武汉万科城市花园调研报告共40页
万科城市花园调研报告范文
小区调研报告考察对象：万科城市花园姓名学号：崔瑶瑶U赵静茹U黎玲U龚珊班级：艺术设计1001班时间：2012年9月14日绿色之中，居住之上---万科城市花园居住小区调查报告武汉搜房网楼盘点击排行上的高居榜首，知名的房地产开发商，出名的物业和服务管理，冲着这些，居住区调查时我们首选了万科城市花园。
万科城市花园位于武汉城区的东南侧，紧邻城市中环线，南与武大科技园区相邻，东南隔滨湖大道为汤逊湖内湖，有586路公交车直达小区中心。
位置较偏，交通不算便利，对于在汉口或汉阳上班的人来说，这是居住于此的一大障碍。
小区规划结构的基本形式为：居住小区--住宅组团。
西部住宅以行列式布置，均为坡屋顶的多层建筑（图1），容积率较低，建筑造型现代美观。
东区后几期开发的层数较高（图2），还有几栋小高层，目前还有不少在建。
整体造型个人觉得不如西区好，高高的板式建筑勾不起我的兴趣，也许那些带着惯有别墅造型，开着大大玻璃窗能够有地方舒服晒太阳的矮房子才能表达出我脑海中对幸福生活的点点小幻想。
（图1）(图2)小区的道路系统分为几级，从“城市核心道路”，“次级市政道路”，“区内环行道路”到组团内的宅前小路，形成了便利完善的道路交通系统。
主要道路采取人车混行，组团外围沿路边都设有停车位，车辆进入组团间的道路都要经过入口缓冲装置（图3），实行刷卡制。
从沙盘上看，每个小区都有公用的自行车蓬，但不大，相比随处可见的车位，这里把汽车作为了主要交通工具。
整个小区的安全防范措施多而到位，在一期中能看到2栋住宅楼间设过街楼，底部有安全入口装置（图4）。
第五大道，即小区内的城市核心路，引入城市公交，强调了小区的开放性和城市的区域整体规划。
在这里，车行道和水泥面人行道之间以绿化分隔（图5、6），确保安全的同时创造出荫凉的步行空间。
道路设计时还注重很多细节，残疾人坡道（图7）、人行道与大路的接口设计（图8），都是些微小的地方，但足以读出整个小区设计的细致与人性。
万科城市花园后期营销执行报告
着“大华公园世家”“当代国际”等等的陆续上 市，将会使竞争的态势变得更严峻，而且在距离 价格比上应该优于我们项目，在优质房源选择面 上同样比我们宽；产品已经不能改变，我们惟有 从营销手段上勾起潜在客户的注意力、购买欲， 同时采用有效的方式协助降低其支付能力，如此 我们可以尽快出仓保持销售量的不下滑。
4. 周边价格形势比我们预估的要低些 今年已经连续出台了三次针对房地产的宏观
调控政策，具体执行也由最初的抑制房价涨幅到 后来的直接抑制房价，如此严厉的宏观调控对市 场的影响非常大。周边的价格无论是新上市个案 还是新推出房源的老项目，价格策略都相当保 守。
关于客户心理分析的小结： 从上述描述我们可以看到三点：老的优势
应对措施--------------------8 2、营销总精神--------------------------------
------------------------------9 3、营销通路及执行--------------------------
------------------------------9 4、阶段性广告执行--------------------------
节点三：10月
推出产品
产品 推量
蚂蚁工房所 约103
有产品
套
上东一区、 上西一区所
有产品
约136 套
10月
50套， 2500M2
60套， 7380M2
销售目标 11月
20套， 1000M2
20套， 2500M2
12月
10套， 500 M2
30套， 3700 M2
节点四：11月——12月
【精品】(最新)武汉市万科城市花园大2017年a
武汉市万科城市花园大一期(42ha) 总体规划设计说明一、概况：武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。
东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。
一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。
用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，天虹路将用地划分为二部分。
用地内中段有基本贯穿南北并稍高出两侧用地的小丘一金家湾(已拆)，其自然标高约为29-32M，植被较好，高大树木得以保留，其两侧低地(坡地与零星小水塘)标高约在23—29M之间(低于相临道路)，部分用地现已回填平整。
用地内无需保留的建筑、文物或构筑物，用地一侧高压线己规划拆移。
一期规划总用地面积为42.1ha，其中代征道路为6.2ha。
万科城市花园一期规划总建筑面积400346㎡，其中居住产品379346㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主，少量Townhouse和小高层住宅组成。
公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心(8000㎡)和会所(5000㎡)各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。
本项目一期规划用地拟分二-三期开发建设。
武汉万科城市花园用地二、规划设计依据：1、武汉科技新城汤逊湖产业区分区规划。
(武汉市城市规划设计研究院2001年 11月)2、规划用地地形图及红线图。
