东莞万科城市花园初案1411579104
东莞万科事件分析及对策
东莞万科事件分析及对策一、价格“暗战”——万科事件的前奏2007年12月——2008年1月，以中信德方斯、晶城、卡布斯等项目为代表同时采取“高调宣传，低价入市”策略，以低于市场预计的价格开盘。
具体情况如下表所示：以上项目均以低于市场预估价15%左右的价格开盘，引发了东莞楼市的降价“暗流”。
这些项目主动低价入市姿态拉响了东莞楼市降价警报，市场观望情绪进一步加重。
在市场“暗流”涌动的时刻，2008年1月20日金色华庭以均价4680元/㎡开盘，成为首个东莞CLD区域跌破5000元/ ㎡大关的楼盘。
金色华庭以出其不意的低价入市，对08年东莞楼市形成了无形的冲击。
从以下两个项目08年春节前后价格的变化可以这种冲击的力量。
二、万科事件回顾◆ 2月24日——万科运河东1号出台7折优惠政策，毛坯均价跌至5500元/㎡，其跌幅相对于07年9月价格（7800元/㎡）相比达到20%。
其降价幅度之大令业界震惊。
◆ 2月29日——在人们还未在万科7折优惠的震撼中回过神来之际，万科再次扔出重镑炸弹——推出一栋96套的“建行东莞分行团购价”单位，价格低至4182元/平方米。
三、万科事件的市场连锁反应万科带头“跳水”——一石激起千层浪，光大、丰泰、新世纪等受万科影响，纷纷跟进“跳水”。
◆市场连锁反应——光大地产光大地产29日连夜召开紧急会议，在上周六、周日两天加入“战圈”，对建行、工行、中行、农行、广发等五大银行的东莞分行员工推出一批团购房源，最低价也达到4000多元，整体均价5600多元，相比之前推出的价格也有7折左右的优惠。
光大地产主要打折楼盘：景湖春晓、景湖湾畔。
◆市场连锁反应——其他楼盘3月1日，东城东的丰泰城推出新一批“观园”组团，最低价4300多元，整体均价5000多元。
运河片区的田禾·塞纳河畔也宣布:“田禾塞纳河畔新春5600元起！少量特价8.5折优惠。
”新世纪地产相关负责人，他们也表示:新世纪星城二期推出在即，二期也有一批靠近路边的单位4000多元/平方米起。
虎门镇“8.24”一般高处坠落事故调查报告
open your eyes and see things as they really are.精品模板助您成功（页眉可删）虎门镇“8.24”一般高处坠落事故调查报告2017年8月24日17时50分左右，位于虎门镇大宁社区南部湾万科城发生一起高处坠落事故，事故造成1人死亡, 直接经济损失约人民币100万元。
事故发生后，根据有关法律规定，经市人民政府批准，成立了由虎门镇副镇长任组长，镇安监、公安、监察、住建、人力资源、社保、工会、城市管理综合执法等多个部门派员组成的虎门镇“8.24”一般高处坠落事故调查组，并邀请深圳市罗湖区政府、东莞市第二市区人民检察院参加。
事故调查组按照“科学严谨、依法依规、实事求是、注重实效”的原则，通过现场勘查、证人证言、调查取证，基本查明了事故发生经过，分析了事故原因，认定了事故性质和责任，提出了对责任方、责任人员的处理建议，并针对事故原因及暴露的突出问题，提出了相关防范措施，现将有关情况报告如下：一、基本情况（一）事故相关单位和人员情况东莞市万宏房地产有限公司，该公司为东莞市虎门万科城项目子公司，统一社会信用代码：91441900077896714E，类型：其他有限责任公司，住所：东莞市虎门镇连升中路88号万科紫台27栋二楼，法定代表人：刘健华，注册资本：人民币壹仟万元，成立日期：2013年09月11日，营业期限：长期，经营范围：房地产开发；商铺、写字楼租赁及销售代理；物业管理；高科技项目投资及投资管理；市场经营管理；室内装饰装修工程设计、施工。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。
