苹果客服 诺基亚客服 迪信通 第一数码时尚 NewBalance 七匹狼 才子服饰 劲霸 悦士 杉杉 集杰男装 bossini 大嘴猴 匡威 类别 家电用品 典当 数码广场 数码广场 数码广场 数码广场 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 300 260 260 300 150 180 200 300 150 180 面积m2 3000 180 400 2800 NIKE adidas 领路者户外运动 骆驼户外 凯乐石 斯凯奇 家乐福 翠微百货 服饰 服饰 户外运动 户外运动 户外运动 户外运动 百货超市 百货超市 300 280 280 200 200 200 5000 4000
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6、楼层平面规划图
家乐福
酷动数码 乐上 promod
啄木鸟婚 纱摄影 doolrs
屈臣氏 麦当劳
星巴克
肯德基 必胜客
F1-姿彩时尚
百安居
康师傅私 房牛肉面
建设银行 国美电器 basic house 艺海堂 mind 法娜丽珠宝 bridge
丝芙兰 vero moda
only selected 翠微百货
运动用品超市
家居饰品 美容美发 家居饰品 其他 皮具 建材超市
4000
4000 300 100 300 5 10000
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上行扶梯
上行扶梯
货梯
客梯
卫生间ຫໍສະໝຸດ 12客梯客梯
写字楼商业业态发展模式案例
深圳市规模最大、项目最齐 全的多样化商业俱乐部 深圳20家最受欢迎的西餐厅 之一
世界金融中心商业业种比例
地王大厦位于深圳市罗湖 区深南路、解放路及宝安路 的交汇点，处于蔡屋围金融
商场区 深南东路
大厦基本情况
占地面积 总投资 绿化覆盖率 总建筑面积 绿化总面积 停车场面积 18000m2 40亿港币 36%
商场 建筑面积 34000平米
266784万m2
单层面积
净层高 单元总数
7000平米
3.7m 88个
餐饮 79%
餐饮档次比例
低档 0%
260㎡
50㎡ 40㎡ 30㎡ 100㎡
中档 4%
9㎡
4㎡
高档 96%
销售普通办公用品
普通干洗店
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深圳发展银行大厦：位于深圳最成熟的地王金融商务圈，裙楼 以深圳发展银行办公自用为主
• • 区位：位于深圳市 深南中路蔡屋围金 融中心 指标：大厦楼高 183.8米，地面33 层，地下3层半， 总建面76668平米 1996年10月建成使 用，为深圳发展银 行总行所在地，除 总行自用部分其余 约4万平米对外出 租，出租层数是10 层到27层，基本单 元为150平米，每 层面积在2000平米 左右 租金为120元/平米 /月，30元/月/平米 的物业管理费 落成时间：1997年
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合肥新都会环球广场：依托核心商圈以及周边成熟的居住氛围，项 目规划5.1万平米大体量商业
•开发商： 合肥新鸿意房产 •属性： 综合性购物中心， 集吃、喝、玩、购为一 体的现代化shoppingmall； •位置： 广场位于合肥市马鞍 山南路100号，毗邻 安徽省体育馆，周围聚集了众多档住宅区及高等 院校，人口密集，地理位置优越。 • 规模：广场整体商业建筑面积达51000多平方米 •单层面积：约12500多平米