(东湖开发区规划分局 2002年11月11日)3、《城市居住区规划设计规范》。
4、武汉市城市建筑规划管理实施办法(送审稿)。
万科2007年武昌市城市花园度营销提案-PPT文档资料
一、2019年武汉房地产市场\片区总体分析
世界城高调亮相 强化光谷中心领地
“光谷世界城”以其庞大的体量、独特新颖的规划、复合型功能等诸多亮 点，吸引众人眼球。随着项目的建设推进，光谷楼市也将得到持续的关注。 光谷世界城项目占地620亩，规划建筑面积达到120万平方，整个项目由九大 组团串起，复合了五星级酒店、高档写字楼、步行街以及高档住宅的“四位 一体”的大型城市中心建筑群。 世界城的进入，将极大的满足光谷城市化建设的需要，完善区域商业功 能，使得光谷成为继中南圈之后的另一个城市复合功能中心，强化区域对外 辐射力，增强楼市的吸纳力。
一、2019年武汉房地产市场\片区地产市场分析
中小户型异军突起
2019年光谷区域多个中小户型项目入市，均取得不俗的成绩，进一步 丰富了区域房地产的产品形态。其中面向区域内外年轻客群、以居家实用 紧凑的两房、三房为主打的新域·柠檬特区、保利花园三、四期，均在短 期内得以去化，而区域内首个面向投资客的精装修小户型产品剑桥·立方 寓也受到市场追捧，光谷市场多层次需求得以逐步挖掘，市场日益成熟。
一、2019年武汉房地产市场\总体市场
◆房地产投资增幅减缓 受到宏观政策影响，购房者观望气氛较为浓厚。另外，新政效果初步体现， 商品住宅的投机和投资行为受到一定抑制，整个房地产开发投资的增幅略有下 降。
时间
1-8月 1-10月
投资额
205.32亿元 267.58亿元
占固定资产比例 （％）
一、2019年武汉房地产市场\片区地产市场分析 （小）高层产品日益成为市场主力
随着光谷加快向武昌新中心发展，光谷区域内（小）高层物业销售抗性 逐步得以消解，新推出项目多以（小）高层为主，多层产品成为点缀。2019 年新入市商品住宅中，小高层产品共349494.24平方米计3126套，供应 量最大，高层产品共307656平方米计3285套，而多层共107067.46平方米 仅1033套，不到全年供应量的1/7。
万科调研报告(最新版)
2、日常财务管理权下放在各地一线物业公司；
3、万科集团对各地一线物业公司第一负责人的监控主要方式：每年要求 总经理强制休假1个月进行在职审计以及总经理轮换时的离任审计等，对 各地区物业公司第一负责人的廉洁自律进行审计监察；
企业名称：万科物业服务有限公司
成立时间：1992年1月
上属机构：万科企业股份有限公司
分支机构：北京、天津、上海、苏州、无锡、沈阳、大连、成都 、武汉、长春、南昌、东莞、珠海、中山、广州、佛山、厦门、 杭州、西安、重庆等全国42个大中城市
管理面积：近5000万平方米
服务客户：30余万户
项目类型：高层、多层住宅、别墅、写字楼、社区商业、政府公 共物业等多种类型
4、各地区一线物业公司与各地区地产签订的各类服务合同只需按照集团 工作指引自行协商签订，不需报集团物业事业本部审批。
万科物业人事管控模式：
1、各地区一线物业公司的部门经理、物业服务中心经理等正职由物业 事业本部发文任命，集团物业事业本部对各地一线公司的部门正职的 任免一方面会做调查，更多还是听取各地区一线物业公司的意见； 2、各地区一线物业公司的部门副职及以下职位由各地区一线物业公司 发文任命； 3、集团物业事业本部任命的部门正职任然必须按照各地一线物业公司 的要求执行工作指令，其考核主要以各地区一线物业公司考核为准。
规范运作 品质保障
第三方满意 调查制度
投诉制度
IT服务平台
运用集团开发的专业软件进行客户报事处理、业务监控、费用收取分 析、帐务处理、资金监控、费用报销、预算管理、人员录用、考核、培 训、工资计算等一系列日常工作，从而大大提高了运营工作效率。
万科城市花园三期策划提案报告[1]
![万科城市花园三期策划提案报告[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/516b3bb91eb91a37f1115cfb.png)
学习改变命运,知 识创造未来
万科城市花园三期策划提案报告[1]
■ 他们的主线条——理想主义基因与现实主义生活态度
●理想、激情卷入加速的年代中，激荡生活里。爱的歌，舒展的青春 ，
自由的精神，都是他们生命中最热烈的符号，给予他们直面未来的 一切激情与信心
■ 随着交通条件的改善、家庭轿车拥有量的增加，以及郊区居住生 活环境的完善，NEWTOWN的时尚居住日益成为可以体验的潮流。
■ 商业氛围活跃、自然环境优美、功能与布局合理、配套设施完善、 社区服务齐全、居民充分就业、生态良性循环的NEWTOWN，势 必成为城市生活、文化的有机补充。
学习改变命运,知 识创造未来
■ 消费观念智慧化
该消费能力人群追求完整的品质生活结构，喜欢城市也亲近自然 ；更愿意用在市郊购房的价差，来置办自己的私家车，享受有车有房 的优游自在，享受和自己的爱驾一同往返城市、家园之间的意趣。
学习改变命运,知 识创造未来
万科城市花园三期策划提案报告[1]
三、为“60一代”打造NEWTOWN新生活磁场
万科城市花园三期策划提案报告[1]
万科推进NEWTOWN： ■ NEWTOWN起源欧美，50年代开始盛行美国。万科率先在中国进行
NEWTOWN新居住区建设，相继在深圳、上海、天津、沈阳等各大 城市取得实践性的成功。 ■ 成都万科城市花园实现NEWTOWN进程式：