）东莞市盛利建设工程有限公司，该公司为东莞市虎门万科城项目子公司，注册号：441900000986181，类型：有限责任公司（自然人投资或控股），住所：东莞市东城区东升路石井3#综合楼309室，法定代表人：胡柱，注册资本：人民币陆佰万元，成立日期：2011年01月21日，营业期限：长期，经营范围：房屋建设，工程施工总承包，市政公用工程总承包，机电安装工程施工总承包，土石方工程专业承包，建筑装饰装修工程专业承包，机电安装工程专业承包，建筑智能化工程专业承包，城市及道路照明工程专业承包，地基与基础工程专业承包，钢结构工程专业承包，园林建筑工程专业承包，城市园林绿化；租赁：建筑机械；销售：建筑材料（不含危险化学品）。
万科物业 案例分享 中介人员私配钥匙进入业主房间案例_1-2
中介人员私配钥匙进入业主房间案例案例简述：12月 16日下午 3 点左右，商业街巡逻岗小龚发现一名穿黑西服的陌生男子在公寓门口徘徊，并在稍后尾随住户进入楼内。
小龚见其可疑，立即进行跟踪，发现该男子进入三楼后正用钥匙打开了 302 房（业主委托中介进行出租的房间）房门。
小龚立即上前询问，该男子自称是业主的朋友，来帮业主搬东西，业主稍后就会过来。
小龚向其询问业主姓名后与中心核实，发现其答复的业主姓名与核实情况不符，于是立即让控制中心再次与业主核实，业主贾先生回复说并未委托人员到其家中搬东西。
获悉相关情况后，小龚立即制止该名男子进入 302 房内，通知班长到达现场后将该男子带往服务中心处理。
到服务中心后，该男子表示没有身份证及工作单位，是来玩的。
鉴于其疑点较大，安全主管请其将随身物品自行拿出来进行检查，经检查发现：其身上还带有小区其它单元 4 套房的钥匙、14 套欲转让房屋资料、《业主委托书》和XX地产的员工名片，同时还有其本人身份证。
经进一步询问后，该男子承认自己是 XX地产员工，刚入职产不到一个月，今天是来踩盘，因认为通过安全员核实很麻烦，所以尾随进入楼内，被安全员发现后，担心我司向其单位反映，所以之前说了谎话。
安全主管随即向 302 业主核实，业主答复其将房屋委托给中原地产和万科租售中心进行转让，但从未将房屋委托给 XX 地产。
经核实业主委托钥匙没有外借过。
于是服务中心与 XX地产经理联系，该经理证实此人是 XX地产新入职的员工，但并不了解如何会有 302业主家的钥匙。
由于业主表示自己家中无贵重物品，不用报警处理，此嫌疑人自行回去，并在事发当天被 XX地产解除劳动合同，目前不知去向，无法核查其私配钥匙的具体途径。
案例分析：客观上，业主在委托中介机构出租/出售时，存在同时将钥匙委托给多家中介机构的情况，而很多中介机构往往疏于对业主钥匙的管理，同时一些中介机构为追求利润的最大化常常招收大量的社会人员从事中介业务，但对相关人员身份资料审核、把关不严，中介人员之间私下沟通较多，同时中介人员为做私单，在看房过程中会复印业主委托书、私配钥匙等，并在不同公司的中介人员中相互间借用流动以及互相传递信息，这些都给我们的现场安全管理带来一定的隐患。
酒店服务案例小故事
酒店服务案例小故事篇一：饭店服务案例酒店实习案例集齐齐哈尔职业学院前厅与客房服务精品课程组20xx年11月15日目录客房没打扫 1枕套带来的麻烦 2摔盘示警 3小心谨慎为上 4客人永远是对的 5在实践工作中培养职业素养细心是成事之本 6情人节的不愉快 7冷热蓝山咖啡 8老顾客丢面子 8外国人为何用筷子吃饭? 9繁忙的情人节 10一盘饺子 10“香槟”风波 11按原则办事 12领班微笑送果盘 13老外为什么会发火 14小心谨慎是良药 15一次小小的失误 16失误风波 17宾至如归 18报菜名 19洒汤风波和跑单事件 20 签单 21服务中的风波 22无意中的小失误 23路曲心直 24一片混乱之中 25一只苍蝇引起的故事 25 细心带来的麻烦 26一份寄出去的真情 27宾至如归 28大厅的沙发 29特殊的辣椒 30态度决定一切 31细心的服务 31手机风波 32上菜的风波 32 6微笑很重要 32西瓜惹的祸 32酒壶蒸引起的风波 32服务员偷吃东西 32食物中的小虫 32一个小小花瓶 32私自开房 32一次小风波 32红酒事件 32七夕事件 32酒店的优惠 32把握信息挽留就餐客人 32 一杯冰块 32两岸咖啡西餐厅实习案例 32空调事件 32电视事件 32停车票 32自带食物 32鳌花鱼的风波 32沙发上的洞 32客房没打扫王璐璐案例：今天小王还像往常一样去上班，换上了工作服开始了一天的工作。
刚到三楼她就听见客人喊：“服务员！”，而且脸色非常不好，小王就走了过去微笑着说：“先生，什么事我可以帮到您吗？”可是他没有理会，继续喊服务员，小王想可能是她声太小，他听不见，于是，小王又说了一句：“先生您有什么事情，可以和我说吗？”那位先生看了她一眼说：“你是管事的吗？”小王是个实习生，和客人看见的一样——她太年轻了，肯定管不了事。
客人便对她说：“把你们经理叫来！”，小王发现客人的语气很不好，便马上去找经理，可是恰好经理不在，于是小王便及时向领班做了汇报，那位先生很不高兴的说：“我的房间怎么没有打扫？糖纸皮还在桌上！”领班马上叫来了三楼服务员并询问原因，原来服务员记错了房号忘记打扫这间房了，领班马上向客人道歉，并派服务员去清扫，得到了客人的谅解。
警惕东莞二手房交易猫腻,谨防上当
警惕东莞二手房交易猫腻，谨防上当在东莞市中心区一手刚需房源选择不多的情况下，成熟社区的二手房成为了刚需购房者的“香饽饽”。
相对买一手商品房，选购二手房的手续和涉及内容要复杂很多。
在二手房交易中，买卖双方如果没有处理好一些细节问题，很可能会遇到一些麻烦，甚至导致经济损失。
对于选购二手房的市民，记者采访了律师、资深中介以及相关部门，为购房者总结了二手房买卖中应该规避注意的四大种风险，给予提醒。
对普通工薪阶层来说，购房往往是一个家庭的重大事宜，资金往往也是经过多年积累才足够。
就东莞市区而言，一套100平方米的二手房，动辄几十万元，好点的房源总价甚至超过一百万元，购房者买二手房最怕的就是资金的风险。
如果买家没有取得房屋产权却已经支付部分房款，这时一旦出现问题，买方利益就可能受到极大的威胁。
邓云龙律师提醒购房者，自2008年“创辉事件”后，房管部门就二手房交易资金有明文规定，中介机构除中介费外，不能代收任何交易楼款。
房款的支付对象一定是买方，并且交易时必须卖方在场，中介若提出以某种理由要求收取买方房款，买方要提高警惕，这或是诈骗的开始。
业内人士表示，二手房交易资金监管的方式有很多，如通过房管部门、公证处以及银行等第三方机构的介入。
目前，银行监管使用较为普遍，手续和成本相对较低，能很好地保证交易资金安全。
将二手房交易的资金托管于银行或其它资金监管机构，只有当房屋过户到买方名下后，看到新的房产证的情况下，银行才会将全部的房款打入卖方账户。
购房前了解中介资质买二手房前，找中介公司也要留个心眼。
东莞市房管局相关工作人员表示，合法经营的房地产经纪机构应该具备以下三个条件。
首先是，具有工商营业执照，并且经营范围包括房地产经纪或房地产中介业务；其次是，取得市房产管理局颁发的《房地产经纪机构备案证书》；此外，从事经纪活动的房地产经纪人应取得《房地产经纪人员业务培训证书》并且佩戴由市房产管理局颁发的《房地产经纪人上岗证》。
东莞市扫黑除恶案例
东莞市扫黑除恶案例摘要：1.东莞市扫黑除恶行动的背景2.东莞市扫黑除恶的成果3.东莞市扫黑除恶的经验与启示正文：一、东莞市扫黑除恶行动的背景东莞市位于广东省中部，是我国改革开放以来经济发展较快的城市之一。
然而，伴随着经济的高速发展，一些黑恶势力也逐渐渗透到社会各个领域，对民众的生活和社会秩序造成严重影响。
为了维护社会稳定，保障人民群众的生命财产安全，东莞市政府积极响应国家扫黑除恶的号召，自2018 年起开展了一系列扫黑除恶专项斗争。
二、东莞市扫黑除恶的成果东莞市扫黑除恶行动开展以来，取得了显著的成效。
据统计，截至2022 年12 月，东莞市共打掉涉黑组织200 余个，涉恶犯罪团伙1500 余个，破获各类刑事案件10000 余起，涉案资产总额超过10 亿元。