“城花”一期：从环境优势阐释大盘概念 ——“坡地新城 假日风情”
◆二房始终是市场的基础选择 ◆小户型低总价、低首付，易于市场消化
学习改变命运,知 识创造未来
万科城市花园三期策划提案报告[1]
小结
◆商铺力求有最大价值升值回报，在人气、商气旺盛之前不急于销售 ◆小户型比例不高 ◆因此以花园洋房为代表的三房以上户型（含大三房、电梯公寓）
万科地产某项目调研报告(ppt 18页)
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项目概况——配套
外部：酒店：丽思-卡尔顿酒店、JW万 豪酒店、帝景豪庭酒店等。
购物：新光天地、国贸、万达广场等。
超市：沃尔玛、家乐福、双龙超市等。
教育：陈经纶小学、乐成国际学校等。
医疗：朝阳医院、五洲女子医院等。
项目处于CBD核心区，配套高端且完善。
公园：欢乐谷主题公园。 内部：会所、幼儿园。
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… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功
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营销定位
国际化公寓
区域国际化 建筑国际化 配套国际化 品质国际化 生态国际化 客群国际化 服务国际化
CBD核心区 国际知名建筑、园林设计师 CBD内高端配套 万科出品，采用高标准精装修 外有公园，内有园林 针对CBD内客群 万科物业，品质服务
占地面积：约8万平方米
拿地时间：2007年10月
拿地成本：17亿元；楼面价 ：1万元/平米
开盘时间：预计2009年11月底
售楼处开放时间：2009年10月2日
样板间开放时间：2009年10月底
开盘价格：待定
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… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功
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项目概况——楼座图
2# 5# 3#
售楼处内以现代简约风格来装修。
因所在地块原为北京化工机械厂的厂房，特在售楼
车床
处内摆放了3个车床，表达了万科对历史的尊重。
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… … … 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功
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营销场所——小结
1、售楼处外园林布置精致，从侧面凸显产品品质。 2、售楼处装修简约明快，对客户有很强的吸引力。
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武汉万科城市花园rtkl_压缩
6 | CHAPTER 1 VISION7 | CHAPTER 1 VISION8 | CHAPTER 1 VISION9 | CHAPTER 1 VISION10 | CHAPTER 1 VISION11 | CHAPTER 1 VISION12 | CHAPTER 1 VISIONurban design prinCiples城市设计set the small scaled ur-ban blocks frameworkrespecting the historicalconcession characters.建立体现租界历史特色的小尺度街区。
reuse the existing rails to build the green transportsystem-tram.再利用基地现有的铁轨建设绿色环保的电车系统。
13 | CHAPTER 1 VISIONurban design prinCiples城市设计enclose the street by en-couraging infill develop-ment and an enhancedstreetscape to establisha ‘human scale’ environ-ment. 增强街道围合感，建立人性化尺度的街道景观。
14 | CHAPTER 1 VISIONurban design prinCiples城市设计introduce new commer-cial and public uses inthe residential buildings at street level and trafficcalming measures to pro-mote an active street envi-ronment在住宅楼的街道平面设置小型商业，餐饮娱乐服务等公共设施，及慢行交通系统，促进街道环境生活化。
15 | CHAPTER 1 VISIONurban design prinCiples城市设计introduce f&b, entertain-ment, service etc, morepublic uses on the river-front to increase street-level diversity and activity 将餐饮，娱乐，服务等公共设施放在滨江的一面，增加滨江临街面的活力和多样性。