这些数据充分展示了东莞市扫黑除恶行动的丰硕成果。
此外，东莞市还通过扫黑除恶行动，整顿了一批涉黑涉恶的重点行业，如建筑、运输、采矿等，使这些行业的秩序得到了明显改善。
同时，东莞市政府通过扫黑除恶，挖出了一批涉黑涉恶的“保护伞”，对相关官员进行了严肃处理，有力地震慑了黑恶势力的嚣张气焰。
三、东莞市扫黑除恶的经验与启示1.提高政治站位，强化责任担当。
东莞市政府将扫黑除恶作为一项重要的政治任务，明确各级党政领导的责任，确保专项斗争落到实处。
2.深入开展线索摸排，确保精准打击。
东莞市通过设立举报热线、开展走访调查等方式，广泛收集涉黑涉恶线索，确保对黑恶势力进行精准打击。
3.强化部门协作，形成打击合力。
东莞市扫黑除恶行动中，公检法、纪检监察、组织、宣传等各部门紧密协作，形成打击黑恶势力的强大合力。
4.深化专项斗争，推动社会治理创新。
东莞市以扫黑除恶为契机，深化社会治理创新，推动社会治安形势持续好转。
5.坚持人民主体地位，发挥群众力量。
东莞市积极发动群众参与扫黑除恶，通过举报、监督等方式，发挥群众力量，共同维护社会和谐安定。
万科老总王石对南京金色家园溺水事件公开道歉
万科老总王石对南京金色家园溺水事件公开道歉静仔 2006-09-04 08:43:57 发表于焦点南京房地产网-谈房论市-万科金色家园论坛9月2日，小学开学的第二天，是笑笑出殡的日子，笑笑再也不能坐在课堂里朗朗读书。
在小区的南侧，记者找到了出事的游泳池，这是一个不规则的水池，不是很大，池边架设着几张高高的救生员座椅，此时池内的水已被放干，进入泳池的大门也被紧锁起来。
据小区居民介绍，8月29日出事后，游泳池就关闭了。
南京万科金色家园小区泳池发生意外关于8月29日下午这起悲剧究竟是如何发生的，目前的说法不尽一致。
但有一个相同的基本事实是：笑笑在泳池被吸卡在出水口。
网上流传的事发原因称，8月29日下午，笑笑在教练一再催促下，上了他暑假的最后一堂游泳课，地点就在笑笑家小区的游泳池。
下午3点半，游泳池换水，当时，换水的人员也没弄清楚水池里是否还有没有小孩，就打开了放水阀门。
笑笑的腿一下子就被吸入了排水管道。
周围的小朋友发觉笑笑在水中挣扎，三个才七八岁的小姑娘跳到水中，一边把笑笑往外面拽，一边大声喊救命。
等保安赶来时，笑笑的挣扎已经显得很无力。
当他们把孩子拽出时，游泳池的水也放了大半。
保安把孩子平放在地上，仅仅打了120，之后就在一旁等120车来。
孩子的生命就在这时间的一点点流逝中消失。
在等救护车的同时，他们通知了小孩的母亲。
当笑笑被抬上救护车时，膝盖已经完全变紫，送到省人民医院时，虽经抢救，孩子还是离开了人世。
据现场另一名小男孩说，当时他正在游泳池的浅水区玩耍，突然听见有人呼救，只见两名救生员“扑通”跳进池子里的深水区。
他不知发生了什么事，赶忙爬上岸跑过去查看。
这时，只见另外一位叔叔也跟着跳了下去，三人齐力从水下拉出一个小男孩，一名救生员立刻给那名男孩做人工呼吸。
几分钟后，他就看到一辆救护车开进小区将小男孩拉走了。
昨天出殡，亲人痛苦8月29日下午2点左右，笑笑与往常一样准备到小区内的嬉水池游泳，“我们小区内的安全措施很到位，而且我们还为孩子专门请了游泳教练陪伴，以为不会有事的。
陈传钧故意杀人无罪
广东省高级人民法院刑事附带民事判决书(2014)粤高法刑四终字第127号原公诉机关广东省东莞市人民检察院。
上诉人（原审被告人）陈传钧，男，1977年1月11日出生，汉族，文化程度初中，户籍地福建省（地址省略）。
因本案于2010年4月23日被刑事拘留，同年5月28日被逮捕。
现押于广东省东莞市第二看守所。
辩护人江永乔，广东旗峰律师事务所律师。
被上诉人（原审附带民事诉讼原告人）方某城，男，1939年7月7日出生，汉族，户籍地广东省（地址省略），系被害人方允崇之父。
被上诉人(被害人暨原审附带民事诉讼原告人）方清花，女，1974年3月22日出生，汉族，户籍地同上，案发时系被害人方允崇之妻，因本案致九级重伤。
被上诉人(被害人暨原审附带民事诉讼原告人）方某红，女，1998年7月12日出生，汉族，户籍地同上，系被害人方允崇长女，因本案致九级重伤。
被上诉人（原审附带民事诉讼原告人）方某钿，男，1999年10月5日出生，汉族，户籍地同上，系被害人方允崇之子。
被上诉人(被害人暨原审附带民事诉讼原告人）方某霞，女，2001年1月6日出生，汉族，户籍地同上，系被害人方允崇次女，因本案致七级重伤。
被上诉人方某红、方某钿、方某霞的法定代理人方清花，系上述三人的母亲。
广东省东莞市中级人民法院审理广东省东莞市人民检察院指控原审被告人陈传钧犯抢劫罪、原审附带民事诉讼原告人方某城、方清花、方某红、方某钿、方某霞提起附带民事诉讼一案，于2011年12月19日作出（2011）东中法刑一初字第99号刑事附带民事判决。
宣判后，原审被告人陈传钧不服，以其没有实施犯罪为由提出上诉。
本院于2013年9月9日作出（2012）粤高法刑一终字第455号刑事附带民事裁定书，裁定撤销原判，发回广东省东莞市中级人民法院重新审判。
广东省东莞市中级人民法院依法重新组成合议庭审理本案，于2014年4月15日作出（2013）东中法刑二重字第1号刑事附带民事判决。
宣判后，原审被告人陈传钧仍不服，继续以其没有实施犯罪、不应承担赔偿责任为由提出上诉。
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对产品本身的思考
优势(Superiority)：
1、紧靠着峰景峰景高尔夫球场； 2、开发商万科在的国内龙头地位； 3、情景洋房所具备的独特魅力； 4、高层洋房拥有的独特绿色景观； 5、具备性比价优势。
机会(Opportunity)：
1、周边楼盘广告推广手法比较单一； 2、在周边分布着大量工厂企业，潜
分析竞争对手得到的启示
我们在这里稍微列举了一些对手的资料。分析后我们发现， 其中有些是真正对我们存在威胁的，尤其是我们周边的几 个楼盘，而还有些因为它们自身的局限和在消费中的口碑 问题，已经不足为虑。
和对手相比，我们暂时还没有显示出充足的硬件优势， 而高尔夫此一最大卖点并不是我们专有，我们的多层、高 层洋房面临的压力非常严峻，很容易在和对手们的竞争中 产生硬伤。因此，在前期，我们必须拿我们的万科品牌做 文章，然后才是高尔夫球场。这应该是我们把握全局工作 的一个重点。
在很多问题上贵公司一定看得比我们更深入全面，也为 了使问题更清晰明白，有的地方我们不作太琐碎的阐述， 提案主要就核心问题推广策略、广告创意表现进行沟通。 未尽之处，敬请指正！
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本次提案的内容
核心竞争问题 广告策略思路 广告创意说明 促销活动支持 媒介策略建议
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如果这样的情况，住户还不联合起来拒交管 理费，真是太软弱了。
回复：雍华庭业主投诉 [广东. 东莞] 投诉未必有用，听说那个楼盘 的发展商很有后台哦！！ 之前的合同有没写明容积率之 类的数据呢，业主们可以联名 投诉啊。。。但 是。。。。。。。很难 哦。。。。。
雍华庭
地里位置确实 不错，但每次 下大雨这个地 方都会成泽 角。 真是郁闷 得不行。 [广 东.东莞]
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东莞地产现状分析
目前的东莞房产形成了两大主流住宅产品，由于对消费层存在的认知误 区，及对利润的盲目追求，东莞楼市长期集中在开发高端产品的狭窄领域 中。别墅、大户型住宅等成为东莞楼市的主流。虽然现在有的开发商注意 到了大约700w人口的庞大外来人口，但还未能彻底改变原有开发传统— —大户型豪宅的开发依然占据了主导地位。才兴起的小户型所创造的新低 置业门槛同样吸引了许多在东莞工作的外地人口及青年购房者，形成了一 个新的趋势，两极分化的局面逐步形成。以制造业为主的东莞，存在着数 量庞大的城市白领阶层。即将兴起的新住宅运动将是介于对产品的使用功 能及文化功能双重需要的一大趋向。白领层面的购房者，既买不起豪宅， 也决不会满足于经济适用房的过渡功能。对住宅的空间需求与精神需求使 这这一场新住宅运动有了广泛的消费基础。户型的创新及先进的设计理念、 全新的生活方式、优美的园林规划、优质的物业管理模式将会对未来的东 莞楼市产生非常大的影响。
雍华庭业主投诉 [广东.东莞] 我是雍华庭的住户，我现在对小区很失望。
1。去年就应发放的房产证，到现在一推再推，还没有到我 们手上，也没有人正式通知我们几时能有。打电话询问， 说是年底，真让人生气。
2。开发商赚钱赚黑了，又开始在本来就小的小区里建一个 32层楼。原先开发商并未有此规划的。 3。气人的是，他们现在夜以继日地建32层，夜晚也不停工。 业主根本就没有安静的时候，我们打算要打110了。
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东莞地产现状分析
对于房地产产业来说，城市化进程问题一直都是直接影响产业发展 的重要因素。交通不好，区域外的人员难以前来购买；生态环境及 居住环境不好，外销市场很难打开；市政配套直接影响了楼盘的素 质、经济产业结构发展制约了房地产发展(多元化或者是单一结构 的不同影响)。所以在政府规划中，将会打造一个新兴的城市中心， 以加快东莞城市发展的进程。确立了“三位一体”的现代城市发展 战略。强化中心城区核心地位，将中心城区、同沙水库生态区和松 湖科技产业园作为一个整体进行规划，组成东莞来的主城区。北部 中心城区主要承担行政、文化、商业、居住、物流等城市服务类功 能；中部同沙片区以改善区域生态环境、建设城市“绿心”、提供 休闲娱乐度假场所为主要职能；南部松山湖片区是制造业中心，承 担着全市高新技术产业中心和技术中心的职能。
金月湾花园占地约47000平方米， 整体规划注意建筑与自然的完美融 合，所有住宅物业均朝南而立，坦 荡阳光，由此扑面而来；楼群北高 南低，或开或合，高低起伏变化， 有如音乐般节奏鲜明；建筑层高19 至25层，共有908个珍贵住宅单位，
及近万平方米的黄金商业铺位；建筑空间阔朗，外 型灵秀典雅。金月湾花园毗邻东莞东城区政府，与 黄旗山依依相伴，是东莞城内顶级住宅园区。社区 气氛青葱宁静，阔朗悠逸，环顾四周，触目是多个 豪宅区之高雅建筑群。开阔优雅的东城文化广场集 中了歌剧院、图书馆、康乐中心、儿童游乐场、露 天音乐喷泉等设施，是东莞城中最具艺术气质的广 场。金月湾花园咫尺之遥便是展览馆、东华医院、 东城中小学、高级幼儿园等文教医疗设施；邻近的 峰景高尔夫球场、虎英公园、旗峰公园、五星级迎 宾馆等休闲娱乐设施凝聚着精致的生活；活尔玛、 东城农贸市场让日常购物变得轻松惬意。
总栋数 规划用地 总车位 建筑密度 绿化覆盖 最高层数 居住人数 每组楼距
14栋 5.7ha 1022个 34.4% 61.15% 18＋1层 3241人 13~20米
聚福豪苑
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阳光假日
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物业类别： 商住楼 建筑类别： 小高层、高层、别墅、洋房、公寓 开 发 商： 东莞星河传说商隹区建造有限公司 售楼电话： 2625015、2625016 均 价： 7000元/平方米 物业地址： 东城东莞市东城东路星河传说商隹 区 开盘时间： 2003-10-1 物 管 费： 2.5元/平方米/月 停 车 位： 5000 物业管理公司： 华际管理有限公司 投资商： 东城房地产开发有限公司 代理商： 广州经纬房产咨询有限公司 占地面积：840000平方米 总建筑面积：920000 平方米 楼层状况及套数： 2546 容积率： 1.09 绿化率： 42%
存不少目标人群。 3、多为中小户型，产品差异化明显； 4、与东莞城市建设合拍。
劣势(Weakness)：
1、因为是新盘，还没有人气； 2、近工业集聚地，可能稍微糟杂； 3、功能还不完善，生活配套少； 4、交通还不很便利； 5、多、高层洋房吸引力不足。
威胁(Threaten)：
1、周边竞争对手不少，且各有 其优势。 2、我们面市较晚，对手已经消 化了周边不少的目标人群。
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新世界花园
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第一居
第一居纯自然生态园林由 新加坡景观大师精心打造 既借鉴欧式园林的自由浪 漫，同时糅合中国庭院的 悠然写意，将自然与人性 的设计理念，贯穿始终， 营造错落有致的亚热带园 林景观，仿佛清水出芙蓉 大自然的幽逸感觉尽溢此 间，怡从心神。
景湖花园去年9月以来全面推出“云 峰阁”、“云景阁”、“云秀阁”， 形成景湖洋房单位全线热销的局势。 与前期的“云天阁”、“云晴阁”相 比，这批洋房的社区位置、景观朝向 更佳，正对超大型园林泳池、更靠近 景湖花园别墅区而远离四环路。“天、
晴、峰、景、秀”的全面展现，杀伤 景湖花园
回复：雍华庭现在在开发第3期哦，你们物 业管理费是多少啊？？ [广东.东莞] 现在的管理费是1.50. 据我知现在的一些住户拒交管理费，是因为 小区被那些餐厅的烟污染得不得了。特别是 新开的大门面的那家湘楚大地，烟囱不知是 没弄好还是爆了，烟就直接向桂花园上的住 户家涌了。我有一次上桂花电梯，我的妈， 熏死人了！这个持续了好长时间，看管理处 一直在修啊修的。
全新高层豪华洋房水云龙庭引入“空中 花园，立体绿化”的概念，每栋塔楼隔 三层设置公共平台花园，给业主提供了 空中绿化景观；同时该区公寓还设置观 光电梯，让住户在乘坐电梯的同时一览 景湖花园的秀丽景色。有10000余平方 米人工湖，3.8公里金银河，1000米鹅 卵石小溪，1000种名贵植物，5大主题 公园，100多个园艺景点，3大公共喷泉， 270度环回全景观实景，6000平方米大 型多功能湖边豪华会所。
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东莞地产现状分析
东莞楼市2003年总体销售势头比预期的更好，楼市大局呈现出一 片繁荣景象，各品质 楼盘、品牌开发商已经逐渐成熟，理性开发 成为行业主流，正在引导整体楼市的走向。东莞的城市化进程相对 太慢。在衡量城市化发展的硬指标(建筑、生态、环保、信息产业 化等)方面，目前的东莞仍然显得力不从心。各村镇的分散布局使 城市中心区迟迟难以圈定，交通阻碍增加城市生活成本并限制流动， 建筑产业杂乱无章，各自为营，环保意识远远落后。
凯旋城
没买，我去过那里看房 [广东.东莞] 有点山水巴黎的味道，没有他们楼书宣传 的那样就好了！ 中信地产的楼你敢买吗？ [广东.东莞] 《广州日报》2003年11月5日C2版之《东 莞杂志》刊载了一篇奇文“新房迸出30裂 缝”，说的是中信东泰花园康怡居26栋一 个业主，因不满东泰花园建造有限公司违 法售房，欺诈交楼而将中信地产告上了法 庭，其结果如何暂且不说，但从报载图片 可见：东泰花园销售的商品房存在“4米长
沟通纲要第一部分
核心竞争问题
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市场分析
峰景高尔夫 与黄旗山间
星河传说、愉景花园 新世界花园 第一居
东城区周边
雍华庭、金月湾 聚福豪苑
东城未来潜在对手
景湖花园系列 碧水蓝天
南城未来潜在对手
假日、凯旋城 活力康城
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